Immobilier : clause suspensive qui impose un financement à 100% ?

Quaterback · #1

Je suis sur le point de signer un compromis de vente pour l’acquisition de 2 studios en région parisienne.

Lors de la prise de rendez-vous avec l’agent immobilier, nous parlons du séquestre et il en profite pour me dire que le vendeur souhaite indiquer en clause suspensive que l’acquisition se fera par un prêt immobilier à 100%.
Le vendeur s’était déjà inquiété que je négocie le séquestre de 10 à 5% …

Étant donné que je souhaite financer ce projet à 110%, je lui dis que je ne suis pas d’accord. Il me répond que le vendeur a insisté et que ça ne m’empêche de toute façon pas de le faire financer à 110%.

La clause suspensive a-t-elle une quelconque influence sur mes demandes auprès des banques ?

Et plus généralement qu’en pensez vous ?

En dehors du fait que si je n’ obtiens pas le financement à 110%, je devrais financer les frais de notaire …

Mots-clés : 100%, clause suspensive, prêt immobilier

rocambole · #2

Bonsoir,

La clause suspensive n’a pas d’importance pour la banque, quand j’ai acheté ma RP j’ai dit que je financais 50% alors que j’ai emprunté 90%.

Le revers de la médaille c’est que si vous faites un emprunt ne correspondant pas à ce qui est écrit dans le compromis vous ne pourrez plus invoquer un refus de pret (si vous n’arrivez pas à vous financer) et vous perdrez vos 10% de dépot de garantie (ou devrez produire un refus de pret sur le montant financé réellement indiqué dans le compromis).

En résumé cela dépend de votre confiance à pouvoir obtenir un emprunt, c’est un risque.

Vous pouvez aussi faire 2 demandes de pret dans 2 banques différentes

1 pour vous couvrir à 100%
1 à 110%

et choisir entre les 2 si vous obtenez les 2

Quaterback · #3

Merci pour votre réponse rapide.

Je vais, de toute façon, consulter plusieurs banques pour obtenir la meilleure offre possible. J’ai déjà obtenu un accord de principe mais c’est évidemment quand on lance le dossier de prêt qu’on sait réellement ce que ça vaut …

Si vraiment je n’ai pas d’autres choix, je financerai les frais de notaire séparément.

Le problème sur ce type de biens, surtout en région parisienne, c’est qu’il y a tellement de monde sur l’affaire que les vendeurs se permettent beaucoup de choses … prix, conditions …

Bernard2K · #4

A priori, la clause suspensive est à comprendre comme un minimum. C’est telle condition minimum, "ou mieux".

"financé à 100 % ou plus"
" taux de 1,6 % (par exemple) %, ou mieux (donc plus bas)".

Ca ne vous empêche pas d’obtenir un prêt à 110 % et même pourquoi pas 120 % ou 130 %.

En revanche, vous ne pourrez pas faire jouer cette clause en fournissant un courrier de refus d’une banque pour un prêt à 110 %. Le vendeur vous répondra : "demandez donc un prêt à 100%". Le vendeur se couvre donc contre le fait qu’une banque pourrait vous refuser un prêt à 110 % alors qu’elle serait prête à vous accorder un prêt à 100 %. Mais vous êtes certain d’obtenir du 110 %, il n’y a aucun problème.

De même dans mon exemple de taux. Vous pouvez tout à fait obtenir un prêt à 1,4 %. En revanche, pour faire jouer la clause, il faudrait obtenir une offre de prêt à 1,8 % (par exemple) et vous pourriez dire à l’acheteur : je n’ai pas obtenu les conditions de financement prévues, donc je fais jouer la clause suspensive.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2018 07h28)

lachignolecorse · #5

Le vendeur (ou L’AI) sait très bien que toutes les banques ne font pas du 110% ce qui renforce le sentiment d’insécurité de faire aboutir la vente.

Si vous avez la certitude d’avoir votre prêt, vous pouvez indiquer 100% et monter votre dossier un 110%.

Par contre, je ne verse plus aucun acompte. Sur les 3 derniers achats, cela n’a pas été bloquant et cela ne dispense pas l’acheteur d’éventuelles poursuites si la vente ne se fait pas. Les agences ne peuvent pas encaisser le chèque et ça ne sert finalement qu’à améliorer la treso du notaire.

Dernière modification par lachignolecorse (23/02/2018 07h37)

Surin · #6

Bernard2K a écrit :
A priori, la clause suspensive est à comprendre comme un minimum. C’est telle condition minimum, "ou mieux".

"financé à 100 % ou plus"
" taux de 1,6 % (par exemple) %, ou mieux (donc plus bas)".

C’est donc "financé à 100 % ou moins" non ?
Ne perdez pas de vue que l’on n’est jamais sûr d’obtenir un prêt, on peut avoir tous les accords oraux, la confiance de la banque et essuyer un refus, les raisons sont diverses, demandez à ceux qui étaient en cours d’achat lorsque Lehman Brothers a fait faillite. Des milliers de dossiers se sont retrouvé retoqués. On peut aussi avoir un salarié qui change de poste, une nouvelle direction. Mieux vaut donc partir du principe que ce qui est dans la clause suspensive est à suivre. Auquel cas effectivement demander à deux banques pour un prêt à 110% sur l’une et 100% sur l’autre.

sven337 · #7

Bernard2K a écrit :
A priori, la clause suspensive est à comprendre comme un minimum.

Oui et non. La clause suspensive est surtout spécifiée dans l’intérêt exclusif de l’acheteur, donc elle ne le contraint en rien. Vous pouvez avoir une clause suspensive qui dit financement à 100% sur 10 ans à 2% et obtenir un prêt à 110% sur 30 ans à 1% sans que personne n’ait rien à y redire. Vous pouvez même renoncer unilatéralement à la clause suspensive d’obtention du prêt et ce à tout moment.

Par contre, pour se prévaloir d’un refus de prêt, il faut coller aux conditions du prêt, et la lettre de refus de prêt devrait idéalement correspondre *exactement*. Dans l’absolu si la banque vous refuse un prêt de 100k il est évident qu’elle vous en refusera un de 150k, donc si la clause suspensive dit 150k il devrait être possible de la faire jouer avec un refus de 100k, mais l’idéal est quand même de coller exactement aux conditions ce qui mène à moins de contestations.

Dans le cas présent, je comprends que le vendeur refuse une clause à 110%. Il estime que c’est incertain à obtenir, ce qui est plutôt vrai. À vous de voir si dans le pire cas vous seriez OK pour acheter avec un prêt à 100%.

julien · #8

Ok avec ce qui a été au-dessus. Par ailleurs, dans un tel cas, si vous estimez qu’il y a un véritable risque qu’un prêt à 100% vous soit refusé (et que vous n’êtes pas en mesure d’aller en-dessous), les notaires conseillent en général de faire 2 demandes auprès des banques :

- D’une part, une demande à 110% (celle que vous visez pour conclure)
- D’autre part, une demande à 100% (celle que vous présenteriez pour faire jouer la clause suspensive en cas de refus)

Quaterback · #9

Bernard2K a écrit :
A priori, la clause suspensive est à comprendre comme un minimum. C’est telle condition minimum, "ou mieux".

Ça synthétise dans mon esprit tout ce qui a été dit.
Et avec toutes vos réponses, c’est beaucoup plus clair à présent.

Donc dans le pire des cas, en dehors du fait que je n’ obtienne pas le financement, je devrai faire financer les frais de notaire.

Il s’agit d’un projet d’acquisition de 2 studios d’un montant de 175 000 € frais d’agence inclus. Hors frais de notaire.
Les frais de notaire s’élèveront donc à 14 000€ environ.
La solution que je privilégie, comme vous l’aurez compris, c’est de faire financer le projet à 110%. Si toutefois ça n’était pas possible, ce qui m’étonnerait un peu, quelles sont les solutions à envisager d’après vous ?

J’ai lu sur le forum que certains utilisent des prêts perso. Est ce légal ? J’ai cru comprendre que tout le monde n’était pas forcément d’accord là dessus et que certaines banques le proposaient même ?
Je ne suis surtout pas dans le jugement, je veux simplement savoir quelles sont les solutions qui s’offrent à moi.

Dernière modification par Quaterback (23/02/2018 10h21)

lachignolecorse · #10

Quaterback a écrit :
J’ai lu sur le forum que certains utilisent des prêts perso. Est ce légal ? J’ai cru comprendre que tout le monde n’était pas forcément d’accord là dessus et que certaines banques le proposaient même ?
Je ne suis surtout pas dans le jugement, je veux simplement savoir quelles sont les solutions qui s’offrent à moi.

Oui vous pouvez faire un prêt perso mais vous n’avez pas le droit de déduire les intérêts car le prêt ne sera pas attribué au bien acheté. Cela dit, si vous faites un prêt sur un délai court, le montant des intérêts n’est pas très important.

Martin04 · #11

Bernard2K a écrit :
A priori, la clause suspensive est à comprendre comme un minimum. C’est telle condition minimum, "ou mieux".

"financé à 100 % ou plus"
" taux de 1,6 % (par exemple) %, ou mieux (donc plus bas)".

Je me joins aux camarades pour appuyer sur le fait que "110% ou mieux" n’as pas la même signification pour le vendeur et l’acheteur.
Pour le vendeur 100% ou mieux veut dire 110% ou moins (puisque c’est plus simple d’avoir un financement avec plus d’apport).
En tout état de cause, tant que la condition "ou mieux", "ou plus", "ou moins" ou autre n’est pas écrite noir sur blanc, il faudra fournir un refus à 100% ni plus ni moins.

Les solutions à envisager seraient de demander un financement 100% à la banque. Si elle refuse vous avez de quoi annuler la vente et si elle accepte il faudra revoir vos calculs.
A vous de voir comment et à qui présenter votre projet si un refus va dans votre sens…

Le prêt perso n’est pas interdit en soi. C’est interdit d’expliquer à la banque que vous apportez les fonds de votre poche alors que vous les empruntez à une autre banque. Si vous expliquez à votre banquier que vous empruntez l’apport vous êtes en règle mais cette donnée risque de plomber votre dossier.

GoodbyLenine · #12

lachignolecorse a écrit :
Par contre, je ne verse plus aucun acompte. Sur les 3 derniers achats, cela n’a pas été bloquant et cela ne dispense pas l’acheteur d’éventuelles poursuites si la vente ne se fait pas. Les agences ne peuvent pas encaisser le chèque et ça ne sert finalement qu’à améliorer la treso du notaire.

Je ne crois pas … car il me semble que ça ne rentre pas dans la trésorerie du notaire.

rocambole · #13

Le sequestre est bloqué sur le compte du notaire à la caisse des dépôts donc je confirme le propos ci dessus

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