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#2526 30/07/2021 22h35

Membre (2015)
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spot, le 21/07/2021 a écrit :

Offre sur 20 ans (22 ans avec la modulation possible) à environ 1.15/1.30% sans domiciliation.
La banque pousse jusqu’à 0.85-0.9% avec une domiciliation
[…]
SCPI éligibles : vaste avec restrictions sur Corum, Activimmo (pas plus de 20% du total), pas de petites SCPI récentes

Offre sur 15 ans (17 ans avec la modulation possible) à environ 0.95-1.05% sans domiciliation
[…]
SCPI éligibles vaste, pas de petites SCPI récentes, pas de minimum par SCPI
[…]

Bonjour,
Est-ce qu’il est possible dès SCPI à capital fixe sur l’une des 2 offres ?

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Favoris 11   [+7]    #2527 31/07/2021 15h29

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ISTJ

Bonjour,

j’ai pu bénéficié de cette offre de mon côté (contrat de prêt signé il y a quelques jours)…

EMPRUNT EN SC A L’IS

- Durée : 20 ans
- Uniquement pour l’achat de 6 lignes de SCPI en Pleine Propriété
- Montant du prêt : 357 473,46 € (incluant les frais de dossier et la garantie) 
- Investissement réel en SCPI : 352 660 €
- Taux : 0,79% (hors assurance)
- Différé total de 6 mois, amortissement sur 234 mois

Remarque : il faut investir à hauteur de 30% dans les 4 SCPI suivantes : Efimmo, Immorente, Atream Hôtels, Pierval Santé.
Les 70% restants sont relativement libres (uniquement SCPI à capital variable, y compris les Corum).

Ce taux a été accordé avec quelques contreparties : la domiciliation de nos salaires et la souscription de parts sociales (100 € / associé).
Ces contreparties sont "formelles" et ne sont pas inscrites sur le contrat de prêt. Il me semble d’ailleurs que, légalement, une banque ne peut pas exiger par écrit la domiciliation des salaires.


Avant étude de notre dossier, dans ces conditions, le taux était annoncé autour de 0,90%.
Sans domiciliation des salaires, le taux annoncé oscillait entre 1,10 et 1,20% selon les dossiers.

A noter également que cette offre repose sur une condition : être propriétaire de sa résidence principale ou détenir un patrimoine immobilier équivalent au montant emprunté.   

- Garantie : SACCEF (1,25%) soit 4009,46 €
- Frais de dossier : 700 €
- Frais "annexes" : caution solidaire / associés : 2 x 52 = 104 €   
- Frais de courtage : néant

TOTAL frais : 4813,46 €

A noter que la caution SACCEF couvre 5 lignes sur 6, mais pas la 6ème (Activimmo) qui n’a pas nécessité de garantie quelconque. La banque ne nous a pas imposé de nantissement sur cette ligne représentant 10% du prêt.   

Coût total des intérêts : 29885,46 € (incluant les intérêts issus du différé total)
Echéance mensuelle = 1655,38 €
TEG global : 34 698,92 € / 357 473,46 € = 0,97%

Ce prêt m’a été proposé par un CGP présent sur le forum que j’avais initialement contacté en février 2020. Contact renoué en mars 2021. Merci à lui.   

Le prêt est modulable selon cette procédure : 

- Au plus tôt 24 mois à compter du point de départ de l’amortissement
- Soit au bout de 30 mois (6 mois de différé total + 24 mois)
- Le crédit ne doit pas être pris en charge par une compagnie d’assurance au titre des garanties incapacité de travail ou perte d’emploi
- La banque peut refuser la demande, sans devoir de motivation du refus à donner
- Demande à formuler par LRAR au minimum 30 jours avant la prise d’effet
- Allongement maximal de la durée de l’emprunt de 24 mois

La modulation permettra de diminuer légèrement les échéances, d’amortir sur une durée un peu plus longue et donc d’augmenter (légèrement) le TRI de l’opération.

--

ASSURANCE GROUPE (groupe BPCE)

Je n’ai pas cherché à demander une délégation externe à la demande de ce prêt, afin de simplifier le dialogue avec la banque.

Assurance DC/PTIA à 50% / 50% :
- Capital assuré : 178 735 € (x2 = 357470)
- Mme : 5196.24 + frais de dossier 49x2 = 5294.48 /20 = 264.12 soit 0,1477%
- Mr : 8547.12 + frais de dossier 49x2 = 8645.12 /20 = 432.25 soit 0,2418%

Coût total / assurance : 13 939,60 € (5294,48 + 8645,12) /20 = 696,37 € / an
> TEG Assurance 0,19%
> Echéance assurance moyenne : 13 939,60 / 240 mois = 58,079 € / mois
> Pas donné mais nous ne sommes plus si jeunes (45 et 51 ans) ;-).

Les échéances réelles sont toutefois variables, oscillant entre 60 et 80 € / mois les 10 premières années, puis baissant ensuite progressivement de 10 € / mois (année 10 à 15) et de 5 € / mois (année 15 à 20).

La banque a dû faire 2 dossiers par associé (impossible de saisir plus que 4 lignes de prêt par dossier soit-disant), entraînant la facturation de frais de dossier en double (2 x 49 € par associé).
J’ai laissé couler…

--

OPTIMISATION POSSIBLE (?)

Le TAEG global actuel de l’emprunt est de 1,16%.

J’ai utilisé quelques comparateurs pour avoir d’autres propositions d’assurance. Les plus intéressantes que j’ai pu obtenir s’élèvent à 7500 / 8500 € environ (avec les contrats UTwin chez l’assureur Prévoir et Zen’Up chez l’assureur MNCAP).
Je me demande si le contrat de prêt peut autorise la résiliation (voir ce topic).

Un passage de l’assurance groupe à un contrat alternatif proposé par un courtier, pourrait optimiser légèrement le coût de cet emprunt et gagner environ 5000 €, ce qui porterait le TAEG à 1,10% environ.

--

La réalisation de ce projet a demandé environ 6 mois (le cheminement complet est décrit sur ma présentation pour les membres souhaitant le détail).
Beaucoup de formalités et de "paperasses" !

Bon courage à tous ceux qui sont dans ces démarches.

Maxicool

Dernière modification par maxicool (10/08/2021 08h42)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#2528 31/07/2021 15h42

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De mon côté, la finalisation approche sur cette offre (déjà discutée ici en avril/mai) :

SCI à l’IS
Montant : 480 000 €
Durée : 15 ans (modulable +2)
Taux : 0.85%
Assurance : 0,08%
Nantissement des parts
Différé total de 24 mois.

Choix SCPI PP  :
Efimo1 100 000 €
Pierval Santé 100 000 €
Immorente 100 000 €
Primovie 100 000 €
Epargne Pierre 80 000€

Apport perso pour acheter la partie US.

Dernier point à finaliser : les frais qui sortent actuellement :

- 1.8% SACCEF -> 7 200 €
- 350€ par emprunt -> 1 750 €
- 400€ de nantissement par emprunt -> 2 000€

Soit 11 250€ de frais, pour une estimation initiale à 6 000€ (~5 200 de SACCEF et 800 de frais dont nantissement).

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#2529 31/07/2021 18h54

Membre (2019)
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Bonsoir

Les conditions sont intéressantes ! Il s’agit de vos banques familiales et historiques ?

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#2530 31/07/2021 19h23

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ISTJ

Pas du tout.
La banque n’est même pas située dans ma région de résidence.


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#2531 31/07/2021 22h47

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sanvio a écrit :

De mon côté, la finalisation approche sur cette offre (déjà discutée ici en avril/mai) :

SCI à l’IS
Montant : 480 000 €
Durée : 15 ans (modulable +2)
Taux : 0.85%
Assurance : 0,08%
Nantissement des parts
Différé total de 24 mois.

Choix SCPI PP  :
Efimo1 100 000 €
Pierval Santé 100 000 €
Immorente 100 000 €
Primovie 100 000 €
Epargne Pierre 80 000€

Apport perso pour acheter la partie US.

Dernier point à finaliser : les frais qui sortent actuellement :

- 1.8% SACCEF -> 7 200 €
- 350€ par emprunt -> 1 750 €
- 400€ de nantissement par emprunt -> 2 000€

Soit 11 250€ de frais, pour une estimation initiale à 6 000€ (~5 200 de SACCEF et 800 de frais dont nantissement).

Ils vous font 5 emprunts ? Il y a une raison ?

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#2532 31/07/2021 23h52

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Ils font effectivement 5 emprunts avec comme unique raison donnée ’c’est comme ça que l’on fait".

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#2533 01/08/2021 10h01

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ESTJ

Maxicool : vous avez un taux incroyablement bas pour des SCPI! Chapeau. Je suis de plus en plus tenté par un achat de SCPI à crédit dans le cadre de ma SCI à l’IS. Pourriez-vous me donner en MP les coordonnées du CGP ou de la banque en question ?

Concernant vos taux d’assurance groupe, que vous estimez "pas donné", je les trouve pour ma part exceptionnellement bas ou bien il y a quelque chose que je ne comprends pas. Ma femme a 41 ans et moi 44 ans (non fumeurs, en bonne santé etc) et nous avons obtenu 0.4% avec notre banque (groupe BPCE également) pour un emprunt sur 25 ans (invest locatif, pas des SCPI). Mais d’autres banques consultées nous proposaient guère mieux.
Un ami m’a donné le contact d’un courtier en assurance, je vais le consulter pour voir si on peut optimiser.

question : avez-vous négocié une rétrocession des commissions de votre CGP ? (entre 1 et 2% en général)

Dernière modification par bed43fr (01/08/2021 10h22)


TdB PEA/CTO Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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#2534 01/08/2021 10h29

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Pour votre taux de 0,40%, la différence s’explique peut-être par la quotité assurée et les options choisies (ITT, etc).
Dans mon cas, l’assurance est "basique" (DC et PTIA) à 50% / 50%.
Je n’ai pas négocié de rétro-commission avec le CGP.


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#2535 02/08/2021 15h38

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J’ai compris la différence, les taux que j’annonce sont des taux initiaux avec une cotisation variable.
En équivalent cotisation fixe je suis à 0.27% (DC, PTIA, ITT et IPT) et  et 0.21% (CD + PTIA).

J’ai fait appel à un courtier en assurance aujourd’hui qui pourrait me proposer respectivement 0.20% et 0.13%.

Dernière modification par bed43fr (02/08/2021 15h40)


TdB PEA/CTO Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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[+1]    #2536 02/08/2021 16h03

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@bed43fr : faites attention, les cotisations variables ne sont intéressantes que si vous conservez votre crédit sur une très longue période (> 10 ans en général, selon la durée totale du crédit). Si vous pensez avoir un jour besoin de refinancer ou de solder ce crédit, réfléchissez à deux fois. Je conviens que c’est peut-être moins fréquent dans le cas d’une SCI à l’IS.
Dans tous les cas avec une cotisation variable vous payez moins cher mais plus vite, et sur ce forum on sait bien qu’il vaut mieux avoir 1€ aujourd’hui (pour le faire travailler !) qu’1€ dans 20 ans…

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[+1]    #2537 02/08/2021 16h09

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> Bed43fr

J’ai aussi fait appel à plusieurs comparateurs la semaine passée.
Dans les mêmes conditions (DC + PTIA en 50% / 50%, avec 6 lignes de prêt), les 2 meilleures propositions reçus sont les suivantes :

UtWin Protection emprunteur (assureur : PREVOIR VIE)

- Mr : 5626,39 €
- Mme : 3444,12 €
- Frais de dossier (inclus) : 560 €
- TOTAL : 9070,51 €
- TEG Assurance 0,129%

J’ai eu au téléphone ce matin une employée de PREVOIR qui confirme que la résiliation est possible, en dépit des annotations figurant sur le contrat de prêt.
 
--

Zen’Up (assureur : MNCAP) via Les Furets.com

- Mr : 4614,33 € + frais de dossier 40 €
- Mme : 2557,20 € + frais de dossier 40 €
- TOTAL : 7251,53 €
- TEG Assurance 0,104% 

L’employé me confirme aussi la possibilité de résiliation…
EDIT : il y a même un programme de parrainage (qui permet au filleul de recevoir 50€ et au parrain 100€) !

--

A comparer au coût initial de 13 939,60 € (TEG 0,19%).
Soit un gain de 5000 à 6800 € environ.

--

Mopp,

en SCI IS, plus la durée du prêt est longue, au mieux c’est pour le TRI.
Donc, le fait que les cotisations soient variables et plus onéreuses en début d’amortissement, ce n’est pas très gênant…

Dernière modification par maxicool (02/08/2021 18h50)


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#2538 02/08/2021 16h11

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maxicool a écrit :

J’ai eu au téléphone ce matin une employée de PREVOIR qui confirme que la résiliation est possible, en dépit des annotations figurant sur le contrat de prêt.

Qu’entendez-vous par là ? Faites attention il me semble que la loi, qui permet de changer d’assurance n’importe quand la première année puis une fois par an, ne s’applique pas aux SCI. Les conseillers "basiques" ne sont pas toujours bien formés et au courant de ce genre de subtilités…

@Maxicool pour répondre à votre message (tout juste modifié) je ne remets pas en cause qu’emprunter sur une durée plus longue est intéressant. J’indique simplement qu’il est parfois utile de refinancer le crédit après quelques années (plus rarement de le solder j’imagine). Dans ce cas je pense que les cotisations variables ne sont pas une solution adaptée.

Dernière modification par Mopp (02/08/2021 16h13)

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#2539 02/08/2021 16h13

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Oui, j’avais édité pour vous répondre ;-)

A priori, ce n’est pas aussi simple que ça. Ca dépend des fois…
Voir le lien posté ci-dessus.

Que voulez-vous dire par "refinancer le crédit" ?

Dernière modification par maxicool (02/08/2021 16h14)


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#2540 02/08/2021 16h16

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maxicool a écrit :

Que voulez-vous dire par "refinancer le crédit" ?

On peut imaginer par exemple vouloir, dans 5 ans, acheter de nouvelles parts de SCPI et que le nouveau crédit contracté "rachète l’ancien".

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#2541 02/08/2021 16h20

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ISTJ

Ok, c’est bien ce que j’imaginais.
A mon avis, vu les conditions du prêt, je doute que le ou les suivants puissent avoir les mêmes conditions.
Autant partir sur un nouveau prêt, sans toucher au premier, je pense.


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#2542 02/08/2021 16h46

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Le rachat de crédit n’est pas si facile que cela même hors SCI. Actuellement j’ai une offre pour racheter mon crédit hors SCI et aucune pour la SCI.

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#2543 02/08/2021 17h56

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maxicool a écrit :

Ok, c’est bien ce que j’imaginais.
A mon avis, vu les conditions du prêt, je doute que le ou les suivants puissent avoir les mêmes conditions.
Autant partir sur un nouveau prêt, sans toucher au premier, je pense.

Le refinancement peut aussi permettre de rallonger un crédit qui approchait de son échéance. Si vous faites un premier crédit sur 20 ans, et que 12 ans plus tard vous le "réintégrez" dans une seconde opération sur 20 ans, vous n’avez plus d’échéance à 8 ans. Bien sûr c’est une opportunité à évaluer en fonction de l’évolution des taux sur ces 12 ans big_smile

Je conviens également que c’est probablement une opération moins courante en SCI.

Dernière modification par Mopp (02/08/2021 17h57)

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#2544 05/08/2021 16h31

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Bonjour,
Nouveau sur le forum, je viens de publier ma présentation.

Données reprise de la présentation: propriètaires RP 50% du crédit restant sur 18ans / cadres, la trentaine passée, mariés, 1 enfant / TMI 30% / 300€/mois restants jusque 33% d’endettement.

Suite à la prise de contact avec 2 CGP, voici le projet sur lequel nous pourrions partir:
335 000€ SCPI investies dans un SCI à l’IS.
Répartition SCPI:
- Primovie : 160 000€ - crédit
- Primopierre : 140 000€ - crédit
- ActivImmo : 35 000€ - cash
Le choix des SCPI Primonial est fait sur la base des biens détenus par les SCPI: plutôt premiums et bien placés, sur leur capitalisation, sur les secteurs d’activités: bureaux premiums pour Primopierre et santé/éducation pour Primovie (que j’estime moins risquée que Pierval Santé).
ActivImmo pour la diversification sur le secteur logistique.
Nous avons intentionnelement minimisée la partie bureaux (convictions personnelles) et diversifié sur la santé/éducation et un peu de logistique.

Le crédit, il s’agit de l’offre classique proposée par beaucoup de CGP (CM Arkea j’imagine):
- 300k€ (le maxi autorisé) à 2,40% sur 25ans + 0,10% assurance
- différé de 6mois
- OK SCI à l’IS
- mini 75k€ par SCPI (de mémoire)
- pas de contre-parties
Nous souhaitons partir sur un crédit à 25ans pour améliorer le TRI et diminuer l’effort d’épargne.

Sceenshot de ma simulation Excel avec légère revalorisation foncière +0,05%/an et diminution des loyers percus -0,10%/an:

Quels sont vos avis sur ce projet ?
-> Je pense qu’il peut-être optimisé notamment sur la partie crédit, quelles banques me conseillez-vous de démarcher ? (sans contre-parties ou minimes)
Est-il vraiment risqué de privillegier uniquement une SDG (ici Primaliance) ?
J’ai pu lire que certains avaient des rétro-cession de commission de 1 à 2%, est-ce monnaie courante ?
Quelles sont votre autres idées d’amélioration ?

Merci pour votre coup de pouce ! A+

Dernière modification par Gefb (06/08/2021 08h13)

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#2545 05/08/2021 17h24

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ISTJ

Bonjour,
450 euros de frais bancaires et de comptabilité à l’année, c’est peu.
Vous comptez faire la comptabilité vous même ?


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#2546 05/08/2021 17h25

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OUI nous comptons faire la comptabilité nous même. Nous connaissons un expert-comptable.

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#2547 06/08/2021 00h34

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Suggestion d’amélioration possible (au prix d’un peu plus de risque) : remplacer les 35ke d’Activimmo par 35ke d’usufruit temporaire (10 ans ou 15 ans, selon ce que votre CGP trouvera…) d’Activimmo.  Ca devrait améliorer le TRI (si les montants distribués par cette SCPI se maintiennent, ou baissent peu), et aussi le cashflow (vous pourrez toujours réinvestir s’il y en a trop…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2548 06/08/2021 16h21

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Bonjour, mon avis concernant les investissements :

Gefb a écrit :

Le choix des SCPI Primonial est fait sur la base des biens détenus par les SCPI: plutôt premiums et bien placés, sur leur capitalisation, sur les secteurs d’activités: bureaux premiums pour Primopierre et santé/éducation pour Primovie (que j’estime moins risquée que Pierval Santé).

A partir de quels critères, estimez vous que Primovie est moins risqué que Pierval Santé?

Je suis un fervent partisan de la diversification pour une meilleure maîtrise du risque. Aussi 300 k€ à crédit sur seulement 2 SCPI et qui plus est sur une seule SG me semble risqué….si vous souhaitez investir dans le domaine de la santé alors autant prendre une SCPI d’une autre SG (mais on revient à pierval même s’il existe d’autres SCPI à plus faible capitalisation sur ce domaine aussi)….

Pour 300 k€ je prendrais au minimum 3 ou 4 SCPI de 2 ou 3 SG au minimum.
A la lecture de vos critères de sélection, il existe d’autres SCPI qui y répondent.

Pour info mes financements et investissements en SCPI : ici


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#2549 06/08/2021 16h42

Membre (2020)
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N’est-ce pas tout simplement l’offre CM Arkea qui limite le choix aux SCPI Primonial ?

C’est une des offres les plus chers du marché en terme de taux d’emprunt.

En contrepartie, ils sont moins regardant sur le patrimoine immobilier.

Edit : merci BrisePif pour la précision.

Dernière modification par sanvio (06/08/2021 16h52)

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#2550 06/08/2021 16h49

Membre (2019)
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@Gefb

S’agissant de votre projet de SCI IS avec l’offre de crédit de Primonial :
Tout d’abord, sachez que vous pouvez panacher davantage que cela et faire 200 k€ de Primonial et 100 k€ d’une autre SCPI (j’ai l’impression que tous les CGP ne proposent pas cette diversification mais pourtant elle est possible). Cette diversification m’apparaît un minimum ainsi que l’a écrit Sisco2117.

J’ai beaucoup étudié, personnellement, le fait de panacher ainsi : 100 k€ Primopierre, 100 k€ Primovie, 100 k€ Epargne Piere.
J’ai expliqué rapidement dans ce message pourquoi je ne l’ai pas fait (lire les rapports des conseils de surveillance notamment).

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