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#1 17/01/2018 21h23

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Bonsoir tout le monde !

Actuellement propriétaire de ma RP (encore à crédit), je dispose également de 3 biens (crédits en cours également) en location (LMNP, sans gestionnaire).

J’ai la possibilité aujourd’hui de vendre ma RP avec une très grosse plus value.
Pour vous donner un ordre d’idée, j’aurai théoriquement la possibilité de rembourser l’intégralité des 3 prêts d’investissements locatifs avec la plus-value touchée de ma RP.

Toutefois !
Souhaitant continuer de profiter de l’effet de levier du crédit/loyer sur ces 3 investissements, je préfère garder une partie du cash de la plus-value. Sachant qu’il me reste 20 ans de crédit pour chaque.

Je pensais, par exemple, rembourser de façon partielle chaque crédit à hauteur de 20% du montant total de la plus value. Ceci afin de diminuer les années d’emprunt de remboursement. Je garderai donc 40% de la plus value.

Qu’en pensez-vous ? Est-ce une bonne stratégie afin de diminuer ses années de crédit ? Je suis également conscient qu’il y a certains frais bancaires liés aux remboursements anticipés partiels (je n’ai pas négocié ca sur tous les emprunts malheureusement !)

Merci d’avance pour vos retours.

Mots-clés : crédit, immobilier, location

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#2 17/01/2018 21h35

Membre (2017)
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Bonsoir,

On a l’habitude de dire "cash is king", donc à votre place je placerai tout l’argent récupéré sans toucher aux crédits. C’est la version simple.

La version plus compliquée : il faudrait connaître l’ensemble de votre patrimoine précis, le montant des prêts et le cash flow final des investissements locatifs.
Ensuite tout dépend de vous, de vos besoins quotidiens. Allez vous racheter une RP ? à crédit ?


Zenatitude

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#3 17/01/2018 21h45

Membre (2017)
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Merci de votre réponse!

Je ne souhaite pas racheter de RP, mais redevenir locataire. Aujourd’hui ma RP représente 33% de mon endettement, la vendre me permettrai également d’investir à nouveau de façon plus sereine.

Aujourd’hui, le cashflow des biens loués n’est pas très élevé. Tous les biens s’autofinancent, avec un delta permettant de couvrir les charges (Copro, TF, CFE, Comptable).

Dernière modification par triann (17/01/2018 21h46)

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#4 17/01/2018 21h53

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En principe, lorsque vous vendez votre RP, vous devez rembourser l’emprunt. Donc la possibilité de garder le cash dépend aussi de votre banquier. Commencez par en parler avec votre conseiller bancaire.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 17/01/2018 21h58

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Pour le montant de la plus value, j’ai bien entendu pris en compte le remboursement total du crédit sur la RP.

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#6 17/01/2018 22h13

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Comme Tibo, je pense que "cash is king" ! Il est difficile d’en dire plus sans les chiffres…


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[+1]    #7 17/01/2018 22h24

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Rembourser un crédit à x% équivaut à placer à x%
La question est de savoir combien vous coûtent ces crédits, et si vous pouvez placer le produit de la vente de votre RP à un taux équivalent ou non. Si oui, mieux vaut placer ce cash à y% (y > x) dans le cas contraire mieux vaut rembourser…

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#8 18/01/2018 01h41

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En complément de ce que dit dangarcia, il faut prendre aussi en compte l’incertitude sur ces pourcentages. Si le taux x% des emprunts est fixe, c’est une donnée sans surprise. Le rembourser permet de "placer" le cash sur un pseudo-placement à x % garantis.

Si les emprunts ne sont pas remboursés, l’investissement sur lequel le cash pourrait être placé, qui est censé générer y %, a probablement un rendement variable dans le temps et, selon le placement, il peut aussi y avoir un risque de perte en capital.

Ce n’est donc pas seulement une question de comparaison de pourcentages, mais aussi de risque, d’incertitude, voire d’insomnies…

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2018 01h46)


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#9 18/01/2018 10h11

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Pour compléter ce qui a été dit précédemment, je suis assez d’accord avec l’expression cash is king.
Après tout dépend de votre situation, de vos taux d’emprunts et de votre stratégie de placement de ce cash. Si vos taux d’emprunts sont très bas , il est sans doute facilement envisageable de faire mieux même en placant ce cash de façon assez prudente.
On l’oublie souvent, et je ne vous le souhaite pas, mais j’ajoute aussi que les assurances contractées sur vos emprunts locatifs représentent une forme de garantie "assurance décès/accidents de la vie".


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#10 18/01/2018 19h56

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Je vous remercie de vos différents retours, dont je prends bonne note !

Effectivement, les taux auxquels j’ai emprunté sont assez bas (1.7 à 2%). Ce sont tous des emprunts à 110%, car j’adhère à cet état d’esprit de garder du cash au maximum.

En terme de stratégie, je pensais garder le cash restant pour planifier un investissement dans un bien plus gros : maison de ville à diviser ou immeuble. Et utiliser celui-ci pour les travaux et ameublements.

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#11 18/01/2018 20h33

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dangarcia a écrit :

Rembourser un crédit à x% équivaut à placer à x%
La question est de savoir combien vous coûtent ces crédits, et si vous pouvez placer le produit de la vente de votre RP à un taux équivalent ou non. Si oui, mieux vaut placer ce cash à y% (y > x) dans le cas contraire mieux vaut rembourser…

Mon point de vue est que cette formule est valable, lorsque l’on est déjà « établi ». Dans ce cas, en effet, on fait de l’arbitrage.

Ici, d’après sa présentation, Triann veut « agrandir son patrimoine à bonne renta » et devenir « rentier (dans 5 ans) ». Etant déjà avec 3 lots en LMNP, il peut choisir comme stratégie l’immobilier en LMNP en s’endettant et en visant l’autofinancement sur les prochaines opérations. Et dans cette optique, il est bien d’avoir du cash pour :
-    Etre en position de force lors de la phase de recherche : levée des condition suspensives, achat aux enchères….
-    Faire face aux aléas : vacances locatives, travaux, impayés…
-    Sécuriser le banquier
-    Payer éventuellement les frais de notaire

Plus il achètera de biens qui s’autofinancent et plus, le temps aidant, il sera en situation de passer rentier. Dans cette optique, le cash est une carte maîtresse. C’est comme ça que je le voie… Après les biens qui s’autofinancent, c’est un autre débat : anomalie de marché, zone en déprise, colocation, saisonnier…. Il faut aussi maîtriser les aléas… Cette stratégie comporte ses risques.

C’est pourquoi je pense, en effet, que « cash is king » en immobilier.

Dernière modification par Pierrot31 (18/01/2018 20h51)


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#12 19/01/2018 00h12

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Pierrot31 a écrit :

Mon point de vue est que cette formule est valable, lorsque l’on est déjà « établi ».

Cette formule est valable tout le temps, c’est mathématique wink

Vous suggérez à Triann de conserver du cash pour financer d’autres investissements immobiliers sous forme d’apport personnel. Pour que ce choix soit préférable il faudra nécessairement que ces investissements aient un rendement y% supérieur au taux d’emprunt x%. CQFD.

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[+1]    #13 19/01/2018 07h23

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rembourser de façon partielle chaque crédit à hauteur de 20% du montant total de la plus value

Tant qu’à rembourser, il faut concentrer vos efforts sur un seul emprunt. Démonstration simplifiée :
2 emprunts de 200 k€ de CRD chacun (soit 400 k€ de CRD total), mensualité 1200 € chacun (soit 2400 € de mensualité totale). Vous pouvez rembourser chacun à 50 % ou l’un des deux entièrement.

- si vous remboursez chacun à 50 %, CRD total 200 k€ et mensualité de 2400 €
- si vous remboursez l’un en totalité, CRD total 200 k€ et mensualité de 1200 €.

Sachant que le taux d’endettement est un critère important pour les banques, il vaut mieux concentrer ses efforts de remboursement sur un seul prêt pour faire baisser les mensualités et donc faire baisser le taux d’endettement.

Même si vous ne remboursez pas totalement, et que le dilemme est par exemple "rembourser les deux à 25 % ou l’un à 50 %", il vaut mieux rembourser l’un à 50 %. Vous vous rapprochez du moment où il sera fini de rembourser. Car si votre taux d’endettement n’est pas bloquant sur votre prochaine opération, il le sera peut-être sur la suivante ; il est donc utile qu’un emprunt se rapproche de sa fin.

Cela dit, maintenant que vous avez précisé que l’investissement sur lequel vous pourriez utiliser le cash est l’immobilier (et non pas des actions, de l’AV ou autre placement financier), ça change la donne, et je partage pleinement l’argument de Pierrot31 en faveur de garder le cash :

-    Etre en position de force lors de la phase de recherche : levée des condition suspensives, achat aux enchères….
-    Faire face aux aléas : vacances locatives, travaux, impayés…

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2018 07h26)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#14 19/01/2018 07h54

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Rejoignant un peu ce qui a été dit je pense que rembourser partiellement vos crédits en "baissant la mensualité" ou un seul avec une partie seulement de votre plue-value vous permettra d’avoir plus de cash flow.

L’important c’est le cash flow donc si vous l’augmentez vous allez générer de la trésorerie plus importante. Si vous la capitaliser pour augmenter de prochains remboursements anticipés (en baisse d’échéance) vous pouvez créer une dynamique automatisée.

Comme ça vous garder un peu de cash et vous réduisez votre endettement progressivement.
Il faudrait faire les calculs pour voir ce que cela donne en chiffres bien sûr….

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#15 19/01/2018 09h09

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Bernard2K a écrit :

Tant qu’à rembourser, il faut concentrer vos efforts sur un seul emprunt. Démonstration simplifiée :
2 emprunts de 200 k€ de CRD chacun (soit 400 k€ de CRD total), mensualité 1200 € chacun (soit 2400 € de mensualité totale). Vous pouvez rembourser chacun à 50 % ou l’un des deux entièrement.

- si vous remboursez chacun à 50 %, CRD total 200 k€ et mensualité de 2400 €
- si vous remboursez l’un en totalité, CRD total 200 k€ et mensualité de 1200 €.

Bonjour,
Bernard, j’imagine que votre calcul considère une réduction de la durée de remboursement ?
Sinon, je ne vois pas du tout comment dans un cas la mensualité reste identique et dans l’autre elle serait divisée par deux.

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#16 19/01/2018 11h51

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dangarcia a écrit :

Pierrot31 a écrit :

Mon point de vue est que cette formule est valable, lorsque l’on est déjà « établi ».

Cette formule est valable tout le temps, c’est mathématique wink

Vous suggérez à Triann de conserver du cash pour financer d’autres investissements immobiliers sous forme d’apport personnel. Pour que ce choix soit préférable il faudra nécessairement que ces investissements aient un rendement y% supérieur au taux d’emprunt x%. CQFD.

Bonjour Dangarcia,

Vous m’avez mal compris, je reformule donc: pour atteindre ses objectifs de rentier, vu que Triann veut faire de l’immobilier, je lui conseille des biens qui s’autofinancent si possible à 110% et financés sans apport. L’atout majeur de l’investissement immobilier est que vous travaillez avec l’argent des autres. Il est certain que, dans ce cas, y% est supérieur à x%. Donc votre formule "mathématique" s’applique encore mais sur une problématique posée différemment.

Dans mon idée, le cash permet de pallier aux aléas éventuels et d’être en position de force pour négocier. Il y a également un aspect psychologique sympathique à avoir du cash: le champs des possibles est plus important.

PS: je n’ai pas dit que ces biens soient aisés à trouver, qu’il n’y a pas de risques et que les banques financent facilement à 110%. Il arrivera aussi un moment où le taux d’endettement posera problème.


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#17 19/01/2018 17h44

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De mon point de vue de petit investisseur, je pense qu’il peut être utile de faire des remboursements anticipés si l’autofinancement d’un n’est pas atteint par le prêt initial et que cela pénalise notre capacité d’emprunt.

Dans un cas identique, je me suis adapté à mes interlocuteurs banquiers qui ne considéraient que 70% des revenus locatifs dans leur calculs de balance foncière et je me suis débrouillé pour que l’échéance après le remboursement représente un peu moins de 70% du loyer reçu.

Je l’ai fait pour assainir ma situation financière par rapport à un premier bien que j’avais acheté avec une durée de crédit trop courte. J’ai non seulement amélioré mon dossier emprunteur aux yeux de mon banquier, sans forcement rajouter trop d’apport, mais en plus je n’ai plus l’impression de faire d’effort financier chaque mois (ce que les agents immobilier appellent pudiquement l’effort d’épargne). En tout cas, je pense qu’il n’est pas utile de rembourser par anticipation au delà de ce seuil.

Évidement, si le bien s’autofinance déjà largement avec un prêt à 110%, la question ne se pose pas. C’est maintenant ce que je vise pour mes prochains investissements.

Dernière modification par petitproprio (19/01/2018 17h45)

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#18 19/01/2018 18h23

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Il peux être intéressant de rembourser en anticipé un emprunt quand il approche de sa fin 2 à 3 ans sur une durée initiale de 15 à 18 ans.

Cela permet de dégager de la trésorerie , les intérêts d’emprunt  sont ridiculement bas donc cela ne permet plus une déduction importante sur les revenus locatifs.

Les IRA sont très faibles en fin d’emprunt , la banque a bien ponctionné son dû ….

Le calcul pour ceux qui hésite est simple , si j’ai 10.000 sur un livret A cela rapporte 75 € par an.

Si je met ces 10.000 € pour rembourser l’emprunt , je vais gagner par exemple 5 % sur un bien de rentabilité de 5 % sur cette somme au lieu des 0.75 % du livret, c’est un meilleur retour sur investissement.
J’aurais soldé l’emprunt et augmenté ma capacité d’emprunt.

C’est exactement ce que j’ai fait , j’ai vendu des biens et avec le montant de la vente j’ai pu rembourser des emprunts proche de la fin.
J’ai ainsi augmenté mon cash flow et un peu ma fiscalité que j’ai compensé par des achats avec travaux.

A terme ,  c’est une bonne chose de rembourser proche de la fin de l’emprunt et ensuite de solder les biens peu rentables pour repartir sur des opérations plus importante et plus rentable.

Philippe


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#19 19/01/2018 18h52

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Range19 a écrit :

Bernard2K a écrit :

Tant qu’à rembourser, il faut concentrer vos efforts sur un seul emprunt. Démonstration simplifiée :
2 emprunts de 200 k€ de CRD chacun (soit 400 k€ de CRD total), mensualité 1200 € chacun (soit 2400 € de mensualité totale). Vous pouvez rembourser chacun à 50 % ou l’un des deux entièrement.

- si vous remboursez chacun à 50 %, CRD total 200 k€ et mensualité de 2400 €
- si vous remboursez l’un en totalité, CRD total 200 k€ et mensualité de 1200 €.

Bonjour,
Bernard, j’imagine que votre calcul considère une réduction de la durée de remboursement ?

Oui, j’ai considéré que le remboursement partiel était fait sans changer la mensualité, ce qui réduit bien sûr la durée du crédit. C’est le principe de base d’un remboursement partiel.

Il est certes possible de demander l’abaissement de la mensualité en conservant la durée du prêt, mais c’est une option. Cela permettrait aussi d’abaisser le taux d’endettement.

Finalement, ça fait beaucoup de choix possibles, entre lesquels on peut arbitrer en fonction des objectifs poursuivis (abaisser le taux d’endettement ? Augmenter le cashflow ? Garder du cash pour des opérations suivantes ?) et des coûts de chaque option (IRA…). L’idéal étant de poser toutes ces données dans un tableau excel avant de se décider.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2018 18h56)


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#20 20/01/2018 19h37

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Philippe30 a écrit :

Il peux être intéressant de rembourser en anticipé un emprunt quand il approche de sa fin 2 à 3 ans sur une durée initiale de 15 à 18 ans.

Cela permet de dégager de la trésorerie , les intérêts d’emprunt  sont ridiculement bas donc cela ne permet plus une déduction importante sur les revenus locatifs.

Les IRA sont très faibles en fin d’emprunt , la banque a bien ponctionné son dû ….

Le calcul pour ceux qui hésite est simple , si j’ai 10.000 sur un livret A cela rapporte 75 € par an.

Si je met ces 10.000 € pour rembourser l’emprunt , je vais gagner par exemple 5 % sur un bien de rentabilité de 5 % sur cette somme au lieu des 0.75 % du livret, c’est un meilleur retour sur investissement.
J’aurais soldé l’emprunt et augmenté ma capacité d’emprunt.

C’est exactement ce que j’ai fait , j’ai vendu des biens et avec le montant de la vente j’ai pu rembourser des emprunts proche de la fin.
J’ai ainsi augmenté mon cash flow et un peu ma fiscalité que j’ai compensé par des achats avec travaux.

A terme ,  c’est une bonne chose de rembourser proche de la fin de l’emprunt et ensuite de solder les biens peu rentables pour repartir sur des opérations plus importante et plus rentable.

Philippe

Dans ce cas, tout à fait d’accord! D’autant plus qu’une fois l’emprunt sur un bien terminé, vous avez une nouvelle carte en main: vous pouvez la proposer, si besoin, en garantie lors d’une prochaine opération !

Cerise sur le gâteau: si le prêt que vous avez remboursé, avait une garantie crédit logement, vous avez un virement en votre faveur sur votre compte.

Dernière modification par Pierrot31 (20/01/2018 19h41)


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