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#1101 07/04/2018 09h49

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Bonjour Gore,

vous devez à la fois nantir 100ke et garantir à 50% avec Crédit Logement? Cela fait beaucoup pour un prêt de 200ke, non?
Hors ces garanties, la proposition a l’air vraiment intéressante.

Mon épouse a également nanti une assurance-vie pour nos achats de parts SCPI mais je n’ai jamais réussi à convaincre la banque de s’engager par écrit sur la levée partielle de l’amortissement au fur et à mesure de l’amortissement. Oralement, on m’a dit que cela "pourrait" se faire mais que je n’aurais rien d’écrit à ce sujet. J’espère que vous aurez plus de réussite.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (07/04/2018 09h50)

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#1102 07/04/2018 10h06

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Oui, 100k€ garanti par CL, 100k€ couvert par l’AV, la banque ne prend aucun risque en somme.

Ceci-dit, 1.45 pour du 20 ans amortissable et remboursable par anticipation, même sans prendre de risque, ça reste un prix décent.

Je vous tiendrai au courant concernant la levée automatique du nantissement.

Vous n’avez pas encore eu besoin de lever le nantissement en l’occurrence ?

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#1103 07/04/2018 10h12

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L’avantage du nantissement à 100% c’est de faire sauter crelog et sa caution à payer (partie non récupérable)

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#1104 07/04/2018 10h12

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@ Gore
Ma femme a mis en garantie 110 (le contrat en question vaut un peu plus de 120) pour 200 et on vient juste de commencer à rembourser l’emprunt, donc non je n’ai pas encore demandé de levée partielle.

Dernière modification par cat (07/04/2018 10h16)

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#1105 10/04/2018 14h44

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J’ai vu un courtier  aujourd’hui (crédit social des fonctionnaires) pour le financement de 45 000 € d’Immorente et de 30 000 € d’Epargne Pierre.

Il m’a tout de suite indiqué sans étudier mon dossier que le crédit foncier pouvait me proposer un taux de 2.3% sur 20 ans sans nantissement.

Donc pour l’instant j’ai 2 propositions :
- Société Générale au taux de 1.60% sur 20 ans mais pour financer exclusivement Génépierre.
- Crédit foncier au taux de 2.30% pour financer les 2 SCPI que je souhaite.

Mon courtier va proposer  mon dossier à d’autres partenaires bancaires  car je lui ai indiqué que 2.30% c’était trop élevé.

Dernière modification par Nicha (10/04/2018 14h45)

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[+1]    #1106 10/04/2018 16h22

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Le plus dur étant bien souvent de trouver un financement, cela vaut peut être le coup de creuser la piste Crédit foncier, surtout si l’on vous laisse le choix des SCPI.
Pas de nantissement, cela veut donc dire caution mutuelle ?
Je vous invite à aller voir le crédit mutuel qui finance aussi assez facilement des investissements SCPI .


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#1107 17/04/2018 08h37

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Bonjour,

Au CFF, on est bien à 2,9% sur 20 ans sans Crédit Logement (hors assurance) ?
(C’est ce que j’ai compris, mais je n’ai pas encore vérifié par moi même)
C’est tout de même assez dissuasif …

Dernière modification par Fructif (17/04/2018 08h38)

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#1108 17/04/2018 08h39

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On m’avait propose 2,8% hors assurance pour ma part. Assez disuassif effectivement

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#1109 23/04/2018 13h17

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Bonjour,

J’ai une interrogation. Peut être certains d’entre vous allez pouvoir m’aider.

J’ai en 2016 financé une petite ligne de SCPI via un crédit conso dédié SCPI (j’ai donc déclaré les revenus et les charges dans ma 2044 de l’an passé). Pour une raison X je suis entrain de céder cette ligne de SCPI pour laquelle le prêt adossé n’avait aucune garantie et les parts aucun nantissement (on parle ici d’un petit montant de 10k €).

Fiscalement, si avec le fruit de la vente, je ne rembourse pas le prêt mais que je souscris à une nouvelle SCPI, pensez vous que je puisse "transposer" les intérêts du prêts qui, à la base finançait la SCPI X pour finalement investir dans la SCPI Y ?

En gros, le fisc qui a déjà vu mon prêt adossé à une ligne de SCPI Y verra t-il a redire si ce même prêt apparait encore dans ma déclaration alors que la SCPI d’origine X n’y est plus ?

Merci d’avance pour vos réflexions et partagent d’idées

Dernière modification par loulou75015 (23/04/2018 13h17)


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#1110 23/04/2018 16h16

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Je ne savais pas trop où poster l’information donc je l’a mets ici.
Dans le cadre de ma SCI, j’ai souscrit à un prêt auprès d’une banque qui me demande de mettre les parts en CTO. Ne les voyant pas arriver sur le compte titre, j’ai appelé la SdG pour voir si eux connaissaient le mode de détention (direct chez eux ou via CTO). Et là, une réponse étrange m’a été donnée :
Les parts sont détenus par la société de gestion et ne peuvent normalement pas être détenu en CTO. Il semblerait que certaines banques magouillent pour les placer en CTO. On comprend tous pourquoi.
SdG m’a indiqué que si je souhaite faire quelque chose avec ces parts (vente si non nanti par exemple), je n’ai pas besoin de passer par la banque.

Je me pose quand même une question : qu’est-ce qui se passe au niveau de mon CTO si je vends les parts via la SdG ? Quid si je clôture le CTO ?

Dernière modification par Kabal (23/04/2018 16h16)

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#1111 23/04/2018 16h57

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Bonjour Kabal,

j’ai également les parts de SCPI logées dans un compte-titre à la banque. A part que cela apparaît sur le compte de la société quand je me connecte en ligne ou sur le relevé annuel, il n’y a pas de grande différence avec la détention en direct :
* aucun frais sur le cto;
* la société de gestion correspond de toute façon directement avec la société civile.
Néanmoins si vente il y a, je "suppose" que la banque en sera informé.
De toute façon, je ne me risquerai pas à une vente des parts sans la bénédiction de la banque car il y a quelques articles dans l’offre de prêt que nous avons signée (déchéance du terme) où les sommes prêtées deviennent immédiatement exigibles en particulier si les parts achetées avec le prêt sont vendues avant la fin du crédit (donc si la banque l’apprend par hasard, elle a de sérieux moyen de m’embêter).

Bien à vous,
cat

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#1112 23/04/2018 17h01

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Sauf que moi, je paie des frais sur le CTO. Je ne sais pas si le fait d’avoir un CTO avec des SCPI impose forcément d’avoir un LEI pour une société également.
La question de clôturer le CTO est à mon sens pas dénué d’intérêt dans ma situation.

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#1113 23/04/2018 17h07

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non le LEI n’est imposé que si vous traitez sur un marché listé

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#1114 23/04/2018 17h16

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@Kabal
Je pense qu’il sera plus simple de négocier le remboursement des frais du cto plutôt que d’aller au conflit en essayant de le clotûrer.
(et n’avez-vous aucun engagement dans l’offre de prêt à ce sujet?)

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#1115 23/04/2018 17h30

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Aucun engagement. J’ai déjà essayé de le négocier mais sans succès. Franchement, la BPE m’a fait une bonne offre et je ne pense pas que je pouvais trouver mieux (j’ai pas trop cherché ceci dit).
1.7% sur 20 ans sans nantissement de part, sans apport, avec crédit logement et 50% externe de SCPI, assurance déléguée. En contrepartie de 30€/an sur un CTO + frais de dossier (900€).

Je ne compte pas le clôturer sauf si ma relation avec la BPE se dégrade et que je ne peux obtenir de financement pour d’autres projets.

Dernière modification par Kabal (23/04/2018 17h31)

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#1116 23/04/2018 17h43

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normalement vous pouvez vous faire rembourser les frais de CTO

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#1117 23/04/2018 17h45

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@ Kabal
Si vous n’avez aucun engagement dans l’offre de prêt, vous pouvez donc certainement le fermer demain (ou dès que vous jugerez que vos relations avec la bpe se dégradent).

Dernière modification par cat (23/04/2018 17h48)

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#1118 23/04/2018 17h47

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roudoudou a écrit :

normalement vous pouvez vous faire rembourser les frais de CTO

J’ai essayé deux fois sans succès. Soit je ne trouve pas le bon levier (sans menace) soit ils veulent vraiment pas avec moi.

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#1119 01/05/2018 22h57

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Suite de mon parcours du combattant :

Je n’ai finalement rien fait avec BPE pour deux raisons :
- ils ne voulaient pas s’engager sur les conditions de levée du nantissement dans le futur
- le taux qu’ils m’avaient annoncé n’était valable que pour une souscription de 50% minimum de SCPI sur lesquelles ils touchent des rétrocessions, alors que j’avais l’opportunité de souscrire les SCPI à frais réduits de mon côté.

Quand on ne passe pas le critère Crédit Logement du Patrimoine Immobilier Net, la seule solution est de trouver une banque qui accepte de se garantir via nantissement des parts de SCPI et rien d’autre.
Il y a potentiellement Crédit Mutuel, selon les SCPI considérées.
En auriez-vous d’autres en tête ?

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#1120 02/05/2018 12h17

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J’ai eu un retour de mon courtier : malgré mon très bon dossier aucun de ses partenaires bancaires n’accepte de financer les parts de SCPI, même pas le crédit mutuel.

Le seul partenaire qui a accepté est le crédit foncier avec un taux de 2.3% sur 20 ans.

Du coup j’ai 2 possibilités :

- accepter l’offre de mon agence de la Société Générale qui me propose de financier 100% des parts de Génépierre au taux de 1.5% sur 20 ans.
- Accepter l’offre du crédit foncier qui accepte de financer les SCPI que je choisis sans contrainte, à savoir 50% d’Immorente et 50% d’EPargne-Pierre au taux de 2.3%.

La différence importante de taux d’emprunt justifie t’elle l’achat des parts de Gennépierre auprès de la SOciété Générale ? Autrement dit est-ce qu’un taux bien inferieur peut justifier l’achat d’une SCPI à priori moins performante ?

Dernière modification par Nicha (02/05/2018 12h18)

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#1121 02/05/2018 12h20

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Bonjour,

Le différentiel de taux d’emprunt ne justifie pas (selon moi) et ne justifiera jamais (à moins d’être absurde) le choix de votre actif. N’oubliez pas que vous achetez un actif et qu’il doit être le plus diversifié et de la meilleure qualité possible.

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#1122 02/05/2018 12h28

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Oui, c’est ce qu’il me semble aussi. En plus les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

J’ai encore rendez-vous la semaine prochaine avec l’agence local du crédit mutuel et si je n’ai pas de meilleur proposition, je me tournerai vers le crédit foncier.

Ce taux de 2.3% sur 20 ans ne vous semble pas excessif ?

Dernière modification par Nicha (02/05/2018 12h28)

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#1123 02/05/2018 12h42

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2.3% c’est "élevé" par rapport à un taux immo classique mais ca me semble encore acceptable, d’autant plus que cela est à mettre en face du montant que vous financez (l’impact en interêts n’est pas le même sur 100k ou 500k). Pour ma part avec Crelog j’étais à 1.6.

Ca va aussi dépendre de l’assurance (délégation possible à un taux très faible ou pas)

Dernière modification par roudoudou (02/05/2018 12h42)

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#1124 02/05/2018 12h45

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Il reste l’option stephane grimaldi du blog clubscpi.com qui semble être particulièrement spécialisé dans le domaine et qui je crois travaille lui même avec le credit foncier.
Vous trouverez son contact sur son blog, réponse par sms dans la journée !

Pataugeant moi même avec le cmb, je viens de me tourner vers lui pour beneficier de ses conseils.


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#1125 02/05/2018 13h01

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Vous avez eu un taux de 1.60% avec le crédit foncier ? C’était il y a combien de temps ? c’est un taux que vous avez négocié ?

Dernière modification par Nicha (02/05/2018 13h01)

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