Immobilier locatif courte durée : acheter au prix du marché, voire plus haut ?

Link182 · #1

Bonjour,

le sujet du post peut interpeller… Mais je vais expliquer plus en détail mon expérience personnelle.

Je fais de la location courte durée sur plusieurs appartements dans une petite ville, et cela fonctionne plutôt bien.

Mon dernier achat date d’il y a bientôt un an… Je n’ai rien achété depuis, car je n’ai rien trouvé de "potable" en terme de prix (bon j’étais aussi bien prix par l’exploitation des appartements). Jusqu’à peu, Je m’étais toujours positionné sur des biens à 9-10% de renta brute, et ayant le minimum de travaux si possible (appartement <60 k EUR). Cela étaient mes critères que j’avais au départ il y a 3 ans, quand je commençais à faire du nu & meublé classique, qui me permettait d’être en autofinancement (ou assez proche).

Mais avec les rendements possibles en LCD, je me rends compte que je "perds de l’argent" à attendre. Avec une renta moyenne brute de 25% par appartement en LCD, je ferais mieux d’acheter un appartement plus cher ou ayant un certain charme, quitte à avoir un rendement plus bas de base (ex : rendement 7-8%), mais la qualité du bien qui me permettrait de louer plus facilement en LCD.

Dans ce cas, les biens ne se financeraient pas en location classique, mais pas grave tant qu’on exploite en LCD.
Sachant que la LCD pourrait s’arrêter du jour au lendemain (directive gouvernement…), je devrais anticiper la chose en mettant un maximum de coté lors de l’exploitation en LCD.

A ceux qui font de la LCD, êtes-vous dans ce cas ? Ou votre approche sur la recherche de bien n’a pas changé ?

Cordialemen

Nicolas

Mots-clés : location courte durée, prix marché, rendement

zappaty · #2

Bonjour,

Je ne pratique pas la location courte durée (pas encore…) mais il y a un point qui me freinerai dans cette approche, c’est l’évolution de la loi.

Jusqu’à maintenant la location courte durée se révèle très intéressante fiscalement (en plus du rendement plus élevé). Mais ce statut est régulièrement remis en cause et je ne serais pas étonné d’un durcissement des règles dans les années qui viennent.

A ce moment là, que faire si la rentabilité du bien s’écroule? Revendre, conserver le bien malgré une baisse de la rentabilité? Sachant que pour la revente, vous risquez de vous retrouver avec de nombreux autres bailleurs en LCD?

A mon sens, provisionner comme vous l’entendez pour prévoir le coup vous maintiendra dans une incertitude, là ou un bien avec une rentabilité brute plus élevée peux permettra de valoriser votre patrimoine sur le long terme.

A vous lire,

Zap

dangarcia · #3

Link182 a écrit :
Mais avec les rendements possibles en LCD, je me rends compte que je "perds de l’argent" à attendre. Avec une renta moyenne brute de 25% par appartement en LCD, je ferais mieux d’acheter un appartement plus cher ou ayant un certain charme, quitte à avoir un rendement plus bas de base (ex : rendement 7-8%), mais la qualité du bien qui me permettrait de louer plus facilement en LCD.

Dans ce cas, les biens ne se financeraient pas en location classique, mais pas grave tant qu’on exploite en LCD.

Oui, tant que c’est possible. Et quand ça ne l’est plus ?
Votre questionnement est légitime, et semble-t-il courant car julien en parle dans son livre
LIVRE - L’investissement immobilier locatif intelligent

En gros, au moment d’acheter il est plus prudent de réfléchir sur la base d’hypothèses réalistes voire pessimistes que (trop) optimistes. Comme par exemple acheter un bien déjà cher parce que "de toute façon ça va encore monter". Oui, et si ça ne monte ? Ou, comme vous le faites ici, acheter un bien insuffisamment rentable et envisager de "le louer en courte durée parce que c’est plus rentable".
Rien ne vous garantit que ce sera toujours aussi rentable : fiscalité spécifique sur ces revenus comme en Espagne, voire limitation ou interdiction de louer en courte durée, décidée par la loi ou par le syndic de copropriété - ça m’est arrivé dans un des mes biens désormais loué à l’année - heureusement j’avais anticipé cela et même en longue durée la rentabilité est plus que correcte, etc.

Dernière modification par dangarcia (27/02/2018 19h44)

julien · #4

Link182 a écrit :
Dans ce cas, les biens ne se financeraient pas en location classique, mais pas grave tant qu’on exploite en LCD.
Sachant que la LCD pourrait s’arrêter du jour au lendemain (directive gouvernement…), je devrais anticiper la chose en mettant un maximum de coté lors de l’exploitation en LCD.

Au moins vous êtes conscient de la possibilité de devoir, sous la contrainte, passer à un plan B, et ce n’est pas le cas de tous ceux qui font de la LCD.

Après, le problème dans l’approche que vous décrivez est à quel moment cet événement surviendrait. Pour prendre 2 exemples extrêmes :
- si vous avez fait du 25% pendant + de 10 ans, et avez mis le sur-cashflow de côté, à priori pas de problème.
- Si c’est au bout de 6 mois que l’événement survient, là c’est plus compliqué

Après, si vous opérez dans une petite ville ou moyenne, il peut y avoir un risque supplémentaire qui apparaitrait indépendamment du changement de réglementation. Tout simplement…la concurrence, avec une LCD de plus en plus à la mode, dont les mérites sont vantés ça et là, qui attirent de plus en plus d’investisseurs. Le nouvel arrivant se place un peu moins cher que le précédent pour se placer et ainsi de suite, faisant in fine chuter les rendements de tout le monde.

Dans ma ville moyenne, le marché de la colocation (par nature non-extensible à l’infini, tout le monde n’étant pas disposé à vivre en coloc, surtout dans un lieu où le prix de l’immo reste abordable) a déjà subi ce phénomène. Pas encore le LCD ( grâce à l’attrait touristique non saisonnier : Futuroscope etc.), mais ça pourrait venir. Dans une ville moyenne moins touristique, ce risque peut à mon sens exister, moins dans les métropoles.

Dernière modification par julien (28/02/2018 09h15)

DDtee · #5

julien a écrit :
Après, si vous opérez dans une petite ville ou moyenne, il peut y avoir un risque supplémentaire qui apparaitrait indépendamment du changement de réglementation. Tout simplement…la concurrence, avec une LCD de plus en plus à la mode, dont les mérites sont vantés ça et là, qui attirent de plus en plus d’investisseurs. Le nouvel arrivant se place un peu moins cher que le précédent pour se placer et ainsi de suite, faisant in fine chuter les rendements de tout le monde.

C’est exactement ce qui est arrivé dans ma ville moyenne et idem actuellement pour la colocation. J’ai arrêté l’un et vais arrêter l’autre… heureusement qu’il y a avait plan B L’environnement concurrentiel à évolué très vite, moins de 2 ans.

Aussi faut-il avoir conscience que la LCD à des taux de rendement qui rémunère au moins autant le très gros travail à fournir que la location du bien lui même. Je ne crois pas à long terme aux solutions de sous traitance (conciergerie…) La rémunération du service n’est pas suffisante pour que celui-ci demeure de qualité ou fasse vivre l’intervenant.
Aussi, l’immense majorité des bailleurs en LCD ne paient pas toutes les charges, comme taxe de séjour ou CFE, collectivités et services des impôts étant généralement totalement incompétents à identifier et notifier sur ces taxes là. Cela crée une distorsion de concurrence entre ceux qui respectent la loi et ceux qui l’ignorent.

Ben2205 · #6

Bonjour à tous,
Que cela soit en longue ou courte durée, acheter au prix du marché (ou au dessus) ne "match" pas selon moi avec la démarche d’investissement immobilier rentable…
Après ce n’est que mon avis ;-)
A bientôt
Benjamin

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