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#1 25/03/2018 12h51 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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VOTRE PROFIL

Mis en place en SCI+SAS avec 4 actionnaires (TMI moyenne de 14%)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bon
- Fiscales : bon
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : du métier
- Sociales : moyen
- Temps disponible : je suis en rotation 4*4 à l’étranger et quand je suis en France je suis à 100% disponible, les 3 autres associés sont des artisans

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : mixte
- Année de construction : année 80
- Étage plain-pied sauf pour un logement
- innocupé : promesse de location pour les 4 bureaux + showroom ainsi que le logement de 95m²
- Chauffage  individuel : clim réversible
- Volets isolants sauf les bureaux
- Compteurs d’eau en sous-comptage et compteur d’électricité (3 à rajouter pour les logements)’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
- Décoration : refaite entièrement

Description :
Ancienne habitation + cabinet d’une profession libérale : 440 m² de surface + 200m² de terrain
- 1 logement de 95m² plain-pied + mezzanine avec terrain de 85m²
- 1 logement de 117m² avec étage (3 chambres) avec terrain de 112m²
- 1 logement de de 63 m²
- 3 bureaux de 12m²
- 1 bureau accueil + secrétariat de 12m²
- 1 bureau + showroom de 66 m²
- 1 espace coworking de 30m²

LOCALISATION DU BIEN

- département : 13, ville de 15000 habitants
- Centre-ville
- Rue passante avec parking autour et gymnase à proximité

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 450 000 €+ 36 000 € FDN
- Loyer envisagé : 45 120 €/an (dont 11 520 bail commercial SAS)
- Exploitation SAS : 44 320 € annuel
- Travaux immédiats : 47 000 euros (devis faits)
- Coût des travaux à LT : aucun mais provision de 4500 euros / an
- Taxe foncière hors TEOM : 3000 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : pas estimé
- Assurance GRL : non
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire
- Rendement opérationnel brut : 9,21%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : FDN
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2.02% (dont 0.44% assurance mais pas encore négociée)
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité : 2 563 € environ
- Frais de tenue de compte : pas encore estimé
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue pour la SCI
- Baux professionnels + coworking pour la SAS

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 14%
- Cash flow positif : environ 160 € annuel pour la SCI et 13 576 € pour la SAS en dividende

Le montage avec SCI+SAS permet de n’avoir qu’un bail commercial pour la SCI sur les bureaux et la SAS pourra exploiter en baux professionnels (artisans + libéral). Les associés seront les mêmes pour SAS et SCI.
Questions :
Est-ce que ce montage est correcte ?
Un associé aimerait faire du déficit foncier, je pense prévoir un démembrement afin qu’il garde la nue-propriété.
Le loyer de la SAS n’est pas élevé mais aura en charge tut l’aménagement des bureaux.

Mots-clés : immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée)

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#2 15/05/2018 12h31 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Nous avons avancé sur le sujet.

finalement nous serons 3 sur la SCI (nous avons écarté la personne voulant faire du déficit). Par contre en discutant avec le propriétaire, le bien est sous forme de SCI à l’IR.
Je pense donc qu’il serait intéressant pour nous de racheter la SCI pour réduire les frais d’enregistrement et aussi éviter les frais de constitutions.

J’ai pu me procurer les statuts de la SCI.
J’attends les comptes.

Si on opte pour l’achat de la SCI, il nous faudra donc trouver crédit immobilier chacun de notre côté pour le rachat de ces parts.
Puis pour les travaux, endetter la société à la hauteur de leur montant.
Est-ce que j’ai bon ?

Dernière modification par skarnik (15/05/2018 12h31)

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#3 17/05/2018 06h10 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Bonjour,

dans votre présentation, on a du mal à comprendre le rôle de la SAS.

Concernant le projet, quelques remarques :
- en incluant les travaux, la rentabilité brute ressort à 8,4 %. Bien mais pas faramineux pour un bail commercial.
- il y a beaucoup de locaux différents dans cet immeuble, encore faut-il pouvoir tout louer. Avez-vous estimé la vacance locative ?
- la SAS, avec les mêmes associés, représente 25 % des revenus locatifs. Il ne s’agit donc pas seulement d’un projet de bailleur (qui nécessite peu de gestion à part les changements de locataire), mais bien d’un projet entrepreneurial, ce qui nécessite davantage d’implication. Et si vous vous plantez, vous vous plantez doublement (un échec de la SAS mettrait aussi la SCI en difficulté).

Oui, vous avez raison, crédit immo pour rachat des parts, puis crédit de la SCI pour les travaux. Il doit être possible d’emprunter davantage en nom propre et d’apporter ainsi en CCA les fonds pour faire les travaux, mais j’avoue mon ignorance sur les conséquences de ce montage (est-ce possible, est-ce que les banques l’acceptent, etc.).

Pour les vérifications à faire : pas seulement les comptes, mais aussi les compte-rendus d’AG. Si possible depuis la création. Une fois tous ces documents obtenus, il n’est sans doute pas inutile de les faire lire par un expert-comptable pour tout vérifier.

Le prix des parts dépend notamment de la situation comptable de la SCI : a-t-elle de l’argent ou au contraire des dettes ? Et il y a en général une décote sur le prix lorsqu’on rachète des parts. Voir par exemple : Evaluation d’une part sociale de SCI en cas de revente, cession, succession ou donation

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2018 06h10)

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#4 17/05/2018 09h26 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Bonjour,

1 : En fait la SCI aurait 3 baux d’habitation + le bail commercial de la SAS. La SAS nous permettrait de louer des bureaux + espace avec des services tels que photocopieurs, accès internet, postes informatiques, secrétariat partagé…

2 : Oui mais 400m² dans cette ville de 15 m² se négocie plutôt dans les 800 K€. Donc il y a un intérêt rendement locatif + valeur de l’actif

3 : Pour les locaux d’habitation, nous avons déjà les promesses de locations de 2 familles + 1 personne agée. Sur toutes nos locations sur cette ville nous n’avons pas eu de problèmes de relocation (il est d’ailleurs même difficile de garder un ou 2 mois durant le changement de locataire pour faire les travaux). Pour les locaux pro, nous avons pour l’instant 1 bureau sans promesse de location car je me le garde pour ma possible création d’activité. deux bureaux + le showroom sont réservés aux deux autres associés. Les deux autres bureaux sont en promesse de location (artisans locaux).

4 : oui effectivement la SAS est un projet entrepreunarial, mais une rémunération de gérant et une partie du secrétariat est prise en compte dans cet investissement.

5 : Ok pour les compte-rendus d’AG, la SCI n’a plus qu’un seul actionnaire (décès du deuxième il y a plusieurs années)

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#5 17/05/2018 12h34 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Si plus qu’un seul actionnaire, il est probable que les AG n’aient plus été faites (peut-être même dès avant). Ce qui n’est pas forcément un drame pourvu que les comptes aient été tenus. Vous allez probablement devoir faire un peu d’archéologie pour connaître l’état comptable de la SCI. Un point à vérifier d’ailleurs : que la SCI soit bien IR et non IS.

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#6 17/05/2018 12h37 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Bonjour,

Pour mémoire, si vous rachetez la SCI, vous rachetez aussi son fonctionnement :
-ses statuts pas nécessairement adaptés à votre situation et qu’il sera plus complexe de modifier (selon les règles définies dans ces statuts + la loi)  que de créer ab initio des statuts tout neufs et particularisés selon vos besoins
- ses baux s’ils existent (pas de changement de propriétaires vu des locataires)
- ses créances et ses dettes fiscales, juridiques, etc …

Donc les AG, ca ne suffit pas du tout. Il vous faut tous les justificatifs existants : comptes, comptabilité, déclarations fiscales de la SCI, les AG bien sûr, les baux existants mais aussi les baux terminés depuis moins de 6 ans, tous les documents liant la SCI à ses locataires concernant ces baux existants ou terminés depuis moins de 6 ans, etc, etc, etc, etc, etc

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#7 17/05/2018 12h45 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Oui, c’est une question que je me posais : comment être sûr qu’il n’y ait pas de dettes ou de créances cachées ? Comment être sûr qu’il n’y a pas une procédure judiciaire en cours ? On peut contrôler les documents que l’on a, mais si le vendeur ment par omission, en ne fournissant pas des documents importants ?

Le fait que, dans une SCI IR, les comptes peuvent être tenus sur un cahier d’écolier (quand ils sont tenus) et ne font l’objet d’aucune intervention d’un tiers tel qu’expert-comptable ou commissaire aux comptes rend très difficile d’acquérir la certitude qu’on a bien la situation d’ensemble, sans erreur ni omission.

Le plus sage n’est-il pas d’acheter l’immeuble, et de laisser le vendeur dissoudre sa SCI ?

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2018 12h46)

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#8 17/05/2018 13h11 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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"comment être sûr qu’il n’y ait pas de dettes ou de créances cachées ? "

Une analyse précise et croisée de tous les documents comptables, déclarations fiscales de la SCI, des AG … un suivi des comptes (comptes, pas comptabilité) précis et cohérent avec la comptabilité (justement) pour vérifier s’il n’y a pas des dépenses/recettes non comptabilisées ou l’inverse (ex : un loyer perçu en cash, vu dans la compta, mais non versé sur le compte, ca sous entend l’utilisation de cash dans le foncitonne,ment de la SCI, donc des risques de choses cachées)

Pour faire simple : il faut faire en gros un controle fiscal sur 10 ans de la SCI pour détecter une éventuelle incohérence.

"Comment être sûr qu’il n’y a pas une procédure judiciaire en cours ? On peut contrôler les documents que l’on a, mais si le vendeur ment par omission, en ne fournissant pas des documents importants ? "

Il y a certaines sécurités tout de même. Le mensonge, même par omission, d’une procédure engagée est une manoeuvre dolosive certaine.

Le vrai risque, c’est surtout un recours d’un artisan ou d’un locataire non encore engagé, ou le controle fiscal de la SCI, toujours non encore engagé …

Parce qu’il n’y a alors pas de mensonge pour faire jouer la manoeuvre dolosive. Le vendeur ne sait pas qu’il va y avoir un recours ou un controle au moment de la vente. Il peut d’ailleurs ne pas savoir qu’il s’est trompé dans ses déclarations fiscales ou qu’il a mal géré un cas avec un locataire. Reste que la SCI portant la responsabilité de ces actes, l’acheteur prend automatiquement cette responsabilité dans l’acquisition, et sera responsable des dettes fiscales si le controle aboutit à un redressement.

"Le plus sage n’est-il pas d’acheter l’immeuble, et de laisser le vendeur dissoudre sa SCI ?"

C’est le plus simple et c’est la voie conseillée dans la plupart des cas. Le rachat d’une SCI préexistante se fait pour des raisons techniques précises, et pas parce que "la SCI existe déjà, alors c’est aussi simple que d’acheter le bien"

Complément :

J’ajoute pour nos amis du forum, que c’est un des défauts que rencontrent les possesseurs de SCI IS qui prévoyaient de revendre la SCI plutot que le bien, et qui ne se sont pas complètement organisé en ce sens. Parce que les acheteurs pro qui achètent des SCI préexistantes vérifient des palanquées d’informations sur la SCI, et tiennent compte, par exemple, de la valeur résiduelle cmptable du bien, et donc de la dette fiscale en cas de restructuration du patrimoine détenu par la SCI, puisque la restructuration entrainera la taxation (de la plus value comptable) achetée en même temps que cette SCI, et donc une plus value réelle calée sur la valeur vénale corrigée de la valeur comptable amortie et de cette dette fiscale attachée à la SCI.

Dernière modification par xazh (17/05/2018 13h15)

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#9 17/05/2018 13h23 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Merci pour vos réponses. Concernant la dette fiscale, si la SCI est IR, chaque associé est responsable de sa dette fiscale, me semble-t-il. Mais il peut y avoir d’autres dettes (fournisseur, locataire…).

Y a-t-il moyen de savoir avec certitude si la SCI est IR ou IS ? Peut-on demander au vendeur de demander aux services fiscaux un document précisant le régime fiscal ?

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#10 17/05/2018 16h34 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Merci pour toutes vos informations.
Alors le bâtiment était en fait une clinique vétérinaire exploitée par le propriétaire actuelle en EI et qui a pris sa retraite.
La SCI est à l’IR selon le vendeur mais je vais lui demander un papier officiel.
Sa déclaration fiscale pourrait je pense m’aider aussi en cas d’utilisation de déficit foncier.

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#11 17/05/2018 16h59 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Si SCI IR alors la PV est la même que le particulier.
Je vous invite à acheter uniquement le bien immobilier.
Charge au vendeur de liquider SCI IR mais rien de bien méchant car fiscalité transparente.

La seule problématique pour lui serait si la date acquisition des parts SCI est différente de la date acquisition des murs.

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#12 17/05/2018 17h23 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Dans le désordre ou pas d’ailleurs …

La dette fiscale … il faut distinguer selon le fait générateur. Si la déclaration 207x contient une anomalie, c’est l’associé au moment du controle qui est responsable du problème. Or une anomalie sur le 207, c’est un défaut de comptabilité. On peut le retrouver ou l’ancitiper dans une vérification comptable, et dans ce cas, il convient de prévoir une clause, cadrée dans le temps, pour qu’en cas de redressement de la SCI sur un fait litigieux comptablement, l’ancien associé soit de facto responsable (note : contrat civil, avec les conséquences).

Si l’anomalie se passe entre la 207 et la 2042, c’est au niveau de l’associé à la date du fait que ca se règle.

Savoir si la SCI est IR ou IS ? Bernard, vous me surprenez … Une SCI IS doit déposer une 2065, comme une sarl, une sas, etc …

Pour les autres "surprises", il n’y a pas de secrets, il faut obtenir le maximum de documents, et recouper les informations pour voir s’il y a des anomalies, des questions, etc … Par exemple, pour les loyers, en recoupant les quittances et les paiements, en vérifiant les courriers de régularisation de charges locatives (donc les explications des charges exigées et des provisions), …

Bien sur, si la SCI n’a pas été "tenue", vous n’aurez pas grand chose. Signe à nouveau qu’il vaut mieux acheter le bien …

Dans un rachat de SCI, tout doute devient un risque potentiel. Tout risque induit soit l’arrêt de la transaction soit … un rechiffrage de la transaction ! Comme je le disais plus haut : une clause civile peut prévoir une indemnisation d’nu potentiel problème, indemnisation qui peut se traduire par un blocage temporaire d’une provision sur compte de dépot, pour une durée raisonnable par rapport au risque anticipé.

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#13 17/05/2018 19h25 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Pour nous ce qui est intéressant dans le rachat de la SCI, outre les frais moindre, le fait que la SCI possède le bâtiment depuis plus de 30 ans (1983).

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#14 17/05/2018 19h30 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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xazh a écrit :

Savoir si la SCI est IR ou IS ? Bernard, vous me surprenez … Une SCI IS doit déposer une 2065, comme une sarl, une sas, etc …

Certes, mais si le vendeur n’est pas bien organisé, il n’a peut-être pas gardé la copie. On peut aussi imaginer que l’option à l’IS soit récente, ait été faite par un associé qui est décédé, tandis que l’associé survivant était suffisamment ignorant de la gestion de la SCI pour ne pas savoir que cette option a été envoyée… Ok, c’est peut-être tiré par les cheveux. Mais c’est pour ça que je me demandais : quel serait le papier, récent et émanant des impôts, qui pourrait confirmer à l’acheteur si c’est IR ou s’il y a eu option à l’IS ?

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#15 17/05/2018 20h19 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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"Certes, mais si le vendeur n’est pas bien organisé, il n’a peut-être pas gardé la copie"

Mais si pas de copie des déclarations, à mon sens, on n’achète pas sous forme de SCI.

Qd à l’associé décédé qui aurait changé le type de SCI, on est le 17 mai … Donc l’associé est décédé depuis moins de 15j dans ce cas, vu que la déclaration correspondante était à déposer pour le 3 mai (18  soit demain en déclaration via internet).

Pour le cas général, il suffit de retarder l’acquisition de la SCI pour disposer de la déclaration correspondante et être sur de son choix. Bref, d’attendre début mai et la date limite de déclaration 2072 / 2065 pour être fixé.

L’associé ne dépose pas la bonne déclaration pour "tricher" ? On revient sur une manoeuvre dolosive, donc avec une certaine sécurité.

Tout revient in fine à la question principale : pour acquérir une SCI sous forme de SCI précréée, il faut, il faut, il faut disposer de tous les justificatifs. Tout manque est un mauvais signe et doit pousser à choisir l’option "racheter le bien"

@sharnik
Donc vous choisissez de prendre un risque potentiel sur la responsabilité lié à une SCI préexistante pour bénéficier de la non taxation de plus value si vous deviez revendre le bien plus tard …

Il serait bon de chiffrer ce gain sur plus value finement, et de mettre en rapport le risque financier de la responsabilité que vous reprenez en achetant la SCI directement, risque qui n’est pas simple à évaluer si vous n’avez jamais fait ce type de transaction.

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#16 11/07/2018 18h19 → Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux) (immobilier, ir+sas, sas (société par actions simplifiée))

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Quelques nouvelles de ce projet.
Suite à discussion avec mes futures associés, nous avons décidé d’acheter l’immeuble et non les parts.
Nous avons une offre de crédit avec les caractéristiques suivantes :
Montant emprunté : 501 275 €
Taux : 2.05%
Durée : 25 ans
Caution : IPPD
Mensualité avec assurance : 2262.22 €
Je suis dans la rédaction des statuts de la SCI, le prévisionnel. J’ai d’ailleurs une question est-ce que les frais de gérance d’une SASU dont l’associé est aussi associé de la SCI peuvent-ils être déductibles du résultat de la SCI (IR) ?

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