SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

Toujours dans l’idée de mettre de l’immobilier dans une assurance-vie, je vous fais partager mes recherches sur quelques contrats d’assurance-vie multi-supports sans frais d’entrée (sur le contrat , pour les SCPI cf ci-dessous) comportant des SCPI, trouvables sur internet et non mentionnés ci-dessus:

Titres@vie:
Frais de gestion contrat: 0.6%
Support OPCI proposé: Swisslife Dynapierre. 60% d’immobilier en direct (essentiellement immobilier d’habitation), 30% actifs financiers, 10% liquidités.
Frais d’entrée/sortie OPCI:3%/0.1%

Linxea Evolution:
Frais de gestion contrat: 0.6%
SCI proposée: Perennité Pierre. Achète des parts de SCPI (essentiellement SélectInvest1, UFG Pierre -lesquels n’ont guère bonne presse parmi les connaisseurs de ce forum si j’ai bien compris-, Credit Mutuel Pierre 1, un peu Immofonds).
Frais d’entrée/sortie SCI:0%/0%.
Frais de gestion support : 0,5% HT
Donc trois couches de frais de gestion (contrat, SCI, SCPI), on a du mal à croire que cela puisse être rentable…

Altaprofits Vie:
Frais de gestion contrat: 0.84%
SCPI proposée: Multimmobilier 2 (UFG REM) Immobilier d’entreprise essentiellement. Taux d’occupation financier fin 2010: 94,30%, donc plutôt mieux que les autres SCPI gérées par UFG REM mentionnées ci-dessus.
Frais d’entrée/sortie SPCI:1%/1%

Mes placements liberté:
Frais de gestion contrat: 0.5%
SCPI proposées: Laffitte Pierre, Immobilière Privée France Pierre, Pierre Plus, Cifocoma 3. Sous réserve de disponibilité. Apparemment il y a une augmentation de capital en cours pour Laffite jusqu’en fev 2012, les autres ne sont pas disponibles en ce moment. Taux d’occupation financier 2009: 87,60 %, rendements guère enthousiasmants, immobilier de bureaux.

Fortunéo:
Frais de gestion contrat: 0.75%
SCI proposée: SCI Philosophale, là aussi les principales lignes sont SélectInvest1, UFG Pierre.
Frais de gestion Prospectus AMF     0,82 %/an de l’actif net du fonds
Frais d’entrée/sortie SCI:2%/0%

Linxea Spirit:
Contrat annoncé pour fin janvier, frais inconnus à ce stade.
SCPI proposées: Laffitte Pierre, Slivimo (Amundi) -Taux d’occupation financier moyen 2010: 86,78%-, Valeur Pierre Alliance (BNP) -92% bureaux, Taux d’occupation financier 09/2011: 90.4%, rendement acheteur 2011: 5%-
SCI proposée: Primonial Capimmo. Liquidités 32% (!? Pourquoi autant?), le reste réparti sur plus d’une dizaine de SCPI.
Frais d’entrée SCI:2%.

Globalement tout cela ne parait pas très attractif si l’idée est de chercher une diversification par rapport aux fonds en euros, notamment à cause des frais qui s’empilent si achat de SCI
Je suis preneur de commentaires sur les SCPI/SCI du dernier contrat cité si certains connaissent…

Dernière modification par justsayno (11/01/2012 10h37)

Bonjour

1) Les frais sont négociables
Montant minimum à la souscription 1200 €

2) Les frais de gestion de 1,193 % sur les SCPI sont les seuls frais.
Pour oradea multisupport les frais de gestion sont les suivants :
frais de gestion de 0,99 % fonds euros
frais de gestion de 0,99 % UC
frais de gestion de 1,193 % support SCPI

3) oui les trois SCPI sont disponibles actuellement.
Concernant PFO2 et l’augmentation annoncé du prix de la part, si ORADEA reçois le bulletin de souscription au plus tard vers le 26 janvier, et que le client renonce à son délai de renonciation, il achètera les parts de SCPI à 178 € (à partir du 01/02/2012 la part passe à 182 €)

Pour compléter le message initial de Super Pognon : les contrats d’AV imposent également une forme de "frais caché" sous la forme d’une redistribution partielle des loyers distrbués par la SCPI.

Chez Altaprofits par exemple, seuls 85% des loyers sont reversés au souscripteur. Grosso modo, on a un bon tiers du loyer distribué qui part avant qu’on en voie la couleur :

- 15% conservés par l’assureur
- 15% du loyer qui compensera la réduction du nombre d’UC au titres des frais sur UC (ex : avec 0,8% de frais annuels, il faut consacrer 15% d’un coupon de 5,5% pour maintenir le nombre d’UC constant)
- 15,5% en prélèvements sociaux désormais prélevés annuellement.

Hum, hum. On se rapproche dangereusement du rendement du fonds en Euros.

Dernière modification par Nikki (27/05/2012 18h13)

Vous faites une erreur de raisonnement :

   - Par valeur de souscription, il faut entendre la valeur d’achat de part en direct soit 182 €
   - Par valeur de retrait, il faut entendre la valeur de revente de part en direct (dite de valeur de rachat) soit 166,53 € (182*91,5%)

Quand vous investissez 1000 € dans mes placements liberté, certes on vous prend 6% (60 €), mais ensuite les 940 € sont investis sur la base de la valeur de retrait. Il est en effet bien précisé sur le site Mes-placement liberté "Valeur d’achat=Valeur de Retrait & Valeur de rachat =Valeur de Retrait".  Ayant investi récemment en PFO2 dans ce contrat, je peux vous confirmer que c’est bien comme cela que ça se passe…

Sur l’assurance-vie, vous obtenez donc 940/166.53 = 5.65 parts / 1000 € investis   

En direct, vous obtenez 1000/182 = 1000*91,5%/166.53 = 5,49 parts/1000 € investis.

En gros, les 6% "remplacent" les 8,5% de frais d’entrée et ne sont pas additionnels !

Dernière modification par julien (29/01/2013 16h29)

Mes placements Liberte est mon contrat de référence pour les scpi: gamme riche, distribution des dividendes en fonds euro, taux de distribution et droits d’entrée raisonnables.

J’apprécie le classement annuel des SCPI établi par Mieux Vivre Votre Argent en collaboration avec Primonial. Méthodologie claire (et je trouve, pertinente). Vous trouverez dans MPL des SCPI parmi les mieux classées.

Bonjour à tous,
tout d’abord je confirme que pour Élysée Pierre, l’augmentation du prix de la part est actée(communication téléphonique avec mesplacements-liberté il y a 2 jours).
En ce qui concerne mon projet, en tenant compte des conseils donnés sur ce forum par Goodbylenine (conseils toujours avisés) je me suis lancé:
Tout d’abord j’ai pris en considération plusieurs facteurs:
1: ne pas être trop dépendant d’une seule société de gestion
2: ne pas prendre trop de risque avec des SCPI ayant un petit capital et très récentes
3: tenir compte du taux d’occupation financier et de différents facteurs classiques tels que répartition entre Paris-Région parisienne et Régions, répartition entre différents secteurs d’activité.
J’ai donc investi sur mes placements-liberté 100000 euros:
  -35000 sur PFO2 (avant la répercussion de l’augmentation du prix de la part)
  -35000 sur Multimmobilier2
  -20000 sur Patrimmo commerce
  -10000 sur Primovie.
Je surveillerai de près l’évolution de Primovie (les autres aussi d’ailleurs!) qui me parait investir dans un secteur prometteur et j’espère bien pouvoir d’ici 1 à 2 ans réinvestir dans cette SCPI!
Je tiens compte du dernier conseil de Goodbylenine et je ne toucherai à cette AV (retraits programmés) que dans 8 ans.
Bonne journée à tous.

Pour un investissement SCPI en direct :

Au niveau de la jouissance :
- Si c’est une SCPI à capital fixe, si achat sur le marché secondaire (vous achetez des parts qui existent déjà à un autre associé qui les vends, d’un SCPI a capital fixe), en général (il faut LIRE LES STATUT ET LA NOTICE) l’acheteur a la jouissance des parts au 1er jour du mois de la transaction (et le vendeur la perd au même moment).
- Si c’est une SCPI à capital fixe, lors d’une augmentation de capital, le délai de jouissance est précisé dans les documents de l’augmentation de capital, et c’est typiquement le 1er jour du 3ème mois suivant l’encaissement des fonds.
- Si c’est une SCPI à capital variable, la date de jouissance dépend de la SCPI, et c’est souvent le 1er jour du 3ème mois (mais parfois aussi du 4éme, ou 5ème mois, ou second trimestre, ou autre) suivant l’encaissement des fonds.
- Donc :
   1) Pas de règle générale, il faut à chaque fois (pour chaque SCPI) lire les documents….
   2) C’est presque toujours un délai plus long que ce que vous observez sur placements liberté
   3) De manière générale, comme un investissement en SCPI a vocation à être conservé longtemps (10 ans, ou plus), l’impact sur le rendement de l’investissement reste limité.

Pour les dividendes/distributions :
   - Quasiment toutes les SCPI versent entre le 20 et le 30 du mois 4 la distribution correspondant à la jouissance du trimestre des mois 1 à 3.
   - La date varie généralement de quelques jours d’un trimestre à l’autre (et les montants précis sont rarement annoncés à l’avance, donc quand le montant varie, les associés ont la "surprise" en découvrant le montant viré sur leur compte).
   - Certaines SCPI versent un peu avant le 20 (exemples : Corum Convictions verse le 1er ou 2ème jour ouvrable après le 10 du mois, Pierre Plus et Atout Pierre Diversification versent souvent qqs jours avant le 20), d’autres souvent un peu après le 30.
   - Une SCPI (Corum Convictions) a annoncé verser mensuellement à partir de 2016 (donc sans doute vers le 10 février pour la jouissance de janvier).

jaidelachance a écrit :

Que penser des sociétés de gestion ? Amundi immobilier ? La française REM (plutôt décriée celle là par ici, non ?) Perial Primonial

C’est un point important à mon avis. Lorsque l’on fait un investissement pour au moins 10 ans, plus que le rendement immédiat (sans regarder d’où il provient), le plus important reste les biens acquis puis le gestionnaire. On peut avoir de trés bons biens, s’ils sont mal gérés (pas de recherche de nouveau locataire, pas de travaux, fond de réserve, …) à terme, cela va générer une perte de valeur.

Vous avez l’exemple récent de Atlantique Pierre, qui vient juste de changer de gestionnaire (fait rarissime !). Buroboutic, qui a la même société de gestion, n’est pas mieux géré…

Bref, il vaut mieux se poser les bonnes questions ! Pourquoi les frais sont-ils aussi élevés, en général, pour la gestion de SCPI ? Pourquoi certains ont des frais moins élevés ? Quelle valeur ajoutée apporte-t-il ? Quel est le risque avec cette société de gestion ? Pourquoi certaines SdG ont une meilleure réputation que d’autres ? 

La diversification en terme de gestionnaire est importante aussi. Mais il vaut mieux se limiter aux bons gestionnaires. 

Je me permets un petit message car je viens justement de publier un article sur mon blog à ce sujet : Le blog finance de Cmoadd: La pierre papier

Vous retrouverez entre autres un tableau avec l’ensemble des SCPI disponibles dans les contrats d’AV en ligne (0%) avec le rendement réel perçu au travers de chaque AV suivant le prix d’achat des parts et le taux de distribution.

Pour information j’écris ce blog de manière bénévole et en temps que simple amateur de la finance.

N’hésitez pas à commenter ;-)

Vous semblez être bien dans votre époque où l’on est plus prompt à revendiquer ses droits que son devoir d’honnêteté …

Si vous avez effectué un virement depuis votre établissement bancaire, c’est vous qui avez ordonné le transfert donc si le virement n’est pas arrivé, vous ou votre établissement bancaire êtes seul responsable.

Vous n’avez eu aucune scrupule à conserver vos 2 000€ depuis juin 2015 et maintenant votre supercherie est mise au grand jour alors point besoin de juristes : "payez ce que vous devez ou perdez le bénéfice de votre placement depuis juin 2015".

Et en plus vous travaillez dans une banque …

Dernière modification par facelvega (10/05/2016 09h27)

Bof, si on doit suivre les conseils de tout le monde, on ne fait rien car il y a toujours des avis négatifs sur tous les types de placements. Ce monsieur du blogpatrimoine, si il savait tout sur tout, il ferait tranquillement fructifier son argent sans avoir besoin de donner des conseils aux autres.

Et puis, que sait on de l’évolution des taux d’intérêts dans les prochaines années. Avant la bulle internet, les subprimes, la faillite de Lehman Brother, chacun y allait de son petit conseil sans avoir prévu l’un de ces trois évènements majeurs.

Et bien la c’est pareil, personne ne sait de quoi sera fait le futur. D’ou la chose primordiale à faire, le seul conseil que tout le monde doit suivre à mon avis : se diversifier. Et dans cette optique, investir dans des scpi en assurance vie, c’est une bonne option. J’ai envoyé mon contrat chez mes placements liberté la semaine dernière, j’ai mis 50% sur fond en euros, 50% en SCPI ( j’en ai choisi 3, dont 2 ont le même gestionnaire ) et ce n’est pas ce petit article de blogpatrimoine qui va me faire regretter quoi que ce soit.

Ca change pas grand chose mais les loyers sont versées sur le fond euro, pas directement réinvesti en part supplémentaire, pour se faire il faut donc leur déduire les frais de souscription (et accessoirement, il faudra le faire à la main).