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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/01/2018 01h59 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bonjour à tous,
Ca y est, je m’apprête à franchir le pas de l’achat de RP avec ma compagne. Du moins l’offre est acceptée, le compromis n’est pas encore signé. En revanche je suis en face d’un dilemme au niveau du financement. Le montant du bien (438k€ hors frais de notaire) est tel qu’on ne s’en sortira pas sans un généreux apport (le facteur limitant étant le taux d’endettement). Cet apport, nous l’avons largement, mais en ce qui me concerne il s’agit de mon capital mobilier en assurance vie, qui depuis 2012 me rapporte dans les 10% par an. D’autre part, mon assurance vie principale n’a que 6 ans (donc impôts à payer sur la plus-value en cas de rachat). Les simulations que je fais, en me basant sur le rendement actuel de mon portefeuille, me rendent toujours perdant (en terme de patrimoine à l’issue du prêt) par rapport à rester locataire. En d’autres termes, le moins j’aurai d’apport à débourser, le mieux je me porterai. Je vais donc essayer de trouver le prêt le plus étalé possible (30 ans) avec un taux d’endettement le plus important possible acceptable pour la banque, afin de diminuer au maximum l’apport. Avez-vous d’autres pistes pour arriver à cet objectif ?

- J’ai pensé à l’avance sur assurance vie, pour éviter le rachat et même augmenter mon levier, tout en gardant ma faculté d’arbitrages : pourquoi pas, mais les taux de prêt tournent autour des 4%/4.5% en ce moment, et doit de toutes façons être remboursé en 6 ans max, donc pas si génial.

- J’ai aussi pensé au nantissement d’une partie de mon assurance vie au profit de la banque prêteuse, afin qu’ils acceptent d’augmenter mon taux d’endettement. Vais-je trouver une banque prête à accepter un nantissement externe et à me laisser libre de mes arbitrages sur la somme nantie (important pour moi) ? Est-ce que le nantissement est toujours lié à un prêt in fine ? Si oui, est-il possible de faire un montage avec une part in fine adossée au nantissement et une part amortissable liée à un cautionnement ? (au passage, je suis en TMI 14 et c’est une RP, donc pas d’intérêt fiscal au in fine)

- Est-ce qu’une hypothèque à la place d’une caution rend la banque plus encline à accepter un endettement plus important ? (en contrepartie, le taux est en général plus élevé de 0.1/0.2%, si on n’accepte pas leur caution maison)
D’autres idées ?

Message édité par l’équipe de modération (11/01/2018 11h39) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Golliwogg (11/01/2018 02h12)

Mots-clés : assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement

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#2 11/01/2018 06h35 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Vous allez sûrement trouver ma question un peu "à côté de la plaque", mais si vous ne souhaitez pas mettre un apport tel qu’il vous appauvrisse… pourquoi achetez-vous un bien aussi cher ?
Emprunter sur 30 ans cela va quand même vous mettre avec taux d’emprunt important, et qui plus est avec un montant considérable d’intérêts à rembourser. En tout cas bien plus que si vous partirez sur 20 ou même 25 ans.
D’ailleurs, avez-vous pensé à voir un ouvrier pour votre financement ?

Je sais bien que concernant la RP il s’agit bien plus souvent d’affect que de "raison financière", mais là vous semblez quand même, d’après vos écris, regretter (si je puis utiliser ce terme) cette forte dépense à venir. Est-ce vraiment la meilleure façon de débuter votre achat ?

Personnellement je signe l’achat de ma RP chez le notaire dans pile 15 jours. Pour pouvoir financer les 10% d’apport j’ai du clôturer mon PEA cet été. Néanmoins ce ne fut pas une contrainte pour moi et donc je le vis bien. Je suis même encore en mesure d’investir à mon rythme.
Niveau crédit nous comptions partir sur 25 ans, afin justement de rembourser un peu moins chaque mois. Finalement nous partons sur 20 ans, car 1) le taux dégoté par le courtier est quand même bien plus bas. 2) nous remboursons environ 30k€ d’intérêts en moins que la proposition de base de notre banque sur 25 ans. 3) Un remboursement sur 25 ans (à notre banque) ou sur 20 ans (dégoté par le courtier)… nous reviens au même coût chaque mois (à 30€ près). Le choix fut donc vite fait.


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#3 11/01/2018 09h46 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Non, votre question est bonne : nous achetons un bien de ce montant parce qu’il nous plaît et que les biens d’un montant inférieur ne nous plaisent pas (à ma compagne en particulier). En ce qui me concerne, pour la partie purement patrimoniale, je recherche de l’endettement pour l’effet de levier. Un taux d’intérêt élevé ou un montant d’intérêts élevés ne me semble pas une considération rationnelle : seul m’importe la valeur de mon patrimoine à l’issue du prêt. Or, étant donné le rendement de mes placements, je suis prêt à accepter un taux et une durée élevés de prêt si ça me diminue l’apport : calculs faits, je suis plus riche ainsi à l’arrivée.

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#4 11/01/2018 10h28 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bonjour,

Je pense aussi que vous avez fait les démarches a l’envers…

Il me semble que vous avez une vue assez précise de ce que vous voulez en terme financier.
De la, vous auriez du/pu déterminer que ce vous vouliez/pouviez mettre dans votre achat, et donc choisir votre RP avec ce budget.

Ou si vous considérez que c’est effectivement ce bien que vous voulez, il faut donc accepter d’arbitrer en "perdant" de l’argent (ou tout du moins d’en gagner moins).

Mais sans chiffres un peu plus précis, c’est difficile d’en dire plus.

A+

Ohe

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#5 11/01/2018 10h51 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Les chiffres sont les suivants :
Montant hors notaire 438k
Revenus annuels nets de charges 49k

Il m’est venu une autre idée : accepter un crédit long pour diminuer l’apport, et dans quelques années quand nos revenus auront augmenté (ce qui est une quasi certitude, surtout si on le prévoit à dessein), racheter le crédit pour un moins long avec mensualités plus élevées.

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#6 11/01/2018 11h03 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bonjour,

Une solution un peu originale et que j’avais envisagée lors de l’acquisition de ma RP mais finalement qui n’a pas aboutie (le comité directeur de ma banque n’a pas suivi alors que le directeur était plutôt favorable) serai peut être de faire un emprunt de la totalité avec un remboursement annuel ou in fine sur une durée pas trop longue (10 ans par exemple).

Les avantages de cette solution seraient de pouvoir bénéficier d’un bon taux compte tenu d’une durée relativement courte ainsi que d’échapper le cas échéant à l’imposition sur les plus values qui aurait pu exister en cas de déblocage immédiat d’un apport important.  Vous conservez vos placements actuels. Cela n’a d’inérêts que si le taux de rendement de vos placements sur les 10 prochaines années soit largement supérieur aux taux de l’emprunt.

La contrepartie pourrait être un nantissement de vos placements ou l’engagement de la souscription d’un produit maison (AV par exemple à un taux supérieur à celui de l’emprunt) par abondement mensuel équivalent à un remboursement mensuel d’emprunt.

Ensuite vous prévoyez un remboursement annuel par déblocage de vos placements ce qui permet d’étaler sur la durée les plus-values éventuelles existantes.

La difficulté dans cette solution est évidemment de trouver un établissement bancaire qui vous suive dans ce montage. Et il faut avoir des placements au moins équivalent à la valeur de l’acquisition envisagée.

J’aurai aimé pouvoir faire ce montage mais cela n’a pas été possible pour moi.

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#7 11/01/2018 11h05 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Pour faire cela (rachat de crédit), il faut que le différentiel de taux soit assez élevé, de l’ordre de 1% pour couvrir les frais de rachats notamment.
Pas sur que ce soit possible avec les taux faibles pratiqués en ce moment.
Une autre solution à utiliser est aussi la souplesse de la modulation de mensualité.
Vous pouvez vendre le concept à votre banquier d’accepter un taux d’endettement > à la moyenne pour aller chercher une durée plus courte et un meilleur taux. Les mensualités pourront être couvertes en piochant ponctuellement dans vos réserves AV, même si la fiscalité n’est pas optimale.
Et après 1 an d’emprunt, on peut normalement moduler ses mensualités à la baisse d’au moins 10% (classiquement, les modulations sont de l’ordre +30/-10 ).
Cela vous permettrait d’aller chercher un bon taux et de le garder sur votre emprunt au bout d’un an qui sera rallongé alors de quelques années (le rallongement est souvent limité lui aussi autour de 3 ans maxi).
Libre à vous ensuite de raccourcir à moyen terme la durée de l’emprunt si vos revenus augmentent, ou si votre trésorerie en AV devient plus disponible.

L’avance sur AV est aussi une piste à creuser car le taux est généralement celui du fonds € + 1% mais votre argent continue à capitaliser sur vos contrats et le compteur fiscal continue à tourner.

Dernière modification par yademo (11/01/2018 11h07)

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#8 11/01/2018 11h19 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bonjour,
au risque d’être le rabat joie de service, je m’interroge sur le réalisme du montage.

Hypothèse très optimiste, à titre purement illustratif : 439k€ avec apport de 100k€, donc 339k€ empruntés. Mettons sur 30 ans. Simulation rapide sur meilleurs taux = taux de 2.56% = 1452€ p/mois assurances comprises, donc 14.7k€ p/an, donc 35.5% d’endettement.

Peut être pourrez-vous obtenir de meilleures conditions sur le taux mais ça va être compliqué de convaincre un banquier.

Perso, j’ai acheté ma première RP il y a 7 ans avec 60k€ de revenus annuels pour 315k€ puis avons attendu une hausse significative de nos revenus (x2) pour acheter la seconde, à 430k€.

Nous voulions attendre d’avoir les moyens pour aller au dessus de 300/330k€. Mais en même temps, nous avions 0€ d’apport dans les deux achats, donc notre situation était différente. Si vous pouvez amener 150 ou 200k€, évidemment le montage devient beaucoup plus raisonnable sur le plan économique…


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#9 11/01/2018 12h16 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Votre exemple montre bien que lorsque l’on arrive à placer son épargne à un rendement important (>5%), il peut être plus intéressant de louer que d’acheter sa RP. D’ailleurs, avez-vous regardé le montant en location d’une RP équivalente ? On comprend bien que Madame souhaite une RP à son goût - en revanche, qu’elle soit en location ou en achat cela lui change-t-il quelques chose ?

Pour le financement, je trouve également qu’un emprunt sur 30 ans pour réduire au max l’apport est difficilement défendable. L’écart d’effort mensuel entre un emprunt à 30 ans avec un taux important (car durée peu courante) vs 25 ans avec un taux plus bas doit être très faible ?

Enfin, en cas de levier maximum, votre risque augmente significativement. En cas de remontée des taux, vous vous exposez à une baisse probable de la valeur de votre RP et une baisse encore plus probable de vos actifs boursiers (à 10%, une majorité doit être en actions ?)

Dans votre cas de figure, je verrai donc deux possibilités "raisonnables" :
1/ Louer une RP à votre goût. Vous pouvez alors jouir de l’intégralité de votre capital et viser un rendement conséquent (qui payera peut-être une bonne partie de la location ?)
2/ Acheter votre RP à votre goût sur une durée de 20/25 ans en apportant une partie de votre épargne : baisse du taux de crédit et baisse de l’effet de levier.

L’effet symétrique est pas mal car dans les deux cas de figures :
-> En cas de dynamique économique : Votre capital va continuer à s’apprécier à 10% voir plus ? Idem pour votre RP en cas d’achat
-> En cas d’augmentation des taux / crise économique : Le levier étant moins important, votre risque est plus limité. En cas d’achat de RP, vous gagnez l’avantage de garder un taux vraiment faible (taux sur 20/25 ans actuel) qui pourra être utile en cas d’achat/revente - etc.

Je suis un peu dans le même cas de figure que vous… En visant également un rendement de 10% sur mon capital, j’ai opté pour le choix 1/ (location) qui m’apporte le meilleur ratio risque/valorisation du patrimoine avec en plus la liberté de mouvement :-)

Au plaisir,

Dernière modification par Tanuky (11/01/2018 12h24)

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#10 11/01/2018 13h27 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Merci pour vos réponses, je reviens sur quelques points d’ici peu.

Juste pour vous parler d’encore une piste de réflexion, dont ma compagne vient d’avoir l’idée : proposer à la banque de louer une chambre du bien à un étudiant (ou faire une coloc en général, mais vu notre statut de couple avec 1 enfant, ça risque d’être plus difficilement crédible). La maison fait 140m², ce qui rend le projet parfaitement crédible. Ce qui permettrait de justifier d’un revenu supplémentaire et donc d’augmenter l’endettement. Libre à nous ensuite de ne pas louer cette chambre, une fois le crédit obtenu ! Que pensez-vous de cette solution ?

Dernière modification par Golliwogg (11/01/2018 13h28)

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#11 11/01/2018 14h05 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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(Erreur de message) à supprimer.

Dernière modification par yademo (11/01/2018 14h06)

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#12 11/01/2018 14h19 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Golliwogg a écrit :

Juste pour vous parler d’encore une piste de réflexion, dont ma compagne vient d’avoir l’idée : proposer à la banque de louer une chambre du bien à un étudiant (ou faire une coloc en général, mais vu notre statut de couple avec 1 enfant, ça risque d’être plus difficilement crédible). La maison fait 140m², ce qui rend le projet parfaitement crédible. Ce qui permettrait de justifier d’un revenu supplémentaire et donc d’augmenter l’endettement.

Commentaires très personnels :
  - Un revenu locatif à un étudiant : ça doit aider mais je ne sais pas dans quelle mesure un banquier y accordera de la ’valeur’ dans la mesure où le gain potentiel ne fera en principe pas bouger des masses votre taux d’endettement - sachant qu’en plus, une banque ne prend en compte qu’une partie de ces revenus pour le calcul de votre taux d’endettement.
  - Une colocation : je trouve l’idée géniale. Ça se fait beaucoup au Royaume-Uni, y compris avec de jeunes adultes en couple, parfois avec enfants. Avec un banquier un peu créatif, pourquoi pas. Mais on revient au point précédent (ces revenus locatifs seraient-ils significatifs?)

Golliwogg a écrit :

Libre à nous ensuite de ne pas louer cette chambre, une fois le crédit obtenu ! Que pensez-vous de cette solution ?

en permettant d’être franc - drôle de façon de débuter une relation d’affaire (en racontant un gros bobard), non? Mais bon, si ça n’apparaît pas comme une clause du contrat de prêt, pourquoi pas.

Quoiqu’il en soit et in fine, la question qui va se poser est : quel est votre ’reste à vivre’? 49k€ sont de jolis revenus (7ème décile des couples avec enfants) mais j’ai de sérieux doutes qu’une banque vous suive à plus de 30% de taux d’endettement. Avez-vous calculé si des revenus locatifs (avec décote) vous permettrait d’y arriver ou à tout le moins de l’approcher?


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#13 11/01/2018 14h32 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Golliwogg a écrit :

Les chiffres sont les suivants :
Montant hors notaire 438k
Revenus annuels nets de charges 49k

Il m’est venu une autre idée : accepter un crédit long pour diminuer l’apport, et dans quelques années quand nos revenus auront augmenté (ce qui est une quasi certitude, surtout si on le prévoit à dessein), racheter le crédit pour un moins long avec mensualités plus élevées.

Il manque d’autres chiffres :
vos revenus, vos placements, combien vous seriez prêt a mettre dan le crédit, le cout du crédit prévisionnel, combien vous rapporte vos placement…

Après, avoir un crédit long (30 ans) n’est peut-être pas une si mauvaise idée s’il est bien négocié, et si cela vous rapporte plus que de mettre un (gros) apport dans cet achat.
Des remboursements peuvent être faits au cours de la vie du crédit pour diminuer son cout.

A+

Ohe

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#14 11/01/2018 15h10 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bonjour,

J’en pense que ce n’est sans doute pas la maison de votre vie à vous.
En effet si tel était le cas vous accepteriez à priori de perdre sur le rendement de vos placements ; si générer 10% de Pv l’an ne vous sert pas à acheter une RP mais votre indépendance financière à terme par exemple : il y a erreur sur le produit ou sur le choix de vie à deux.
=> trouvez la bonne maison avec Mme, la maison qui va vous permettre de faire une PV qui fera passer au second plan la "perte" financière.

NB : remarquez bien que c’est facile à dire, mais moins à appliquer je viens de faire une offre sur une RP qui plaît à ma conjointe mais qui est 100 KE au dessus de ce que je comptais allouer à une RP !
Reste à espérer…Un refus.
On est tous les mêmes…

Dernière modification par Iqce (11/01/2018 15h11)

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#15 13/01/2018 01h57 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Merci à tous pour vos réponses.

Iqce a écrit :

J’en pense que ce n’est sans doute pas la maison de votre vie à vous.
En effet si tel était le cas vous accepteriez à priori de perdre sur le rendement de vos placements

Vous avez raison. En réalité, je pense que nous allons tout de même l’acheter et que je vais accepter l’éventualité de "perdre de l’argent". Je me faisais ici l’avocat du diable en insistant uniquement sur l’aspect négatif de ce manque à gagner potentiel ; mais c’était passer sous silence tous les aspects positifs (qui sortent du cadre purement financier).

Tanuky a écrit :

Pour le financement, je trouve également qu’un emprunt sur 30 ans pour réduire au max l’apport est difficilement défendable. L’écart d’effort mensuel entre un emprunt à 30 ans avec un taux important (car durée peu courante) vs 25 ans avec un taux plus bas doit être très faible ?

Je viens de faire une simulation sur mon tableau excel avec un crédit 25 ans à 2% et un 30 ans à 2.7% (ce qui est un écart assez réaliste). Pour un apport constant de 140k, la mensualité passe de 1409 à 1345. Si je plafonne le taux d’endettement à 40% pour les deux : avec le 25 ans, il me faut 141k d’apport ; avec le 30 ans, il me faut 126k d’apport. Ca parait maigre mais pourtant, au bout de 30 ans (et quel que soit le taux de rendement de l’épargne, j’ai simulé avec plein de valeurs), on est très légèrement plus riche avec le crédit à 30 ans.
Je peux vous donner les valeurs précises de la simulation mais ça alourdirait inutilement le post. En tout cas j’ai toujours considéré la valeur du bien constante et 0 inflation (car il y a tellement d’incertitude sur ces points que je préfère ne pas me prononcer).
Toujours est-il qu’autour de 7% de rémunération de l’épargne, j’estime que l’achat versus location est neutre (en comptant un équivalent loyer de 1800€ pour un bien de 438k€). Ce qui est une petite consolation : si mon portefeuille ne performe pas aussi bien que je l’avais espéré (moins de 7%), l’achat immobilier aura été rentable, c’est un peu une forme de couverture.

Mis à part ces considérations, Tanuky, vous avez bien synthétisé la problématique, et je vois que vous vous êtes posé les mêmes questions que moi. Effectivement, j’ai fréquemment posé la question à ma compagne de savoir si on ne pouvait pas jouir tout autant d’un bien en location qu’en propriété. Personnellement, j’ai toujours répondu oui, mais elle non ; avec le recul, je comprends un peu ses objections. Par exemple, là où nous sommes actuellement, nous avons une jolie maison avec un joli jardin. Nous n’avons jamais installé d’arrosage automatique dans le jardin car "ce n’est pas chez nous" ; c’est bête, nous aurions peut-être dû le faire, mais toujours est-il qu’on ne l’a pas fait car on sait qu’on devra un jour rendre la maison.

ohennequin a écrit :

Il manque d’autres chiffres :
vos revenus, vos placements, combien vous seriez prêt a mettre dan le crédit, le cout du crédit prévisionnel, combien vous rapporte vos placement…

J’ai donné tous les chiffres. Mes placements ne sont pas tellement la question, puisque largement suffisants pour l’apport quel qu’il soit. Et le rendement de mon épargne, j’en ai parlé aussi dans mon premier post : dans les 10% (je pense raisonnablement pouvoir soutenir ce taux à long terme - voir la file de mon portefeuille). Combien je serais prêt à mettre : le moins possible, c’est le but de cette file. Disons que si j’arrive à un apport de 100k€ (à partager entre ma compagne et moi), je m’estimerai plutôt satisfait.

D’ailleurs j’ai mis une une condition suspensive assez drastique (qui a été acceptée par le vendeur), dans laquelle je considère 100k€ comme l’apport maximum. Je suis donc bien protégé si je n’obtiens pas de bonnes conditions de prêt. Le compromis n’est pas encore signé, cela dit (il est en cours de rédaction/correction).

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#16 13/01/2018 12h37 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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J’ai une question un peu bête.

on parle d’un plan de financement assez atypique : un montant très élevé pour vos revenus actuels. Il va falloir trouve un banquier très créatif et ouvert d’esprit…

Si je vous lis bien : 140k€ d’apport (auxquels s’ajouteront les 30k€ de frais de notaire si on est dans l’ancien) et vos simulations vont dans le sens de 40% de taux d’endettement. Ce taux étant à ma connaissance franchement inhabituel - pour ne pas dire irréaliste - dans votre situation (couple avec enfant et 49k€ de revenus annuels). sans compter la durée inhabituelle de l’emprunt (30 ans).

Avez-vous demandé à votre banque et/ou à un de ses confrères combien ils vous prêteraient (au moins sur le principe)? Bref de vous faire une idée de sur combien vous pouviez comptez?

Dernière modification par carignan99 (13/01/2018 12h38)


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#17 13/01/2018 15h43 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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J’avais fait une simulation pour la RP avec la conseillère bancaire qui nous avait ouvert le crédit locatif d’il y a quelques mois, elle semblait accepter de monter à un taux d’endettement proche de 40%, étant donné que le reste à vivre lui semblait suffisant.

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#18 13/01/2018 15h54 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Bonjour Golliwogg,

Il faut quand même bien garder en tête que la conseillère bancaire peut vous dire ce qu’elle veut (même en toute bonne fois). Si ce n’est pas elle qui est décisionnaire dans l’attribution du crédit, ce n’est pas parce qu’elle aura dit "ça passe" que son supérieur hiérarchique va acquiescer pour autant.


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#19 13/01/2018 16h04 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Vous avez raison. D’ailleurs la dernière fois, elle nous avait dit pouvoir faire du 30 ans pour le crédit locatif, et on a été retoqué par l’organisme de caution, qui nous a obligé à changer pour 25 ans. De toutes façons, j’ai plusieurs rdv avec des courtiers et banques prochainement ; et je suis bétonné au niveau des conditions suspensives (qui de toutes façons ne sont même pas encore signées), je verrai bien. Un courtier en ligne m’a par exemple proposé une banque (sans me dire laquelle, à ce stade) qui acceptait du 30 ans jusqu’à 45% d’endettement, à 2.55% taux nominal ; certes c’est cher et je ne prendrai probablement pas ça, mais juste pour dire que ça existe.

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#20 13/01/2018 16h04 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Golliwogg a écrit :

Toujours est-il qu’autour de 7% de rémunération de l’épargne, j’estime que l’achat versus location est neutre (en comptant un équivalent loyer de 1800€ pour un bien de 438k€). Ce qui est une petite consolation : si mon portefeuille ne performe pas aussi bien que je l’avais espéré (moins de 7%), l’achat immobilier aura été rentable, c’est un peu une forme de couverture.

Sur quels chiffres avez-vous fait ces calculs ?
Avez-vous des charges sur votre future RP ? Charge de CC ?
Avez-vous pris en compte la taxe foncière dans vos calculs ?

Pour une RP de 438K€ -> 470K€ avec frais de notaire, le rendement locatif brut est donc d’environ 1800x12/470K = 4,6%

Si vous arrivez à placer votre épargne à 7%, l’écart de rendement est conséquent - l’effet richesse de la location doit probablement être meilleur à long terme (à court terme vous avez le levier qui améliore le TRI)

Après, placer son épargne à 7% sur le LT est probablement + risqué qu’un loyer théorique sécurisé (vous êtes votre propre locataire)

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#21 13/01/2018 16h31 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Dans votre présentation vous ne détaillez pas votre statut professionnel. Si dans votre profession on peut raisonnablement pensez qu’il va y avoir une augmentation de vos revenus (par raisonnablement j’entends permettant de convaincre un banquier), certaines banques acceptent un système de palier anticipé.

Je suis moi-même en train de valider avec un courtier ce mode de financement permettant d’augmenter ma capacité d’emprunt en se basant sur les revenus futurs. Je sais que la BNP propose ce type de montage et il me semble que le Crédit Agricole aussi

Je sais que la Caisse d’Épargne propose également «Grandioz» avec augmentation anticipé du remboursement de 1 à 2% par an pour augmenter le montant de l’emprunt mais pas avec un système de palier.

Dernière modification par Springle (13/01/2018 16h32)

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#22 13/01/2018 16h41 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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C’est un calcul itératif grossier, par année (et non par mois) où j’épargne 9600€ par an dans le cas d’une location à 1800€ par mois (et relativement, pour le cas de l’achat), où je ne tiens compte d’aucune charge à part le crédit, aucune variation de prix du bien ni de montant épargné.
Pour corroborer, j’arrive à peu près à des valeurs similaires avec cet excellent simulateur, lorsque je mets toutes les charges et variations à 0. Le taux de rémunération breakeven est entre 6 et 7%. En plus, on visualise la différence par une courbe sur toute la durée du crédit, qui va plutôt à l’inverse de ce que vous dites : location généralement profitable au début (car frais de notaires perdus) puis l’effet de levier rend l’achat plus rentable à long terme. C’est bien l’effet de levier qui fait que les 4.6% de rendement locatif virtuel brut que vous estimez correspondent à 7% de rendement d’épargne, au bout de 30 ans ; on voit bien que les ordres de grandeur correspondent : effet de levier sur 330k prêtés pour un bien de 483k, au doigt mouillé ça doit bien faire passer 4.6% à 7%.

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#23 13/01/2018 17h14 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Quand vous dites Charges à 0, avez-vous au moins pris en compte la taxe foncière, car ça c’est bien une charge non évitable en propriétaire que l’on a pas en locataire.

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#24 13/01/2018 17h34 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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J’avais également fait la simulation 30 vs 25 ans et l’écart est tellement grand en terme de coût du crédit que je n’y voie d’intérêt qu’en cas de volonté de conserver une capacité d’emprunt par la suite pour réaliser plusieurs investissements immobiliers locatifs.
Je pense que ni l’évolution du prix de l’immobilier, ni le rendement de votre épargne ne sont prévisibles.
Le principal critère à prendre en compte à mon sens, et que l’on peut estimer, est la durée minimum pendant laquelle vous prévoyez de rester dans votre nouvelle résidence principale. De mémoire, en simulant la perte d’un apport autour de 20% du prix du bien qui rapportait 5%, l’achat de RP devenait préférable à partir de 4/5ans. Et à partir de 7/8 ans, ça restait bénéfique même en cas de chute de l’immobilier de plus de 25%. Bien sur, ce sont des des chiffres approximatifs qui dépendent de plusieurs critères mais ça conforte, pour moi, que la durée d’amortissement des frais de notaire est capital. De plus, la chute de l’immobilier lorsqu’on est propriétaire de sa RP implique un achat moins cher de sa nouvelle résidence principale en cas de changement.

Dernière modification par Springle (13/01/2018 17h34)

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#25 13/01/2018 18h09 → Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ? (assurance vie, avance sur assurance vie, crédit in fine, endettement)

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Springle a écrit :

Si dans votre profession on peut raisonnablement pensez qu’il va y avoir une augmentation de vos revenus (par raisonnablement j’entends permettant de convaincre un banquier), certaines banques acceptent un système de palier anticipé.

Intéressant, je note. Oui, j’ai acquis depuis peu le statut de fonctionnaire. Mon salaire va donc suivre automatiquement la progression de la grille statutaire. J’ai en effet argumenté dans ce sens auprès de la Caisse d’Epargne (banque de mon précédent crédit locatif), mais pas encore de réponse.

J’avais également fait la simulation 30 vs 25 ans et l’écart est tellement grand en terme de coût du crédit que je n’y voie d’intérêt qu’en cas de volonté de conserver une capacité d’emprunt par la suite pour réaliser plusieurs investissements immobiliers locatifs.

Ca dépend comment on fait la simulation. Dans mon paradigme, le "coût de crédit" n’est pas un critère pertinent (un coût de crédit exorbitant qui me permet de gagner plus en plaçant les liquidités dégagées à 10% peut tout à fait s’avérer rentable). Quant à la volonté de conserver une capacité d’emprunt, c’est n’est pas tellement la question puisque le but est pour moi de justement plafonner ma capacité d’emprunt. Ce sera toujours possible de faire un investissement locatif par la suite mais il devrait être neutre sur la capacité d’emprunt, cad auto-financé (ça tombe bien, c’est justement le but recherché quand on fait ce type de placement).

volthur a écrit :

Quand vous dites Charges à 0, avez-vous au moins pris en compte la taxe foncière, car ça c’est bien une charge non évitable en propriétaire que l’on a pas en locataire.

Non je ne l’avais pas fait pour faire simple. Je viens de l’ajouter, ça n’impacte pas significativement les ordres de grandeur (elle n’est pas chère du tout - 900€, à moins qu’on se fasse réévaluer par le fisc).

Dernière modification par Golliwogg (13/01/2018 18h14)

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