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#1 29/01/2018 20h48

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Suivant les cours de plusieurs REIT, mREIT et BDC ces derniers mois (CYS, VER, OHI, HCP, VTR, MORL, BDCL), je me pose la question de rentrer sur ces valeurs. L’adage dit qu’il faut acheter quand tout le monde vend et vendre quand tout le monde achète ce qui semble être le cas sur ces secteurs.

Pour MORL et BDCL ce sont des ETN à effet de levier avec les risques associés, je pense en acheter un peu si le cours descend sous $12, il y a encore un peu de chemin, mais cela peut aller vite.

Concernant CYS, le cours vient de passer sous les $7, plus bas à 52 semaines, cela devient intéressant.

VTR, HCP, OHI et VER sont à des prix très attractifs également, mêmes O dans une moindre mesure, je pense entrer ou renforcer progressivement ces valeurs en lissant cela sur plusieurs mois car il semble que le consensus soit à une continuation de la tendance baissière.

Suivant les posts liés à chacune de ces valeurs, et même d’autres de ces secteurs, je suis étonné du relatif peu de discussion sur le sujet, une raison qui m’aurait échappé?

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Dernière modification par TyrionLannister (29/01/2018 20h48)

Mots-clés : bdc, bdcl, etn, hcp, morl, mreit, o, ohi, reit, ver, vtr


Tyrion Lannister - "a Lannister always pays his debt"

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[+1]    #2 29/01/2018 21h08

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Difficile de savoir quand rattraper le couteau qui tombe. Tout dépend du nombre et de l’ampleur des hausses de taux qui se profilent.

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#3 29/01/2018 21h28

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J’ai acheté récemment des actions ordinaires de REIT et des pref de REITs et mREITs. J’évite personnellement les actions ordinaires de mREITs car j’ai des doutes quant à leur capacité de créer de la valeur à long terme.
Dans votre liste, j’aime bien VER et VTR (j’ai les 2 en portefeuille) et peut-être HCP. Je préfère miser sur la qualité des actifs.


Mon dernier article sur SA: Take A Lift With Schindler - Parrainage Degiro

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#4 29/01/2018 21h55

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Certains commencent à envisager un retour de l’inflation aux US, à cause de signes avant-coureurs comme la bonne tenue de la consommation fin 2017 et la hausse du salaire horaire chez Wall Mart (signes d’une tension sur le marché du travail).
Inflation qui entraînerait une hausse des taux défavorable aux REIT qui sont par nature très endettés.

Ont-ils raison ou pas…

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#5 29/01/2018 22h13

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Je me disait la même chose. La plupart des autres actions semblent fortement valorisés, alors que les REIT semblent bon marché. Une partie de la future hausse des taux semble deja inclus dans les cours.

J’ai ouvert des lignes sur O et UL, je vais me positionner sur TRTX,STAG,INN (reco de Brad Thomas)  et vais renforcer KIM, CUF,OHI et WPC

Je pense cantonner une bonne partie de mes investissements mensuels sur des REIT les prochains mois

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#6 30/01/2018 19h32

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Gap a écrit :

Certains commencent à envisager un retour de l’inflation aux US, à cause de signes avant-coureurs comme la bonne tenue de la consommation fin 2017 et la hausse du salaire horaire chez Wall Mart (signes d’une tension sur le marché du travail).
Inflation qui entraînerait une hausse des taux défavorable aux REIT qui sont par nature très endettés.

Ont-ils raison ou pas…

Bonsoir,

Retour de l’inflation = probable hausse des taux = probable hausse du cout de l’endettement des REIT = dégration du résultat = hausse du loyer indexé sur l’inflation = hausse du résultat

Au final, je perçois les REIT peut être à tort comme un des seuls instruments à risque limité permettant de se protéger de l’inflation

Pour répondre à votre question, j’ai commencé un portefeuille REIT il y 24 mois avec un objectif de placement à 20 ans et un objectif de rendement de 5% net d’impot.
Ma seule crainte était compte tenu de mon horizon de temps et de mes entrées de cash à l’époque de ne pas pouvoir me constituer un portefeuille suffisament important.
Autant dire que mon objectif de rendement de 5% net d’impot si j’intégre la baisse des REIT et la baisse du $ n’est pas atteint.
Mais sur 20 ans compte tenu du fait que j’ai encore 60% de mon portefeuille à constituer autant dire que la période actuelle me convient parfaitement.

J’aurais bien aimé démarrer mon portefeuille REIT en janvier 2018

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Dernière modification par corsaire00 (30/01/2018 19h37)

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#7 31/01/2018 10h14

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Je rentre sur mon premier Reit Washington prime group. Je commence á m’interesser au secteur.

J’avais regardé CBL mais elle me semble pour le moment plus risquée.

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#8 31/01/2018 14h14

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J’ai lu un article intéressant sur la corrélation des reits aux taux d’intérêt aux US.

En gros, l’idée était que si les si un reit augmente son dividende régulièrement, sa valeur ne devrait pas être corrélé directement à l’évolution des taux d’intérêts, vu que les obligations d’état / bonds / preferred sont à intérêts fixes, sans perspective d’évolution.

corsaire00 a écrit :

Retour de l’inflation = probable hausse des taux = probable hausse du cout de l’endettement des REIT = dégradation du résultat = hausse du loyer indexé sur l’inflation = hausse du résultat

Pour compléter, la hausse du loyer indexée sur l’inflation (qui se combine à une hausse des loyers naturel pour les meilleurs emplacements), est immédiate.
Hors la hausse des taux d’intérêt ne s’applique que lors de nouveaux besoin de financement.

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#9 07/05/2018 23h33

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Bonsoir !

Je viens exprimer ma satisfaction sur l’évolution de mon portefeuille USD, depuis un peu plus d’un mois.
Avec une hausse de presque 15 %, ça compense une bonne partie de la baisse des REITs depuis un an.

Sachant que ce portefeuille est composé essentiellement de REITs et mREITs (actions et préférentielles), avec une BD, quelques para-pétrolières, et quelques obligations (pour faire semblant de diversifier) ; je crois y voir un signe de la fin de la baisse des foncières cotées US. Il s’agit sans doute d’un biais de confirmation (Wikipedia), mais tant pis ; cela ne m’empêchera d’être, ce soir, un investisseur heureux, car les dividendes ont continué à tomber, et même si quelques-uns ont été réduits.

Dernière modification par M07 (07/05/2018 23h34)


M07

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[+1]    #10 08/05/2018 01h28

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Clairement la tendance de fond est baissière et rattraper les couteaux qui tombent est un exercice périlleux. Essayer de loucher au plus bas en acheter des REIT dans un environnement de hausse des taux comme celui des US actuellement, c’est jouer avec le feu.

Si déjà, autant regarder en Europe, il y a de belles SIIC qui présentent un meilleur rendement à notation de crédit équivalente : Klépierre (A-) offre 5,80% de rendement et Unibail (A) 5,50% au cours actuel, vs. Realty Income (BBB+) ne sert que 5%.

Ça vous évite en plus de vous exposer au USD…

Klépierre cote aujourd’hui 10% sous sa NNNAV EPRA, c’est assez rare pour être signalé, généralement c’est plutôt l’inverse.

Ceci dit je ne vois pas l’intérêt ni stratégique ni fiscal de surpondérer les REIT dans un portefeuille d’actions. C’est une autre question que vous devriez vous poser.

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#11 08/05/2018 09h01

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Oui et non. Historiquement, les REITs ont battu le SP500 53% du temps en terme de total return quand les taux montaient. Tout dépend de la raison de la hausse des taux, de sa rapidité etc.

Par ailleurs, si vous suivez les fondamentaux des REITs de près aux USA, il y a des signes de renforcement des fondamentaux dans certains secteurs qui ont beaucoup souffert.

Par exemple, dans le secteur SNF, il y des amendements portés aux baux qui pérénisent les locataires fragilisés par les récents changements législatifs. Welltower vient d’acheter QCP : il n’y avait aucun problème avec la qualité de l’immobilier, mais l’exploitant précédent était en train de péricliter. Une fois le business repris par un exploitant ultra solide financièrement (notation A), les murs redeviennent, pour le dire schématiquement,  une « obligation de 7% indexée pour partie sur l’inflation ». Lors de la prochaine récession (fin 2019 ? 2020 ?…), ce genre de placement fera des envieux…

Je vous rejoins ceci dit sur le fait qu’il ne faut pas nécessairement aller jusqu’aux USA pour trouver des opportunités dans les foncières cotées.

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#12 08/05/2018 09h05

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Bonjour !

Mon cher Lopazz, je comprends très bien vos propos. Néanmoins, je trouve que votre positionnement plutôt comme étant celui d’un "bon père de famille".  Miser sur des foncières françaises, pour éviter les risques de change, c’est quand même orienté "risques limités".

Perso, je pense que, si l’on veut de la performance, il faut aller la chercher. Les risques de change existent, mais dans les deux sens (pertes ou gains) ; et les REITs US offrent de meilleurs possibilités que les SIIC européennes, par leur nombre, leur variété, leur rendement.

lopazz a écrit :

Clairement la tendance de fond est baissière et rattraper les couteaux qui tombent est un exercice périlleux.

Oui, mais chaque (longue) période de baisse est suivie d’une stabilisation ; et, éventuellement le cycle peut faire suivre par une hausse. Un couteau qui tombe finit toujours par arrêter de tomber, au pire lorsqu’il arrive au sol. 
Comme j’étais investi en REITs avant la baisse, je n’ai pas ramassé le couteau, je l’ai simplement conservé. Et, en attendant, les dividendes ont permis de maintenir le moral (pendant 2,5 ans j’ai encaissé 10 % brut annuel de dividendes, ce qui a bien aidé à surmonter une baisse de presque 20 %).

lopazz a écrit :

Essayer de loucher au plus bas en acheter des REIT dans un environnement de hausse des taux comme celui des US actuellement, c’est jouer avec le feu.

Si je pense, comme vous, que les taux jouent un rôle important, je pense aussi que ce n’est pas le seul facteur. De plus, si les taux montent lentement, la réactualisation des dettes (roulement) permettra aux REITs d’assez bien amortir cet aspect, aidées en plus par les emprunts à taux fixes que certaines utilisent, et qui sont, par définition, indépendants de toute hausse (ou baisse) des taux.

lopazz a écrit :

Si déjà, autant regarder en Europe, il y a de belles SIIC qui présentent un meilleur rendement à notation de crédit équivalente : Klépierre (A-) offre 5,80% de rendement et Unibail (A) 5,50% au cours actuel, vs. Realty Income (BBB+) ne sert que 5%.

Comparer les SIIC européennes à haut rendement (pour l’Europe) avec des REIT US à rendement (très) moyen (pour les USA), ce n’est pas complètement judicieux. Par exemple, dans mon portefeuille, j’ai : CYS, GOV, OHI, REM (ETF), et quelques autres, pour un rendement moyen supérieur à 10%

D’autre part, les REIT US offrent de bien meilleures possibilités de marge que les SIIC européennes, ce qui permet de gonfler encore le rendement (et le risque bien sûr).

lopazz a écrit :

Ceci dit je ne vois pas l’intérêt ni stratégique ni fiscal de surpondérer les REIT dans un portefeuille d’actions. C’est une autre question que vous devriez vous poser.

C’est la question récurrente de la diversification versus concentration. Diversifier diminue les risques …et les rendements ; concentrer augmente les risques …et les rendements. Chacun va adapter sa stratégie à ses objectifs selon sa philosophie d’investissement, sachant qu’il existe une multitude de positionnements intermédiaires.

Sinon, je vous rassure, seule la partie US de mon portefeuille est majoritairement positionnée sur les REIT. Et la partie US représente moins de la moitié de mon portefeuille global. De plus, les (actions) préférentielles représentent une sorte de diversification partielle (par instruments).

Nonobstant tout mon blabla, je vous remercie de m’avoir lu, d’avoir répondu à mon message, et pour vos suggestions d’investissements.


M07

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#13 08/05/2018 11h12

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M07 a écrit :

Miser sur des foncières françaises, pour éviter les risques de change, c’est quand même orienté "risques limités".

Tout à fait !
Mais le risque de change est un mauvais risque, qui ne génère pas de performance, contrairement au risque lié à la classe d’actif.

Par exemple, passer d’un fonds euro en assurance-vie à des actions augmente le risque, mais aussi la performance espérée.
Par contre, passer d’une foncière/action EUR à une foncière/action hors zone euro augmente le risque, mais pas la performance espérée (les rendements et performances historiques sont comparables).

On peut en revanche spéculer sur les devises.
Mais alors l’objectif est d’acheter dans une devise faible par rapport à sa devise de référence (EUR si vous vivez en zone euro) et de vendre quand la devise est forte.
Actuellement, il est tentant d’acheter en CAD, GBP, NOK, SEK.
USD n’est pas vraiment à un cours d’achat dans une optique LT.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (08/05/2018 11h14)


Dif tor heh smusma

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#14 17/05/2018 09h30

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En rapport au sujet initial, finalement à mi 2018 que conseillerez vous à un novice ?
Vers quels REIT vous tournerez vous si vous constitueriez un portefeuille ?

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#15 17/05/2018 09h41

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Bonjour !

Regardez, lisez, documentez-vous, et faites-vous votre propre opinion. Lisez ce livre.

Tout conseil engageant celui qui le donne, perso je ne veux pas donner de conseils. Ce n’est pas mon travail, je n’ai pas les qualifications pour ça. Et lorsque je donne mon avis sur des entreprises ou des événements, cela ne doit aucunement être considéré comme une suggestion ou un conseil.

Dernière modification par M07 (17/05/2018 09h42)


M07

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[+1]    #16 17/05/2018 10h34

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Tagnael, les revenus des REIT et mREIT sont fortement imposés en France (45 %, dont 15 % restituables). Sur plusieurs années, la perte consécutive est énorme. Je vous invite à vous consacrer en 1er lieu à des enveloppes défiscalisées ou peu fiscalisée, plutôt que les REIT.

La chasse aux dividendes peut faire perdre beaucoup d’argent aux boursicoteurs amateurs.

Dernière modification par Trahcoh (17/05/2018 10h37)

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#17 17/05/2018 15h41

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Les REITs sont également fortement imposés aux USA car les dividendes ne sont pas qualifiés, ils sont imposés au taux progressif de l’IR au lieu du taux plus favorable de 0%/15%/20% accordé aux dividendes qualifiés.

C’est la raison pour laquelle les REITs sont très souvent sur un support de type Roth IRA qui permet de s’affranchir complètement de l’IR. Il n’y a aucun prélèvement sociaux sur les actions et dividendes aux USA.


Tyrion Lannister - "a Lannister always pays his debt"

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#18 17/05/2018 20h27

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Réponses rapides, efficaces ; je reviendrai vers les REIT dans une dizaine d’année alors smile

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[+1]    #19 18/05/2018 09h46

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Bonjour !

Même si les informations de Trahcoh et TyrionLannister sont exactes, il faut les replacer dans le(s) contexte(s).

Comme dit Trahcoh, les dividendes des REIT et mREIT sont imposés à 30 % (15 % retenue source USA + 30 % FPU - 15 % crédit impôt). Si cela semble élevé relativement à des produits moins fiscalisé, il faut faire des calculs pour comparer.
Vaut-il mieux investir dans un PEA qui rapportera 3,6 % (moyenne des dividendes du CAC-40) imposé à 17,20 % (PS à la sortie), ou dans des REIT rapportant 7 % ou 8 % imposés à 30 % ?  Le calcul du net restant est assez vite fait :   2,98 % contre 5,25 %
On arrivera à des résultats proches (ou pires), avec les Assurances-vie, le PEL, les livrets…

En dehors du LMNP en réel simplifié avec amortissement, je ne vois pas de dispositif qui permette un rendement correct en diminuant l’imposition.

Le cas des SCPI est un peu à part, se rapprochant de l’immobilier. Avec des frais très élevés, des rendements en baisse, et une imposition à l’IR (et avec des déclarations très compliquées dès qu’il y a des biens hors de France).

Le cas TyrionLannister est un peu particulier, dans la mesure où il vit aux USA, et paye ses impôts là-bas. Son mode de fonctionnement/investissement est difficilement généralisable.  Par contre, sa situation lui permet de fournir des informations réelles sur ce qui se passe aux USA.  Et en espérant qu’il ne se trumpe pas  ;o)))

Pour en revenir aux REIT et mREIT, elles ont pas mal baissé depuis un an. Reste à savoir si elles vont encore baisser, rebondir, ou si la baisse est simplement terminée.
Perso j’ai, entre autres (rendements entre parenthèses) :  OHI (9,2%), CYS (13 %), REM (ETF iShare, 10 %), et 5 ou 6 autres.   
Notez que certains préfèrent des REIT supposés moins risqués :  VEREIT (7,9 %), SPG (5 %), O (Realty Income, 5 %), …

J’ai aussi pas mal d’Actions préférentielles, qui rapportent moins, mais ont une volatilité bien plus faible : TGP-PRB (7,5 %), CYS-PRB (7,25%), etc.

Pour les préférentielles, regardez ce fil de discussion : message

Rappel : ceci n’est aucunement un conseil d’investissement. Faites-vous votre propre opinion.

Dernière modification par M07 (18/05/2018 10h08)


M07

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