SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

@Sylvain22

Un crédit amortissable sur 15 ans (par ex) aura généralement (pour ne pas dire toujours) un taux d’intérêts supérieur à un crédit in-fine de 15 ans proposé par la même banque.

Si l’écart est significatif, l’amortissable peut s’avérer avantageux.

Par ailleurs, le TRI (je suppose que c’est ce que vous appelez TER) n’est pas un critère permettant à lui seul de comparer 2 modes de financement.
Comparons :
  [1] j’apporte      1 et j’emprunte   999 in-fine à 5%, et le bien vaut 1500 au final (PV de 50%).
  [2] j’apporte 1000 et j’emprunte 4000 in-fine à 5%, et le bien vaut 7500 au final (PV de 50%).
Vous calculerez facilement que le TRI est bien meilleur dans [1]
Je préfèrerai de loin avoir gagné plus avec [2].

Dernière modification par GoodbyLenine (09/10/2012 13h57)

oui, "inférieur"

Bonjour à tous,

J’ai déjà posé la question mais au vu du peu de réponses je me permets de la réitérer :

Ceux ayant obtenu un financement à crédit : avez vous pu autofinancer votre investissement? au vu des rendements des SCPI ça me semble très compliqué.

merci,

bonsoir patrick .dans quel credit mutuel as tu obtenu ce prêt.je suis aussi client CM Merci

Attention : Si le crédit à 3.5% sur 10 ans comporte aussi une assurance avec un cout fixe basé sur le capital emprunté, le TAEG dépassera sans doute largement les 4% (les dernières années, l’assurance coutera d’ailleurs presque autant que les intérêts). Cet impact de l’assurance sera d’autant plus fort que la durée de l’emprunt sera courte.

Exemple :
   emprunter 100 k€ à 3.5% sur 10 ans => mensualité de  989€
   si l’assurance représente 2.4€/10k€ de capital emprunté, elle coutera 24€/mois
   la mensualité total de 1013€ correspondra alors à un taux de 4.02 %
   s’il y a en plus 500€ de frais de dossier, le TAEG montera encore pas mal…

A titre d’information je viens d’obtenir mon prêt pour l’achat de SCPI à crédit à auteur de 50 000 euros.
Le taux au crédit foncier est de 4.2% sur 20 ans.

Néanmoins je suis surpris par les commentaires indiquant d’éventuels changements sur ce type de placement. Je me demande maintenant que l’affaire est conclue si ce choix était judicieux..

D’accord esplenlind13!

J’en profite pour compléter mon post dans ce cas:

Avec un taux d’assurance pour ce prêt de 0,26% pour la garantie décès et PTIA.
Le taux effectif global se monte à 4,75%.

Je me dis simplement que si les rendements des SCPI baissent, l’investissement sera finalement peu intéressant.

Bonjour à tous.

Je viens de faire une simulation sur Boursorama, 120 K€ sur 15 ans : 3,05%
J’ai aussi demandé à ma banque (cic) mais je ne fait pas d’idées.
Je vais remplir le dossier prochainement et je vous tiens au courant de l’avancement.

Plusieurs question dont je n’ai pas trouvé réponse :

- Les simulateurs prennent toujours en compte le fait que l’on revend ses parts au terme de l’emprunt.
Je ne trouve pas cela pertinant ni cohérent dans la logique rentier, sauf si l’on souhaite disposer de ce capital dégagé pour un autre placement. On touche l’intégralité du loyer une fois le crédit remboursé, même une fois l’imposition déduite, il reste une "rente". Et la possibilité de revendre 5 ans après la fin du crédit. Cette solution me semble plus rentable, mais personne n’en parle jamais, aussi je me demande s’il y a un serpent dessous… pour ma part, tous mes investissements immo en direct, je ne compte pas les vendre une fois financés, mais bien les garder !

- Je vais investir 120K€ sur 3 ou 4 scpi à parts égales. Pfo2, immorente et efimmo à priori. Toutefois, croissance immo et ficoma ne me semblent pas dénués d’intéret. Mais je n’ai pas bien compris le mécanisme du marché secondaire sur les K fixes. Ok pour le système de confrontation, mais : pas de nb parts minimum comme en primaire ? interet de n’acheter que quelques parts ? Si je ne peut acquérir que 3 ou 4 parts de croissance immo, quel intéret ?

- Une 4eme Scpi pour diversifier davantage ?

- opter pour le plf ou non ? assez obscur pour moi.

Pour info, le but est un revenu à long terme, j’ai une capacité d’épargne assez importante et n’aurai pas besoin de cet argent avant. Si tout se passe normalement, j’espère investir cette somme à nouveau dans 2 ans puis dans 4 ans, et là cette partie du patrimoine devrai être bien optimisée.

Merci.

xav92 dit "Ce qui est sûr c’est que la note fiscale est lourde dès que vous n’avez plus de charge d’intérêt déductible.  (TMI + 15,5% de contributions sociales)."

Je dirais OUI sauf dans le cas ou l’on détient de l’immo physique; c’est à dire que l’on bénificie de l’abattement des 30% sur les revenus fonciers.

Mais peut etre que je me trompe…

@fred
L’abattement de 30% sera sur les revenus bruts de la scpi et non sur le dividende (revenus nets) qu’elle vous verse. Or, pour une scpi à rendement net de 5%, les revenus bruts seront de l’ordre de 7-8%… Dans le cas specifique des scpi, le micro-foncier apporte donc un gain fiscal  très reduit voir nul vs. le régime réel .

Dernière modification par julien (19/11/2012 09h32)

Non pas de tuyau particulier, mais comme vous venez de semer de doute en moi, j’ai préféré le couper à la racine, donc je les ai appelé.

Ils m’ont bien confirmé leur accord, mais impossible de fractionner pour cette somme, ils demandent à ce que l’on prenne 75k€ de part par société . Du coup je vais porter à 150 K€ et fractionner en 2….

Ils demandent un minimum de 30% en pleine propriété pour accepter le prêt, c’est peut être ce point qui les a freinés sur votre dossier. ?

Voilà.

@Biseko

Merci pour vos simulations mais en effet s’il faut remplir ces critères pour atteindre l’autofinancement c’est qu’il n’est tout simplement pas/plus possible.

Perso je lorgnais PFO2 qui fait du 5,4% donc impossible même avec un emprunt à hyper longue durée et un TMI à 0% (donc déclarer moins de 5500€ / an de revenus, c’est à dire être au RSA ou avoir un déficit foncier important)

L’autofinancement est certes très compliqué avec l’immo en direct mais au moins ce n’est pas impossible alors que là ça l’est apparemment.

Dernière modification par ryanroll (22/11/2012 10h11)