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#1 13/02/2018 11h36 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Bonjour,

Comme je l’ai dit dans ma présentation, après avoir parcouru le forum, et trouvé des réponses à certaines de mes questions, le moment est venu pour moi de vérifier auprès de vous si certaines solutions à ma problématique sont viables.
Car chaque cas est particulier, chaque solution est différente.
______________________________________________

Ma problématique:

Je suis propriétaire-bailleur à temps plein. J’ai une quinzaine de biens (garages, locaux professionnels, appartements), qui me rapportent en théorie "STVB" (si tout va bien = sans impayés ni vacance locative) environ 67 000 Euros par an.
J’ai par ailleurs environ 20 000 Euros de mensualités d’emprunt par an.

Parallèlement à ça, je n’ai pas d’activité professionnelle.

Donc plusieurs conséquences (la "problématique"):

- Je n’ai pas de "statut" social: je ne suis pas salarié, pas gérant, pas entrepreneur… Rien.
- Je ne cotise pas pour ma retraite.
- Je suis assujetti à la fameuse CSM (loi PUMA) (assurance maladie), dont je ne conteste pas le principe.

Il me faut donc trouver le moyen d’avoir une activité rémunérée pour pallier à ces trois problèmes.

Détail important, et j’y reviens ci-dessous: j’assure moi-même l’entretien et la rénovation de mon parc immobilier: je suis électricien et maçon de métier, j’ai fait une formation de plomberie, et je touche à tous les corps de métier du bâtiment.
_____________________________________________

Solutions envisagées pour y remédier:

- Reprendre simplement une activité pro salariée. Mais étant issu du milieu du bâtiment, si je me fais embaucher comme ouvrier (ce que j’étais avant d’etre "rentier"), les horaires risquent de ne pas être compatibles: je me vois mal dire a mon patron "désolé je dois m’absenter a telle heure car je dois aller voir un locataire, aller voir le notaire, un avocat, ou que sais-je…". Et je dois m’occuper de mon fils de 4 ans, de surcroît. Donc pas simple.

-Créer une SCI ou SCP dont je serais le gérant, et percevoir à ce titre une rémunération :
Mais, d’une part, il faut être 2, pour constituer une SCI ou SCP;
Et d’autre part tous mes biens étant à mon nom, ainsi que les emprunts immobiliers ayant servi à les financer, les "passer" dans ma SCI coûterait cher en frais de mutation et rachat d’emprunt.
  De plus le recours à un comptable, voire l’adhésion à un CGA est nécessaire (du moins dans mon cas, la compta "pro" n’est pas mon fort), donc un coût récurent supplémentaire à prévoir.

- Créer une société (SARL par ex) de gestion "extérieure" à mon patrimoine pour gérer mes biens. Mais pour cela il faut une qualification d’agent immobilier, que je n’ai pas.

-Une variante de la solution précédente, créer une petite société d’auto-entrepreneur en bâtiment, en me facturant mon travail lorsque je fais de la rénovation ou de l’entretien dans mes logements. Mais c’est INTERDIT, d’un point de vue fiscal, et on peut comprendre pourquoi: il me suffirait d’auto- gonfler mes "factures" pour générer artificiellement des déficits fonciers…

- Alors j’ai pensé à une autre solution: comme je l’ai dit, je fais l’entretien et la rénovation de mes logements. Je me fixe un budget moyen d’environ 5000 à 6000 Euros par an de travaux d’entretien et de maintenance, cette somme correspond à l’achat de fournitures diverses (radiateurs, peinture, fenêtre, prises, etc…).
J’achète  toutes ces fournitures en mon nom propre, à un prix "particulier", parfois en GSB, parfois chez des pros (lorsqu’ils veulent bien me servir, je me suis fait jeter plus d’une fois en tant que particulier…).
Donc, pourquoi ne pas créer une société en auto-entrepreneur, et acheter tout le matériel  dont j’ai besoin via cette société, en bénéficiant du prix "pro" (allant de -10 à -30%  (selon le volume de marchandises acheté) par rapport à un prix "particulier".
Puis ensuite me revendre à moi-même la matériel ainsi acheté, en majorant "juste" le prix d’achat du montant des cotisations sociales dues, plus une marge afin de me dégager artificiellement un "salaire" correspondant au plafond de cotisation de la CSM (10%du PASS).

Ainsi:
-J’achète du matériel ou de l’outillage, que de toutes façons j’aurais acheté pour entretenir mes biens.
-J’ai ma propre activité qui me permet d’avoir un statut social, cotiser pour ma retraite, et avoir une protection sociale sans payer la CSM (à conditions de respecter les plafonds respectifs, 10% du PASS pour la CSM et plus de 5928 Euros par an pour valider 4 trimestres de retraite.)

Que pensez-vous de tout ceci, est-ce viable ou non?

Message édité par l’équipe de modération (13/02/2018 11h44) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Antesite (13/02/2018 11h41)

Mots-clés : autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers

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#2 13/02/2018 11h50 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Bonjour,

Et pourquoi pas faire un mix des deux dernières solution?

En acceptant quelques travaux pour d’autres propriétaires vous pouvez justifier de prix du marché pour vous, vous vous revendez du matériel tout en cotisant a la CSM.

Et rien de nous empêche de faire des devis comparatifs pour l’entretient de vos immeubles ou vous pouvez aussi prouver votre bonne foi.

A+

Ohe

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#3 13/02/2018 12h02 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Pour la PUMA, être marié ou pacsé a une femme qui travaille.

Le statut sociale vous importe aussi ou c’est surtout la puma le problème ?


Maintenant je profite !!!

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#4 13/02/2018 19h19 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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ohennequin a écrit :

Et pourquoi pas faire un mix des deux dernières solution?

Oui, j’y ai bien pensé, mais est-ce légal justement?

Pour un travail précis a faire "chez moi", dans mes locations, je pensais:

-Faire faire 2 devis par des artisans.

-Faire la moyenne de ces 2 devis.

- "Me" faire un devis d’un montant égale à cette moyenne des 2 devis, moins 10%, pour ne pas qu’on puisse dire que je me suis surfacturé.

- Faire le travail moi-même comme prévu, avec des photos avant / pendant/ après, pour montrer la réalité du travail.

Dans ces conditions, ça me parait correct, car les 2 devis d’artisans servent de garde fous, mais encore une fois, est-ce légal?
J’ai eu un contrôle fiscal l’année dernière, un simple "CSP" (Contrôle Sur Pièces), qui s’est bien passé: aucune erreur, aucun redressement, le contrôleur a même été surpris que je sois aussi ordonné et rigoureux dans ma gestion.
Je serais tenté de le recontacter pour lui poser directement la question.

cricri77700 a écrit :

Pour la PUMA, être marié ou pacsé a une femme qui travaille.

Le statut sociale vous importe aussi ou c’est surtout la puma le problème ?

Pour la question du Pacs avec une conjointe qui travaille et qui cotise suffisamment, c’est une solution, mais comme évoqué sur un autre fil de discussion, c’est une solution à court terme, car le 31 Décembre 2019 il n’y aura plus de possibilité d’être rattaché à son conjoint, donc plus de possibilité d’échapper à la CSM.

J’avoue que, pour moi, cette cotisation CSM a été le déclencheur: que je n’aie pas de statut social, passe encore, que je ne cotise pas pour ma retraite, ce sont mes logements qui feront ma retraite, mais comme je suis maintenant assujetti à cette cotisation maladie, avec un taux non négligeable (8%… pour l’instant… ! ), je me dis que dans ces conditions, tant qu’a payer, autant trouver une solution pérenne pour résoudre mes 3 soucis précités: Statut social, retraite et assurance maladie.
Donc je cherche des solutions telles qu’exposées dans mon premier message…

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#5 13/02/2018 20h05 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Quel article stipule que lorsqu’on est marié on bénéficie pas de la ss de sa femme ? Les impôts sont déclarés en commun !


Maintenant je profite !!!

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#6 13/02/2018 22h14 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Bonsoir Antesite,

Si vous vous sentez de passer à la vitesse supérieur, l’interview de Richard Carreras, marchand de biens, est susceptible de vous intéresser. Il a une SARL avec comme objet social "gestion d’immeuble  et achat revente"

Interview d’un marchand de biens (1) | Capital Story
Interview d’un marchand de biens (2) | Capital Story
Interview d’un marchand de biens (3) | Capital Story
Interview d’un marchand de biens (4) | Capital Story

Une rapide recherche sur société.com montre qu’il est en activité depuis 17 ans…

@cricri sur : Le portail du service public de la Sécurité sociale  / Usagers / La mise en place de la Protection (…)

On peut lire

> La suppression progressive du statut d’ayant droit majeur

La protection universelle maladie prévoit que toutes les personnes majeures sans activité professionnelle ont droit à la prise en charge de leurs frais de santé à titre personnel, dès lors qu’elles résident en France de manière stable et régulière. Elles n’ont plus besoin d’être rattachées à un assuré ouvrant droit.

Ainsi, pour les 18 ans et plus (ou sur demande dès 16 ans ou encore s’ils sont étudiants dans l’enseignement supérieur), la notion d’ayant droit disparaît.

L’avantage : toute personne assurée à titre personnel reçoit un décompte de remboursement individuel et perçoit ses remboursements sur son propre compte bancaire, ce qui garantit une meilleure confidentialité dans la gestion des informations sur ses remboursements de prise en charge.
De plus, elle bénéficie de droits à titre personnel, indépendamment de son conjoint, ce qui simplifie les démarches en cas de changement de situation personnelle.

Un droit d’option permet à l’assuré sans activité professionnelle de rejoindre la caisse de son conjoint sur simple demande.

Les personnes majeures ayant droit d’un assuré, antérieurement à la PUMa, peuvent conserver quant à elles ce statut jusqu’au 31 décembre 2019 et dans ce cas, devenir assuré à titre personnel à cette date. Toutefois, si elles le souhaitent, elles peuvent demander à acquérir ce statut avant, par une simple demande auprès de leur caisse d’assurance maladie.

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#7 13/02/2018 22h22 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Je pense que c’est une question d’interprétation.

Le statut d’ayant droit disparaît en effet.
Mais la SS se laisse du temps pour retirer définitivement la notion d’avant droit.

A ce jour où en 2020, je comprends que sur simple demande = on peut être rattaché à son conjoint(e).
Je l’interprète comme cela car sur le plan fiscal c’est une simple déclaration unique concernant les revenues pour le couple mais que la SS laisse le choix que cela soit individualisé.

Je me trompe peut être …


Maintenant je profite !!!

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#8 13/02/2018 22h34 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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J’ai envie de le comprendre comme ça également.

D’autant plus que en LMNP au réel, les revenus BIC apparaissent du côté de celui qui est gérant: il n’y a pas individualisation de ces revenus donc je voie pas comment s’appliquerai l’histoire des 25% du Pass…

Je ne suis pas un spécialiste de la question et je suis la file dédiée avec intérêt…

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#9 13/02/2018 22h40 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Il n’y a pas de gérant en lmnp car se n’est pas une structure morale.
C’est en nom propre et les bénéfices sont imposés sur les revenues personnels.

Donc c’est facile à calculer car c’est le résultat du bilan tout simplement.

J’ai toujours compris comme cela.
Je suis personnellement couvert jusqu’en juin 2020.

Dans 2 ans , je me renseignerai a fond pour savoir ce qu’il faut faire pour éviter cette supercherie.

Mais je maintiens ce que j’ai compris : si marié ou pacsé = demande d’option = assuré sans puma.


Maintenant je profite !!!

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#10 13/02/2018 22h57 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Ce que je veux dire : je suis en LMNP au réel, avec un Siret, dedans il y a des biens que à moi (héritage) et des biens en indivision (50/50). Cela apparaît de mon côté sur la fiche d’impôt.

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#11 14/02/2018 09h38 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Pierrot31 a écrit :

Si vous vous sentez de passer à la vitesse supérieur, l’interview de Richard Carreras, marchand de biens, est susceptible de vous intéresser.

Merci pour la suggestion, mais honnêtement, je n’ai plus trop envie de continuer à investir dans ce pays, faire les 400 coups pour retaper et revendre des biens, vu la fiscalité confiscatoire et changeante que l’on a, ça m’a suffit.
Je suis en train de comprendre certaines choses, à savoir notamment qu’il ne "faut pas trop en faire", sous peine d’être taxé à fond.
En France, la fiscalité est un réel frein à l’investissement.

"Trop d’impôt tue l’impôt", entend-on parfois.

Savez-vous ce que cela veut dire?
Le contribuable lambda gagne trop une certaine année, il se fait assommer par les impôts suite à cela.
L’année suivante, ce contribuable se dit: très bien, si c’est comme ça j’arrête de trop gagner.
Et voilà. Il gagne moins  et paie moins , voire plus du tout d’impôts.

J’ai dit plus haut que j’encaissais 67 000 Euros par an de loyers si tout allait bien.
Savez vous combien il me reste, une fois que j’ai tout payé, après impôts, charges, taxes, mensualités d’emprunt?
Environ 10 000 Euros par an.
Tout ça pour ça…
_____________________________________

Le fait de faire une déclaration commune avec son conjoint n’empêche pas de voir quel est le conjoint qui ne "travaille" pas et qui perçoit des revenus du capital.
Donc il pourra bel et bien être taxé "individuellement" si l’Urssaf le décide ainsi.
On est tranquille jusqu’au 31 décembre 2019, mais après, je n’en suis pas sur du tout…
Mieux vaut commencer a prendre ses dispositions dès maintenant, à mon avis.

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[+1]    #12 14/02/2018 09h56 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Antesite a écrit :

J’ai dit plus haut que j’encaissais 67 000 Euros par an de loyers si tout allait bien.
Savez vous combien il me reste, une fois que j’ai tout payé, après impôts, charges, taxes, mensualités d’emprunt?
Environ 10 000 Euros par an.
Tout ça pour ça…

Vous avez raison et tord.

Vous ne pouvez soustraire, de votre reste à vivre, les mensualités d’emprunt car cet argent vous est acquis et sert à vous constituer un capital sous forme d’un bien immobilier.

Investir en immobilier est grisant mais il ne faut pas regarder que les premières années d’exploitation. C’est après 7/8/10 ans que le parcours se corse, lorsque la fiscalité devient un paramètre à ne plus négliger.

Pour la puma, la meilleure solution est d’auto entrepreneur et viser le seuil minimum. Vous avez des compétences, vendez les.

Pour le pacs ou le mariage, je ne pense pas qu’il faut se "précipiter" pour éviter la csm si cela ne fait pas partie de vos projets de vie.

Quand à 2020… C’est loin, très loin. On a déjà une année blanche à passer. Là aussi nous risquons d’avoir quelques surprises.

Dernière modification par lachignolecorse (14/02/2018 09h56)


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#13 14/02/2018 10h13 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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lachignolecorse a écrit :

Vous ne pouvez soustraire, de votre reste à vivre, les mensualités d’emprunt car cet argent vous est acquis et sert à vous constituer un capital sous forme d’un bien immobilier.

Vous avez raison, la part de capital que je rembourse à chaque mensualité constitue une "épargne forcée", j’en suis conscient, mais reconnaissons que la fiscalité français est de plus en plus délirante, surtout lorsque avant de démarrer un projet, on en est à se dire: est-ce que ça vaut le coup (coût?) fiscalement.

lachignolecorse a écrit :

Pour la puma, la meilleure solution est d’auto entrepreneur et viser le seuil minimum. Vous avez des compétences, vendez les.

Je suis bien d’accord, mais que pensez-vous de ma solution de me refacturer certaines prestations, comme je l’ai exposé plus haut?

lachignolecorse a écrit :

On a déjà une année blanche à passer. Là aussi nous risquons d’avoir quelques surprises.

Que pressentez-vous à propos de "surprises"?

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#14 14/02/2018 12h04 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Pour "votre" solution, je ne suis pas fan mais rien ne semble empêcher de le faire selon votre méthode. Voir sujet traité sur le forum ici.

Cela dit, vous allez payer des charges en plus pour vous éviter la csm. Donc c’est un calcul à faire. N’oubliez pas d’ajouter la cfe lié à l’activité AE.

Personnellement je préfère passer quelques jours à faire autre chose et faire rentrer de l’argent par une activité autre qu’immobiliere.

Pour 2018, c’est le principe des surprises… Il faut rester informé. J’ai des achats et ventes de bien. Il faudra bien se renseigner lorsqu’il y aura des choix fiscaux à faire.


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#15 14/02/2018 12h22 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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@ lachignole : L’une des (mauvaises) surprises déjà actées, c’est que les travaux engagés en 2018 et 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de 50%.

C’est-à-dire que le montant déductible en 2019 se limitera à (travaux 2018 + travaux 2019) / 2.

Et évidemment rien de déductible en 2018 car année blanche.

Ce n’est donc pas une bonne année pour réaliser de gros travaux, que ce soit sur un immeuble existant ou sur une nouvelle acquisition.

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#16 14/02/2018 12h53 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Attention mais je pense qu’il s’agit d’une interprétation rapide de votre part de la disparition du statut d’ayant droit.

Il ne faut pas oublier une chose, c’est que les lois sont votées par une caste dirigeante et possédante majoritairement investie en immobilier.

Est-ce-donc leur objectif que par exemple la femme au foyer ayant hérité du patrimoine immobilier de ses parents soit taxée par la puma ? (En prenant l’exemple d’un foyer ou seul le mari travaille avec revenus du travail supérieurs à 25% PASS).

Je ne pense pas que cela soit dans l’intérêt de nos élites de payer plus d’impôts …

Bref, il s’agit d’une démonstration peut être simpliste de ma part mais entre nous, à qui profite vraiment la politique actuelle ?

Vous avez la réponse.

La part taxable de rentiers qui n’ont pas de revenus du travail doit être faible. Donc pourquoi mettre en œuvre beaucoup de moyens afin de taxer peu en proportion ? (analyse des feuilles d’impôts avec détails des revenus par membre du foyer fiscal par les agents du centre des finances publics …)

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#17 14/02/2018 13h32 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Antesite a écrit :

- Je n’ai pas de "statut" social: je ne suis pas salarié, pas gérant, pas entrepreneur… Rien.
- Je ne cotise pas pour ma retraite.
- Je suis assujetti à la fameuse CSM (loi PUMA) (assurance maladie), dont je ne conteste pas le principe.

Pour la santé vous pouvez souscrire une assurance privée.
Pour la retraite, c’est le principe d’être rentier, vous vous constituez votre propre retraite.
Pour le statut, je ne vois pas en quoi c’est un problème ?

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#18 14/02/2018 14h08 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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perecastor a écrit :

@ lachignole : L’une des (mauvaises) surprises déjà actées, c’est que les travaux engagés en 2018 et 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de 50%.

C’est-à-dire que le montant déductible en 2019 se limitera à (travaux 2018 + travaux 2019) / 2.

Et évidemment rien de déductible en 2018 car année blanche.

Ce n’est donc pas une bonne année pour réaliser de gros travaux, que ce soit sur un immeuble existant ou sur une nouvelle acquisition.

Cela ne concerne que les biens déclarés suivant une 2044. Non?

Pour le meuble réel, il y a forcément une continuité des bilans. Étant en report de déficits, l’année blanche n’aura pas d’impact.

Par contre, si on vend en 2018 un bien avec plus value imposable, quid de l’imposition de la plus value au niveau impôts?


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[+1]    #19 14/02/2018 18h30 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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En LMNP au réel, l’année blanche a un impact mais qui ne se verra qu’à la fin: on a une année de déficit BIC en moins. Ce que je veut dire: si on devenait être en déficit 8 ans par exemple. Ben… Ce ne sera que 7 ans (une de perdue: l’année blanche qui ne "compte pas").

Et, en cas de bénéficie BIC, comme les loueurs partagent le même régime que les indépendants et les commerçants, le législateur a verrouillé le système. SI c’est une activité que vous faites déjà, les BIC de 2018 seront comparés à la moyenne de ceux de 2015, 2016 & 2017. Si le bénéfice 2018 dépasse celui de cette moyenne, vous serez taxé pour la fraction supérieur. En revanche, dans le cas où la hausse de recettes se confirmeraient en 2019, vous serez épargné. Si les gains baissent en 2019 mais restent au-dessus de ceux engrangés pendant les 3 années de référence, seul l’écart entre 2018 et 2019 sera taxé.

Bref, on perd à tous les coups en LMNP au réel…

En nue, j’ai survolé, car je ne suis pas concerné, mais c’est pareil (sauf peut être si TRES lourd travaux. Se procurer à ce sujet, le "particulier immobilier" n°348 de janvier & aussi le n°349 de février.)

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#20 15/02/2018 08h09 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Une page assez complète sur l’incidence du  prelevement à la source sur l’immobilier ici

Par contre, je n’aime pas trop la conclusion "En synthèse, je crois que réaliser des déficits fonciers en 2018 est une bonne idée". Le "Je crois" laisse un doute.. .

Dernière modification par lachignolecorse (15/02/2018 08h27)


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#21 15/02/2018 13h30 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Bonjour,

  Je viens de contacter le centre des impôts, par mail, pour leur demander ce qu’ils pensent de l’auto-facturation, comme je l’évoquais dans mes précédents messages.

-Soit ils pensent que c’est possible, (en suivant par exemple le protocole décrit plus haut dans mes messages), et je pourrai éventuellement procéder ainsi, en gardant précieusement leur réponse positive.

-Soit ils pensent que ce n’est pas possible, auquel cas je saurai réellement à quoi m’en tenir.

Dans l’hypothèse où ce serait possible, et que je crée une société sous forme d’auto-entrepreneur, quel serait le montant minimum pour être exonéré de CSM par exemple? 10% du PASS, soit 4000 Euros en arrondissant, ça je l’ai bien compris, mais il faudrait donc que je réalise un "chiffre d’affaires"(= montant global facturé pour une période donnée) de 4000 Euros "net", ou bien 4000 Euros + le montant des charges (cotisations) liées à l’activité, soit 23%, soit un chiffre d’affaires minimal de 4920 Euros?

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#22 17/02/2018 21h38 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Bonsoir, au sujet de mon message précédent, je précise que je me suis basé sur cet article du BOFIP, je cite:

Le BOFIP a écrit :

G. Travaux effectués par un entrepreneur sur un bâtiment lui appartenant en propre
160

Sous réserve que les immeubles fassent effectivement partie du patrimoine privé de l’exploitant, les dépenses de matériaux et de main-d’œuvre exposées pour leur réparation doivent être distraites du compte de résultat à la clôture de chaque exercice et prises en compte pour la détermination du revenu net foncier du propriétaire.

III. Situation des travaux réalisés sur des parties commun

Suivant ce lien: RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Modalités de déduction

Donc à priori il devrait être possible de faire comme je le pense, mais à voir si c’est confirmé par le service des impôts.

Quoi qu’il en soit, je vous tiendrai informé de la réponse de l’administration.
_________________________________________________

Petite question, et pourriez-vous me dire si j’ai tort ou raison, pour les points suivants:

Si j’étais auto-entrepreneur (on dit micro entrepreneur maintenant) électricien, et que je fais un chiffre d’affaires de 10 000 Euros sur une année, ca veut donc dire que je fais 10 000 Euros de factures sur une année.

-Sur ces 10 000 euros, je vais payer 22% de cotisations sociales (taux en 2018 pour une activité artisanale), soit donc 2200 euros dans mon exemple.

-Ensuite, lors de la déclaration au fisc, il est tenu compte d’un abattement pour 2018 de 50%.
Je reporterai donc sur ma déclaration 5000 Euros (50% de 10 000 euros), somme qui sera incluse dans mon revenu fiscal et imposée comme tel selon mon TMI.

Ces 5000 Euros  seront donc considérés comme des "revenus du travail". Est-ce exact?

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[+1]    #23 17/02/2018 23h57 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Je vous conseille de lire ces liensici et . Vous y trouverez un simulateur pour les charges, impôts etc

Dans le second lien, il est indiqué:

Le micro-entrepreneur est dispensé d’établir une déclaration professionnelle de bénéfices au titre des BNC ou BIC.

Il lui suffit de porter dans la déclaration complémentaire de revenu (n°2042-C Pro) le montant annuel du chiffre d’affaires brut (BIC) ou des recettes (BNC), ainsi que les éventuelles plus ou moins-values réalisées au cours de l’année concernée.

Le bénéfice imposable est déterminé par l’administration fiscale qui applique au chiffre d’affaires déclaré un abattement forfaitaire pour frais professionnels de :

71 % du chiffre d’affaires pour les activités d’achat-revente ou de fourniture de logement
50 % du chiffre d’affaires pour les autres activités relevant des BIC
34 % du chiffre d’affaires pour les BNC

Donc vous devez inscrire 10 000€ dans votre déclaration selon moi. L’abattement de 50% est calculé automatiquement ensuite

Dernière modification par lachignolecorse (18/02/2018 00h20)


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#24 23/02/2018 10h11 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Bonjour,

Merci Lachignolecorse pour votre réponse.

Par contre, en parcourant le forum en long et en large (c’est une vraie mine), je suis tombé sur ce fil ci: Transformation de revenus locatifs en salaires

Il y est dit ceci:

Pariou a écrit :

. Le statut « d’auto-entrepreneur » convient pour la location de locaux non professionnels en meublé.
. Il ne s’applique pas aux professionnels de cette activité (il ne convient donc pas pour les SCI).

Les conditions pour bénéficier de ce régime
L’entreprise individuelle doit relever du régime fiscal de la micro entreprise,
c’est-à-dire réaliser un chiffre d’affaires qui ne doit pas dépasser en 2010:
. 80 300 €  pour une activité de vente de marchandises, d’objets, de fournitures, de denrées à emporter ou à consommer sur place ou une activité de fourniture de logement ; (ie. : gîtes ruraux, chambres d’hôtes ou de location de meublé de tourisme
. 32 100 €€ pour les prestations de services relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux. La location de meublés relève de ce régime.

Le calcul et le paiement des cotisations et de l’impôt sur le  revenu
Le régime micro-social simplifié permet de calculer et de payer ses cotisations et contributions de protection sociale obligatoire (au RSI) et éventuellement l’impôt sur le revenu en fonction de son chiffre d’affaires

- Régime micro-social simplifié
    . Vente de marchandises 12,00 % du CA
    . Prestations de service commerciales ou artisanales 21,30 % du CA (location de meublé)

- ou Régime micro-social simplifié avec option pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu.
Lorsque l’auto-entrepreneur choisira le versement libératoire de l’impôt sur le revenu, son taux d’imposition sera de 1% de son CA pour les ventes et 1,7% pour les prestations de services.
Soit 23% de prélèvements de son CA pour la location de meublé.

Pour bénéficier du versement libératoire de l’IR , le montant des revenus du foyer fiscal de l’avant dernière année devra ne pas dépasser également un certain montant de 26.030 euros en 2010 par part.
Soit 26 030€ pour 1 célibataire et 52 060 € pour le cas d’un couple sans enfant.

Concernant les droits à retraite.

Pour valider 4 trimestres de retraite un chiffre d’affaires minimum doit être réalisé dans l’année 2010:
- 24 444 € la vente de marchandise (ie.: gîtes ruraux, chambres d’hôtes ou de location de meublé de tourisme)
- 14 176 €  pour les prestations de service (location meublé)

En résumé :
La location de meublé sous le régime de l’autoentrepreneur permet de valider des trimestres de retraite.
A noter cpdt que les prélèvements (cotisation sociales et IR) sont particulièrement élevés vs une location classique sans statut d’autoentrepreneur. Et que les travaux et les charges d’aménagement ne peuvent pas être déduits pour leur montant réel.

Ainsi, il est possible de faire de la location meublée en ayant le statut d’auto-entrepreneur: mais je croyais que c’était interdit !

Dans ce cas, si c’est toujours possible (le message date de 2011), plutôt que de monter un bateau d’auto entrepreneur électricien, et de me faire de l’autofacturation ce qui est tout de même assez "bancal", je n’ai "qu’a" me mettre auto entrepreneur en meublé.

Justement, je possède un studio que je loue déjà en meublé, mais en nom propre. Il me rapporte 3000 Euros par an.
Insuffisant pour m’exonérer totalement de la CSM et pour valider des trimestres de retraite, mais je pourrai passer un appartement T2 actuellement loué en "nu" 550 Euros par mois en meublé lors du départ du locataire. Et dans ce cas, je déclarerai suffisamment pour etre exonéré de CSM et valider des trimestres de retraite.

Mais je dois avouer que je ne sais comment m’y prendre pour organiser tout ça: je déclare actuellement mes locations en nom propre, il faut donc que je crée cette activité d’auto-entrepreneur, mais ensuite?

Dernière modification par Antesite (23/02/2018 10h13)

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#25 01/03/2018 10h13 → Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ? (autoentrepreneur, csm, retraite, revenus fonciers)

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Bonjour Antesite

Comme vous, je souhaite cotiser des trimestres de retraite alors que je n’ai plus de statut social.
(plus salarié, pas chômeur, pas indépendant, mais propriétaire bailleur)
En parcourant longuement le forum, je n’arrive pas à trouver un autre cas identique.

A savoir, un bailleur qui intégrerait un bien meublé dans le statut de micro-entrepreneur.

L’intérêt de cette opération est d’avoir une couverture sociale, et surtout de cotiser des trimestre de retraite.

Evidemment, cette opération oblige à cotiser 22% des loyers bruts, ou 24,2% pour y intégrer le versement libératoire de l’impôt. (suivant conditions)

Dans cette optique, il faut réaliser une chiffre d’affaire de:
Si  BIC  11715 Euros (a priori dans ce cas)
Si  BNC   8875 Euros
Pour cotiser 4 trimestres (en clair le chiffre d’affaire = les loyers bruts)

Pour moi cas, si j’apporte mes 6000 euros de loyer d’un bien, il ne me reste plus qu’à générer le chiffre d’affaire complémentaire par d’autres activités complémentaires qui seraient aussi pratiquées à travers le statut de micro-entreprise.

Je serais très surpris qu’il n’y ai pas d’autres membres de ce forum fonctionnant sur ce principe,
en espérant vos partages d’expérience.

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