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#1026 25/11/2017 19h50

Modérateur
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Réputation :   2329  

Stratus a écrit :

Le sujet c’est bien d’investir à crédit sur les SCPI ?

Non. Le sujet ici est "est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement" (pour acquérir des SCPI à crédit).

Pour ce qui semble tant vous préoccuper, vous pouvez ouvrir un autre sujet "Est-il recommandé d’acquérir des SCPI avec un crédit ?". Mais vous feriez mieux (si vous souhaitez apporter quelque chose au forum) de prévoir d’argumenter avec quelque chose de substantiel, et de tenir compte de la variété des personnes (de leurs situations, comme de leurs objectifs) se posant cette question, plutôt que de proposer une réponse binaire et manichéenne, basée sur des "j’ai entendu/lu que".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1027 05/12/2017 22h35

Membre
Réputation :   6  

Bonjour

Il semble avoir un lien entre la taille des banques et leur faculté à accorder des crédits pour les SCPI (qui est un bon moyen d’acquérir de nouveaux clients)

Les petites comme CM arkéa et la banque postale (via BPE) sont ok
ou les petites filialesde la BPCE comme Crédit Foncier ok.

https://www.culturebanque.com/wp-content/uploads/2015/10/CLASSEMENT-PNB-2017.png

BPCE :
https://static.latribune.fr/article_body/643835/bpce-revenus-2016.jpg

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#1028 05/12/2017 22h51

Membre
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Réputation :   265  

De ce que j’ai lu sur le forum, et des offres que j’ai recu, le CMB et la BPE semblent effectivement actuellement bien placées pour faire les meilleures offres de financement de SCPI !


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#1029 08/12/2017 19h45

Membre
Réputation :   6  

Je suis allé voir les publications de résultats des principales banque en France

En comparant leurs encours de crédit, on remarque que ce sont les outsiders qui sont les plus intéressés à faire des crédits SCPI pour gagner des parts de marché.

Dans ces résultats on ne parle que de baisse du coût de risque de crédit et d’augmentation de la collecte des dépôts à vue, les bons mots clés pour se comprendre avec votre banquier.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5127_encours_credit_banque_s1-2017.jpg

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#1030 24/12/2017 19h36

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

De mémoire nos partenaires proposent des crédits aux taux de 1.75% sur 15 ans et 1.95% sur 20 ans pour des SCPI.

Cependant cela reste surement uniquement vrai pour les SCPI que l’on propose.

Cdt,

Saubek


Conseiller en gestion de Patrimoine - N° ORIAS : 18005317

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#1031 24/12/2017 21h28

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,
La banque LCL en Essonne m’a régulièrement accompagné ces dernières années pour financer des SCPI externes acquises auprès de mon CGPI,  comme Immorente, Primopierre, PFo2, Épargne Foncière. Donc pas forcé d’acheter Rivoli Avenir Patrimoine, ce que j’aurais peut-être dû faire vu l’évolution du prix de la part.
Encore cette année pour financer 100 k€ de Primovie à 1,20% hors assurance et caution Crédit Logement. Miam miam

Les taux ont un peu remonté depuis quelques mois, cependat je pense pouvoir obtenir 1,50% sur 20 ans sans trop de difficultés pour une future acquisition. Mais pour acheter quelle Scpi ? C’est plutôt ça mon problème… il y a pire, je vous l’accorde.

Cordialement

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#1032 24/12/2017 21h55

Membre
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Je suis allé voir LCL et hors RAP pas de possibilité, mais j’imagine que vous devez avoir une relation "spéciale" avec votre banque.

Les taux annoncés me paraissent très bas, bravo !

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#1033 04/01/2018 14h22

Membre
Réputation :   36  

On me propose environ 1.3% (hors assurance)  sur 12 ans.
J’aurais aimé avoir 20 ans. Dommage.

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[+1]    #1034 04/01/2018 14h30

Membre
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Vous pouvez généralement moduler votre mensualité à la baisse (classiquement -10%) et rallonger votre durée d’emprunt (3 ans maxi en général).


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

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#1035 04/01/2018 22h05

Membre
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On peut faire ca aussi sur les prets de 25 ans ?


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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[+1]    #1036 04/01/2018 22h20

Membre
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Pas sur qu’on puisse sur une telle durée, et l’intérêt est je pense très minime, la mensualité doit très peu varier et le cash flow également.
Ce sont des conditions à négocier lors du choix de l’emprunt, mais une modulation -10/+30 est classiquement proposée, avec souvent le garde-fou de l’allongement max de la durée de l’emprunt.


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

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#1037 05/01/2018 09h17

Membre
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J’ai eu deux propositions et j’avoue que j’hésite pour des investissements en SCPI via SCI.
La première : 1.7% sur 20 ans
La seconde : 1.55% sur 20 ans mais avec nantissement de 10% sur une assurance vie maison.

J’aurais tendance naturellement à accepter la seconde mais je pense que la première pourrait être mieux si je place les 20k€ en usufruit par exemple.
Vous en pensez quoi ?

PS : le reste des conditions sont totalement identiques.

Dernière modification par Kabal (05/01/2018 09h18)

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#1038 05/01/2018 09h49

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J’avais eu pareil que vous. (enfin le même choix pas avec les mêmes chiffres) j’ai choisi le taux le plus élevé sans nantissement av maison car j’avais calculé le différentiel en intérêts et il était faible sur 20 ans et l’emploi des 20KE (comme vous le suggérez) peut vous rapporter bcp plus en relatif

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#1039 05/01/2018 12h11

Membre
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Bonjour

LCL nous a accordées des credit 1,3 sur 10 ans sans difficultés en 2017, nous y avons déjà des crédits.
CMUT était prêt à le faire mais avec des conditions de nantissement en av qui n’était pas acceptable puisqu’il fallait nantir 50% de la somme empruntées.

Polo

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#1040 05/01/2018 15h46

Membre
Réputation :   36  

Kabal,
pourriez-vous nous dire quelle(s) banque(s) propose(nt) un crédit de 20 ans pour des SCPI?
Cordialementi

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#1041 05/01/2018 15h55

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C’est la BPE mais Crédit Foncier le propose aussi je crois. Je devrais me faire commissionner par la BPE !

Dernière modification par Kabal (05/01/2018 16h02)

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#1042 05/01/2018 18h49

Membre
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Caisse d’épargne le fait sur 20ans. Je suis en train de racheter mon pret scpi fait dans une autre banque il y a quelques années. Aucunes scpi bancaires.
J’attends l’accord définitif mais on partirait sur 1,7% sur 20 ans sans nantissement (avec cautionnement)

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#1043 05/01/2018 21h52

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Kabal a écrit :

J’ai eu deux propositions et j’avoue que j’hésite pour des investissements en SCPI via SCI.
La première : 1.7% sur 20 ans
La seconde : 1.55% sur 20 ans mais avec nantissement de 10% sur une assurance vie maison.

J’aurais tendance naturellement à accepter la seconde mais je pense que la première pourrait être mieux si je place les 20k€ en usufruit par exemple.
Vous en pensez quoi ?

PS : le reste des conditions sont totalement identiques.

Vous économisez 0.15 sur le taux et également des frais crédit logement ?
La deuxième solution est clairement la meilleure.

Vous voulez faire un ticket de 200k€ ?
Dans quelle SCPI si ce n’est pas indiscret ? Ils ne financent que leurs SCPI maison ?

Si il y a une grosse inflation qui se répercute dans le prix des parts, la fiscalité de la version via SCI est finalement encore moins bonne que la fiscalité d’une détention en direct, avec l’abattement pour durée de détention.
Ça me chagrine un peu.

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#1044 05/01/2018 21h56

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Gore a écrit :

La deuxième solution est clairement la meilleure.

Pourquoi ?

Gore a écrit :

Si il y a une grosse inflation qui se répercute dans le prix des parts, la fiscalité de la version via SCI est finalement encore moins bonne que la fiscalité d’une détention en direct, avec l’abattement pour durée de détention.

Pourquoi ?

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#1045 05/01/2018 22h11

Membre
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Y’a pas mal de choses qu’il faudrait préciser comme les frais de l’AV, les supports dispo sur l’AV (SCPI, fonds, etc.), la volonté de se leverager au max de Kabal, la durée de blocage, mais en tout cas, le gain est notable : 0.15 de taux, ça fait 1.5% du montant du crédit (donc 15% du montant bloqué en AV) à terme, et les frais crédit log en moins, ça doit faire 1% du montant du crédit (donc 10% du montant bloqué en AV).

Et pour la fiscalité dans le cas où le gros des gains vient des plus-values (et non des dividendes) :
- via SCI à l’IS, elle sera de 15% d’IS, puis 30% de flat tax sur les div (ou 17.2% pour les non résidents ?), soit 40% environ
- en direct, elle sera réduite pour durée de détention (nulle si 30 ans de détention, de 13% si 22 ans, etc.)

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#1046 05/01/2018 22h23

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1.55% sur 20 ans => 32 727,22 € d’interêts sur 200k d’emprunt
1,7% sur 20 ans => 36 063,24 € d’interêts sur 200k d’emprunt

3350 euros d’écart sur 20 ans, * 0,85 (on défalque l’IS) = 2847 euros.

Sur 20 ans il ne devrait pas être trop difficile avec de l’US de générer bien plus que 2847 euros d’interêts avec 20 000 euros. Cela dépend effectivement de l’AV des fonds dispo de l’allocation etc etc.. Mais c’est une AV bancaire chargée en frais, ce qui ne facilite pas la tache.

Pour la fiscalité, je dirais incapable de projetter la fiscalité personne physique dans 20 ans (par exemple il y a 20 ans qui aurait cru que les PS seraient à 17.2 ? (ils ont démarré à moins de 1%…!). Y aura t-il toujours cette exonération sur 30 ans ? etc..

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#1047 05/01/2018 22h46

Membre
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C’est sûr, on ne peut être sûr de rien.
Mais si la fiscalité des particuliers se dégrade fortement, ça laissera probablement une fenêtre pour sortir avant que le changement soit effectif.

A l’inverse, il n’y a aucune chance que la fiscalité de la version SCI à l’IS tombe à zéro.

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#1048 06/01/2018 09h18

Membre
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Supprimé par l’auteur

Dernière modification par eg972 (06/01/2018 17h01)

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#1049 06/01/2018 09h29

Membre
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Bonjour,

thanks pour votre retour d’experience.

300 vs 360 c’est hors fiscalité ?

Le taux de 1.6% sur 20 ans n’est pas si mal…c’est surtout l’assurance groupe qui est du vol.

Par contre vous pouvez toujours la prendre pour obtenir l’emprunt (si vous pensez que ca peut etre bloquant) puis en changer derrière. Mais bon l’incitation (l’écart) avec une deleg sur de tels montants est faible.

Dernière modification par roudoudou (06/01/2018 09h30)

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#1050 06/01/2018 09h47

Membre
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Supprimé par l’auteur

Dernière modification par eg972 (06/01/2018 17h01)

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