Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue)

Question 2 : juste un constat suite à petite expérience de 2 ventes dans une zone dite "tendue" (92) :

Les agents immobiliers préfèrent apparemment évaluer un prix de vente dans une fourchette plutôt basse, quand ils sont sûrs de vendre dans une zone recherchée. Ils semblent privilégier une vente rapide (en quelques jours/semaines, c’est tout bénéfice pour eux par rapport à une commission légèrement plus élevée/prix plus élevé mais vente longue). Donc si la vente se fait hyper-rapidement, forcément on se pose des questions…
Attention au pourcentage de leurs frais, en région parisienne ça va du simple au double voire plus sans raison particulière et je suppose que c’est pareil partout…
Si contrat exclusif, bien insister pour obtenir en échange des petits cadeaux (ici ils offrent les diagnostics, un camion pour déménager…) voire négocier leur commission. On peut aussi signer un contrat exclusif mais avec une "réserve" au cas où on trouve soi-même un acheteur, pour ne pas se priver de cette possibilité.

Dernière modification par Marie75 (05/02/2018 00h25)

Bonjour Bernard,

Voilà une situation difficile à vivre sur le plan humain, et ce genre de petit soucis ("petit", comparé à la santé qui se dégrade) ne doit pas se rajouter au reste. Vous aurez besoin de toutes vos forces pour ce "reste".

Donc oui je suis d’accord avec vous sur le 2 : mettre au prix avec une petite marge, et s’y tenir. Surtout si par malheur les choses devaient traîner.

Et non, il n’y a pas de rapport entre la TF et les m2 déclarés au PC. Rien n’empêche un contrôle des Impôts, mais ils n’ont pas que ça à faire alors sauf malchance…NB : je parle d’expérience. Et à ce sujet tout ce que j’ai constaté, mais en tant qu’acheteur, fût une grosse augmentation de la TF dans l’année suivant de notre achat.
En tant que vendeur : jamais rien.

Un grand "bon courage" pour la suite, notamment dans les discussions avec les divers membres de la famille : patience et empathie font mieux que l’envie de recadrer les propos, le passionnel doit aussi s’exprimer…

Par expérience :

Concernant les AI :
Certain font des estimations élevés pour avoir le mandat d’autre sous estime pour avoir une commission rapide.
Quand je visite un bien avec un AI , il est pas la pour que le vendeur vende bien mais pour vendre tout simplement , toujours l’AI dit le prix planché que le vendeur est prêt à faire.
Donc la il dira que c’est urgent car les parents doivent être placé = proposition au rabais.
Je ne pense pas que vendriez mieux avec un AI.

Concernant les travaux :
Vous avez pas le temps : vider les pièces pour que les futurs acquéreurs se projettent et le jardin doit être nickel aussi.

Attention de ne pas surestimé le bien car vous allez perdre beaucoup de visite.
Vous êtes pressé , mettez en vente avec une décote raisonnable vous allez multiplier les contacts et rester ferme sur le prix si vous avez beaucoup de visites et proposition.
Si malgré le prix bas vous avez pas trop de visite et une proposition plus bas vous aurez une réflexion a faire à ce moment.

Bonjour,

la suite des aventures :
Une promesse unilatérale de vente a été signée hier avec l’acheteur professionnel, marchand de biens. Le notaire a été très bien, sur les points suivants :
- PUV et non pas compromis car, si l’acheteur venait à renoncer, mes parents seraient totalement dégagés de la promesse à sa date d’expiration, contrairement au compromis où l’acheteur peut contraindre le vendeur à vendre même au-delà du délai prévu.
- indemnité d’immobilisation de 10 %. Si l’acheteur venait à renoncer, mes parents n’auront pas tout perdu.
- on retrouve bien l’absence de condition suspensive d’obtention de prêt et le fait que l’acheteur ne peut se prévaloir des conditions protectrices du code de la consommation (qui ne s’appliquent pas à l’acheteur professionnel)
- il y a une servitude de tréfonds, très limitée (1 tuyau d’assainissement collectif, appartenant à la commune, empiète un tout petit peu sur le terrain). Problème : elle n’a jamais été formalisée, tout ce qu’on a est un courrier de mon père à l’entreprise et à la mairie autorisant ce passage, et un courrier d’AR de la mairie. Le notaire a porté l’information sur la promesse et indiqué que l’acheteur en faisait son affaire.
- concernant les travaux de moins de 10 ans, le notaire demandait les factures et les garanties décennales. Or, pour un chantier en particulier (pose d’un enduit d’étanchéité sur la terrasse), l’entreprise s’est déchargée de garanties en disant "travaux conservatoires". Là aussi, le notaire a bien protégé le vendeur, en mentionnant ces travaux et en écrivant en substance : "l’entreprise a indiqué ne pas pouvoir apporter de garantie et l’acheteur en fait son affaire".

Au total, l’acheteur semble de toute façon très motivé et c’est donc vendu à 99 %. Si jamais il renonçait, ça fait toujours 10 % du prix du bien dans la poche de mes parents.

Cet épisode a été très instructif :
- première fois que je relisais un avant-contrat et que je menais ce genre d’opération de bout en bout.
- un point qui m’a fait du souci : la fameuse servitude de tréfonds, avec presque aucun document (juste le courrier envoyé par mon père). Le notaire a bien géré.
- un autre point qui m’a fait du souci et que je n’avais pas vu venir : les factures des travaux de moins de 10 ans. La demande est venue peu de temps avant la signature du compromis, il a fallu rechercher les factures (des heures de recherche, mes parents ayant un système de classement "particulier") ; pour 2 entreprises dont je ne retrouvais pas les factures, j’ai dû les appeler et ai pu obtenir copie des factures (l’une, moderne, me l’a envoyée par mail en 10 minutes ; pour l’autre de bonne volonté mais moins moderne, j’ai dû aller la chercher physiquement car un envoi postal n’aurait pas permis de l’avoir à temps).

Au total, la vente à un professionnel est avantageuse, du fait de l’absence de conditions suspensives, du fait qu’il "fait son affaire" de l’état du bien et qu’il est censé connaître toutes les caractéristiques du bien (un professionnel étant censé être compétent et un particulier, incompétent).

Mention très favorable à l’AI, qui n’a pas ménagé sa peine (elle avait choisi de mettre une annonce pas trop précise (photos pas très explicites…), pour attirer du monde sur le "potentiel" de la maison ; ce qui lui a fait plus de visites donc plus de travail ; au lieu de mettre une annonce précise, qui aurait restreint davantage le nombre de visiteurs). Elle a aussi été intransigeante avec les acheteurs professionnels potentiels : achat au prix, et pas de condition suspensive. Il était pourtant tentant pour elle de "copiner" avec eux en leur disant "je me fais fort de faire accepter une offre sous le prix et/ou des conditions suspensives, j’expliquerais qu’avec l’état de la maison et le marché actuel, il n’y a pas le choix"). Et tout ça pour un tarif très raisonnable (3,5 %). Vraiment très bien.

Au total, on peut dire aussi que mes frères et moi ont apporté une énorme plus-value : vidage, nettoyage, entretien du terrain, mise en concurrence de plusieurs agences, recherche de documents, négociations avec l’AI et le notaire… mes parents auraient été totalement dépassés s’ils avaient dû faire eux-mêmes et le prix de vente n’aurait pas du tout été le même.

Vraiment, vendre une maison, c’est du boulot, même en faisant appel à des pros !

Alors, c’est enfin vendu !

Petit retour d’expérience :

Sur la pertinence de vendre et que mes parents aillent en résidence pour personnes âgées autonomes :
Certains ici parlaient de maintien à domicile, avec les équipements adéquats. C’est sans aucun doute une bonne solution pour certaines personnes, mais là on rentre dans le cas par cas où il faut prendre en compte les personnes telles qu’elles sont, médicalement, psychologiquement, socialement…

Je peux vous dire avec le recul qu’il ne fait aucun doute que nous avons fait le bon choix. Mes parents sont bien mieux là où ils sont, ils le disent eux-même. De plus, ils sont suivis par un hôpital gériatrique (environ 2 rendez-vous par an), avec une équipe pluridisciplinaire, donc qui prend bien en compte tous les aspects des personnes, et ils nous ont félicité pour cette transition nécessaire et réussie, tout en nous disant qu’il était grand temps ! Donc, ces spécialistes du sujet, qui suivent mes parents depuis des années maintenant, confirment eux aussi la pertinence des choix réalisés !

Sur le choix de l’agence : on avait une agence qui estimait entre 280 k€ et 310, une autre entre 315 et 335, une qui faisait plusieurs estimations différentes pour finir par dire "min 348, max 402, moyenne 373" (cette dernière est le réseau William K…, gros machin américain arrivé en France récemment, apparemment).
Avec le recul, je pense que l’agence trop basse, habitant loin, avait fait une estimation basse pour se déplacer aussi peu que possible : elle organiserait une journée "portes ouvertes" comme elle nous l’avait proposé, et à la fin de la journée, elle a plusieurs offres : problème réglé, commission empochée, 40000 € de perdus par les vendeurs mais ça n’est pas son problème ! Ou bien mauvaise connaissance du marché local.
L’agence trop haute, soit c’est pour flatter le vendeur et avoir le mandat, soit, plus probablement, ils n’ont pas assez pris en compte la vétusté de la maison ce qui a faussé leur évaluation.
On a choisi l’agence avec l’évaluation intermédiaire, mais on a augmenté le prix de vente FAI de 10 k€ (par rapport à la limite haute de son évaluation) tout en réduisant fortement sa commission, les deux mouvements conjugués ont bien remonté le prix de vente net vendeur ! C’est mon frère qui a obtenu cette baisse de la commission, je ne sais pas comment il a fait, mais en tout cas ça prouve qu’il y avait une bonne marge de négociation !

On a choisi l’AI sur sa réputation du bouche à oreille. En fait, il est difficile de connaître les qualités d’une AI, si ce n’est par le retour d’expérience ! Ce n’est pas sur la qualité écrite de l’estimation qu’il faut choisir (cette AI avait fait une évaluation un peu sèche sur une seule page, alors que les deux autres ont fait des études de plusieurs pages bien jolies, mais fausses, puisque l’une était bien trop basse et l’autre bien trop haute), pas non plus sur le contact comparé (car chaque AI a rencontré un frère différent, en fonction de nos disponibilités !), pas non plus sur la commission annoncée puisqu’elle peut très largement se négocier. Le bouche à oreille avait raison puisque, comme je l’ai déjà dit, on a été enchantés de son travail et de son implication, vraiment c’est une super pro.

Pour la petite histoire, j’ai été démarché par une AI, alors qu’on n’avait pas publié d’annonce, ni rien ! Je ne sais pas par qui elle l’a appris. Je vidais la maison, une femme se gare dans la cour, et dit "vous vendez la maison, n’est-ce pas ?". En fait, elle venait vendre ses services, sans même annoncer d’emblée que c’était une agence, ni laquelle. Je lui ait dit "c’est déjà signé en exclusivité avec une autre agence, merci, au revoir". Elle me dit "je peux savoir laquelle ?". Je lui dit "non, ça ne vous regarde pas, je ne vous ai rien demandé et je ne vous dois rien, au revoir madame". J’étais absolument choqué qu’on me démarche à domicile, comme pour me vendre une encyclopédie !
J’ai appris, après coup, que dans le coin, c’est l’agence qui a la réputation de tout ce qu’on reproche habituellement aux AI… J’étais d’autant plus content de l’avoir foutue dehors.

Sur le vidage de la maison :
J’ai appris à mes dépends que quand c’est vide, ce n’est pas encore vide ! Par rapport au vidage réalisé par le débarrasseur pro, on avait mis de côté :
- des souvenirs (archives, photos, etc.)
- des trucs qu’on voulait garder pour nous (outils, ustensiles divers, meubles)…
- des trucs qu’on espérait revendre.
- de quoi loger sommairement dans la maison quand on revenait dans le coin (2 lits, un frigo, une gazinière, un peu de vaisselle, un peu de linge de maison…).

Eh bien, quelle galère ! Il a fallu déménager tout cela et/ou le mettre sur le bon coin. Annonces le bon coin mises le samedi matin, et enlevée le lendemain soir vu que je repartais… Ah oui, au total ce sont quelques centaines d’euros, et quelques souvenirs et objets sympathiques, de récupérés. Mais, que de complications ! Faire ainsi, en plusieurs épisodes, je crois que c’est aussi une façon de dire adieu à la maison dans laquelle on a grandi, faire encore des petites réparations, vendre le mobilier ou l’électroménager… On fait son deuil par petites touches…

Ce qui est sûr, c’est que cela aurait plus simple de se dire : "j’emmène ce qui est précieux pour moi, mais ça doit tenir dans ma voiture en une seule fois, et donc je dois faire des choix : TOUT le reste part avec le débarrasseur". C’est quand même ballot de faire appel à un débarrasseur pro, et de rester à ce point encombré par des trucs qu’on l’a empêché de débarrasser !

Sur la relation avec le notaire
- il faut relire hyper attentivement les projets d’actes (que ce soit l’avant-contrat ou l’acte authentique). Il y a toujours des omissions et des erreurs qui se glissent dans les documents.
- il faut être vigilant sur tout, ne pas espérer que le notaire va surveiller pour vous les divers délais à respecter. Par exemple, j’en ai parlé, vérifier que le séquestre a bien été payé par l’acquéreur. Autre point qui m’a surpris : le diag "risques naturels et technologiques" n’est valable que 6 mois ; ce qui fait que le nôtre était périmé au moment de l’acte authentique. J’ai pris sur moi de vérifier la date, constater qu’il n’était plus valable, et demander au diagnostiqueur de le refaire. Pensez-vous que le notaire avait pensé à regarder cela ? Pas du tout.
- en fait, le notaire fait des beaux contrats, mais il ne se charge pas de les faire appliquer ! Ce n’est pas son affaire ! Alors c’est à vous de vérifier que ce qui est écrit se passe comme prévu !

Différence promesse/compromis, et relation avec l’acquéreur.
C’est un point très important, comme la suite va le montrer.
- Dans un compromis, il y a rencontre des volontés, donc le vendeur reste obligé de vendre, même si la date limite prévue pour la signature de l’acte authentique est dépassée. L’acquéreur garde le droit d’acheter (sauf faute inexcusable ou retard inexcusable), et il peut même demander au tribunal de contraindre le vendeur récalcitrant à signer l’acte authentique.
- Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur accepte de réserver le bien pendant un certain délai. L’acquéreur "lève l’option" en signant l’acte authentique avant l’expiration de ce délai (si le vendeur empêche la vente, par exemple refuse de venir chez le notaire, l’acquéreur doit consigner la somme totale chez le notaire avant l’expiration du délai, pour prouver qu’il a bien levé l’option malgré l’empêchement du vendeur de signer l’acte authentique). Une fois le délai expiré, l’acquéreur a perdu tout droit à acheter la maison, mais il doit l’indemnité d’immobilisation (classiquement 5 à 10 %, c’était 10 % dans notre cas). C’est donc un risque juridique considérable : du point de vue de l’acquéreur : au lieu d’avoir la maison, il doit 36000 € ! 36000 € de perte sèche et rien pour le consoler !

L’AI m’a dit que les notaires font désormais beaucoup signer de promesses unilatérales de vente, parce que c’est pratique, parce qu’ils le font en acte électronique ; et ne font quasiment plus de compromis, parce qu’ils doivent le faire encore en papier. Ca dépend peut-être d’un coin à l’autre (selon l’avancement de l’informatisation, surtout que ces sujets sont encore en train d’évoluer), mais par ici (est lyonnais), c’est le cas.

Il se trouve que l’acquéreur a beaucoup tardé à obtenir son financement. Je vous passe les péripéties, mais il faut bien comprendre les éléments suivants :
- dès le lendemain de l’échéance de la promesse, elle est caduque, et l’acquéreur a perdu tout droit d’acheter la maison ; il doit par contre l’indemnité d’immobilisation.
- dans le modèle de promesse utilisé, il est prévu que le délai peut être repoussé pour l’obtention de documents indispensables à la signature de l’acte ; le délai est repoussé de 8 jours à partir du moment où le notaire demande ce document ; le report total ne pouvant dépasser 30 jours. Sauf qu’il ne manquait aucun document, dans notre cas ! Il manquait certes les fonds à l’acquéreur, mais ce n’était pas un document rendu obligatoire de par la loi ou de par la promesse, donc cette prolongation n’existait pas !
- on peut signer un avenant pour prolonger la promesse, mais seulement avant l’expiration de cette promesse. Après son expiration, il n’y a plus de promesse à prolonger donc impossible de signer un avenant ; on peut à la rigueur envisager la signature d’une seconde promesse, mais ça coûte !
- Cet avenant peut être sous seing privé (uniquement entre l’acquéreur et le vendeur), ou bien chez le notaire (ça coûte).
- en l’occurrence, le notaire de l’acquéreur lui avait dit que ce n’était pas la peine de signer un avenant "pour quelques jours de retard", et c’est le pire mauvais conseil que j’ai jamais entendu ! Parce qu’au total, les "quelques jours" se sont transformés en 30 jours avec, entretemps, deux rendez-vous chez le notaire fixés, puis décommandés 24 heures à l’avance ! Je peux vous dire que j’ai tapé du poing sur la table et que l’acquéreur a été à deux doigts de payer 36 000 € et de ne pas acheter la maison ! Je pense que mes parents auraient été dans leur bon droit de refuser de lui vendre, empocher les 36000 €, et remettre la maison en vente. Ca aurait sans doute débouché sur des batailles juridiques, mais l’acquéreur était très clairement en tort.

Les conseils que je peux donner, du point de vue de l’acquéreur qui veut sécuriser son achat, sachant qu’il peut être retardé par diverses formalités :
- préférer le compromis. N’accepter de signer une promesse que contraint et forcé.
- imposez un délai long de promesse. L’indemnité d’immobilisation est souvent très élevée (10 %, c’est un montant considérable), il ne faut pas risquer de la devoir uniquement parce qu’il vous a manqué un papier. Alors qu’on met classiquement 3 mois, un délai de 5 à 6 mois me semblerait raisonnable. Il faut dire au vendeur qu’on a envie d’acheter rapidement, que le plus tôt sera le mieux, et qu’avec un peu de chances tout sera réglé bien plus tôt, mais qu’on prend une précaution pour le cas où une formalité quelconque retardait la signature de l’acte authentique.
- Ne traînez pas, sur rien ! On a toujours l’impression que le délai est suffisant, mais le temps passe très vite. Harcelez les gens qui retardent vos formalités (qu’il s’agisse de la banque, ou du géomètre, ou du notaire). Appelez, envoyez des mails, ne laissez pas le temps s’égrener sans rien faire !
- si vous voyez que vous allez dépasser le délai max de la promesse, même d’un seul jour, demandez au vendeur de signer un avenant de prolongation. Faites-le le plus tôt possible et en tout cas ne dépassez pas le délai indiqué, sinon il n’est même plus possible de signer cet avenant. Amadouez le vendeur : faites vos plus plates excuses ; présentez des documents qui le rassurent sur votre sérieux et sur le fait que vous progressez dans les démarches qui vous ont mis en retard ; offrez-lui des chocolats s’il faut, TOUT plutôt que se retrouver avec le délai dépassé, et l’épée de Damoclès au-dessus de la tête de devoir payer l’indemnité d’occupation en ayant perdu votre achat ! Etre en délai dépassé sur une promesse, c’est être dans l’insécurité juridique totale, c’est travailler sans filet ! En fait on doit déjà l’indemnité d’immobilisation, on a déjà perdu le droit d’acheter, et on devient entièrement dépendant de savoir si le vendeur va accepter de venir signer malgré le délai dépassé.

Du point de vue du vendeur :
- obtenez un séquestre significatif, si possible de la totalité de l’indemnité d’immobilisation. Je trouve qu’il est contre-productif de demander une indemnité élevée (10 % dans notre cas) mais un séquestre moindre (5 % dans notre cas).
- vérifiez le versement du séquestre dans le délai prévu.
- faites en sorte qu’aucun document nécessaire à la vente ne soit en retard de votre faute : relisez la promesse pour voir s’il est inscrit que vous devez fournir tel ou tel truc ; vérifiez la validité des diags et faites-les refaire s’ils ont périmé, etc.
- après, il est difficile de conseiller sur quoi faire quand la date limite approche. Personnellement, je pense qu’il faut faire passer, à l’oral (directement à l’acquéreur ou via l’AI), vos conditions, qui pourraient être : "pas question de laisser flotter un délai dépassé ; dès le délai dépassé l’acquéreur perd le droit sur l’achat et doit l’indemnité d’immobilisation ; s’il veut s’en prémunir, on peut signer un avenant, mais c’est à l’acquéreur d’en prendre l’initiative et d’en supporter les frais éventuels ; et pour signer l’avenant, on veut la preuve de son sérieux, on veut être rassuré qu’on n’est pas mené en bateau, donc qu’il nous fasse passer tout document justifiant de son retard et prouvant ses progrès sur la ou les formalité(s) qui le mettent en retard". Voilà le message que je ferais passer à l’acquéreur, mais à l’oral, pas à l’écrit. Parce qu’en fait le vendeur (le promettant) n’a aucune obligation de rappeler par écrit à l’acquéreur l’échéance du délai ou quoi que ce soit d’autre. Il a signé la promesse, il sait parfaitement à quoi s’en tenir, donc on peut le relancer à l’oral, mais j’éviterais l’écrit qui pourrait être contre-productif.

Deux-Trois jours avant la vente :
- allez à la poste pour faire un contrat de réexpédition du courrier (il n’intervient que 2 jours plus tard donc il faut prévoir un peu à l’avance sous peine qu’un courrier arrive entre la remise des clés et l’entrée en vigueur du contrat de réexpédition).

La veille ou le jour de la vente
- faire une visite contradictoire avec l’acquéreur, pour qu’il puisse vérifier qu’il n’y a pas eu de modification, et pour relever les compteurs (eau, gaz, électricité). Notez scrupuleusement ces indications de compteurs.

Le jour de la vente, ou le lendemain au plus tard
- résiliez ce qu’il y a à résilier : abonnement eau, gaz, électricité, assurance… J’ai fait eau et élec en ligne (facile et pas besoin de justificatif). Le gaz il n’y en avait pas. L’assurance, j’ai dû envoyer par mail l’attestation de vente fournie par le notaire.
- Le notaire fournit 2 attestations de vente : une sans mention du prix qui est pour les tiers "normaux", une avec mention du prix qui est notamment pour la banque qui reçoit le prix de vente, car elle réclame un justificatif de l’origine des fonds.

Voilà tout ce que je peux en dire !

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2018 17h25)