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#1 02/03/2018 07h44 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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_Achat de 60 parts de Atlantique Pierre 1 et 30 parts de Actipierre 1, en attendant de continuer les investissements sur de petites SCPI à capital fixe et plutôt décotées par rapport à leur ANR. A noter que sur le site de Immobail, l’excellent ratio cote/ANR qui permettait de comparer les SCPI sur ce critère n’est plus disponible.

Atlantique Pierre 1:


Je me suis enfin décidé, cela fait bien 2 ans que je la surveille. Je pensais l’an dernier qu’avec le changement de société de gestion, son prix de part remonterait mais le monde des SCPI est lent et la sortie du rapport annuel 2016 n’a pas mis en évidence le règlement de la plupart des problèmes. Espérons que ce soit le cas cette fois-ci, je crois en la volonté de la société de gestion d’agir dans l’intérêt des associés et de se débarrasser des locaux non qualitatifs, Atlantique Pierre est une sacré diversification dans mon portefeuille car je suis peu habitué à ce genre d’achats, même si je possède quelques SCPI ayant des entrepôts ou locaux en province mais à la marge. Le dividende semble pérenne à ce niveau, le CS veille et la décote toujours élevée malgré la surélévation des valeurs d’expertises par le passé finissent de me convaincre que c’est un bon choix, à réserver à ceux qui ont déjà un portefeuille solide de bonnes SCPI.
A noter que les vendeurs se font rares et que les acheteurs semblent se bagarrer à quelques jours de la confrontation, en vieux briscard j’ai pu griller la politesse à ceux qui se croient plus malins, je relaterai cela plus tard.

Actipierre 1:


J’ai tout d’abord visé Actipierre 3 car la 1 n’avait pas de vendeurs et la 3 semblait avoir un coup de mou à 310€ avec de gros et patients vendeurs à 330€ hors frais. Pas de chance, des acheteurs "fantômes" se sont inscrit au dernier moment avec un ordre à 330€ hors frais et ont pu rafler ce qu’ils voulaient en n’apparaissant à aucun moment dans le carnet d’ordre (j’expliquerai aussi comment faire).
En février, Actipierre 1 a retrouvé des vendeurs donc il a été facile d’effectuer un ordre au delà de 595€ pour obtenir des parts à 591€ frais inclus.
Je n’explique pas la décote de Actipierre 1, j’ai fait un comparatif ci-dessous et en suis arrivé à la conclusion qu’il valait mieux acheter la 1:
Tout d’abord j’ai éliminé Actipierre 2. Elle est réputée avoir dilué son capital par le passé en ayant collecté et acheté des commerces plus récents. Sa décote n’est pas meilleure que les autres et surtout dans le dernier bulletin on lit qu’un problème sur un immeuble affectera le dividende de cette année. Cela n’a ni fait paniquer les vendeurs, ni calmé les hardeurs d’acheteurs présents à coups de gros ordres sur le CO (carnet d’ordre) en janvier.

Voici les données que j’ai récolté pour les Actipierre 1, 2 et 3, dites-moi si vous les trouvez pertinentes:

SCPI           Valeur d’expertise 2017    Div    Prix/part Reco 2016 Réa 2016       

Actipierre1  93,9M€ -  613,73€/part   29,5€    591€       694,08€    581,92€
Actipierre2 108,4M€ - 331,48€/part   17,1€    349,42€   378,06€    316,07€
Actipierre3 146,8M€ - 341,78€/part   18,14€  364,32€   382,30€    320,36€

En conclusion:


Actipierre1 décote de 3,70% par rapport à sa valeur d’expertise par part et s’achète à +1,56% de sa valeur de réalisation
Actipierre2 surcote de 5,41% par rapport à sa valeur d’expertise par part  et s’achète à +10,55% de sa valeur de réalisation, de plus son dividende baissera à 15,6€ en 2018 à cause du problème d’affaissement d’un bâtiment
Actipierre3 surcote de 6,59% par rapport à sa valeur d’expertise par part et s’achète à +13,72% de sa valeur de réalisation
Ces 3 SCPI ont un patrimoine réputé être de qualité avec un taux d’occupation financier tournant autour de 95%

Message édité par l’équipe de modération (02/03/2018 10h47) :
- modification du titre

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#2 02/03/2018 13h06 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Bonjour Kc44,

Je vous rejoins sur AP1. Ce qui n’est pas une surprise pour vous, puisque nous avons déjà échangé sur ce sujet dans d’autres postes.

Je me suis également renforcé sur cette position depuis octobre 2017 et lors de la dernière confrontation de janvier 2018. Pour ce qui est de la technique du vieux "briscard", nous avons du utiliser la même, puisque j’ai pu "rafler" les 60 parts que je souhaitais, au prix bas. En plus, ce qui n’est pas inintéressant, c’est qu’ayant des parts depuis plus de 3 ans, j’ai une "remise" sur les frais.

Et, enfin, contrairement à d’autres SCPI (principalement à capital variable), la jouissance des parts est immédiate.

J’ai également constaté que les dernières confrontations affichaient beaucoup plus de parts à l’achat qu’à la vente. Est ce un signe positif?

En tous cas, je l’espère. Et, associé à l’augmentation (bien que modeste) du dividende, je pense que le prix de la part va peut-être un peu évoluer d’ici le second semestre.

Je présume que les investisseurs potentiels et les associés de la SCPI attendent l’AG de juin prochain et la publication des valeurs de reconstitution et de réalisation pour se positionner. Ainsi qu’un point sur les actifs litigieux.

Car j’ai constaté que le bien d’Illkirch, qui grévait en charges la SCPI a été vendu, mais avec une sacrée décôte ’Valeur comptable estimée en 2016: 1899140€ pour un prix de vente de 350000€). Ce qui ne devrait pas impacter positivement les valeurs, ci-dessus mentionnée.

En point négatif, il y a également un recul du TOF et TOP dans le dernier bulletin trimestriel.

En conclusion, je conserve quand même mon optimisme sur cette valeur, pour les raisons indiquées dans d’autres posts. Je serais tenté de me renforcer encore. Mais comme m’a sagement rappelé GBL, il faut éviter de mettre tous ses oeufs dans le même panier. Bien qu’étant principalement investi en immobilier physique en direct, AP1 est la seule SCPI que je détiens. Je vais donc suivre son conseil et placer mes liquidités à venir sur d’autres structures, par sécurité.

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#3 02/03/2018 13h41 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Vous m’avez donc brûlé la politesse le mois dernier. Ceci dit j’aurais pu réagir mais je restais serein, la faute surtout à deux ordres de vente significatifs qui ont disparu au tout dernier moment. Dans ces situations on se dit toujours qu’il y a quelques personnes voulant fausser la donne en manipulant le CO mais après vérification, il semble que ce soit des associés ayant décidé de garder à la suite de la distribution du dernier trimestre qui s’est avérée correcte, surtout pour ceux qui achètent à ce prix.
Espérons que cela dure.
AP1 = Atlantique Pierre 1 à ne pas confondre avec Actipierre 1 dont je parle aussi.

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#4 02/03/2018 13h55 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Effectivement j’ai du vous brûler la politesse. Mais je ne pense pas que vous auriez eu le temps de réagir, car j’ai calculé mon ordre pour qu’il arrive juste au moment limite des dépôts wink . Donc pas le risque d’avoir un nouvel ordre mieux disant à l’achat.

L’essentiel est que chacun ait pu avoir les parts escomptées. Maintenant il faut patienter jusqu’à la prochaine AG afin d’avoir un état plus détaillé et vérifié de la situation de la SCPI. Mais j’ai la faiblesse de rester optimiste sur cette SCPI AP1 (vous avez bien fait de préciser qu’il s’agissait d’Atlantique Pierre 1) et non d’Actipierre.

Pour revenir au dividende, je reste également optimiste. Car contrairement aux errements précédents, cette réévaluation du dividende se fait parallèlement à un accroissement du RAN. Ce qui va dans le bon sens.

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#5 02/04/2018 12h32 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Je poursuis mes achats de SCPI, lorsque j’ai fait le classement des SCPI de 2017, j’ai été étonné de la bonne position de Cifocoma 2 - 6èmè - et cela m’a interpelé. Je suis donc allé voir pourquoi cette SCPI que je croyais - à tort - chère se mettait à rapporter autant. En fait son prix de part a baissé de 30% en 2 ans, ce qui explique qu’elle se retrouve si haut dans le classement par rapport à son dividende.

J’ai donc initié une petite ligne en février que je viens de renforcer en mars en achetant les parts par 10.
C’est un peu l’achat du couteau qui tombe mais j’y vois à ce prix une opportunité et si elle continue de baisser ou si elle stagne, je renforcerai. Elle est pénalisé par le désintérêt global des petites SCPI de commerces et à capital fixe qui souffrent en ce moment sur le marché secondaire.

Avec Actipierre 1 et Atlantique Pierre 1, cela fait beaucoup d’achats en SCPI de commerces mais j’ai déjà un bon portefeuille de SCPI de bureaux et je ne vois pas vraiment d’opportunités d’achat en ce moment comme on a pu l’avoir avec les 3 fusionnées donnant Placement Pierre ou PFO puis PF1 plus récemment.

Ces achats devraient rapporter un dividende supérieur à 5% cette année et je n’ai pas d’inquiétudes particulières en achetant à ces prix, en dessous ou peu au dessus de la valeur de réalisation.
_Atlantique Pierre 1 reste bloquée à 210€, les acheteurs sont là mais les vendeurs n’ont toujours pas compris qu’en mettant une seule part en vente à 195€ ou même 198€ hors frais ce mois-ci, l’échange se ferait sur cette base, ce qui représente vite plusieurs centaines d’euros. Je précise qu’un acheteur peut inscrire plusieurs ordres à des prix différents sur un marché secondaire.
_Actipierre 1, 2 et 3 sont faciles à acheter en ce moment, il y a des échanges, il suffit de bien se positionner. Leur TOF reste excellent.
_Cifocoma 2 est pénalisée par son patrimoine constitué à 43% de commerces en province dont beaucoup se vident et ne retrouvent pas de locataires (TOF 88%). C’est principalement du aux achats de ces dernières années liés aux augmentations de capital qui ont été mal gérées par Sofidy. Je crois en la compétence de Paref pour rectifier le tir et redonner des couleurs à cette SCPI, vraisemblablement en la fusionnant, à suivre donc.

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#6 02/04/2018 17h25 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Kc44, je vous rejoins totalement sur ATP1 et sur Cifocoma2 : il semblerait que nous ayons la même analyse… et des faits d’arme assez similaires.

J’ai ce mois-ci réussi à acquérir 40 parts d’ATP1 à 210 €, pour compléter les 164 parts que j’avais eu à 200 € fin 2016. Je me dis que le prix va finir par augmenter à 220 voire 230 € sous peu… nous verrons bien. En tout cas les acheteurs sont là. Je suis assez optimiste sur le long terme.

Même chose ce mois-ci pour Cifocoma2 : 20 parts acquises à 510 €, ce qui me fait un total de 48 parts.

Je crois que je vais m’arrêter là pour ces deux SCPI, acquises au comptant (j’ai tenté à crédit, mais beaucoup trop compliqué à mettre en œuvre). Elles viennent compléter des parts achetées à crédit, régulièrement, au cours des 10 dernières années : Immorente, Effimo1, Novapierre Allemagne (2/3 de mon portefeuille de SCPI à elles trois), et aussi deux petites lignes de Pierre Plus et Actipierre Europe.

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#7 24/04/2018 19h41 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Je perçois ce jour 211€ de dividendes pour Actipierre 1, cela fait toujours plaisir sachant que je les ai achetées à fin février mais je perçois le dividende de tout le trimestre. Ca fait 4,77% si ce dividende se maintient toute l’année. Sympa quand en plus en janvier je percevais encore des loyers en saisonnier avec cet argent.
Je continue d’en acheter.
J’aurai alors terminé la première phase d’investissements en SCPI depuis la vente du studio, c’est finalement un "all in" sur les petites SCPI de commerce à capital fixe, tant pis pour la diversification mais je les scrutais depuis longtemps et suis donc content d’en avoir acheté, elles n’ont vraiment pas la cote en ce moment.

Il est urgent de stopper les achats de Cifocoma 2, les parts s’accumulent à la vente et en face point d’acheteurs. Au vu des échanges des derniers mois et années, il faudrait 2 ans pour que tous les vendeurs trouvent preneur. Enfin il suffit d’un gros acheteur pour que cela s’inverse mais en l’état actuel des choses elle n’a pas fini de baisser, on verra jusqu’où.
J’ai un compte à terme Pepito qui se termine en fin d’année, ça permettra d’en reprendre quelques parts éventuellement.

Quoiqu’il en soit la semaine s’annonce bien, chaque jour les dividendes tombent.

Edit: Le carnet d’ordres de Atlantique Pierre 1, venant juste d’être mis à jour, m’intrigue. En effet encore 2 ordres ont disparu à l’achat, c’était déjà le cas il y a 8-10 jours, du coup reste bien peu d’acheteurs, à voir comment cela évolue.

Dernière modification par kc44 (24/04/2018 20h34)

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#8 24/04/2018 21h45 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Les petites à capital fixe pas très courues ? Il y a un peu plus d’un an j’ai tenté 3 fois d’entrer sur Actipierre 1, et j’ai finalement renoncé… Au moins vos infos me consolent un peu en me disant que j’avais bien vu, et je suis content pour vous !
Remarquez, j’ai alors pris de l’Epargne Pierre (très différente bien sûr à tous points de vue), et comme elle a bien mûri entre temps je viens de doubler ma (petite) ligne.

Je trouve quand même que c’est compliqué d’acheter une capital fixe. Pas évident de trouver le bon prix à proposer, et en cas d’échec il y a un tel délai avant la prochaine occasion, avec en plus aucune visibilité sur les facteurs qui pèseront sur le prix entre temps, dans un sens ou l’autre.

Dernière modification par Deb67 (24/04/2018 21h51)

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#9 24/04/2018 22h30 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Actipierre 1, quand j’ai voulu en acheter, j’ai posé un ordre et je l’ai eue du premier coup. Elle est facile à acheter mais il faut bien lire le carnet d’ordre. Ensuite il faut tenir compte de la distribution du dividende du trimestre en cours. Les vendeurs se manifestent en début de trimestre comme on le voit là avec plus de 600 parts à la vente. Elles sont donc aisées à acquérir, il suffit de mettre un prix au dessus de ce qui est proposé à la vente. Il y a tout de même beaucoup de parts échangées chaque mois.
C’est contraignant et ça ne se fait pas en 3 clics mais bon, ça reste très accessible à celui veut. Evidemment il est bien plus simple d’acheter des SCPI à capital variable mais personnellement je n’ai jamais eu de difficultés à acheter des SCPI à capital fixe, même à crédit. Le reste sont des idées reçues.

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#10 17/05/2018 10h53 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Je fais un point annuel sur mes SCPI après avoir bouclé mes achats du semestre. J’en profite pour livrer quelques réflexions.
J’ai donc renforcé Actipierre 1 en obtenant 30 parts du premier coup (soit les 2 tiers des parts échangées) ce qui, avec mes achats de Atlantique Pierre 1 et Cifocoma 2, fait logiquement monter ma part de commerces dans mon portefeuille de SCPI:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_repartitionscpi_mai_18_outz.jpg
Par rapport à ce que j’avais avant ces achats:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_repartitionscpi_debut_18_outr.jpg
Ma cible c’est plutôt d’avoir 30-32% de commerces, là je reste au dessus, les prochains achats seront donc orienté bureau même si je garde à l’œil Cifocoma 2.
Je surpondère Paris, c’est volontaire.
Ma part d’étranger diminue mais reste dans les 10% de l’ensemble des SCPI, cela me convient. Que de complications pour la déclaration quand 5 ou 6 de vos SCPI investissent en Europe !

Voici pour comparaison l’allocation de l’ensemble des SCPI de la place:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_repartitionensembledesscpi_mai_18.jpg

Ce que je recommande aux investisseurs c’est de partir de ce graphique pour allouer plus ou moins la même chose, ensuite celui qui préfère du bureau visera plutôt 70% et au delà de bureaux et réciproquement. Pour ma part volontairement j’ai toujours voulu plus de 25% de commerces et plus de Paris que de province.

______________________

Je regardais le bulletin de Foncia Cap’Hebergimmo, je vois que son report à nouveau (RAN) est alimenté par un résultat plus que convenable et couvrant largement le dividende. Finalement je me fais la même réflexion qu’avec Corum, j’ai acheté ces deux SCPI 2 ou 3 ans après leur sortie et en nue-propriété. Je profite donc de l’alimentation du RAN à terme sans le financer ni payer d’impôts dessus. Encore faudra-t-il quand je serai plein-propriétaire que les SCPI en question piochent dedans, ce qui n’est pas forcément bon signe. En tout cas le choix de Corum de ne plus alimenter son RAN me conforte dans ce choix d’achats de nouvelles SCPI en NP plutôt qu’en direct.

A l’inverse pour mes derniers achats de SCPI anciennes avec un bon report à nouveau, le fait d’être plein-propriétaire fait qu’à priori j’ai davantage de chances de percevoir du RAN plutôt que de payer des impôts sur une alimentation continue d’un RAN déjà conséquent.
Etes-vous d’accord avec ce raisonnement ?

Edit: agrandissement des graphiques

Dernière modification par kc44 (17/05/2018 15h35)

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#11 24/05/2018 09h58 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Bonjour,
En parallèle avec le classement qu’a fait WhiteTiger sur sa présentation, voici le résultat des SCPI que j’ai achetées il y a 3 ans environ:

Les colonnes du tableau représente les données suivantes:
Durée de détention (en année),   
SCPI    Performance annualisée (hors IR) si revente immédiate (performance = variation part + loyer),   
classement perf. annualisée (hors IR) si revente immédiate,   
classement Revenu cumulé net (hors IR) / Valeur d’achat

Durée    SCPI                        Perf.         Ordre    rendement
3,5        Fructiregions            5,41 %         3          3 (4,68 %)
3,5        Fructipierre              3,74 %         5          6 (3,74 %)
3,25      PFO                         7,85 %         1         1 (5,49 %)
3,25      Immorente               2,13 %        6          5 (4,19 %)
3,25      Efimmo                    1,98 %        7          4 (4,27 %)
3          Rivoli Avenir Patr.      4,53 %        4          7 (3,65 %)
2,833    Placement Pierre        7,8  %        2          2 (5,25 %)

On voit que hormis les 2 SCPI de Sofidy, la plupart on épongé leurs frais grâce notamment aux augmentations de prix de part. Cela donne un rendement annualisé qui commence à être très correct en cas de revente.

Dernière modification par kc44 (24/05/2018 12h11)

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#12 24/05/2018 10h35 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Bonjour KC44,

Je vais irrémédiablement passer pour un imbécile mais je n’arrive pas à comprendre votre calcul pour les colonnes suivantes de votre tableau :

Perf.

Ordre

Rendement

Auriez-vous la gentillesse de me l’expliquer.

Merci de votre aide.

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#13 24/05/2018 10h50 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Que ce soit clair, vous n’avez pas à avoir peur de passer pour un imbécile, les interrogations sont faites pour être éclaircies:
La performance est le rendement annualisé du prix d’achat sur le prix de revente si revente.
Ordre c’est le classement du TRI sur la durée de détention en années.
Rendement c’est le dividende versé par rapport au prix d’achat.
Exemple:
J’achète une SCPI qui vaut 100, avec les frais elle vaut 90 mais sa valeur de part augmente, au bout de 2 ans j’arrive à 95 de prix de retrait.
Elle rapporte 4,2 de dividende la première année (car délai de jouissance) et 4,5 la deuxième année.
Au bout de 2 ans j’ai donc 95 si je revends et 8,7 de dividende soit 103,7:
Durée    SCPI                 Perf.         Ordre    rendement
2           Exemple            1,833 %         1       1 (4,26 %)

Le calcul pour la perf c’est 103,7/100=1,037 (prix de revente + dividendes / prix d’achat)
A annualiser donc on fait 1,037 puissance "1/n" "n" étant le nombre d’années donc 1,037puissance0,5 cela donne 1,833%

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#14 24/05/2018 11h02 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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N’oublions pas que ces rendements sont brut d’IR et de CSG. Il faut donc bien plus de 2 années pour obtenir un TRI annualisé positif net d’impôts.

Dernière modification par malcolm (24/05/2018 11h03)

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#15 24/05/2018 11h02 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Bonjour kc44,

pour le rendement, c’est un rendement net d’impôts pour vous? (sinon je ne comprends pas exactement les chiffres pour immorente et efimmo).

Bien à vous,
cat

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#16 24/05/2018 11h11 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Oui. Tous les chiffres sont avant imposition (hors IR).

Dernière modification par kc44 (24/05/2018 12h18)

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#17 24/05/2018 12h05 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Bonjour KC44,

Pourquoi ne pas publier un rendement net d’impôt et de P.S. incluant pour chaque part les dividendes ainsi que les revalorisations de part en le comparant à la valeur totale (incluant les frais) de chaque SCPI.

Ce rendement annualisé en % comparé à la durée de détention de chacune de vos SCPI permettrait de comparer d’abord la rentabilité mais aussi le couple risque / rendement de vos SCPI par rapport à d’autres placements (fonds €uros …)

Merci pour vos explications.

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#18 24/05/2018 12h15 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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J’ai rectifié le rendement de Immorente car j’avais oublié les 0,5€ de distribution du mois de mars. Cela ne change pas grand chose (+0,05%).
Je fais tous mes calculs sur la base du revenu avant imposition, ça ne changerait pas grand chose de savoir le revenu net car l’imposition dépend de chacun, ensuite on est sur des montants relativement importants, on ne peut pas partir du principe que l’AV serait non fiscalisée car je retire en dividendes au moins le double du montant exonéré par an qui est de 4600€.

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#19 24/05/2018 12h22 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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kc44, je ne comprends toujours pas comment vous obtenez les "rendements" pour immorente et efimmo.
S’ils sont bruts d’impôts, il devrait être proche du dvm de ces deux scpi (dont le prix des parts a peu augmenté pendant votre durée de votre détention), non?

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#20 24/05/2018 12h25 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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@KC44,

J’indiquais ma demande pour une publication nette d’IR + PS car votre réponse ci-dessus indiquait que les rendements étaient net de P.S. ET IR que vous avez depuis corrigée.

Alors je reformule ma demande ainsi :

ourquoi ne pas publier un rendement BRUT d’impôt et de P.S. incluant pour chaque part les dividendes ainsi que les revalorisations de part en le comparant à la valeur totale (incluant les frais) de chaque SCPI.

Ce rendement annualisé en % comparé à la durée de détention de chacune de vos SCPI permettrait de comparer d’abord la rentabilité mais aussi le couple risque / rendement de vos SCPI par rapport à d’autres placements (fonds €uros …)

Qu’en pensez-vous ?

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#21 24/05/2018 12h38 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Cat:

Les rendements sont basés sur le prix d’achat et tiennent simplement compte du délai de jouissance. Ils ont donc vocation à se rapprocher de la distribution moyenne de la SCPI.
La performance est calculée sur la valeur du prix de retrait, comme les SCPI de Sofidy ont été parmi les moins revalorisées de mes SCPI, elles sont en queue de classement.

Maxcorporis:

Désolé pour l’incompréhension donc en effet la colonne "performance" permet de savoir ce que je touche si je revends, à comparer avec un fonds euro ou autre livret, on est rapidement rapidement au dessus malgré les frais, avec le risque que l’on mette 4 ou 5 ans à les amortir s’il n’y a pas de revalorisation.

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#22 24/05/2018 12h43 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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@KC44,

Malheureusement pour nous, vous ne publierez donc pas le prix d’achat incluant les frais, la durée de détention, la revalorisation par part ainsi que les dividendes obtenus afin de faire un calcul précis du rendement.

De mon point de vue, qui vous l’avez compris n’est pas celui d’un spécialiste, sans ces informations cruciales les chiffres que vous publiez biaisent un peu le rendement annuel moyen brut réel (comprenant tous les frais)

J’aurai apprécié de comparer …

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#23 24/05/2018 12h48 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Vous avez tout, après désolé si cela vous fait faire des recherches. Avec la durée de détention que je publie, vous pouvez retrouver le prix d’achat, les frais sont publics et ne varient pas. Avec le rendement cela vous donne ce que j’ai perçu, à comparer avec ce qui est annoncé, la différence venant surtout du fait que le délai de jouissance fait perdre un peu de rendement les premières années.
Je précise aussi que je n’ai pas compté le dividende du mois de mai, qui ne sera distribué que fin juillet. Cela augmenterait encore un peu le rendement mais je me base uniquement sur ce que j’ai perçu au jour d’aujourd’hui.

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#24 24/05/2018 13h50 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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@KC44,

Vous avez entièrement raison, je peux faire les calculs de cette rentabilité que vous avez à disposition sur un tableur dont rien ne vous oblige à partager le rendement réel …

Pourquoi publiez vous le partage intégral de vos SCPI sauf le rendement réel tout frais inclus ?

Tous les intervenants qui publient leur portefeuille ne le font ils pas avec le rendement réel ?

Vous avez évidemment le libre choix de publier ce que vous désirez. Il va sans dire mais le rendement réel est crucial non ?

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#25 24/05/2018 13h53 → Portefeuille de SCPI de Kc44 (actipierre 1, actipierre 2, actipierre 3, actipierre, atlantique pierre 1, atlantique pierre, portefeuille scpi, portefeuille)

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Je pense que c’est parceque c’est un peu lourd à calculer et qu’il s’en moque, kc44 recherche des rentes pour vivre donc poursuit 2 objectifs :

- pas trop se prendre la tête pour les générer (gestion)
- cibler quelque chose qui a des chances d’être stable et ou croissant avec l’inflation et pas trop fiscalisé (par rapport à sa fiscalité perso)

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