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[+1]    #1076 26/02/2018 16h15

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Bonjour,
Le délai de jouissance démarrera après validation de votre ordre à la société de gestion et pour cela il devront avoir reçu les fonds donc impossible de faire démarrer ce délai avant que l’opération ne soit entièrement terminée.

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#1077 06/03/2018 12h56

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Bonjour,

Suite à une discussion avec BPE pour le financement de parts de SCPI je vous fais un petit retour de ce qu’il m’a été proposé.

A savoir que tel qu’indiqué dans ma présentation je vise les SCPI suivantes pour un montant de 200K EUR:

Efimmo 1
Eparne Pierre
Immorente
Pierval Santé
Nord Est Horizon

Epargne Pierre et Nord Est Horizon ne sont pas disponibles car non présentes dans leur "catalogue" actuel. Dommage pour la première pour laquelle je voulais faire ma plus grosse allocation (35%).

La part belle est faite aux SCPI qui sont gérées par La Française, donc à voir si éventuellement l’une d’elles pourrait correspondre mais dans l’idée si j’avais fait ce choix ce n’était pas anodin donc ça pourrait me bloquer.

Concernant le taux, on pourrait envisager 2,05% pour 20 ans ce qui me semble élevé par rapport à ce que j’ai pu lire sur le forum. D’autant plus qu’on m’a parlé de loger les parts de SCPI dans un CTO mais il m’avait semblé que ce n’était pas nécessaire, si vous pouviez me confirmer ce point.

Pour les garanties de l’emprunt, CreLog serait suffisant pour eux et ils ne prendraient pas de nantissement sur les parts de SCPI (ce qui est positif).

Merci par avance pour vos retours.

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#1078 06/03/2018 13h36

Membre
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Loger les parts de SCPI dans un CTO : c’est inutile et contraignant.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#1079 06/03/2018 14h13

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C’est inutile et contraignant… mais cela peut être imposé par la banque qui finance.

Le taux de 2.05% est-il juste le taux du crédit ou inclue-t-il également l’assurance?

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#1080 06/03/2018 14h46

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PierreP a écrit :

Loger les parts de SCPI dans un CTO : c’est inutile et contraignant.

cat a écrit :

C’est inutile et contraignant… mais cela peut être imposé par la banque qui finance.

Merci pour vos retours! Ca confirme ce que j’avais pu voir. C’est en effet imposé par la banque qui finance, ils mettent en avant que ça permet de les "voir" mais bon ça permet surtout d’avoir des frais de CTO.

cat a écrit :

Le taux de 2.05% est-il juste le taux du crédit ou inclue-t-il également l’assurance?

Ce taux est hors assurance. Un CGP m’a également mentionné un taux "possible" de 1,73% hors assurances sur 20 ans mais sous conditions d’épargne/revenus et les garanties sont à définir. Avant de connaître les garanties et les conditions du prêt il faut compléter tout le fichier de demande de crédit et renvoyer les demandes de souscription aux SCPI mais je me demande si c’est "normal" de devoir déjà tout renvoyer sans même connaître les conditions de financement un peu plus spécifiquement.

L’avantage de cette seconde offre c’est que toutes les SCPI sont finançables, sauf Corum Convictions.

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[+1]    #1081 06/03/2018 14h53

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En général quand la banque vous impose le CTO pour les parts de SCPI vous pouvez aisément négocier que cela soit sans frais (c’est même normalement implicite).

Votre seconde offre a l’air effectivement plus intéressante que ce soit en terme de taux ou de choix de SCPI (vous pourriez accéder à l’ensemble de votre liste initiale?).
Les demandes de souscription n’ont aucune valeur tant que vous n’avez pas les fonds à disposition. Vous pourrez donc toujours refuser l’offre de prêt et vous aurez juste rempli les demandes de souscription pour rien.
Néanmoins il est vraiment étrange de remplir les demandes de souscriptions avant l’édition de l’offre de prêt (pour ma part je ne l’ai clairement pas fait dans cet ordre en tout cas).

Dernière modification par cat (06/03/2018 15h15)

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#1082 09/03/2018 12h32

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cat a écrit :

Votre seconde offre a l’air effectivement plus intéressante que ce soit en terme de taux ou de choix de SCPI (vous pourriez accéder à l’ensemble de votre liste initiale?)

J’ai enfin reçu la confirmation et oui je pourrais accéder à l’ensemble de mes choix (ce qui est très positif). Après il s’agit d’un montant avancé par un courtier sans constitution de dossier donc par expérience je m’attends plutôt à du 2% au final, à tort peut-être!

cat a écrit :

Les demandes de souscription n’ont aucune valeur tant que vous n’avez pas les fonds à disposition. Vous pourrez donc toujours refuser l’offre de prêt et vous aurez juste rempli les demandes de souscription pour rien.
Néanmoins il est vraiment étrange de remplir les demandes de souscriptions avant l’édition de l’offre de prêt (pour ma part je ne l’ai clairement pas fait dans cet ordre en tout cas).

D’accord, mais question bête en aucun cas le fait de signer une demande de souscription ne m’engage? Je ne voudrais pas me retrouver à ne pas obtenir de crédit et au final me retrouver engager à devoir souscrire ces parts. Je trouve ça un peu "cavalier" de tout demander d’office.

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[+1]    #1083 09/03/2018 13h06

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La demande de souscription ne vous engage à rien car elle n’est pas valide tant que les fonds ne sont pas arrivés à la société de gestion. D’ailleurs bien souvent vous indiquez dessus l’origine des fonds donc si c’est un crédit à obtenir ça apparaitra.

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#1084 16/03/2018 13h42

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Bonjour,

Pour ceux qui cherchent toujours un crédit pour une SCPI, j’ai eu un mail de Linxea hier qui me parle d’acheter a travers eux des SCPI en direct avec un crédit :


    LINXEARENTEFUTURE


La sélection porte sur une 20aines de SCPI. Je ne suis pas allé dans le détail de l’offre, le taux signalé est de 2,9% ce qui me parait un peu élevé. Cependant il y a des SCPI que les banques rechignent parfois à financer en crédit (Je pense notement à Novapierre Allemagne qui est systématiquement sur la liste des "On ne finance pas").

Il y a un truc que je n’ai pas saisi. J’ai l’impression que pour la durée du prêt on ne touche pas les loyers de la SCPi mais on paye uniquement le delta entre le loyer et le prêt. Mais c’est la seul différence que j’ai noté. Je l’indique car je ne sais pas si ca fonctionne comme une possession en pleine propriété ou alors une possession en nue proprieté avec récupération de l’usufruit en fin de prêt.

Oui, il y a encore quelques interrogations big_smile

Peut être une alternative de ce côté là, á creuser.

Bonne journée,

Corth

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#1085 16/03/2018 14h00

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Corth, cela concerne l’acquisition de nue-propriété de parts dans le lien que vous donnez, vous ne touchez donc aucun loyer pendant la durée du démembrement.
Par ailleurs, si vous achetez à crédit ces parts en nue-propriété, les intérêts ne sont pas déductibles de vos (éventuels) autres revenus fonciers.

Dernière modification par cat (16/03/2018 14h02)

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[+1]    #1086 16/03/2018 14h23

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J’allais publier cette info recue hier par mail
En fait, il existe 3 formules :
- achat à crédit
- achat en NP
- achat comptant.

L’achat crédit est décrit ici

    LINXEA CREDITCONFORT


Il y a un panel assez large de SCPI. Et les taux auquel il est fait référence paraissent correctes: 1.9% sur 15 ans et 2% sur 20 ans.

Etonnament, dans l’exemple, on cite 2.9% sur 20 ans, assurance incluse j’imagine.

Schématiquement, cela donne ca , bien vendu !-) en considérant les rendements actuels et sans considérer l’IR.

https://zupimages.net/up/18/11/jpfr.jpg


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#1087 25/03/2018 19h12

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Pour compléter la discussion initiée sur le fil "SCPI en nue-propriété", je vous poste mon projet pour avis et les informations actuellement en ma possession :

Concernant ma situation, voici divers éléments pouvant vous aider à cerner le besoin / la faisabilité :

- Fonctionnaire d’état dans la trentaine, en concubinage et sans enfants
- Carrière de mobilité entre la France et l’étranger par cycles
- Locataire sans aucun emprunt immobilier ni projet immobilier dans les années à venir (d’où ma réflexion sur l’utilisation de ma capacité d’endettement)
- TMI actuelle 30%, amenée à évoluer à la baisse à partir de septembre 2018, tout en augmentant mes revenus et en conservant le statut de résident fiscal FR
- Parts de SCPI déjà détenues en assurance-vie depuis 2017 (environ 12 K€ au total)
- Crédit consommation en cours
- Montant envisagé de 50 K€ à 100 K€ selon proposition et plan d’investissement

Dans un cas comme le mien, comment définir la meilleure approche pour un crédit de 15 ou 20 ans ? Les premiers retours de courtiers comme LinXea que j’ai eu font état de taux à 2.80% sur 15 ans et 2.90% sur 20 ans (écart faible), alors que pour la NP ils sont plutôt à 2.40% sur 15 ans et 2.70% sur 20 ans (plus faibles mais écart plus important).
Ce qui me faisait me poser la question, c’était principalement la décote offerte en NP, car ce ne seront pas des revenus dont j’aurais besoin dans les prochaines années. Les taux que vous arrivez à obtenir paraissent bas, est-ce que c’est dû à un bien immobilier déjà possédé et mis en garantie ?

J’attends le retour d’autres organismes pour comparer et prendre une décision…

Merci pour vos retours et conseils avisés.

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#1088 26/03/2018 16h46

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Ces taux paraissent effectivement élevés, est ce que ce sont les TAEG ou les taux nus ?
Pour poursuivre votre étude, vous pouvez contacter le crédit foncier qui financent aussi les SCPI mais pratiquent des taux généralement assez élevés.
Sinon, des banques comme le crédit mutuel ou la BPE peuvent financer aussi des emprunts SCPI.
Avec des conditions de garanties qui peuvent être plus souples que le crédit logement (nantissement de parts, etc ..).


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

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#1089 26/03/2018 17h06

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Bonjour,
Ces taux sont très élevés ! Ma banque LCL vient de me proposer 0,96% sur 15 ans hors assurance (0,42%) et 1000 euros de frais de dossier, caution Crédit Logement.
Il est vrai qu’ils connaissent mon historique et profil de risque par coeur, avec plusieurs autres crédits en cours pour financer des SCPI externes et des lots de résidence étudiants en LMNP.
En fait, le problème est que ces taux bas ont favorisé la hausse du prix des actifs immobiliers, et que les rendements locatifs ont baissé dans les mêmes proportions… Les loyers ayant même baissé en moyenne . Donc ça fait un peu cadeau empoisonné et j’hésite !
Cordialement

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#1090 27/03/2018 10h33

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Pour répondre à la question des taux plus élevés que ceux que vous constatez (je suis toujours en attente d’autres propositions, notamment avec des crédits conso affectés), n’étant pas propriétaire je ne peux bénéficier d’un crédit logement avec la garantie du bien immobilier.

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#1091 04/04/2018 08h25

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Je me pose aujourd’hui également la question d’utiliser ou non l’endettement (levier) pour des parts de scpi sachant que je suis déjà surpondéré en immo physique (pas d’emprunt) et quelques foncières à proportion plus modérée mais me disant que vu les conditions du moment sur les emprunts cela pourrait être opportun…

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#1092 06/04/2018 21h09

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J’ai posté mon projet d’investissement sur le topic "Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ?" mais maintenant que commence la partie financement, il me semble plus cohérent de poster sur ce topic là.

Je souhaite acheter pour 75 000 € des parts de 3 SCPI :

25 000 € sur Immorente
25 000 € sur Epargne Pierre
25 000 € sur une 3ème SCPI qui pourrait être Interpierre ou alors Gennépierre si cela peut faciliter le financement par la SG.

J’ai été mis en relation avec 2 courtiers qui m’ont indiqués qu’ils ne s’occupaient pas des investissements inférieurs à 100 000 €.
J’ai contacté mon agence de la Banque Postale qui m’a indiqué qu’ils ne finançaient que les SCPI commercialisés par la Bq Postale.
J’ai contacté mon conseiller de la SG qui m’a indiqué qu’il pouvait financer mon projet et m’a proposé un rendez-vous.
J’ai donc été reçu aujourd’hui par mon conseiller et le CGP de l’agence.
Malheureusement, ils m’ont dit qu’ils ne pouvaient financer uniquement des parts de leur SCPI maison Génépierre.
Ils m’ont vanté les mérites de cette SCPI pendant une heure. Selon le CGP, il y a beaucoup de SCPI qui sont mal gérés, du coup la SG ne peut pas prendre le risque de financer des SCPI mal gérés.

L’interlocuteur que j’avais en face de moi me faisait plus penser à un vendeur qu’à un CGP.

Au final ils m’ont fait une proposition pour une prêt immobilier de 100 000 € au taux fixe de 1.6% pour l’achat de parts de Génépierre.
Ils peuvent financer des parts d’Immorente et d’Epargne Pierre mais seulement avec un prêt à la conso sur une durée maximum de 7 ans et à un taux moins intéressant.

Que pensez-vous de cette offre ? Est-il vraiment risqué de réaliser l’intégralité de mon investissement sur Génépierre, si cela peut permettre d’obtenir un crédit facilement ?

Du coup, malgré mon très bon profil (faible endettement, , fonctionnaire, patrimoine…), il n’est pas évident de trouver un financement pour des SCPI choisis librement.

J’ai lu que le crédit foncier acceptait plus facilement de financer des SCPI, en contrepartie d’un taux assez élevé?

Dernière modification par Nicha (06/04/2018 21h13)

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#1093 06/04/2018 21h21

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Je ne mettrais pas 100k sur Genepierre, quand à ce que vous a raconté le "CGP"…. no comment. Les résultat et le parcours de Genepierre sont assez parlants

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#1094 06/04/2018 22h13

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Oui pour le crédit foncier, ils vous laisseront libre mais vous demanderont à priori, garanti CL, Assurance de prêt et nantissement des parts de la SCPI (+/- celle de la SCI…).

J’imagine que le taux proposé pour Génépierre est sur 20ans.

Au final, c’est globalement ce que j’arrive à obtenir de la plupart des banques… Un taux sur 20 ans (quasi jamais 25), pas trop mal mais pas aussi bas qu’un taux RP, pour des SCPI maison…

Je pense que d’autres banques vous proposeront la même chose ou équivalent. Continuer vos recherche.

Dans votre cas, je pense qu’il faut que vous arriviez à ne prendre que 33% de Génépierre, ce qui rendrait l’investissement jouable à mon sens.

Essayer aussi le taux sur 20+2 ans de modularité on sait jamais.

Vérifier aussi les conditions de garantie demandée (Nantissement, CL, Assurance DC/PTIA ou plus, etc).

Dernière modification par AleaJactaEst (06/04/2018 22h15)

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#1095 06/04/2018 22h26

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Bonjour à tous,

Petit feedback :
Je suis en train de finaliser un financement de parts de SCPI avec BPE, un peu dans la douleur, mais ils restent meilleurs que les autres.
200k à 1.45% sur 20 ans + 700€ de frais de dossier (l’assurance sera surement en délégation).
Crédit Logement a accepté de garantir 50% du crédit, et BPE me demande de nantir 50% du montant en AV ou CTO. Je vais commencer avec une AV en euro, en payant quelques frais d’entrée (ça devrait finir entre 0.25 et 0.5%), mais si je veux augmenter ma prise de risque, je devrais accepter de leur lâcher les frais qui vont avec.
A priori, j’ai à peu près les meilleures conditions possibles, en tout cas pour un nouveau client qui vient uniquement pour ça.

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#1096 06/04/2018 22h28

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Crédit en in fine ou amortissable ?

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#1097 06/04/2018 22h33

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Amortissable.
En in fine, y’a que l’Allemagne qui emprunte à ce taux :-)

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#1098 06/04/2018 22h47

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A votre place je me sentirais pris pour un pigeon et je décamperais hilico !

Nantir une AV pour un crédit amortissable. C’est la double peine.

Car évidement vous êtes assuré sur votre crédit et j’imagine aussi que les parts de SCPI seraient nanties.

100% CL ou bye bye à mon sens.

Dernière modification par AleaJactaEst (06/04/2018 22h47)

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#1099 07/04/2018 09h33

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AleaJactaEst a écrit :

Oui pour le crédit foncier, ils vous laisseront libre mais vous demanderont à priori, garanti CL, Assurance de prêt et nantissement des parts de la SCPI (+/- celle de la SCI…).

J’imagine que le taux proposé pour Génépierre est sur 20ans.

Au final, c’est globalement ce que j’arrive à obtenir de la plupart des banques… Un taux sur 20 ans (quasi jamais 25), pas trop mal mais pas aussi bas qu’un taux RP, pour des SCPI maison…

Je pense que d’autres banques vous proposeront la même chose ou équivalent. Continuer vos recherche.

Dans votre cas, je pense qu’il faut que vous arriviez à ne prendre que 33% de Génépierre, ce qui rendrait l’investissement jouable à mon sens.

Essayer aussi le taux sur 20+2 ans de modularité on sait jamais.

Vérifier aussi les conditions de garantie demandée (Nantissement, CL, Assurance DC/PTIA ou plus, etc).

Oui, le taux de 1.6% est sur 20 ans.Le prêt est cautionné par crédit logement.
Comme ils ne veulent financer que Gennépierre, je vais me tourner vers d’autres établissements où je ne suis pas client.

J’ai rendez-vous la semaine prochaine avec le crédit social des fonctionaires. Je ne sais pas du tout ce que vaut cet établissement mais apparement ils financent les parts de SCPI.

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#1100 07/04/2018 09h41

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100% Crédit Logement, ça ne passera nulle-part a priori, car je n’ai pas de patrimoine immo net.
Il faudrait un organisme équivalent avec des règles plus souples, mais pas sûr qu’il en existe.

Je n’ai pas encore bien abordé ce point, mais j’espère bien pouvoir lever partiellement le nantissement si besoin une fois le crédit amorti.

Ils ne nantissent pas les parts de SCPI par contre. Mais je suppose que je m’engagerai à rembourser le crédit si je les vends, donc c’est un peu pareil.

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