Plusieurs SCI à l'IS : taxation individuelle à 15% ou taxation collective ?

AlexJ · #1

Bonjour,

Je vais bientôt constituer une deuxième SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Pour rappel, les SCI à l’IS paient un impôt de 15% pour la première tranche d’imposition et permettent de réaliser un amortissement de l’immeuble.

Quand on est actionnaire de plusieurs SCI à l’IS pour lesquelles le cumul du chiffre affaire dépasse cette première tranche, que se passe-t-il sur le plan fiscal ?
Reste-t-on à 15% pour chacune d’entre elles ou passe-t-on à la tranche supérieure (28% dorénavant - Loi de finances pour 2018 : https://www.service-public.fr/professio … its/F23575).

C’est compliqué, d’autant que les actionnaires de mes deux SCI ne sont pas les mêmes et ne possèdent pas non plus le même nombre de parts.

D’après mes lectures on parle de SCI transparentes pour celles imposées à l’Impôt sur le Revenu (IR) pour lesquelles chaque actionnaire est directement imposé à hauteur de son nombre de parts et de SCI opaque lorsqu’elles sont à l’IS. Ces dernières semblent donc bien cloisonnées et stratégiquement il pourrait s’agir là d’une optimisation fiscale intéressante.

Vous remerciant par avance,
Cordialement,
AJ

Mots-clés : is, sci, tranche

rocambole · #2

Le seuil de Résultat net pour le taux de 28% (38 120€ de mémoire) s’apprécie par structure légale et non en cumul. Le CA HT doit être inférieur à 7.6mE (et ce seuil s’apprécie aussi par structure).

cat · #3

Chaque société va être imposée de son côté. Comment pourrait-il en être autrement?

AlexJ · #4

Merci,

Cela semble évident mais venant de la bouche de mon notaire, vous comprendrez que le doute ait été semé. Après, un notaire n’est pas un expert-comptable…

Wogle · #5

Bonjour,

Peut-on avoir un cas où plusieurs SCI sont détenues par une holding, auquel cas les bénéfices des SCI remontent dans la holding et l’IS est ensuite calculé suivant le résultat imposable de la holding ?

cat · #6

Les bénéfices de chaque SCI sont fiscalisés indépendamment.
La holding peut ensuite recevoir des dividendes des SCI avec possiblement les avantages d’un régime mère-fille pour une moindre fiscalité. Néanmoins une fois l’argent dans la holding, elle n’est toujours pas dans la poche des associés/actionnaires.

Dernière modification par cat (08/02/2018 11h53)

AlexJ · #7

Questions intéressante.

Sans passer devant, il y aussi un cas de figure où ma question revêt un caractère légitime.
Ma première SCI IS a été constituée avec moi-même et ma conjointe classiquement avec une répartition à 50/50.
Dans les mois à venir, il est probable que pour un autre bien nous envisagions de créer une autre SCI IS à la même adresse qui plus est. Il est en effet stratège et courant de créer une SCI par bien.

Dans ce cas, si aucun cumul n’est appliqué il y a tout de même là une tolérance fiscale car nous optimiserions la tranche à 15% sans passer à la tranche supérieure.

Dernière modification par AlexJ (08/02/2018 11h56)

Wogle · #8

@Cat : Oui absolument, je pense qu’avec ce type de montage l’idée est d’ensuite réinvestir dans une autre SCI, elle-même financée par la holding, afin d’éviter les impôts et taxes à payer en cas de sortie de dividendes pour les actionnaires/associés.

C’est d’ailleurs mon état d’esprit : de bien séparer l’enveloppe "personnelle" (AV, PEA…) et l’enveloppe "entreprise" (holding, SCI…). A vouloir faire des transferts entre les 2, cela peut vite coûter cher.

Dernière modification par Wogle (08/02/2018 12h00)

Gamma76 · #9

Si vous avez un doute sur l’optimisation fiscale d’une 2ème SCI, vous pourriez créer plutôt à la place une SC (patrimoniale) en faisant l’acquisition d’un bien immobilier et par la suite investir son cashflow sur d’autres produits (financiers) comme des ETF depuis un compte titre au nom de la SC. Celle-ci aura un objet plus élargi dans ses statuts et ne sera donc pas cantonné à l’investissement immobilier.

Dernière modification par Gamma76 (08/02/2018 12h02)

cat · #10

AlexJ a écrit :
Dans ce cas, si aucun cumul n’est appliqué il y a tout de même là une tolérance fiscale car nous optimiserions la tranche à 15% sans passer à la tranche supérieure.

Pourquoi y aurait-il cumul puisque vous n’avez personnellement pas touché un kopek de ces 2 SCI?

AlexJ · #11

@Cat : Parce que dans ce cas précis, les sociétés ont la même vertue et sont possédées par les mêmes personnes.

Si cela est permis, qu’on se le dise cela m’arrange énormément.

SebBDX · #12

Bonjour les SCI imposées à l’IS et détenues par des personnes physiques (au moins à 75%) seront taxées individuellement par tranche à :

Pour les exercices clos jusqu’au 31/12/2017 :
- 15% jusqu’à 38 120 € de résultat
- 28 % de 38 120 € à 75 000 € de résultat
- 33.33% au delà

Pour les exercices ouverts à partir du 01/01/2018 :
- 15% jusqu’à 38 120 € de résultat
- 28 % de 38 120 € à 500 000 € de résultat
- 33.33% au delà

Les SCI IS ne sont pas transparentes et sont imposés en leur nom propre, sauf cas éventuellement d’intégration fiscale.

Et donc que vous ayez 1 ou 150 SCI , elles seront imposées à l’IS individuellement en bénéficiant chacune de ces tranches d’imposition.

Dans les cas de distributions de dividendes, le résultat ayant déjà été taxé dans la filiale, ce produit n’est pas taxé dans la société mère (celle qui reçoit les dividendes) hors une QP de 5%.

AlexJ a écrit :
Dans ce cas, si aucun cumul n’est appliqué il y a tout de même là une tolérance fiscale car nous optimiserions la tranche à 15% sans passer à la tranche supérieure.

Exactement mais ce n’est pas une tolérance, c’est l’application de la réglementation fiscale. D’ailleurs certaines sociétés afin d’économiser un peu d’impôt préfèrent ventiler leurs différentes activités dans des structures indépendantes. On peut effet bénéficier de ce taux réduit au travers d’une holding à la condition que cette holding soit (outre les seuils liés au CA) détenues à 75% au moins par des personnes physiques.

J’espère vous avoir éclairé.

Dernière modification par SebBDX (16/07/2020 17h02)

AlexJ · #13

Vous corroborez le caractère légal de la situation.
Il n’y a plus cas.

Vous remerciant,

Dernière modification par AlexJ (08/02/2018 12h23)

GoodbyLenine · #14

SebBDX a écrit :
AlexJ a écrit :
Dans ce cas, si aucun cumul n’est appliqué il y a tout de même là une tolérance fiscale car nous optimiserions la tranche à 15% sans passer à la tranche supérieure.
Exactement mais ce n’est pas une tolérance, c’est l’application de la réglementation fiscale. D’ailleurs certaines sociétés afin d’économiser un peu d’impôt préfèrent ventiler leurs différentes activités dans des structures indépendantes. On peut effet bénéficier de ce taux réduit au travers d’une holding à la condition que cette holding soit (outre les seuils liés au CA) détenues à 75% au moins par des personnes physiques.

Vous pouvez tout à fait avoir une multitude de SCI.

Mais restez conscient que le "gain" est assez limité (et le sera encore plus quand le taux d’IS sera de 25% pour les sociétés avec de gros bénéfices), et que vous multipliez la lourdeur de gestion et la paperasse, avec tous les frais associés : comptes bancaires différents, chéquiers différents, comptabilités différentes, AG différentes, liasses fiscales différentes, déclarations de bénéficiaires effectifs différents, etc. Ne venez pas ensuite vous plaindre des lourdeurs à ce niveau.

AlexJ · #15

Au contraire, je suis fasciné par la gestion et l’organisation.
Si le gain potentiel est là, aucun problème à mon niveau.

ElliotAlderson · #16

Bonjour,

AlexJ a écrit :
Quand on est actionnaire de plusieurs SCI à l’IS pour lesquelles le cumul du chiffre affaire dépasse cette première tranche, que se passe-t-il sur le plan fiscal ?
Reste-t-on à 15% pour chacune d’entre elles ou passe-t-on à la tranche supérieure (28% dorénavant - Loi de finances pour 2018

Mon point de vue est que votre raisonnement était assez juste car, du moins en théorie, le fisc pourrait potentiellement vous redresser sur la base de l’abus de droit si la mise en place de la structure avait pour seul but d’éviter l’impôt.
Cela pourrait se justifier si vous étiez le seul ayant droit économique de chaque SCI (et pour prendre un exemple bateau : J’achète un immeuble de 20 appartements que je place dans 20 SCI, au lieu de mettre l’immeuble dans une seule comme ca je bénéficie à chaque fois du seuil …).

Etant donné que vous avez indiqué que chaque SCI dispose d’une structure d’actionnariat différente il n’y a à mon avis pas de risque de reprise, la forme étant alors justifiée.
J’imagine que d’autres facteurs pourrait également être mis en avant le cas échéant (emplacements géographiques des biens immobiliers différents, structures de financement différentes, etc. qui pourrait justifier d’avoir de multiples SCI).

Dernière modification par ElliotAlderson (08/02/2018 14h55)

GoodbyLenine · #17

AlexJ a écrit :
Au contraire, je suis fasciné par la gestion et l’organisation.
Si le gain potentiel est là, aucun problème à mon niveau.

Vous êtes fasciné aujourd’hui, car c’est nouveau, et sans doute aimez-vous apprendre.
Mais le serez-vous encore dans 5 ou 10 ou 15 ans (parce qu’il sera alors trop tard pour changer de structure) ?
Deux SCI, pourquoi pas, mais avant de vous lancer dans plus (qui feront plus de 2*38 k€ de bénéfice annuel, ce qui signifie que votre "temps" aura aussi un prix assez élevé, et que gratter 1-2 k€ ne sera pas forcément essentiel), réfléchissez-y bien…

AlexJ · #18

GoodbyLenine a écrit :
Vous êtes fasciné aujourd’hui, car c’est nouveau, et sans doute aimez-vous apprendre.
Mais le serez-vous encore dans 5 ou 10 ou 15 ans (parce qu’il sera alors trop tard pour changer de structure) ?
Deux SCI, pourquoi pas, mais avant de vous lancer dans plus (qui feront plus de 2*38 k€ de bénéfice annuel, ce qui signifie que votre "temps" aura aussi un prix assez élevé, et que gratter 1-2 k€ ne sera pas forcément essentiel), réfléchissez-y bien…

Avec beaucoup de respect, je prends bonne note de vos conseils.

ElliotAlderson a écrit :
Mon point de vue est que votre raisonnement était assez juste car, du moins en théorie, le fisc pourrait potentiellement vous redresser sur la base de l’abus de droit si la mise en place de la structure avait pour seul but d’éviter l’impôt.
Cela pourrait se justifier si vous étiez le seul ayant droit économique de chaque SCI (et pour prendre un exemple bateau : J’achète un immeuble de 20 appartements que je place dans 20 SCI, au lieu de mettre l’immeuble dans une seule comme ca je bénéficie à chaque fois du seuil …).

Vous avez trouvé les mots qui me manquaient : abus de droits.

Dernière modification par AlexJ (08/02/2018 15h33)

jepargne · #19

Bonjour

Bien que cela soit possible, je pense que cela n’a pas trop d’intérêts d’un point de vue fiscal.

1/ Pour bénéficier pleinement du taux réduit, il faut avoir un bénéfice fiscal > 38 120 EUR.
Sauf erreur de ma part, s’il s’agit d’une SCI (Immobilière donc), l’amortissement du bien immobilier + les frais de notaires + les frais d’agence, feront en sorte que la SCI soit déficitaire pendant un long moment. Donc intégrer 1 ou 2 biens immobiliers dans la même SCI n’impactera que faiblement l’IS (voire pas du tout si déficit).

2/ En supposant que chaque bien immobilier dégage un bénéfice fiscal de 38 120 EUR, le gain d’impôt sur les sociétés sera de 38 120 x (25% - 15%) = 3 812 EUR quand le taux d’IS sera à 25% dans quelques années.
En parallèle, il faudra payer :
- un comptable : environ 700 EUR
- un compte bancaire séparé : environ 250 EUR
etc.

Et tous les tracas administratifs en double.
Le gain d’IS serait amputé d’au moins 1 000 EUR par an soit 2 800 EUR pour un montage plus compliqué.
Ce gain de 2 800 EUR devrait être marginal au regard des loyers à percevoir pour dégager un bénéfice fiscal > 38 120 EUR.

Il y a cependant pleins d’autres raisons intéressantes pour scinder un patrimoine immobilier dans plusieurs sociétés (la première étant un actionnariat différent).

Philippe30 · #20

AlexJ a écrit :
Dans les mois à venir, il est probable que pour un autre bien nous envisagions de créer une autre SCI IS à la même adresse qui plus est. Il est en effet stratège et courant de créer une SCI par bien.

Ne vous occupez pas de la fiscalité des SCI IS , il y a amortissement donc vous n’avez pas de fiscalité pendant 9 à 10 ans.

Le seul point est la revente d’un bien , c’est pour ça que l’on entend souvent un bien par SCI comme vous l’évoquez mais il est illusoire de penser qu’un personne un peu renseignée va racheter des parts de SCI IS dont le bien a été amorti et ce même avec un forte décote.

La porte de sortie c’est le rachat des parts par une holding familiale ou la donation des parts aux enfants , libre à eux de faire ce qu’ils veulent ensuite

Philippe

GoodbyLenine · #21

Sans vouloir polémiquer, je comprend le message précédent comme "la porte de sortie, c’est de rester à l’intérieur (ou y enfermer ses successeurs), et ne jamais sortir". Mais même les autruches finissent pas se résoudre à sortir la tête du sable quand elles ont trop soif ou faim…
Je pense qu’il faut prendre en compte les contraintes et impacts à la sortie (lors de la cession du bien), sans les sur-estimer bien sur. Ça revient en gros à considérer qu’une partie de la valeur du bien ne vous reviendra pas (mais appartient au fisc), ce qui n’est pas rédhibitoire.

AlexJ · #22

Oui bien sûr, il semblerait qu’entre experts-comptables, le débat entre SCI à l’IS ou à l’IR finisse indéniablement au pugilat lors de leurs soirées trop arrosées.

Blague à part, savoir quelle posture j’aurai dans 20 ou 30 ans entre celle de posséder ou celle de vendre est un bien grand mystère.
Je mesure cette problématique mais à l’heure d’aujourd’hui, je confesse courir pour du court ou du moyen terme.

Bien à vous,
AJ

Dernière modification par AlexJ (09/02/2018 18h14)

Philippe30 · #23

L’autruche ne se terre pas dans le sable, mais court à 90 km/h

Il existe aujourd’hui plusieurs théories pour expliquer cette expression. D’abord, l’autruche pond ses œufs dans le sol, dans des trous qui peuvent faire jusqu’à une trentaine de centimètres de profondeur. De jour, c’est le mâle qui surveille les œufs ; de nuit, c’est la femelle. Au cours de la surveillance, il peut arriver que l’oiseau retourne les œufs, ôte les lézards ou les rongeurs qui se seraient incrustés dans les trous pour profiter de la chaleur. L’autruche a donc régulièrement la tête dans le sable en période de couvaison.

Par ailleurs, si l’autruche est essentiellement herbivore, elle mange de tout, et toute la journée. Ainsi, lorsqu’on observe l’oiseau, il semble avoir bien souvent la tête près du sol, d’où l’idée d’un oiseau qui enterre sa tête.

À ceci, on peut ajouter qu’avec son long cou, l’autruche, en cas de tempête de sable, n’a d’autre choix que de mettre sa tête au ras du sol. L’adage populaire est probablement né de la combinaison de toutes ces observations, mais une chose est sûre : l’autruche, du haut de ses deux mètres et avec des pointes de vitesse de course à 90 km/h, a tout intérêt à courir si elle se sent menacée plutôt qu’à enfouir sa tête dans le sable !

AlexJ · #24

Il y a toujours à apprendre des autres.
Unanimement, est-ce que ceux d’entre vous qui ont réussi leurs investissements immobiliers approuvent ou regrettent la SCI à l’IS ou inversement à l’IR ?

Tssm · #25

Jai de l’IS, j’ai De l’IR, il faut avoir les deux et arbitrer les actifs en fonction du stop and go de la fiscalité qui varie au fil des années

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#1 08/02/2018 10h59

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#8 08/02/2018 11h58

#9 08/02/2018 12h00

[+1] #10 08/02/2018 12h03

AlexJ a écrit :

#11 08/02/2018 12h07

[+2] #12 08/02/2018 12h13

AlexJ a écrit :

#13 08/02/2018 12h19

#14 08/02/2018 14h18

SebBDX a écrit :

AlexJ a écrit :

#15 08/02/2018 14h20

#16 08/02/2018 14h54

AlexJ a écrit :

#17 08/02/2018 15h26

AlexJ a écrit :

#18 08/02/2018 15h30

GoodbyLenine a écrit :

ElliotAlderson a écrit :

#19 08/02/2018 15h31

#20 09/02/2018 08h08

AlexJ a écrit :

#21 09/02/2018 15h02

#22 09/02/2018 18h13

#23 11/02/2018 18h50

#24 11/02/2018 20h24

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