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#1 14/02/2018 14h06

Membre (2015)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Comme indiqué dans une autre discussion, je suis en train de faire viabilisé un terrain sur lequel je compte faire construire un petit collectif de 4 à 6 logements (le nb de logement dépendra de l’aménagement final des 220m² prévu de construire).

Je en train de définir la structure fiscale et administrative du projet mais en parallèle je m’interrogeais sur le financement. Je me demandais si un financement par le biais d’un "Prêt Locatif social" (PLS) pouvait faire sens et je venais donc vers la communauté des forumeurs pour savoir si certains d’entre vous avait l’expérience de ce type de financement et le cas échéant, quelle serait leur opinion.

Voir détail des plafond et avantages: Site du Ministère

De mon coté, et en première analyse, j’envisage deux options pour financer l’opération,:
1/ Option classique: financement à 100% par emprunt auprès d’une banque commercial classique sur une durée de 15 (j’essaierai d’obtenir plus, 20 ans, mais ce sera peut être difficile) avec un taux que j’imagine de l’ordre de 1.65% hors assurance.
2/ Option "Prêt Locatif Social " (PLS): 50% du cout de l’opération en PLS complété, pour les 50% restant, par un prêt classique bancaire aux conditions susmentionnées dans l’option classique.

Les avantages du PLS:
* TVA à taux reduit de 10% sur les travaux de construction, soit une réduction des couts de 8.4%
* Pas de TFPB pendant 25 ans (environ 2000euros par ans)
* Contrainte réduite de place de parking: dans le cas de mon terrain, le PLU impose 2 places de parking par logement dont une couverte, alors que pour un logement PLS, 1 seule place de parking est demandé (pas couverte). Ceci réduit encore les couts de construction
* Durée: jusqu’à 30 ans pour les personnes privées

Inconvénient du PLS:
* Son coût: Taux mini : taux livret A + 1,11 % Taux maxi : taux livret A + 1,36 %, soit entre 1.86% et 2.11%: assez cher mais cela doit être regardé avec la durée du prêt et avec le fait que le taux global de l’opération sera réduit grâce à celui du prêt commercial à un taux plus attractif
* Son indexation sur le taux de livret A: cela crée une incertitude concernant le cout du projet sur la durée en cas de gros choc d’inflation.
* les plafonds de loyer et de revenus des locataire: mon terrain est en zone A, le loyer plafond sera alors de 10.07€/m² de surface utile (on peut augmenter un peu avec les surface annexes) et le plafond de revenue pour les couple (ma cible) sera de 45000€, ce qui colle avec un niveau de loyer de 600€ par mois pour un 55m² (55*10.07 + 50€ pour les surfaces annexes)

Une chose que je dois vérifier: les frais de dossier dans chacun des cas ainsi que les couts de garantie.

Je remercie par avance tous ceux qui pourront me donner conseils, avis et opinions sur ce type d’instrument de financement

Mots-clés : financement, pls, prêt aidé

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#2 16/02/2018 15h45

Membre (2015)
Réputation :   1  

Personne n’a d’expérience (bonne ou mauvaise) ou de conseils quant à l’utilisation et la mise en œuvre (procédure conventionnement ANAH, négociation du prêt PLS avec les banques, etc.) de ce type de financement afin d’optimiser l’équation financière d’un projet?

Merci par avance,

Alexandre

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