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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 03/01/2018 18h28

Membre (2015)
Réputation :   0  

bonjour,

je suis propriétaire de mon T2 à Lyon 3, il me reste 13 ans à payer soit 109K€, je pense pouvoir le louer 800€ ?
j’envisage de mettre ce bien en location et d’acheter une nouvelle résidence principale dans la banlieue lyonnaise sachant que je gagne 50K€ annuel net.
qu’en pensez vous est-ce un montage effiscient et la meilleure stratégie ?

merci de votre aide

Mots-clés : achat, investissement, location

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#2 03/01/2018 18h51

Membre (2017)
Réputation :   9  

Bonjour

Pour ma part il y a une dizaine d’année j’ai effectué exactement ce que vous évoquez mais j’ai rapidement vendu le bien car au départ l’achat de La rp n’était pas fait pour,etre rentable en,location mais tout dépend du cas et de la rentabilité que vous trouvez en mettant en location.

Pour moi le pb est que si vous ne vendez pas le bien en tant que rp vous serez soumis à la plu value

Si lo’bjectif pour vous et de vraiment le garder dans votre patrimoine après avoir rembourser l’emprunt (pour vos enfants par exemple) alors c’est une bonne stratégie sinon réfléchissez à la revente avant de partir dans une autre rp

800€ un t2 ? Je trouve ça  très cher meme si,je ne connais pas le marché lyonnais
Quel est votre mensualité de pret ?

Dernière modification par Flobono (03/01/2018 18h53)


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

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#3 03/01/2018 20h43

Membre (2015)
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Réputation :   2644  

La question est : quel est son prix de vente actuel, net vendeur ?

Après vous calculez la rentabilité : loyer x12/prix de vente net vendeur, et ça vous dit quelle est la rentabilité de votre capital bloqué sur cet investissement.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#4 04/01/2018 09h34

Membre (2015)
Réputation :   0  

Merci pour vos retours, 800€ c’est le prix pour un T2 de 60m2 proche de la gare.
Aujourd’hui il est évalué à 280 000€ (je l’ai payé avec travaux 230 000€), je rembourse 900€ de prêt.
si je comprends votre raisonnement et que je calcule la rentabilité sur le prix net vendeur actuel ce n’est pas terrible ?

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#5 04/01/2018 14h01

Membre (2013)
Réputation :   1  

Bonjour,

En gros :

(800*12*100)/280 000 = 3.42% de rendement brut.

Pas exceptionnel, vous devriez le revendre et investir cet argent ailleurs.

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#6 04/01/2018 14h21

Membre (2016)
Réputation :   27  

J’aimerai bien connaitre la rue de votre appartement car on est pas sur 4666M² proche de la gare…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#7 04/01/2018 14h22

Membre (2017)
Réputation :   0  

perier a écrit :

Merci pour vos retours, 800€ c’est le prix pour un T2 de 60m2 proche de la gare.

Pour avoir vécu à Lyon dans le secteur indiqué (j’imagine Part dieu), le loyer indiqué me semble très élevé et s’entend a minima avec les charges.

La rentabilité calculée ci-dessus est donc encore plus faible. Il conviendrait d’ailleurs d’y intégrer la taxe foncière.

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#8 04/01/2018 14h38

Membre (2016)
Réputation :   14  

Bonjour,
C’est agréable de retrouver un lyonnais sur le forum !

Alors je vais être très honnête avec vous quand a l’idée de garder ce bien comme un investissement :
A Lyon, et même dans les environs, trouver un investissement bien rentable est compliqué, même quand il a été pensé pour. La ce n’est pas le cas du votre. Le standing est surement trop élevé (si dégradation il y a ça va vous coûter cher… )
Il vaut mieux revendre pour empocher votre plus-value, et profiter de l’investissement type RP.
Vous pouvez par exemple placer votre argent dans une SCPI qui vous apportera un rendement supérieur sans le tracas et la gestion du bien.

Par contre, je ne connais pas le standing de votre appartement ni la zone exacte, mais pour le prix que vous donnez, soit il est côté plus Broteaux / Lyon 6 ou alors il est vraiment d’un très bon standing ?

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#9 04/01/2018 16h48

Membre (2015)
Réputation :   0  

je vous avoue que je ne suis pas agent immobilier, mon bien a été estimé à ce prix, est ce la réalité du marché je ne sais pas.
c’est un appartement tout refait dans un immeuble Haussemanien.
je prends bonne note de votre remarque Arkamoon, en effet il a été refait avec des matériaux de qualité, pas dans un but locatif initialement, il est plus sage de le vendre.
je cherche un appartement avec terrasse ce coup-ci je pense à tassin la demie lune

Dernière modification par perier (04/01/2018 16h56)

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[+1]    #10 04/01/2018 17h16

Membre (2016)
Réputation :   14  

Si c’est dans un immeuble Haussemanien c’est surement plus vers Lyon 6ème j’imagine de l’autre côté de son majoritairement des bâtiments assez récents (années 90).

Pour les estimation je pense qu’il est toujours intéressant de se faire son propre avis en se renseignant un petit peu des prix du marchés car seul vous défendez vraiment votre intérêt.

Pour moi si on analyse votre situation on se retrouve dans la position suivante :

Pour :
- Bien déjà en votre possession
- Potentielle plus-value lié au secteur

Contre :
- Perte de la défiscalisation de votre plus-value. (attention cette partie je ne suis pas spécialiste)
- Dégradation de matériel premium (location) (donc revente moins cher une fois que de la finition "locataire" sera en place, donc souvent plus solide et un peu moins esthétique).
- Rentabilité faible (inférieur a la rentabilité SCPI) (Surface non optimisé pour le rendement)

J’ai surement oublié d’autres points…

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#11 04/01/2018 17h27

Membre (2015)
Réputation :   0  

Merci Arkamoon.
Prenons une estimation pessimiste et imaginons que je vende mon bien 260K€.
je retire les 109K€ restant à rembourser il me reste 151K€.
je dois me racheter un autre appart, quelle stratégie adopter ?

Emprunter la totalité du montant du nouvel appartement ou mettre un apport ?
utiliser ses 151K€ mais comment ? SCPI  (j’en ai déjà 60K€ à crédit), assurance vie, SCPI en nue propriété, viager, pinel pour diminuer ses impôts (même si je crois que sur ce forum on n’est pas fan du pinel) ?

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#12 01/04/2019 14h36

Membre (2018)
Réputation :   8  

Bonjour perier,

même si le dernier post date de plus d’un an, je serai curieux de connaitre la suite du dossier. Qu’avez finalement fait ?

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#13 17/02/2021 15h43

Membre (2020)
Réputation :   2  

Je suis intéressé aussi. Revenez Perier ! smile

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[+2]    #14 17/02/2021 15h49

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Perier a fait pschit…


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