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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/01/2018 15h27

Membre
Réputation :   9  

Bonjour à tous,

actuellement propriétaire d’un meublé, je viens d’en trouver un deuxième non loin, le parking reste un peu un problème dans le centre ville et j’ai vu un parking 4/5 places mais côté rentabilité je trouve ca un peu nul alors je cherche à voir si je peux jongler pour qu’il me revienne moins cher.
Mon premier meublé est en nom propre.
Le deuxième est sera en sci à l’is.

Que pensez-vous si je prends le parking en nom propre et le loue à la SCI? Ca fera une charge (justifié car ca serait assimilé à fournir un espace de stationnement pour mes locataires du second meublé (et surement 1/2 autres à venir d’ici 1/2ans) donc déductible. Mais du coup ca me fait du bénéfice sur mon IR.. difficilement abaissable car peu de charges ..

Vous voyez ce quelle genre de solution je voudrais?

Merci de vos conseils

Mots-clés : appartement, charges, parking

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#2 06/01/2018 15h49

Membre
Réputation :   33  

bonjour,

Be a écrit :

Le deuxième est sera en sci à l’is.

La location meublée est une activité commerciale non compatible avec une SCI sauf si la location meublée représente moins de 10% de l’activité de la SCI.

Bre a écrit :

Que pensez-vous si je prends le parking en nom propre et le loue à la SCI? Ca fera une charge (justifié car ca serait assimilé à fournir un espace de stationnement pour mes locataires du second meublé (et surement 1/2 autres à venir d’ici 1/2ans) donc déductible

Je ne suis pas certain que le fisc partage votre raisonnement. Vous devriez voir un comptable ou directement vous renseigner auprès de votre centre des impôts.

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (06/01/2018 16h12) :
- correction des "citations"


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#3 06/01/2018 16h17

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2097  

Pourriez-vous expliquer l’avantage éventuel que vous trouvez à placer le second bien dans une SCI IS ?

…. sachant qu’un bien loué meublé, même détenu en propre, peut être amorti, exactement comme au sein d’une SCI IS, et que pas contre lors de sa vente le prix d’achat sera son réel prix de revient (en cas de détention en propre) et non sa valeur comptable résiduelle bien plus faible (dans le cas d’une SCI IS). Hormis si vous préférez payer l’IS (en plus) pour capitaliser sur les revenus au sein de la SCI IS (ce qui ne sera avantageux que si vous louez plusieurs dizaines d’années, et avec un rendement élevé), je ne vois que de sérieux inconvénients.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 06/01/2018 17h21

Membre
Réputation :   9  

AesculusHippocastanum a écrit :

bonjour,

Be a écrit :

Le deuxième est sera en sci à l’is.

La location meublée est une activité commerciale non compatible avec une SCI sauf si la location meublée représente moins de 10% de l’activité de la SCI.

en sci à l’IR pas à L’IS.

GoodbyLenine a écrit :

Pourriez-vous expliquer l’avantage éventuel que vous trouvez à placer le second bien dans une SCI IS ?

…. sachant qu’un bien loué meublé, même détenu en propre, peut être amorti, exactement comme au sein d’une SCI IS, et que pas contre lors de sa vente le prix d’achat sera son réel prix de revient (en cas de détention en propre) et non sa valeur comptable résiduelle bien plus faible (dans le cas d’une SCI IS). Hormis si vous préférez payer l’IS (en plus) pour capitaliser sur les revenus au sein de la SCI IS (ce qui ne sera avantageux que si vous louez plusieurs dizaines d’années, et avec un rendement élevé), je ne vois que de sérieux inconvénients.

Car je suis autoentrepreneur dans un domaine tout autre que l’immobilier et mon premier bien me "mange déjà une partie de mon CA", j’ai demandé dans plusieurs fils sur le forum comment faire et chaque fois on m’a dit : SCI à l’IS (même si je ne compte pas louer plus de 10ans à mon avis..)
J’avais demandé l’avis pour une sarl de famille et on ne m’a pas répondu.

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#5 06/01/2018 18h29

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1793  

Parking possédé en nom propre et loué à la SCI : pas impossible. Les revenus de la location du parking sont imposables en revenus fonciers. Peu de charges à déduire sur ces revenus fonciers : dans ce cas, restez au micro-foncier, ça vous fera toujours un abattement de 30 %.

Mais mon avis, c’est de ne pas acheter ces parkings puisque la rentabilité de cet investissement est faible.

Il est difficile de stationner dans le quartier : et alors ? Ce n’est pas votre problème, c’est celui du locataire ! Le bailleur a parfois trop envie de "cocooner" le locataire, en lui offrant des services supplémentaires alors que ces services sont pas ou peu rémunérés. Il faut savoir arrêter de vouloir résoudre les problèmes des autres.

Les solutions possibles pour le locataire sont :
- trouver une place de stationnement malgré tout (c’est probablement difficile mais pas impossible)
- louer un parking par ses propres moyens.
- ne pas posséder de voiture. Il y a de plus en plus de gens qui font sans voiture. Transports en commun + vélo ou scooter…

… et c’est SON problème.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#6 06/01/2018 18h37

Membre
Réputation :   9  

Bernard2K a écrit :

Parking possédé en nom propre et loué à la SCI : pas impossible. Les revenus de la location du parking sont imposables en revenus fonciers. Peu de charges à déduire sur ces revenus fonciers : dans ce cas, restez au micro-foncier, ça vous fera toujours un abattement de 30 %.

Mais mon avis, c’est de ne pas acheter ces parkings puisque la rentabilité de cet investissement est faible.

Il est difficile de stationner dans le quartier : et alors ? Ce n’est pas votre problème, c’est celui du locataire ! Le bailleur a parfois trop envie de "cocooner" le locataire, en lui offrant des services supplémentaires alors que ces services sont pas ou peu rémunérés. Il faut savoir arrêter de vouloir résoudre les problèmes des autres.

Les solutions possibles pour le locataire sont :
- trouver une place de stationnement malgré tout (c’est probablement difficile mais pas impossible)
- louer un parking par ses propres moyens.
- ne pas posséder de voiture. Il y a de plus en plus de gens qui font sans voiture. Transports en commun + vélo ou scooter…

… et c’est SON problème.

Je peux l’entendre, peut être aurai je dû repréciser que c’est en tourisme.. je pense (je fonctionne comme ceci notamment sur Cassis où se garer est mission impossible ou alors coute environ 50€ par jour..) que s’il a le choix entre un appartement classique avec parking facile et un appartement joli avec parking pas evident et 20% plus cher que le classique je risque d’avoir moins de locataires..

Ca fait 1h que je me triture l’esprit pour cette histoire de SCI, j’ai l’impression que je vais faire de la location pour 3sous/mois de rémunération alors qu’avec la location de tourisme je paie sur seulement 30% de CA, pas de comptable etc.. mais en même temps je voulais faire cela pour développer mes revenus.. pas réduire ceux de mon activité d’auto entrepreneur..

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#7 06/01/2018 18h41

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Effectivement, vous auriez dû préciser. Dans ce cas, l’achat du parking se justifie.

Pourquoi ne faites-vous pas acheter le parking par la SCI IS ? Ca me paraît plus simple. Mais il faudrait comparer précisément le revenu net net (et l’imposition sur la plus-value à la revente in fine) des deux solutions :
- parkings en nom propre;
- parkings achetés par la SCI.

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2018 18h46)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#8 06/01/2018 18h57

Membre
Réputation :   9  

Bernard2K a écrit :

Effectivement, vous auriez dû préciser. Dans ce cas, l’achat du parking se justifie.

Pourquoi ne faites-vous pas acheter le parking par la SCI IS ? Ca me paraît plus simple. Mais il faudrait comparer précisément le revenu net net (et l’imposition sur la plus-value à la revente in fine) des deux solutions :
- parkings en nom propre;
- parkings achetés par la SCI.

Car comme je me le disais je me demande si c’est bien viable de passer par une sci is..

j’ai déjà vu 2 comptables et personne ne maitrise ni le meublé ni l’autoentrepreneur et en gros quand je leur dis "oui mais non parce que ca.." ils me disent "ah oui donc faites comme vous dites c’est mieux"..

Super merci le comptable..

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#9 08/01/2018 11h29

Membre
Réputation :   14  

Bonjour,

Attention, des places de parking loués par une SCI sans être rattachées a un logement pour résidence principale peuvent faire assujettir la SCI a la TVA…

Et pour le coup c’est vraiment pas intéressant.

Il faudrait aussi préciser votre projet dans sa globalité, pourquoi envisager une SCI a l’IS?

Je ne suis pas sur qu’il soit intéressant/possible de faire du saisonnier dans ce cadre la.

Ensuite, il faudrait aussi étudier la rentabilité de ces parkings.

AesculusHippocastanum a écrit :

bonjour,

    Be a écrit :

    Le deuxième est sera en sci à l’is.

La location meublée est une activité commerciale non compatible avec une SCI sauf si la location meublée représente moins de 10% de l’activité de la SCI.

Ceci n’est valable que pour une SCI a l’IR, les SCI a l’IS peuvent faire du meublé.

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (08/01/2018 11h29)

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#10 08/01/2018 12h16

Membre
Réputation :   9  

bonjour,

une SCI à l’Is car comme je le disais je suis déjà autoentrepreneur et le cumul meublé + AE en achat revente est un casse tète que ce soit pour les impôts, le rsi et même les comptables que j’ai vu.. je suis un peu dépité de vouloir grossir en toute légalité et n’avancer avec crainte car je n’ai aucune réponse claire et adaptée à ma situation.
J’ai refais des calculs (pas super précis j’avoue car je ne suis pas un as en fiscalité) mais j’ai l’impression que faire du 13% brut en meublé en SCI à l’Is est une situation totalement inappropriée au point que j’ai limite mieux à baisser mon autoentrepreneur pour mettre le meublé en micro bic classique..
Désolé si c’est peu clair, je suis un peu perdu..

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#11 08/01/2018 21h53

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Pour la TVA :
- effectivement, la location de parkings non liés à un logement est assujettie à la TVA.
- en revanche, la location de meublé est non assujettie (sans possibilité d’option).

A ma connaissance, le résultat serait donc :
- théoriquement, il y aurait de la TVA à collecter et à payer, seulement sur la location de parking. Mais, vu le faible niveau de ces loyers de parking, il suffit d’être en "franchise en base" pour ne pas avoir de TVA.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#12 18/10/2019 16h48

Membre
Réputation :   12  

Bonjour à tous
Je suis en plein préparation de ma clôture 2019 (oui je sais j’anticipe) et je me posait des questions:
-J’ai deux appart avec chacun leur box.
les appart ont été acheté chacun avec leur box respectif, j’ai demander a l’AI de me sortir une estimation du box. Et du cout dans mon tableau d’immobilisation j’ai détacher le box de l’appart.
-les box étant "non louées" je n’ai pas pratiqué d’amortissement et j’ai proratiser les charges et le foncier pour ne pas l’imputer a l’activité LMNP

-Aujourd’hui j’en ai louer un a un copro de l’immeuble, j’ai donc fais un bail de garage. je suppose que ça ne passe pas dans l’activité LMNP je dois donc sortir le garage de l’actif et procéder comme un logement "nu", à votre avis je dois proratiser aussi le prêt ? (capital, intérêts, assurance) on l’on peux se dire que le cout du box passait dans mon apport au moment de l’achat …

-Le second box est "vide" du moins je m’en sers pour stocker des matériaux et du mobilier pour l’activité meublé, a votre avis je doit imputer les charges et le foncier sur l’activité LMNP? du cout je devrais le déclarer au SIE ? car sinon je paie de la TH (j’ai contester l’an dernier au motif de la distance de mon habitation principal)

Autre question, le CGA me reproche de pas avoir passer les amortissement sur les premières années car j’était en déficit, comment ventilez vous les amortissement excédentaire sur votre liasse fiscale ?

Merci de vos avis sur le sujet.

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