Investissement immobilier locatif rentable : quel professionnel peut aider ?

Bonjour,
Je ne peux que vous conseiller l’excellent livre de Julien,
www.amazon.fr/gp/product/295421404X/ref … &psc=1

Vous y trouverez les réponses à vos questions.

L’aspect fiscal est plus que développé partout sur le forum.
Les intérêts annuels et l’assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers.

Le conseiller en gestion de patrimoine ? j’en ai rencontré, ils ont tous tenté de me vendre un truc à la mode, j’ai largement fait mieux en persévérant dans mes propres convictions.

Formez-vous, lisez, dites vous bien qu’il n’y a pas de marotte et que l’optimisation des revenus de l’investissement passe souvent par un engagement personnel fort.

Vous devez lire plusieurs livres sur l’investissement locatif. Cela vous donnera le cadre, la structure de connaissances. Ensuite, vous profiterez d’autant mieux de la lecture des cas sur le forum.

Un forum est, par nature, assez chargé et brouillon. De plus, les intervenants utilisent tout un vocabulaire spécifique. Au début il est très difficile de s’y retrouver. Par exemple, pendant plusieurs mois au début de ma présence sur le forum, je ne comprenais pas ce qu’était le meublé LMNP au réel. Je renforçais mes connaissances générales et laissais volontairement de côté cet aspect. Et puis un beau jour, j’ai dit : je veux comprendre ce qu’est ce foutu LMNP, j’ai lu le livre de Me Le Boulc’h sur la location meublée, j’ai lu ce qu’il y avait à lire sur le forum, et maintenant c’est clair.

Les livres ont un rapport "compétences acquises / prix payé" 50 à 100 fois meilleur que les formations que vous trouverez sur internet.

Il faut bien prendre en compte que l’"immobilier" n’est pas un domaine de compétence, mais une multitude de domaines de compétences. Il faut des notions sur le bâtiment (années de construction, normes, travaux), savoir trouver les bonnes affaires (cf. retours d’expériences de DDTee, cricri77700 et bien d’autres), savoir comment se passe un achat (offre, compromis, acte authentique, etc.), gestion locative, fiscalité applicable… C’est pour cela qu’il est complexe d’apprendre l’immobilier locatif.

Pour ce qui est de vous en remettre à un professionnel : un CGP vous vendra du Pinel, très cher et peu rentable (99,9 % de probabilité que le Pinel soit son unique réponse). Pour l’achat dans l’ancien, il y a quelques spécialistes du clé en mains (comme Elise Franck ou immobilier locatif point com).
Mais un professionnel ne palliera jamais complètement votre propre ignorance. Si vous vous retrouvez avec un appartement locatif clé en mains sans jamais avoir fait un effort pour vous former, tout incident ultérieur vous paraîtra une montagne (chaudière qui pète, impayés de loyer…).

Alors c’est sûr, une fois le bien acheté, vous pouvez payer à nouveau un professionnel pour avoir une gestion "sans souci" (avec une agence pour la gestion + une assurance loyers impayés). Mais ça ne passe pas vraiment comme cela. Plus on choisit de déléguer et de ne s’occuper de rien, plus on augmente la probabilité de se prendre un retour de bâton le jour où ça ne se passe pas exactement comme prévu…

Si vous voulez vraiment de l’immobilier sans souci, vous devriez regarder les SCPI et les foncières cotées.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2018 09h23)

Merci pour vos conseils.

@JR,
Je me suis mal expliqué quand j’ai dit "me générant des revenus à la fin du crédit", car bien sur je vise du cash flow positif sauf qu’il y est englouti par les impôts et les frais liée a une location.

Exemple dans un immeuble avec (par rapport a la valeur de l’achat) un rendement de 10% à l’année j’ai à peut près 5% qui part à la banque pour le crédit de 20 ans et 5% dans les frais et impôts. Donc il est très difficile d’avoir un rendement à plus de 10% pour avoir un "cash flow positif" réel net.

Avoir un rendement de 10% n’est-il pas à double tranchant ?
Car on paye plus d’impôt sans trop pouvoir réduire la durée du crédit car les banques veulent pas qu’on dépasse le taux d’endettement et aussi car si on met tout les loyer dans le crédit on doit payer de sa poche les impôts sur les loyer qui sont très conséquent.

Dernière modification par Tigrou6 (10/02/2018 23h02)

Tigrou6,
Si votre patron vous propose une augmentation vous la prenez ou pas?
Parce que c’est le même raisonnement si vous gagnez plus de sous.
La totalité ne va pas aux impôts certes vous payez plus de charges sociales, et un peu plus d’impôts.
Mais c’est une partie de cette somme qui va être payé en fonction de votre tranche.
C’est le même raisonnement sur les revenus locatifs. Je schématise un peu grossièrement.
Mais vous avez aussi des niches fiscales comme le LMNP que je vous invite a creuser.
Sur mes investissements je tourne autour de 13,5% brut de rendement au dessous de 10% je n’achète pas.
Mais pour obtenir des rendements élevés il faut bosser
Comme par exemple diviser un f3 en deux appartements.
Rénover une ruine.
Casser des cloisons et redecorer avec gout et augmenter les loyers.
Faire de la colocation.
De la location saisonnière…

D’accord avec ce qui a déjà été dit : commencez à vous former, les ressources ne manquent pas.

Certains choisissent des formations payantes (en physique ou sur internet), après tout pourquoi pas, du moment que vous passez réellement à l’action dans la foulée. Sinon c’est de l’argent fichu en l’air.

Concernant les professionnels, d’accord avec Cricri : le notaire et la banque (éventuellement un courtier) sont les interlocuteurs indispensable. Mieux vaut commencer par un petit projet et faire le maximum soi-même pour apprendre. Plus tard, lorsque vous serez aguerri, il sera temps de déléguer les parties où vous avez le moins d’expertise, pour vous concentrer sur vos points forts.

On peut citer :
- agents immobiliers / services immobiliers notariaux / marchands de biens pour les recherches
- artisans / courtiers en travaux pour la rénovation
- agences immobilières pour la gestion locative
- expert-comptable pour les déclarations comptables
etc…