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#1 20/02/2018 15h30

Membre (2018)
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Bonjour,

Pouvez-vous me tirer d’embarras!

Mon père  acheté en indivision en 1970 une propriété de 400 m2 situé en centre ville d’une commune de Saône et Loire.

La dame qui occupait les lieux avait créée une activité commerciale en nom propre.
En 1983 cette personne a été placée en redressement judiciaire, le syndic judiciaire  a demandé au juge du tribunal l’autorisation de vendre la maison afin d’indemniser les créanciers.

La vente judiciaire du bien immobilier a eu lieu en 1985 par un notaire.
Mon père seul adjudicataire s’est alors porté acquéreur, il a été considéré adjudicateur du bien mais non propriétaire.

La liquidation judiciaire de la dame a été clôturée pour insuffisance d’actif en 1995  ( publié au journal d’annonce légale).

Depuis 1985 le bien est resté libre de tout occupant. La toiture a été refaite en 2005 pour 50.000,00€.

Mon père est décédé en 2015 et nous avons hérité de ce bien en indivision.

Nous sommes redevable de la taxe foncière à hauteur de 2500€ par an d’un bien dont nous ne sommes pas considéré propriétaire (Titre de propriété imparfait).

Nous ne pouvons ni le vendre, ni le donner, ni le rénover et encore moins le détruire,
aucune compagnie d’assurance n’accepte de couvrir le risque.

A ce jour, nous avons envisagé de déposer une requête auprès du TGI afin de  faire valoir la prescription acquisitive.

La valeur résiduelle du bien est d’environ 15.000,00€

Pouvez-vous me donner une piste qui nous permettrais de nous débarrasser de cette situation.

Mots-clés : compte de partage de l'indivision, licitation, succession, titre de propriété imparfait

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#2 20/02/2018 15h36

Membre (2015)
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ENTJ

Bonjour,

Pouvez vous expliquer ce qui cause la propriété imparfaite : démembrement ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 20/02/2018 15h45

Membre (2018)
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Bonjour,

Peut-etre a cause de ceci?

Bienavous29 a écrit :

Mon père seul adjudicataire s’est alors porté acquéreur, il a été considéré adjudicateur du bien mais non propriétaire.

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#4 20/02/2018 15h56

Membre (2015)
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ENTJ

Je dois être fatigué car je ne vois pas le comment du pourquoi…? Aïe.
Je partais sur du démembrement éventuel car : "La dame qui occupait les lieux avait créée une activité commerciale en nom propre."

Dernière modification par Iqce (20/02/2018 15h58)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#5 21/02/2018 16h40

Membre (2018)
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Bonjour,

Je vous remercie de votre réponse.

Il semblerait que le partage de l’indivision entre mon père et la dame en question n’aurait pas été mené à son terme; ou bien il est possible que le bien en question était hypothéqué au jour de la vente judiciaire (1985), et que la main levée de cette hypothèque n’est été réalisée ce qui aurait rendu cette vente nulle.

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#6 21/02/2018 16h49

Membre (2015)
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ENTJ

Ne pensez vous pas que clarifier ce point est essentiel dans l’optique de vous débarrasser du bien ? Avez vous consulté un notaire pour vous éclairer ? Ou le service anciennement des hypothèques (les 2 sont gratuits) ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#7 21/02/2018 19h05

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Re-bonjour,

Il faut passer par la case TGI avec un avocat.

Le juge risque de demander la nomination d’un curateur de la succession de la dame en question pour rechercher d’éventuels héritiers par un cabinet de généalogie, ce qui peux prendre plusieurs années d’ou des coûts importants (de l’ordre de 10.000€). Et tout cela pour un bien qui n’a plus de valeur réelle!

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[+1]    #8 21/02/2018 19h11

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Votre premier message n’est pas assez précis. Je n’avais pas compris que c’était la dame qui était l’autre indivisaire ; c’est seulement votre avant-dernier message qui le précise.

Si je comprends bien :
- votre père et la dame possédaient le bien en indivision ; sans doute à 50/50 ?
- une vente aux enchères a été réalisée. Logiquement, elle ne devait porter que sur les 50 % de parts de l’indivision de la dame ?
- votre père s’est porté acquéreur. S’il a effectivement acheté l’autre moitié de l’indivision, cela dissolvait de facto l’indivision. Il aurait donc dû se retrouver pleinement propriétaire du bâtiment à ce moment-là. Vous dites que la propriété était imparfaite. Quel a été le problème exactement ? Que vous manque-t-il exactement comme papier, ou comme formalité, qui dirait que votre père était pleinement propriétaire ?

Dernière modification par Bernard2K (21/02/2018 20h02)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 22/02/2018 11h04

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Lors de la succession de votre papa, vous avez du avoir un récapitulatif des actifs et passifs, avec une estimation sur chaque poste.
Concernant cette ligne, la valeur de 15 000€ est elle votre propre estimation ? d’une agence ? du notaire ?
Lors de l’ouverture de la succession, avez vous réfléchi au devenir de ce bien : revente ? location ? démolition ?
Êtes vous plusieurs héritiers ? Êtes vous tous sur la même ligne ?

Vu les zones de flou, je vous conseillerai de vous rapprocher de l’avocat qui a porté l’enchère au TGI pour connaître précisément ce qui est détenu, les actions en cours, … et du notaire de la succession, qui a du étudier ce poste.

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#10 25/02/2018 19h22

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Bonsoir Bernard2K,

J’ai retiré auprès du service de la publicité foncière le PV notarié de la vente aux enchères du 27 juillet 1989 ou il est précisé que feu mon père n’est pas considéré adjudicataire du bien , mais l’extinction des feux sur l’enchère de celui-ci vaut engagement de sa part comme de la part de ses colicitants, d’accepter et de faire l’attribution du bien mis en vente dans le partage définitif de l’indivision existant entre Mlle D et
Mr M, pour la somme sus-indiquée de 120.000 Francs.

A ce jour, nous n’avons pas la certitude que le partage de l’indivision ait été réalisé, nous avons fait les recherches nécessaires auprès des services fonciers, notaire et mandataire judiciaire. La demoiselle en question est décédée en 1996 et le notaire de l’époque n’a manifestement pas cherché à clore ce dossier
( d’autant que la liquidation judiciaire avait été prononcé l’année précédente le décès).

Si le partage n’a pas été mené à son terme par le mandataire judiciaire malgré qu’il y avait tout intérêt, il semblerait que nous soyons toujours en indivision avec hypothétiques héritiers de la défunte.

Aujourd’hui je m’intérroge sur la pertinence de la prescription acquisitive de 30 ans.

J’espère avoir répondu à votre question.

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#11 25/02/2018 22h55

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Ce n’est toujours pas très clair (M. M et votre père sont-ils une seule et même personne ? Pourquoi votre père avait-il des colicitants ? Pourquoi diable n’a-t-il pas été reconnu adjudicataire si les feux se sont éteints sur son enchère ?), mais de toute façon je ne suis pas suffisamment calé pour répondre sur ce cas. Je pense que vous devriez consulter un bon avocat.

Dernière modification par Bernard2K (25/02/2018 22h56)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#12 26/02/2018 11h04

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Bonjour Bernard2k,

j’ai rencontré plusieurs avocats et notaires et les avis sont partagés quant aux solutions envisagées.

Le peu de valeur du bien et la difficulté de revente font qu’il m’est difficile de me projeter.

l’avocat en droit immobilier m’a demandé à titre d’honoraire 3500,00€ + les frais de curateur de la succession de Mlle D + les frais du généalogiste…. Compter environ 3 ans de procédure pour un bien qui d’après l’agent immobilier local est quasi invendable….

Que faire?

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#13 26/02/2018 11h13

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Je me permets d’intervenir pour essayer de vous donner un déclic psychologique:

Bienavous29 a écrit :

Le juge risque de demander la nomination d’un curateur de la succession de la dame en question pour rechercher d’éventuels héritiers par un cabinet de généalogie, ce qui peux prendre plusieurs années d’ou des coûts importants (de l’ordre de 10.000€). Et tout cela pour un bien qui n’a plus de valeur réelle!

Vous raisonnez comme si vous aviez un objet dans votre salon et vous vous demandez si sa vente remboursera les frais d’expertise. Mais vous oubliez ce que vous avez pourtant vous même signalé:

Bienavous29 a écrit :

Nous sommes redevable de la taxe foncière à hauteur de 2500€ par an d’un bien dont nous ne sommes pas considéré propriétaire (Titre de propriété imparfait).

Ce bien vous coûte de l’argent chaque année.
2500€/an représente l’argent que vous pouvez tirer de 60.000€ placés en actions.

Autrement dit, tant que vous en débarrasser vous coûte moins que 60.000€, vous êtes gagnant
Payer 10.000€ et être tranquille, c’est une excellente affaire: on parle ici d’un rendement annuel de 25% !

(évidemment, ne dépensez pas sans compter, mais dès que vous avez identifié une voie fiable, payez ce qu’il faut sans mégoter, vous serez gagnant)

Dernière modification par Faith (26/02/2018 11h14)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#14 26/02/2018 12h11

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Bienavous29 a écrit :

La toiture a été refaite en 2005 pour 50.000,00€.

Nous sommes redevable de la taxe foncière à hauteur de 2500€ par an d’un bien dont nous ne sommes pas considéré propriétaire (Titre de propriété imparfait).

aucune compagnie d’assurance n’accepte de couvrir le risque.

Des sommes conséquentes ont été mises, rien que pour la toiture.
Tous les ans vous payez une TF.
Et vous n’avez pas d’assurance. Que se passerait il si une tuile s’envole et provoque un dégât ? Qui va être responsable et devoir payer. S’il y a un incendie, …

Même s’il faut payer, car aucun professionnel ne va travailler sur votre dossier, qui semble complexe, à perte, au moins vous serez débarrassé de ce fardeau.

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#15 26/02/2018 13h12

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Très bonnes remarques de mes collègues : il FAUT solutionner ce cas, sinon ça vous coûter encore plus et vous poser encore plus de souci. Il y a effectivement des biens immobiliers qui coûtent plus qu’ils ne rapportent, mais on ne peut pas juste les jeter à la poubelle. Vous n’êtes pas seul dans ce cas :
Se défaire d’un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ?

Il vous faut donc solutionner ce sac de noeuds d’une façon ou d’une autre.

La piste de la prescription acquisitive semble intéressante car elle éviterait les recherches longues et coûteuses sur la succession de Mlle D. Encore faut-il PROUVER que votre père puis ses héritiers se sont toujours comportés en propriétaires. Et il faudra de toute façon passer devant le juge, donc frais d’avocat aussi.

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2018 13h16)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #16 26/02/2018 14h24

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Bonjour,

Donc en résumé:

-Vous n’êtes pas "assez" propriétaire de ce bien pour pouvoir le vendre ou même pour l’assurer.

-Mais vous êtes "suffisamment" propriétaire de ce bien pour refaire la toiture pour 50 000 Euros (somme conséquente), et payer la taxe foncière.

Au fil des messages que vous postez, nous apprenons au fur et a mesure de nouveaux éléments (c’est le but), mais à chaque fois tout est remis en cause.

Au risque de passer pour un abruti fini, et dans un cas comme celui-ci: dans un premier temps j’irais voir celui qui vous dit que vous n’êtes pas propriétaire de ce bien.
Donc le Notaire en charge de la succession, en lui demandant une attestation comme quoi vous n’êtes pas propriétaire de ce bien pour X raisons (enchères pas finies, partage pas fait ou autre).
Puis ensuite utiliser cette attestation en l’opposant à d’éventuels créanciers tels que les impôts: ce qui me choque c’est que vous ayez à payer une taxe foncière alors que vous n’êtes pas propriétaire !
Soit on est propriétaire, soit on ne l’est pas.

Quant à aller voir un avocat: sans vouloir jeter l’opprobre sur cette profession, et je parle par expérience, ils sont surtout là pour encaisser des honoraires, pour parfois un travail ou une valeur ajoutée égale à ZERO.
J’ai eu un avocat qui me prenait 150 Euros de l’heure et 1000 euros de frais d’ouverture de dossier, mais lorsque j’ai pris rendez-vous avec lui, il ne savait même pas ce que mon dossier contenait: forcément, je suis un client sur ses 50 autres clients, alors il ne peut pas tout savoir, le pauvre chou… résultat: une plaidoirie bâclée, j’ai du le reprendre 2 fois durant l’audience, par contre il n’avait pas honte de me réclamer 1500 Euros pour "mise en l’état de l’affaire".

Donc méfiance, votre meilleur avocat, c’est vous! Renseignez vous, recoupez les infos, vérifiez, tel un enquêteur, et par recoupement vous trouverez la vérité.

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#17 26/02/2018 14h44

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Antesite, je ne suis pas sûr que votre message soit sourcé. Pensez-vous vraiment qu’il suffit d’aller voir les impôts en leur opposant que vous n’êtes pas propriétaire pour qu’ils vous remboursent la taxe foncière ? Le mieux est encore d’aller le leur demander, sur quel document se basent-ils pour taxer Bienavous29.

Au vu de ce que vous pensez des avocats, surtout basé sur votre expérience, je ne chercherai pas à vous convaincre.
Aux autres: je suis bien placé pour savoir qu’un bon avocat peut vous tirer d’affaire même lorsque cela semble mal engagé. Le plus dur est de choisir le bon. Le particulier est totalement incompétent pour cela. Il faut l’aide d’un juriste capable de lire les plaidoiries de tel avocat et savoir si elle concernent bien le sujet qui vous concerne.
C’est pourtant une partie essentielle.


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#18 26/02/2018 15h16

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KC44:

Je ne dis pas qu’il faut tenter de se faire rembourser la TF, mais quand même demander aux impôts sur quoi ils se basent pour envoyer un avis de paiement à une personne qui manifestement n’est pas propriétaire.

Quant aux avocats, qu’on soit clair: je ne dis pas qu’ils sont tous à mettre à l’écart, au contraire.

Un avocat est et reste un professionnel du droit, spécialisé ou non, dans un maquis de lois, décrets, jurisprudences qu’il est dur  pour un professionnel d’appréhender, alors pour un particulier ou profane ce n’est pas la peine.

Je dis juste que, d’une part, et comme vous le confirmez, il faut en trouver un "bon", ce qui n’est pas aisé.

Et ensuite, et surtout, il faut bien surveiller et comprendre (si besoin en prenant des infos ailleurs que chez votre avocat) toute la procédure qui en découle, et en aucun cas suivre aveuglément son "conseil", sous peine d’avoir des déconvenues parfois cuisantes.
En clair, être un client "éclairé". Et faire appel à son propre bon sens.

Un exemple (et je m’avance peut être), mais si le notaire (homme de loi dont les écrits ont valeur de jugement) en charge de la succession de "bienàvous" avait correctement expliqué les choses aux "successeurs", à savoir donc un immeuble dont l’origine de propriété est "foireuse", peut être qu’ils n’auraient pas accepté cette succession.

Je pourrais encore vous citer d’autres exemples, mais ce n’est pas le but ici.
Mais si vous (ou autre intervenant) me demandez, je le ferai avec plaisir, il y a de quoi tomber de votre chaise.

Dernière modification par Antesite (26/02/2018 19h30)

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#19 26/02/2018 19h46

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Y a des choses qui m’échappent.. . Ça parle beaucoup de sous mais pas beaucoup des documents…

C’est quoi un titre de propriété imparfait? Il dit quoi le document?

Idem pour l’assurance qui refuse de vous couvrir. Vous pouvez expliquer la raison qui vous est avancée ?

Vous avez eu une succession, que disent les documents établis par le notaire en charge de la succession. Il y a indivision entre qui et qui?

Faites un tour aux impôts pour savoir ce que dit le cadastre.

Selon moi c’est au notaire de faire ces recherches, s’il y a lieu.

Et surtout demandez des écrits !

Je suis d’accord avec Antesite, avant de sortir de l’argent, faites le tour des gens qui doivent être en mesure de vous répondre.

Question annexe : qui a accès au bien?


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[+1]    #20 26/02/2018 20h39

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ENTJ

Pas au cadastre mais comme évoqué à l’ancien service des hypothèques ; sur le net vous trouvez la définition des termes employés, après je vous rejoins sur le fait que l’on a beau poser des questions pour essayer d’aider, les infos sont partielles les réponses incomplètes voir absentes ainsi je trouve anormal qu’amoyloin fasse une réponse censée mais n’obtienne qu’une totale indifférence en retour (cf son message du 22/02 de 10h04).
Du coup c’est une histoire incompréhensible (ce qui est dommage, la problématique étant sans doute instructive pour le forum)  qui ne peut déboucher en l’état pour l’instant sur rien de constructif, ça tourne en rond.

Dernière modification par Iqce (26/02/2018 20h42)


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#21 27/02/2018 12h00

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Icqe a écrit :

après je vous rejoins sur le fait que l’on a beau poser des questions pour essayer d’aider, les infos sont partielles les réponses incomplètes voir absentes ainsi je trouve anormal qu’amoyloin fasse une réponse censée mais n’obtienne qu’une totale indifférence en retour (cf son message du 22/02 de 10h04).

C’est moi? lol Je pensais avoir un pseudo facile à comprendre.

Ce que je ne comprends pas c’est qu’on a qu’un seul son de cloche, et rien sur les 2 personnes formées en droit qui ont du traiter le dossier ( avocat qui a porté l’enchère, et le notaire qui a liquidé la succession). Ces personnes ont un devoir de conseil et d’accompagnement, qu’il convient de solliciter.

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#22 28/02/2018 17h47

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Bonjour,

Je reviens vers vous tous,

Premier point:

En ce qui concerne la taxe foncière, il faut savoir que le paiement de l’impôt est à la charge de la personne reconnu par les services fiscaux;
en l’occurrence  mon père considéré indivisaire mais non propriétaire (puisque l’autre personne a été mise en liquidation judiciaire en 1995).

Deuxième point:

L’indivision successorale est représentée par moi-même, mon fils qui est mineur (juge des tutelles) et ma sœur.

troisième point:

Nous sommes dans une succession complexe, à ce jour le notaire chargé du dossier s’est déjugé considérant le dossier en question trop complexe.
(la chambre des notaires ne daignant pas statuer sur ce cas)

Biens immobiliers détenus au travers de SCI, Sarl et biens propres auquel il faut ajouter une douzaine de sociétés dont certaines en liquidations, ajouter à cela que la compagne de mon père a détourné des sommes de la succession (plaintes au civil et au pénal au TGI de Bobigny le plus calamiteux de FRANCE).
Recel de documents comptables, détournement de fonds, vol de biens meublant.

Tout cela pour dire que chaque dossier est embrouillé, et qu’à ce jour bien qu’ayant du emprunter pour payer les droits de succession (le prix d’une belle maison) nous n’avons rien reçu en héritage.

Je précise qu’en matière d’avocat nous avons déjà dépenseé plus de trente mille euros.
(avocat au pénal, avocat d’affaires etc…)

Pour revenir à cette maison de Saône et Loire, j’ai interrogé un notaire et un agent immobilier local afin d’avoir une estimation du bien, quant aux compagnies d’assurances ils refusent catégoriquement d’assurer un bien non habité.

Bien à vous

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#23 28/02/2018 19h02

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C’est clair comme du jus de chique comme on dit chez nous…

C’est quoi un notaire qui se déjuge? Pas trouve sur Google.

La maison objet du post appartient à une Sci?

Pour l’assurance, demandez une propriétaire non occupant. Du moment que vous payez la cotisation, l’assureur ne doit pas demander de document particulier.


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#24 28/02/2018 19h13

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ENTP

Une personne physique peut elle être en liquidation ?

Dernière modification par AleaJactaEst (28/02/2018 19h13)

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[+1]    #25 28/02/2018 20h19

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Bonjour,

lachignolecorse a écrit :

C’est quoi un notaire qui se déjuge?

Ca veut surement dire que le courageux notaire a vite battu en retraite en voyant le "bousin"?

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