Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif)

ohennequin · #1

Ce serait pour vous effectivement le point le plus critique, car il faut effectivement être au moins 2 pour former une SCI.

Vous pouvez soit donner des parts par la suite, soit donner la nue-propriété de tout ou partie de vos parts.

Il vous faut valoriser d’abord votre SCI
Ensuite, soit vous donnez des parts a vos enfants, avec un maximum de 100.000€ chacun afin de ne pas avoir d’impôts de donation.
Vous pouvez faire des donations sans cout tous les 15 ans.

Soit vous donnez seulement la nue-propriété de tout ou partie de vos parts en gardant l’usufruit.
Plus vous êtes âgé plus la nue-propriété s’approche de la pleine propriété, suivant la règle de 50% a 40 ans 60% a 50 ans, …

Donc vous devriez facilement pouvoir donner la NP des parts sans cout de donation autre que le notaire.

Il faut dans ce cas prévoir dans les statuts a qui appartiennent les droits NP ou US. Cela peut être fait a posteriori sans problème.

A votre mort, votre usufruit s’éteint ou être recréé avec la NP et remembrer les parts sans cout.

A+

Ohe

Mots-clés : 110, immeuble rentabilité, immobilier

Pierrot31 · #2

Ohennequin a bien résumé les choses en ce qui concerne la SCI.

De manière générale, en immobilier, il faut définir les objectifs à priori et connaître ses propres contraintes. Après les solutions existent. Tout doit partir de là !

La sci est un juste un outil. Mais est-ce celui qui vous convient ?

Objectifs possibles:
- créer une rente à terme pour soi ou pour ses enfants.
- donner à ses enfants
- vendre à terme pour avoir un capital
- défiscalisation
- placer des liquidités
….

Contraintes possibles :
- TMI
- horizon de placement
- régime matrimonial
- liquidité
- capacité d’épargne
- la localisation
- le type de bien
- capacité d’emprunt

Il faut prendre le temps au départ car vous allez vous engager sur 20 ans et vous voulez mettre vos filles avec vous.

Grosso modo, pour le locatif, il y a 3 chemin intéressants en fonction des objectifs / contrainte
- le lmnp au réel
- le déficit foncier
- les sci à l’is ou l’ir

Dernière modification par Pierrot31 (26/02/2018 16h22)

Frycek · #3

Rickimmo a écrit :
suis preneur de tout conseil!

Au vu de votre situation, je vous conseillerais de
- définir vos objectifs (création de patrimoine, transmission, fiscal, etc…)
- étudier les ,options d’acquisition (SCI, en propre, etc …)
- confirmer vos prévisionnels,
- s’adapter à la réalité (vacance, impayés, frais de procédure, législation, fiscalité LMNP ou réel, travaux, etc…)
- autres …. que vous pourrez découvrir sur le chemin de l’investisseur immobilier

D’après votre situation,
vous semblez vouloir transmettre un patrimoine à votre descendance (ce qui est légitime)
tout en constituant un patrimoine (ou inversement)
et dans une région avec diverses possibilités
CDI, pas de crédits

Sur votre projet,
- Immeuble 165 m² de 3 lots = pas de copropriété = ++
- 3 appartements + 2 garages = ++ vous diluez vos risques locatifs mais sur 1 seul emplacement
- Loyers de 950 € et avec le 3e 1 400 € mensuel HC = ++++
- Travaux mini de 8 k€ à prévoir à moyen terme = petit -
- etre appuyer par un autre investisseur ~~(Licha~~) = ++++++
- COUT d’ACHAT = 66/73 + FdN7 +travaux 8+mini2 = environ 87 k€ +++
- TF de 1 500 €
- Travaux de toiture plus dernier lots, comptez environ 10 000€
- achat en SCI à crédit
-disposez vous de temps pour gérer vos locataires …

soit une rentabilité BRUT prévisionnelle de 19%
et nette d’environ 12%
pour un CF d’environ 280 €/mois

Votre projet semble TRES (~~trop~~) BON

reste encore des points à vérifier
- objetcifs (si SCI adapté)
- montage juridique (SCI ou nom propre)
- financement (Vérifier si emprunt possible avec SCI comprenant des mineurs)
- Travaux
- demande locatives
- revente potentielle (voyez si vous pouvez espérer une PV)

je ne conseillerais que de vérifier chaque point pour vous assurer de la viabilité de votre projet
et ne vous souhaite QUE de REUSSIR dans cette aventure !

Post-Scriptum
@Pierrot31

je n’oublie pas votre demande et serais pret à en discuter avec vous

DDtee · #4

Je la refais : les banques ne suivent en général pas pour le financement des frais de mutation, par contre souvent pour les travaux et sur devis, voyez-vous mieux le sens de mon intervention

Les banques les plus intéressantes sont souvent celles avec décision au niveau de votre interlocuteur, sans décision collective hiérarchisée. Il y a 3 réseaux en France : CMutuel, CIC et CEpargne par contre se sont des réseaux régionaux, chaque région y a une certaine autonomie sur ses choix (110% ou pas etc) demandez donc aux investisseurs de votre région comment cela se passe sur place…

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