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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 18/03/2018 18h25

Membre
Réputation :   4  

Bonjour à tous, je suis toujours dans le recherche de mon premier investissement, et j’ai besoin de votre avis smile
A savoir que le prix FAI est hors négo, je viens juste de faire la première visite hier. Le bien était à la vente a 295ke il y a un an et vient de baisser à 245ke il y a 2 mois.

MON PROFIL

En CDI dans la distribution, 29 ans, TMI 30%, revenu annuel 60 ke
Déjà un "gout" pour la prise de risque car plus de 15 ans sur les marchés financiers (PEA, compte titre, forex, ..)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: basique
- Fiscales : basique
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : aucune mais épaulé par mon beau père
- Sociales : très bonne
- Temps disponible : ma famille vit a coté du bien éventuel

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble avec bail commercial au rdc
- Année de construction: 1960
- 3 étages, orientation sud, local commercial avec réserve de 100m2, deux T2 de 50m2, 1 studio de 15m2 soit environ 25000 ke de revenu foncier.
- Uniquement le local commercial, le propriétaire est âgé et ne souhaite pas louer les appartements.
- Chauffage collectif
- Les volets ont été changés et sont doubles vitrages VPC
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères
- Travaux à prévoir pour rafraichir les appartements (devis de 80 ke par un artisan)
- Toiture et ravalement fait en 1990

LOCALISATION DU BIEN

- Ville dans l’Eure
- L’immeuble est situé en plein dans le centre ville
- 10 000 habitants
- Ville dynamique avec de nombreux commerçants

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 245 + 17 = 262 ke hors négo
- 25000e dont 16000e avec le bail commercial
- Taux de vacance envisagé :1 mois tous les 2 ans

- Devis de 80 ke pour remise à neuf des appartements
- Vu la date de la toiture/ravalement, il faut les prévoir pour dans les 10 ans: 20/30 ke approximativement

- Taxe foncière: 2700e (dont 1600e sont payés par le locataire du bail commercial: est-ce habituel?)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : j’ai mis 3% comme suggéré sur rendement locatif
- Mobilier : 5 000e (estimation)

- Rendement net: 6,84%
- Rendement brut : 8,81%

FINANCEMENT DU BIEN

- Aucun apport, emprunt à 110%
- Courtier à voir mais durée de 20 ans me semble logique. Dans l’idéal, il faudrait que le loyer du local commercial soit égal à ma mensualité du crédit.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée en LMNP réel pour les appartements mais pour le local commercial ?

CASH FLOW

- 330/550e par mois

Que pensez vous de ces chiffres ? Sachant que j’espère négocier d’au moins 30 ke (future toiture/ravalement) ?

Petite précision pour les spécialistes des baux commerciaux, le prenant actuel n’a pas de bail en cours. Il me semble qu’il a donc été reconduit tacitement, est-ce préjudiciable pour moi ? Sachant qu’il me semble, qu’au pire des cas, si il souhaite partir, il y a toujours un préavis de 6 mois.

Etant donné le montant du déficit foncier que je vais faire, est-ce préjudiciable avec l’impôt à la source en 2019 ? j’ai du mal a comprendre ce que j’ai vu sur le net.

Merci à vous

Mots-clés : eure, immobilier, travaux

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#2 03/04/2018 14h23

Membre
Réputation :   4  

Bonjour,

Cela n’a inspiré personne ? il manque quoi ?

merci

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#3 03/04/2018 15h09

Membre
Réputation :   14  

Bonjour,

Je ne vois pas comment vous trouvez 8.8% brut, je vois 7.3% plutôt avec les travaux.

Il manque l’assurance de l’immeuble, ainsi que la partie imposition.

Et dans ce cas le CF devrait être largement négatif…

Je ne sais pas ou est situé ce bien, mais la renta est quelconque.

Si ce bien est en vente depuis un an et qu’il a baissé de façon significative, c’est qu’il y a forcement un loup quelque part.
Il doit y avoir moyen de le négocier encore fortement, sans se précipiter.

Est-ce votre premier investissement? Si c’est le cas, faire un immeuble de rapport avec travaux directement est assez osé, surtout que vous ne semblez pas être juste a coté…

En plus, si je comprend bien, c’est une vente aux enchères? Vous savez que vous n’avez pas le temps de faire un crédit? Les délais de paiement sont bien trop court… sans compter les frais supplémentaires dans ce genre d’acquisition.

A+

Ohe

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#4 03/04/2018 15h52

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Bonjour,

Je ne comprends pas l’écart puisque les calculs sont fait directement sur le site rendement locatif mais par contre en effet, je n’ai pas mis l’assurance. Concernant l’imposition, je suis plutôt parti sur du LMNP, il me semble que ce serait le plus avantageux.

Par contre, même si j’ai oublié l’assurance, je ne comprends pas que vous parliez d’un CF négatif ? Le CF est positif pendant 9 ans et génère environ 50ke pendant la période.

Je ne sais pas si il y a un loup quelque part, je pense que les propriétaires en voulaient un certain montant et qu’ils viennent de revoir leur exigence à la baisse. L’immeuble est vraiment bien situé en plus. Je pense qu’il y a encore moins de le négocier car effectivement ce n’est pas non plus une super affaire. Même si la toiture parait en bon état, étant donné que la toiture/ravalement datant de 1990, il faut prévoir de les refaire dans peu de temps non? Or l’agent immobilier n’a pas l’air enclin a négocier pour autant ..

Non par contre, il ne s’agit pas d’une vente aux enchères, désolé pour le manque de clarté.

Entre temps, j’ai pris contact avec des courtiers mais ils sont pas très chaud pour un projet de ce type à 110% + travaux:
- Pas de RP
- Deux types de baux
- Immeuble avec des travaux

Comment faites vous ?

merci

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#5 03/04/2018 16h06

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Le LMNP sera pour les appartements, le bail commercial sera dans une autre catégorie.
Dans ce cas, le CF pourrait être positif, mais il faudrait faire les calculs.

Pour la renta, il faut prendre en compte toutes les dépenses, donc les travaux aussi.

Les agents immobiliers sont rarement enclin a négocier car leur marge pourrait baisser.
Après, il faut avoir des arguments solides a leur proposer.

Est-ce votre premier investissement?
Avez-vous étudié l’offre locative de la ville?
Un studio de 15m2 est vraiment petit, ca se loue difficilement. A Paris oui, en province même les étudiants demandent plus.
Et il y a forcement de la rotation sur ce genre de surface, tous les ans probablement.

Coté financement, c’est sur qu’il faut apporter des garanties, comme d’autres biens déjà en gestion, avoir du patrimoine, sa RP, des revenus, des économies, …

A+

Ohe

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#6 03/04/2018 16h42

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Vos calculs sont bizarres…

La rentabilité brute est égale à 25000/(262000+80000). Ça ne fait pas 8.8% et encore… Je ne compte pas les 20000 de toiture.

Ça fait à peine 7% brut. Donc c’est pour cela que même après une baisse du prix de vente, le bien est toujours sur le marché. En net, vous serez aux environs de 5%, ce qui est insuffisant.

Il est normal que le locataire du bail commercial paie une partie de la taxe foncière. C’est dans les "habitudes" prévues dans les baux commerciaux.

Par contre méfiance, vérifiez la solidité du locataire du local commercial. S’il fait défaut ou s’il part, ça va devenir compliqué pour vous.

Vous allez payer des impôts très rapidement sur les revenus fonciers (du local commercial).

Pas trop d’accord avec ohennequin sur la difficulté de louer un petit studio. C’est recherché si vous êtes raisonnable en loyer. J’en ai un bien situé, aucun souci pour le louer.

Dernière modification par lachignolecorse (03/04/2018 16h44)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#7 03/04/2018 16h53

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Pour le studio, tout dépend d’où il est situé: si c’est une ville estudiantine, effectivement c’est bon, mais avec de la rotation.

Si c’est au fin fond d’une petite ville, c’est forcement plus dur…

A+

Ohe

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#8 03/04/2018 16h57

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7% brut, c’est vraiment peu… En plus, vous avez des travaux à gérer, qui plus est à distance…
L’avantage d’un immeuble de rapport est le meilleur rendement qu’un studio.

Mais ici, sans chercher
Exemple studio rentabilité 7% brut sans chercher
il y a pas beaucoup à faire pour trouver aussi bien que votre étude de cas.

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#9 03/04/2018 18h17

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Merci à vous tous, effectivement je comptais négocier et ne pas faire une offre à ce prix là de toute façon car on peut trouver mieux en rendement.

Je pensais partir sur un immeuble de rapport car pour moi cela me paraissait plus "facile" que d’acheter plusieurs appartements.

J’ai cherché plus loin que Paris, car malgré quelques recherches, j’ai du mal a trouver des appartements sur Paris avec un bon rendement. Ceux vivant sur Paris, vous faites comment ? Même sur des villes comme Aubervilliers, Champigny, .. les prix ont bien monté et les rendements baissés !

Je suis vraiment désespéré dans ma recherche qui dure, qui dure , …

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#10 03/04/2018 19h14

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Avec un appart il faut se farcir le conseil syndical ainsi que le syndic et toute leur (mauvaise) volonté.

Mais au moins ce sont eux qui se tapent les travaux et incidents, comme par exemple une porte d’entrée qui ne ferme plus, ou une arrivée d’eau HS, ou une chaudière collective qui foire en pleine hiver.

Mais si on est capable et au courant de ce genre de problème, alors oui, un immeuble peut être un bon plan. Enfin, s’il y a une bonne rentabilité derrière…

A+

Ohe

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#11 03/04/2018 19h16

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vous devez absolument séparer le calcul entre :
- Le local commercial qui est forcément imposé en revenus fonciers.
- les logements qui peuvent être loués meublés, en LMNP au réel (régime le plus avantageux actuellement).

Votre TMI est à 30 %, soit un taux total IR +PS de 47,2 %.

Si vous ne savez pas faire les calculs vous-mêmes, rentrez dans le site revenus locatifs 2 projets fictifs :

- local commercial, coût 262 k€ x pro-rata des surfaces, revenu foncier brut 16 k€. Assez peu de charges à déduire puisque les travaux concernent les appartements et que la taxe foncière est prise par le locataire. A 30 % de TMI, vous allez trouver dans les 6000 € de revenu net annuel réel, charges et imposition déduits.
S’il y a bien 115 m² de logements et 100 m² de local commercial, le pro-rata des surfaces donne un coût de 121 k€, rentabilité brute de 13 %, c’est très bon. Mais c’est l’imposition qui plombe le résultat.

- logement meublé, coût 262 x pro-rata des surfaces + 80 k€ de travaux, revenu BIC brut 9 k€. Vous supportez des charges qui sont à sortir (taxe foncière, assurance, expert-comptable, CFE, intérêts d’emprunt), disons dans les 30 % soit 6300 € de revenu net de charges. Supposons que la magie du LMNP au réel fait que vous n’avez aucune taxe ni imposition. Revenu net de charges et d’impôts = 6300 €.
S’il y a bien 115 m² de logements et 100 m² de local commercial, le pro-rata des surfaces donne un coût pour les logements de 140 k€ (achat) + 80 k€ (travaux) = 220 k€. Le revenu de 9000 € est misérable : 9000/220000 = 4 % brut. Sur les logements, l’imposition est favorable, mais c’est le loyer qui est trop bas. 9000 € soit 6,5 €/m², c’est très bas. C’est l’ordre de grandeur du loyer à Trifouillis les Oies mais pas en région parisienne ! Vous êtes sûr de votre loyer ?
Je n’ai pas compté les 5000 € de meubles. En le prenant en compte ça serait encore plus défavorable.

Avec les hypothèses ci-dessus, revenu net total = 6000 +6300 = 12300 €. Rentabilité nette totale = 12300 / (342 000) = 3,6 %.

Le remboursement du capital d’un emprunt de 342000 sur 20 ans = 17100 € (les frais de l’emprunt, intérêts et assurance, ont déjà été compté en charges, donc à ce stade il ne faut raisonner que sur le remboursement de capital).

Cashflow négatif = 17100-12300 = 4800 €/an soit 400 €/mois.

Désolé mais vous vous leurriez complètement en appliquant la fiscalité du LMNP au réel sur la totalité du revenu. Un local commercial n’est pas en LMNP mais en revenus fonciers, vous avez donc les 2/3 de votre revenu qui est imposé en revenus fonciers, avec assez peu de charges à déduire, et un taux total d’imposition de 47,2 % de ces revenus fonciers nets, ça vous fout dedans bien comme il faut. La partie logements a une fiscalité plus favorable mais un loyer très bas rapporté à l’investissement, ce qui vous fout dedans…(bis).

Il faut absolument que vous compreniez la fiscalité applicable, et si possible que vous fassiez les calculs vous-même. Sinon, utilisez correctement le site rendement locatif en scindant, comme indiqué, votre investissement en deux projets fictifs, chacun avec sa fiscalité applicable.

Mes calculs sont sans doute faux car j’ai fait des approximations à grosse maille, mais la façon de raisonner et les ordres de grandeur sont bons. A vous de refaire ces calculs avec des chiffres affinés.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2018 07h04)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#12 04/04/2018 19h16

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Bonjour,

@ohennequin : oui effectivement, il me semble plus prudent de revoir mon projet d’investissement en commençant par un appartement simple. Par contre, vous faites comment dans vos recherches ? Un appartement avec travaux pour faire un déficit foncier ou pas la peine forcément?

@Bernard2K: merci beaucoup, c’est plus clair ! Je vous remercie d’avoir pris le temps de détailler afin de m’expliquer car effectivement j’ai fait une grossière erreur dans mes calculs avec le local commercial…

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#13 04/04/2018 19h31

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Bonjour benji94,

En effet ce n’est pas simple de trouver de la rentabilité en IDF sur des petites surfaces. Certains y arriveront mais la concurrence est féroce. C’est le produit d’investissement immobilier par excellence et donc le plus recherché.

Pour ma part je me dirige vers un projet de colocation:
D’une part l’IDF a une telle pression locative que je ne pense pas que le marché sera saturé de sitôt comme dans d’autres plus petites villes et d’autre part il y a beaucoup moins de concurrence sur les plus grandes surfaces qui sont généralement recherchées en tant que RP, et prix au m2 moins élevé.

Un autre créneau qui semble réussir à certains, ce sont les ventes aux enchères. De bonnes affaires à faire, mais se former avant est indispensable.

Bonne recherche

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#14 05/04/2018 00h43

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Bonsoir,

Benji94 a écrit :

Par contre, vous faites comment dans vos recherches ? Un appartement avec travaux pour faire un déficit foncier ou pas la peine forcément?

Un appartement avec travaux va en effet créer un déficit repportable sur plusieurs années de bilan en LMNP.

Outre cet aspect fiscal, je pense qu’un bien avec travaux présente plusieurs avantages :
- il est, en général, présenté à un prix plus abordable qu’un bien «nikel»,
- le prix du bien peut être négocié en mettant en avant le coût des travaux. Ne pas hésiter à les surévaluer auprès du vendre (sans trop exagérer),
- sur ce type de bien il a moins de visites donc moins de concurrence, car les travaux font «peur» aux non-bricoleurs.

Attention tout de même à ce que le montant global (coût du bien + coût des travaux) ne soient pas au dessus du prix du marché.
Vous devez vous débrouillez pour que le prix auquel le bien pourra être vendu après travaux, soit supérieur ou au pire égal aux montants investis.
Pour y parvenir il faut soit avoir de bons artisans pas trop chers, ou être bricoleur et faire soit même.

Pour un bien avec travaux il faut aussi avoir en tête que durant la période de rénovation le bien est immobilisé. Vous ne toucherez pas de loyer, mais que vous devrez régler les mensualités d’emprunts à la banque.

Ce sont des calculs à faire mais c’est à mon sens le meilleur moyen d’atteindre une rentabilité correct en région parisienne.

Créez-vous un réseau d’agent immobiliers sur un secteur défini. Contactez-les régulièrement afin de savoir si ils ont des biens qui vous correspondent. Ainsi le jour où un bien dans vos critères se présente, il vous contacterons en 1er avant même de faire paraître une annonce.

Dernière modification par Sandtia (05/04/2018 01h08)


Ninguém é pobre, exceto aquele que pensa que é.

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#15 03/06/2018 15h26

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Finalement j’ai abandonné ce projet, j’ai trouvé un petit appartement.
Cela parait plus raisonnable pour commencer smile

La suite ici:
Benji94 [département] : étude de cas immobilier appartement avec travaux (27)

encore merci à vous pour vos conseils!

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