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Forums des investisseurs heureux

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#26 13/01/2018 18h27 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Dans ce cas, à la CE ils vous vont proposer leur crédit Grandioz avec augmentation de 1 à 2% des mensualités chaque année. L’augmentation de la capacité d’emprûnt est loin d’être négligeable, j’avais trouvé cet outil pour faire une simulation  de la différence : Calculatrice de prêt progressif

Dans mon cas à la BNP ils me proposent un palier pendant 3 ans jusqu’à la fin de mes études puis ensuite une augmentation de 50% du montant du remboursement pour les 22 années restantes, mais dur de faire une simulation, il s’agit vraiment de quelque chose de personnalisé dans ce cas.

Bon courage pour votre achat.

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[+2]    #27 13/01/2018 21h41 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Golliwogg a écrit :

Vous avez raison. D’ailleurs la dernière fois, elle nous avait dit pouvoir faire du 30 ans pour le crédit locatif, et on a été retoqué par l’organisme de caution, qui nous a obligé à changer pour 25 ans. De toutes façons, j’ai plusieurs rdv avec des courtiers et banques prochainement ; et je suis bétonné au niveau des conditions suspensives (qui de toutes façons ne sont même pas encore signées), je verrai bien. Un courtier en ligne m’a par exemple proposé une banque (sans me dire laquelle, à ce stade) qui acceptait du 30 ans jusqu’à 45% d’endettement, à 2.55% taux nominal ; certes c’est cher et je ne prendrai probablement pas ça, mais juste pour dire que ça existe.

Oui, ça existe. J’ai deux emprunts immo (RP+locatif) et au second, ça me faisait monter à environ 45% de taux d’endettement. 3 banques m’ont ri au nez et j’ai eu 2 offres de 2 autres banques. Pour finalement signer avec une d’entre elles.

Si ça peut vous donner des pistes dans vos démarches, mon retour d’expérience est le suivant :
  - les deux offres venaient de banques de moyenne taille, tendance régionale. Plus ouvertes manifestement à des montages un peu particulier + la chaine de décision est sans doute moins formelle que dans une ’grande’ banque
  - j’ai montré que mes revenus allaient progresser (éléments factuels à l’appui) et faire tomber sous 2/3 ans mon taux d’endettement entre 35 et 40%
  - j’ai également chiffré de façon précise mon train de vie sur les 2 dernières années pour leur montrer que mon reste à vivre resterait similaire (j’avais fait un joli tableau sous Excel…)
  - un coup de bol : mon profil CSP intéressait une des deux banques (pile dans leur cible)

Tout ça mis bout à bout a fait tilter les deux banques qui m’ont fait une offre. Je vous avoue que ça a été compliqué et un peu stressant. Mais on était comme vous : cet appart, on le voulait!

Bref, j’ai passé beaucoup de temps à me mettre dans la peau du banquier et à préparer mes rdv avec eux comme un examen à la fac. Ce qui ne m’a pas empêché de me faire retoquer par trois d’entre eux et de rester sec devant quelques une de leurs réparties (moi: ’mes revenus vont augmenter’ - le banquier: ’oui, vos charges aussi comme un autre enfant peut être, leurs études etc.’…smile

Bonne chasse au crédit!

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#28 14/01/2018 09h30 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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L’argument des revenus croissants me paraît moins évident à utiliser pour Golliwog. Avec le statut de fonctionnaire, on a la sécurité de l’emploi mais rarement une progression de revenus bien significative.

Par ailleurs, tabler sur des revenus croissants pour emprunter beaucoup est quand même une voie royale vers le surendettement. Des événements qui remettent en cause cette belle progression prévisionnelle, comme le chômage, la maladie, le divorce n’arrivent pas qu’aux autres.

Dernière modification par Bernard2K (14/01/2018 09h33)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#29 14/01/2018 09h51 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bernard2K : " tabler sur des revenus croissants pour emprunter beaucoup est quand même une voie royale vers le surendettement "  : bien résumé : tout est dit.

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#30 14/01/2018 11h16 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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jctrader a écrit :

Bernard2K : " tabler sur des revenus croissants pour emprunter beaucoup est quand même une voie royale vers le surendettement "  : bien résumé : tout est dit.

Il convient de remettre ça dans son contexte. Golliwog va mettre en avant sa grille d’évolution de traitement de la fonction publique. Il n’y a rien de garanti dans la vie mais c’est assez solide comme perspectives (pas des progressions fulgurantes mais avec une probabilité de survenance assez élevée).

La banque jugera si ça fait la maille ou pas. Et les banques françaises ne sont pas connues pour être laxistes sur les conditions d’octroi de prêts immobiliers.

Donc en l’espèce, ce n’est pas une voie royale vers le surendettement. Dans d’autres contextes, oui, mais là, le principal risque est que la banque envoie Golliwog bouler. Je ne suis pas un spécialiste mais je crois savoir que si surendettement il devait y avoir dans le contexte d’un prêt immobilier, la responsabilité de la banque pourrait (serait?) être engagée.

Et s’il peine à rembourser ses échéances, restera la possibilité de vendre le bien pour rembourser le prêt. Scénario pas très glamour mais qui reste gérable.

Sur le fond on est d’accord si on parle d’emprunter 100k€ pour financer son train de vie en tablant sur une hausse future de ses revenus (je caricature à dessein). Mais dans le contexte qui nous occupe, non, je ne vois pas.

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#31 14/01/2018 11h52 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bernard2K, vous avez raison quand vous dites que la progression de salaire ne sera pas fulgurante. Par contre, il n’y a aucune chance de surendettement dans mon cas, comme le dit carignan99 : j’ai les ressources pour payer cash une bonne partie du bien et être très peu endetté, c’est juste mon choix de chercher à conserver ce cash, non pour le dilapider mais pour le placer (et augmenter ma richesse).

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#32 14/01/2018 14h22 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Est-ce que d’après vous le fait de proposer de louer une partie de l’été via Airbnb peut être un argument pour considérer des ressources supérieures ? Nous sommes sur la Côte d’Azur, la valeur locative l’été est conséquente ; et nous le ferons réellement. Nous le faisions d’ailleurs déjà, en sous-location (je sais, c’est interdit), je pourrais en montrer les comptes au banquier, peut-être.

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#33 14/01/2018 15h01 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Conceptuellement, ça ne peut pas nuire de mettre en avant des revenus complémentaires.

Sur la forme, le risque est d’envoyer un mauvais message au banquier, à savoir que vous cherchez des revenus complémentaires parce que vous avez vous-même le sentiment que ça va être compliqué avec simplement vos revenus du travail (en clair que vous visez au dessus de vos moyens)…

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#34 14/01/2018 16h32 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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carignan99 a écrit :

le risque est d’envoyer un mauvais message au banquier

Pas forcément, à partir du moment où je peux prouver qu’on pratiquait déjà cela avant, lorsqu’on part en vacances chez la famille, en montrant mes comptes Airbnb.
_____________
Je vais quand même donner suite au courtier qui me propose un 30 ans à 2.55% hors assurances (parmi d’autres pistes). Après tout : c’est un taux élevé pour aujourd’hui mais ça reste un taux bas dans l’histoire des taux d’intérêts, puis un rachat de crédit futur est envisageable si les taux stagnent ou baissent et nos revenus augmentent. Ca ferait tomber l’apport à 110k, d’après les premières estimations du courtier, dont je vais même envisager de financer la moitié (l’autre moitié incombant à ma compagne) via avance sur assurance vie, au moins pendant 2 ans, pour atteindre les 8 ans du contrat (ça reste à calculer plus en détail).

Dernière modification par Golliwogg (14/01/2018 16h33)

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#35 14/01/2018 17h14 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Golliwogg a écrit :

Est-ce que d’après vous le fait de proposer de louer une partie de l’été via Airbnb peut être un argument pour considérer des ressources supérieures ? Nous sommes sur la Côte d’Azur, la valeur locative l’été est conséquente ; et nous le ferons réellement. Nous le faisions d’ailleurs déjà, en sous-location (je sais, c’est interdit), je pourrais en montrer les comptes au banquier, peut-être.

La location l’été en AirBnB n’est pas un argument, ça fera sourire votre banquier surtout!

40% d’endettement ça peut se faire si vous avez un dossier béton avec beaucoup d’épargne de côté. Vous avez démontré au travers votre épargne que vous savez économisez (vous n’êtes pas un flambeur^^)
Si votre banquière vous a fait comprendre que c’était ok c’est bon. Par contre en garantie réelle et non en caution c’est presque sûr.
40% c’est faisable si la décision se prend en local. Lorsque les cautions regardent les dossiers elles ne veulent pas de dossier à 40% généralement. Cela ne signifie pas que votre dossier n’est pas bon mais ce n’est pas dans leur standard.

Évitez franchement 30 ans quand même, vous allez payer un max d’intérêts pour un gain de mensualité minime.

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#36 14/01/2018 22h14 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Que voulez-vous dire "en garantie réelle et pas en caution" ? Hypothèque ?

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#37 14/01/2018 22h38 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Effectivement, la caution sera plus exigeante que votre banque qui peut se contenter de l’hypotheque sur le bien

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#38 15/01/2018 00h35 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Une solution qui me vient à l’esprit serait le mix d’un prêt amortissable classique (pour une large part) et d’un prêt in fine (pour une part plus restreinte), l’association des deux étant dans le but de faire baisser l’endettement (car mensualités plus basses en in fine) et donc potentiellement de réduire l’apport. Le prêt in fine devrait rester sur une somme minimale pour éviter d’être coincé avec une assurance vie peu performante en nantissement pendant 20 ou 25 ans. L’idéal étant bien sûr un nantissement sur une assurance vie externe à la banque sur laquelle on me laisse libre de mes arbitrages (mais faut pas trop rêver). En tout cas, avoir un certain % de mon patrimoine en fond euro (en l’occurrence nanti) entre tout à fait dans ma stratégie d’investissement, il suffira que sur le cash dont je dispose librement par ailleurs, je l’investisse à 100% en actions pour "re-leverager".

Je sais que vous allez me dire qu’on ne fait pas de prêt in fine pour de la RP. Pourtant, dans mon cas, même sans l’avantage fiscal, ça pourrait être rentable. Pensez-vous que des banques pourraient être prêtes à faire ce genre de montage ?

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[+1]    #39 15/01/2018 11h35 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Comme vous le dite le Infine ne se fait pas couramment sur de la RP. Rien n’est impossible mais c’est à l’appréciation de votre banque habituelle. Je ne pense pas qu’une banque autre qui vous "connait" moins fera un montage pareil.

Honnêtement ne cherchez pas de solutions atypiques car les banques généralement ne courent pas après.

Si votre endettement est excessif il faudra passer par un plus gros apport forcément. La Banque ne prendra pas le risque de faire un Infine même si vous êtes doué avec vos assurances vie. Vous devrez faire plus d’effort pour rentrer dans le minima qu’elle désire.

On ne peut pas tout avoir tout le temps, et votre future maison le vaut bien ^^ (Etant adepte de belles pierres je sais que je serais surement un jour dans votre cas^^).

Postez une photo pour qu’on admire cette beauté qui vous coûte tant! : )

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#40 15/01/2018 12h28 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bon, je viens de rencontrer un courtier physique (sur recommandation de l’agent immo). Il lui semblait possible, au vu de mon profil et de ce que je demande, de tabler sur un apport de 110k, avec un endettement un peu au-delà de 40% (je ne sais pas le détail de son calcul). Elle revient vers moi dans quelques jours pour me dire si des banques partenaires sont partantes.
Savez-vous s’il y a un risque de conflit entre courtiers ? J’avais contacté 2 autres courtiers en ligne (a priori, peu de risque, vu que je ne suis pas encore allé jusqu’à la rencontre physique en agence).

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#41 15/01/2018 14h03 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Aucun problèmes, vous aurez un plus grand panorama des offres.

Tenez-nous au courant de l’avancée

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#42 18/01/2018 14h14 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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J’ai eu un premier rendez-vous à la Société Générale, via le courtier Empruntis. Pas très concluant. Un monsieur très bien habillé, directeur adjoint d’agence, m’a reçu. Il a fait semblant de comprendre ma problématique mais n’a fait que remplir des cases sur son logiciel pour me dire à la fin "votre dossier ne passe pas" et de calculer (à la calculette) qu’il faudrait un apport de 180k pour que ça passe. Qui plus est, on a dû travailler sur les chiffres que je lui donnais de tête car il n’avait pas le droit de prendre les documents de ma clé USB (ni n’avait récupéré ceux que j’avais mis en ligne sur Empruntis), vraiment très pratique comme façon de travailler au XXIe siècle… Je remarque que mettre au taquet le taux d’endettement en jouant sur l’apport, c’est une stratégie qui ne rentre absolument pas dans leurs cases (cases mentales, et cases dans leur logiciel). La question est TOUJOURS posée dans le sens inverse :
"Combien d’apport avez-vous ?
- Euh… autant qu’il faut mais je veux en mettre le moins possible."
Après sa première simulation à 25 ans, je lui ai demandé de passer sur un 30 ans pour voir si ça pouvait permettre de diminuer l’apport. Il m’a refait la simulation à 30 ans… sans rien changer aux autres valeurs. J’ai vu qu’il ne comprenait pas où je voulais en venir, j’ai lâché l’affaire.

En revanche, j’ai eu un appel positif du courtier physique, qui m’a confirmé qu’après retour de quelques banques partenaires, elle pensait pouvoir constituer un dossier qui passerait, avec 110k d’apport (pas d’autre précision). Elle a semblé un peu nerveuse à l’idée que je sois allé voir d’autres banques, ce que je n’ai pas caché (étant donné que les rdv étaient déjà pris). Pensez-vous qu’il y a un risque qu’elle ne puisse plus défendre mon dossier auprès de banques que je serais déjà allé voir par moi-même, comme elle essaye de me le faire croire ? Ou est-ce simplement parce qu’elle a peur de travailler pour rien (et que j’accepte une offre ailleurs) ? Dois-je lui dire avec quelles banques j’ai encore rdv, ou au contraire le garder pour moi ? Quoiqu’il en soit, je suis tout à fait disposé à la laisser travailler, si elle arrive à faire passer mon dossier selon mes désirs (et son tarif de 700€ et quelques est tout à fait raisonnable).

Dernière modification par Golliwogg (18/01/2018 16h38)

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#43 18/01/2018 20h17 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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On va voir sa banque avec un dossier papier.

Je ne suis pas du tout étonné qu’il soit strictement interdit de brancher des clés USB appartenant à des tiers sur un ordinateur relié au réseau d’une banque ! C’est le B.A.BA de la sécurité informatique pour une entreprise aussi sensible qu’une banque, me semble-t-il, même si je ne suis pas informaticien.

Au XXIe siècle comme vous dites, l’insécurité informatique a pris une ampleur considérable avec des attaques toujours plus inventives et sophistiquées ; il est donc évident que les grandes institutions et les grandes entreprises ont des procédures informatiques d’une rigueur draconienne.

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2018 20h23)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#44 18/01/2018 20h27 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Si on n’est pas capable de former le personnel à ouvrir des fichiers dont l’extension ne peut pas comporter de macro, voire configurer l’ordinateur pour que ce ne soit pas possible, autant carrément revenir au papier et au crayon, ce sera encore plus sécuritaire.

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#45 18/01/2018 20h41 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Stuxnet a infesté les centrales nucléaires iranienne via des clefs usb. Source:

Stuxnet ? Wikipédia

Dernière modification par Pierrot31 (18/01/2018 20h43)

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[+1]    #46 18/01/2018 20h58 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Golliwogg a écrit :

Si on n’est pas capable de former le personnel à ouvrir des fichiers dont l’extension ne peut pas comporter de macro, voire configurer l’ordinateur pour que ce ne soit pas possible, autant carrément revenir au papier et au crayon, ce sera encore plus sécuritaire.

Désolé, mais non. La seule procédure de sécurité viable pour éviter les compromissions est de n’accepter aucune clé USB externe sur une machine connectée au réseau de l’entreprise, comme dit Bernard2K. Et je suis informaticien. smile

C’est loin d’être simplement un problème de configuration, même s’il est vrai que cela peut aider dans une certaine mesure. Désactiver les macros Microsoft Office et configurer la machine pour ne pas avoir d’autorun est un minimum absolu, mais ça n’est absolument pas suffisant. Par exemple, il y a historiquement eu de nombreuses failles de sécurité dans Adobe Reader, le logiciel de lecture de PDF le plus répandu au monde. Ces failles permettaient l’exécution de code, ce qui vous permet d’installer un petit espion sur la machine de votre conseiller bancaire. Or, il semble compliqué d’interdire les PDF ! smile

Et cela sans parler de clés USB qui se font passer pour un clavier et qui tapent des commandes quand vous les insérez, ce qui n’entraîne pas directement une compromission de la machine mais, avec un utilisateur suffisamment pressé, bête ou mal formé (en général les trois), mène au même résultat ; ni des failles à bas niveau dans les pilotes qui sont potentiellement exploitables sans que vous ne vous rendiez compte de rien.

Le papier et un scanner, au moins il n’y a pas de danger… encore que si vous avez un scanner Xerox un peu ancien, l’algorithme de compression utilisé pourrait changer un 0 en 9 sur votre fiche de salaire (sans rire ! Xerox scanners/photocopiers randomly alter numbers in scanned documents [D. Kriesel] )

Dernière modification par sven337 (18/01/2018 21h15)

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#47 18/01/2018 21h00 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Golliwogg a écrit :

Pensez-vous qu’il y a un risque qu’elle ne puisse plus défendre mon dossier auprès de banques que je serais déjà allé voir par moi-même, comme elle essaye de me le faire croire ?

Dès lors qu’une banque a traité votre dossier, un courtier ne peut plus le lui proposer puisqu’elle a déjà statué dessus.


https://petit-actionnaire.fr - Investissement dans les dividendes et éducation financière // le guide de l'Éducation financière

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#48 24/01/2018 17h19 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Au temps pour moi, pour ma méconnaissance des failles informatiques via clé USB.

J’ai eu un très bon retour de LCL (via Empruntis), suite à un rdv avec la directrice d’agence. Elle a fait étudier le dossier, avec des paramètres conforme à mes désirs et le dossier a obtenu un accord de principe. Voilà les paramètres :
Crédit en 2 lignes, une sur 25 ans à 1.82%, une sur 30 ans à 2.24%, pour un taux moyen à 2.1%. Mensualités de 1501€ (sur 30 ans, donc). Et surtout, apport à 100k€. L’endettement est calculé selon eux à 44%… mais ça passe ! Elle m’a bien précisé que "accord de principe" voulait dire que le dossier a déjà été étudié et qu’il n’y avait pas de risque de rejet ultérieur.

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#49 17/04/2018 23h01 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Alors au final, j’ai eu deux offres : LCL (via Empruntis), dont j’ai parlé au post précédent, et Crédit Agricole (via le Crédit Social des Fonctionnaires). LCL, après un léger alignement par rapport à l’autre offre, proposait 1.9% sur 30 ans avec 85k d’apport, CA proposait 1.35% sur 25 ans avec 100k d’apport et 15k€ à taux 0% (taux réel inférieur à 1.35%, du coup). L’offre CA a failli ne pas arriver dans les temps et nous nous serions rabattus sur LCL, mais au final ce sera CA (malgré l’apport un peu plus important). Le taux est assez exceptionnel, vous ne trouvez pas ?

Dernière modification par Golliwogg (17/04/2018 23h02)

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#50 21/04/2018 13h54 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bonjour,

1,35% semble effectivement intéressant.
Je suis moi aussi sur un projet immobilier, et après première discussion avec un courtier 1,4% m’a été proposé - 350K€ sur 25 ans. A priori les banques mutualistes semblent assez offensives pour le moment. Le seul inconvénient pouvant être l’obligation de souscrire leur propre assurance crédit, autour de 0,2%. Est-ce votre cas ?

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