Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ?

lachignolecorse · #1

Antesite a écrit :
J’ai dit plus haut que j’encaissais 67 000 Euros par an de loyers si tout allait bien.
Savez vous combien il me reste, une fois que j’ai tout payé, après impôts, charges, taxes, mensualités d’emprunt?
Environ 10 000 Euros par an.
Tout ça pour ça…

Vous avez raison et tord.

Vous ne pouvez soustraire, de votre reste à vivre, les mensualités d’emprunt car cet argent vous est acquis et sert à vous constituer un capital sous forme d’un bien immobilier.

Investir en immobilier est grisant mais il ne faut pas regarder que les premières années d’exploitation. C’est après 7/8/10 ans que le parcours se corse, lorsque la fiscalité devient un paramètre à ne plus négliger.

Pour la puma, la meilleure solution est d’auto entrepreneur et viser le seuil minimum. Vous avez des compétences, vendez les.

Pour le pacs ou le mariage, je ne pense pas qu’il faut se "précipiter" pour éviter la csm si cela ne fait pas partie de vos projets de vie.

Quand à 2020… C’est loin, très loin. On a déjà une année blanche à passer. Là aussi nous risquons d’avoir quelques surprises.

Dernière modification par lachignolecorse (14/02/2018 09h56)

Mots-clés : autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers

Pierrot31 · #2

En LMNP au réel, l’année blanche a un impact mais qui ne se verra qu’à la fin: on a une année de déficit BIC en moins. Ce que je veut dire: si on devenait être en déficit 8 ans par exemple. Ben… Ce ne sera que 7 ans (une de perdue: l’année blanche qui ne "compte pas").

Et, en cas de bénéficie BIC, comme les loueurs partagent le même régime que les indépendants et les commerçants, le législateur a verrouillé le système. SI c’est une activité que vous faites déjà, les BIC de 2018 seront comparés à la moyenne de ceux de 2015, 2016 & 2017. Si le bénéfice 2018 dépasse celui de cette moyenne, vous serez taxé pour la fraction supérieur. En revanche, dans le cas où la hausse de recettes se confirmeraient en 2019, vous serez épargné. Si les gains baissent en 2019 mais restent au-dessus de ceux engrangés pendant les 3 années de référence, seul l’écart entre 2018 et 2019 sera taxé.

Bref, on perd à tous les coups en LMNP au réel…

En nue, j’ai survolé, car je ne suis pas concerné, mais c’est pareil (sauf peut être si TRES lourd travaux. Se procurer à ce sujet, le "particulier immobilier" n°348 de janvier & aussi le n°349 de février.)

lachignolecorse · #3

Je vous conseille de lire ces liensici et là . Vous y trouverez un simulateur pour les charges, impôts etc

Dans le second lien, il est indiqué:

Le micro-entrepreneur est dispensé d’établir une déclaration professionnelle de bénéfices au titre des BNC ou BIC.

Il lui suffit de porter dans la déclaration complémentaire de revenu (n°2042-C Pro) le montant annuel du chiffre d’affaires brut (BIC) ou des recettes (BNC), ainsi que les éventuelles plus ou moins-values réalisées au cours de l’année concernée.

Le bénéfice imposable est déterminé par l’administration fiscale qui applique au chiffre d’affaires déclaré un abattement forfaitaire pour frais professionnels de :

71 % du chiffre d’affaires pour les activités d’achat-revente ou de fourniture de logement
50 % du chiffre d’affaires pour les autres activités relevant des BIC
34 % du chiffre d’affaires pour les BNC

Donc vous devez inscrire 10 000€ dans votre déclaration selon moi. L’abattement de 50% est calculé automatiquement ensuite

Dernière modification par lachignolecorse (18/02/2018 00h20)

dangarcia · #4

Antesite a écrit :
- Emprunts: 26 000 Euros (soit 18 000 euros de capital environ cette année, et 8000 Euros d’intérêt d’emprunts).

Les 18000€ de remboursement de capital ne constituent pas une charge, c’est de l’épargne forcée.

Soit donc: 65 000
-6 900
-5 000
-1 200
-5 000
-8 000
-4 000
______
Reste: +34 900 AVANT IMPOSITION

Dont 16900€ en trésorerie et donc 18000€ d’épargne soit une augmentation de votre patrimoine. Ok le fait de le voir ainsi n’arrange en rien votre problème qui est un problème de trésorerie mais permet tout de même de relativiser : vous avez fait des investissements rentables et votre patrimoine augmente régulièrement. Le problème est peut être que vous avez vu trop grand d’où cette impasse de trésorerie (et un risque important en cas de défaut d’un locataire).

Solutions ? Je vois au moins 4 pistes (non exclusives) :
1/ Au plus "simple" : trouver d’autres sources de revenus, en travaillant par exemple. Mais je comprends que l’idée c’est justement de vivre de vos revenus passifs donc ce ne sera peut être pas votre premier choix.
2/ Réduire les charges : oublions la taxe foncière, a priori non négociable. Quid des frais de gestion et d’assurance ? Pouvez-vous trouver moins cher ailleurs ?
3/ Réduire et/ou différer les coûts de financement : avez-vous envisagé de renégocier votre(vos) emprunt(s) pour une durée plus longue ? Quitte à payer un peu plus cher, mais cela permettrait de libérer de la trésorerie à court/moyen terme
4/ Au plus "radical" : Réduire la voilure, c’est à dire vendre une partie de votre parc immobilier pour vous donner de l’air niveau trésorerie. Quitte à réinvestir plus tard en étant plus prudent et en anticipant les impacts notamment au niveau fiscal.

Bernard2K · #5

Avec un coup de pifomètre, si votre taux moyen d’imposition (et non pas taux marginal d’imposition) est de 15 %, plus 17 % de PS, plus environ 5 % de cotisation CSM (compte tenu que ce ne sont que les revenus supérieurs à 25 % du PASS qui sont soumis à 8 %), ça fait du 37 % de taxation totale, sur 39400 € de revenus fonciers nets imposables, soit 0.37*39400 = 14600 €.

Votre cashflow avant imposition étant de 16900 €, il vous reste 2300 €/an. Pas de quoi vivre. En fait vous n’avez pas seulement besoin d’une couverture sociale, vous avez besoin d’un revenu !

Vous n’avez pas 36 solutions : il vous faut reprendre une activité rémunératrice. Compte tenu de vos savoir-faire, et de votre besoin de temps pour gérer, vous pouvez :
- être ouvrier du bâtiment, en négociant avec votre patron des horaires pratiques (par exemple 7h00 - 15h00 avec seulement 20 minutes de pause) : il vous reste toutes les fins d’après-midi.
- idem mais en intérim pour avoir des périodes d’inactivité pendant lesquelles vous pourrez gérer vos immeubles.
- vous mettre en auto-entrepreneur : vous travaillerez pour des particuliers mais aussi pour des artisans qui ont des besoins ponctuels de main d’oeuvre ou des petits chantiers dont ils souhaitent se décharger. J’ai un copain qui fait cela, ça fonctionne.
- ouvrier d’entretien polyvalent (dans l’industrie, pour un gros bailleur…)
- …

Je n’ai pas besoin de vous expliquer à quel point un ouvrier qui est à la fois compétent, fiable et autonome (qui peut gérer un chantier de A à Z y compris savoir quelles fournitures et outillages emmener) est précieux pour un patron. Non seulement le salaire devrait être très correct mais le patron devrait aussi être arrangeant sur des horaires modulables pourvu que vous fassiez le taf.

Dernière modification par Bernard2K (02/03/2018 21h14)

lachignolecorse · #6

Commencez par ce qui est indolore:
- vérifiez si vous n’avez pas de clause de modulation des mensualités de prêt, sinon renégociez vos principaux emprunts en allongeant la durée
- vérifiez que vos charges sont justifiées et au bon niveau de prix (pno)
- à quoi correspondent les frais de gestion? Pouvez vous réduire ce poste? Pour comparaison, je n’ai que 800€/an de frais (ec+cfe) pour un montant de recettes supérieur au votre.

Ensuite, classez par rendement chacun de vos biens en essayant d’y affecter la fiscalité correspondante (ir+csg/crds) et envisagez la vente des biens les moins rentables. Le but est de restructurer votre patrimoine. Il faut savoir acheter, mais il faut savoir vendre aussi. C’est forcément une stratégie sur 2/3/4 ans vu que vous louez essentiellement en nu. Cela ne vous empêche pas de réinvestir ensuite dans des biens/placements plus rentables

Dernière modification par lachignolecorse (02/03/2018 22h35)

alexia210 · #7

Bonjour Arnaud 13,
pour pouvoir bénéficier de l’exonération de la taxe sur la plus-value, il faut réinjecter l’ensemble du prix de vente (et non pas uniquement la plus-value) sur la résidence principale à condition de n’avoir jamais été propriétaire de sa résidence principale (ce qui n’est pas le cas ici).

FastHand · #8

Bonjour,

Pour votre première question pointue, vous êtes considéré comme titulaire d’un droit démembré de votre résidence principale.
Donc imposable sur la PV.

Cf. Bofip paragraphe 40
RFPI - Plus-values immobilières - Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale

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Antesite a écrit :

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