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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/01/2018 15h06

Membre
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Bonjour,

comme expliqué succinctement dans ma présentation, je me pose des questions sur la façon dont je pourrai loger ma belle fille pour ses études l’année prochaine, à 25 km de chez nous.
Pour elle comme pour nous, il sera plus simple si elle y a son appartement.

Reste à savoir comment on fonctionne.

Il lui reste normalement 2 ans d’études sur place, après c’est le marché de l’emploi et elle volera de ses propres ailes.

Nous avons 4 enfants et de bons revenus, elle reste donc rattaché fiscalement (3000€ environ de réduction d’impôt par part, ce qui est le plafond). Ainsi, ces 3000€ je peux psychologiquement les dépenser sans problème pour elle, en "bonus".

Dans tous les cas, je compte faire de l’investissement locatif sur Brest ces prochaines années, en achetant de l’ancien avec travaux pour rénover plutôt de qualité, en LMNP.

A partir de quels chiffres dois-je choisir d’acheter un appartement dans lequel je la loge pendant 2 ans avant de lancer l’investissement locatif en tant que tel?
La fiscalité me perd un peu dans le cas où je ne loue pas immédiatement après travaux. La mise en location peut-elle avoir lieu 2 ans après l’achat? Quid des déficits? Dois-je louer virtuellement une semaine dès la première année pour "lancer la machine LMNP"?

Ou alors est-il évident qu’il faut la loger en location avec APL et une somme que je lui verse pour compléter le loyer?

Plus que le calcul d’investisseur pur, il est également difficile psychologiquement de la mettre en location dans un logement de moindre qualité que ce que je compte proposer.

Disons que je pense pourvoir trouver un appartement à 1700€/m2 tout frais compris (agence, notaire, travaux), et un loyer est environ de 10 à 15€ du m2 suivant la qualité (15€/m2 si meublé, et de grande qualité).

Les APL sont environs de 170€ pour un appartement non meublé loué à 300€/mois hors charges.
Pour l’investissement locatif, en général je pars sur un calcul sur 20 ans, à 1,4% hors assurance (réaliste en ce moment?)

Merci pour votre aide!

Mots-clés : acheter, louer, étudiant

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[+3]    #2 03/01/2018 15h23

Modérateur
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A votre place, je privilégierais le fait de responsabiliser la belle fille au plus vite, donc je lui verserais une "pension" (fiscalement déductible de mes revenus jusqu’à un certain montant, ce qui est, avec un TMI conséquent, plus favorable que conserver l’enfant fiscalement "à charge"), et me contenterais de l’accompagner/la conseiller (si elle le souhaite) dans le choix de sa location (de préférence auprès d’un bailleur différent de moi). 

Je ne mélangerais pas l’hébergement de la belle fille avec un investissement comme bailleur, car il y aurait de nombreux inconvénients et complications : peu de chance que le timing soit le même, peu de chance que l’offre d’un seul bien (le mien) corresponde au mieux à la demande de la belle fille, complication au niveau des APL, complications en cas de colocation (ou de concubinage), mélange "investisseur" et "sentimentalisme", etc.

Lier 2 problématiques pour en générer une encore plus complexe est rarement la meilleure manière d’optimiser.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 03/01/2018 18h03

Membre
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Merci pour votre réponse.

Au niveau du rattachement, il me semble plus intéressant que la détacher et payer une pension.
En étant rattachée, avec une part, la réduction d’impôt est de 3054€.

Si je la détache, la pension maximum déclarable est de 5795€. Avec un TMI de 30%, ça fait 1738€ de réduction d’impôts.

Ou alors j’ai raté quelque chose dans le calcul, ce qui n’est pas impossible.

En effet, je pense qu’il faut que je détache les investissements de mon besoin de la loger. Pas simple psychologiquement mais plus facile dans tous les cas je crois.

Dernière modification par tiflof (03/01/2018 18h05)

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#4 03/01/2018 18h15

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Bonjour tiflol,

Je suis exactement dans le même cas que vous, sauf que je me suis posé la question il y a quelques années. Et donc j’ai pris rdv au centre des Impôts, qui m’a gentiment expliqué que le plus intéressant était de responsabiliser l’étudiant, par contre de mémoire le montant que je défalque est bien plus important (et il touche bien les APL, sans être imposable).
Attention : il faut pouvoir prouver que les sommes ont bel et bien était données à l’étudiant (loyer, assurances etc).

Dernière modification par Iqce (03/01/2018 18h16)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#5 03/01/2018 19h07

Membre
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Alors dans le cas ou vous n’avez que 2 enfants, soit une demi part par enfant, oui j’ai calculé qu’il vaut mieux qu’il soit détaché. (de peu, 200€)
Mais dans mon cas, je ne pense pas.

Comme je l’ai dit, je peux me tromper.

A priori il y a bien un plafond de 5795€ que je ne peux pas dépasser en terme de pension versée. Donc 30% de cette somme en impôts.

Dans tous les cas, rattaché ou détachée, elle touchera les APL, puisque nos ressources ne seront pas prises en compte.

Si quelqu’un me trouve un texte me disant qu’il faut la détacher je prends!

Dernière modification par tiflof (03/01/2018 19h09)

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#6 04/01/2018 00h12

Membre
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Bonjour,

Vos calculs sont justes.
Sauf à payer l’ISF, vous avez intérêt à garder le rattachement de votre enfant (perte des ApL si ISF)

Par ailleurs, ne mélangez pas vos investissements avec le logement de votre belle fille, pour toutes les raisons pré citées.

Dernière modification par FastHand (04/01/2018 00h13)

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#7 04/01/2018 20h11

Membre
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Après contact avec l’assistante sociale du CROUS, il serait peut être possible qu’elle soit boursière.

J’ai du mal à y croire mais bon. Mes revenus sont élevés, mais ceux de ma compagne de PACS (donc la mère de ma belle fille étudiante que je souhaite loger) au plus bas, cause temps partiel.

Il semblerait que si je la détache fiscalement, on ne prendrait en compte que les revenus de sa mère pour la bourse. Ce serait bien la première fois qu’on ne me demanderait pas mes revenus.
Etant en imposition commune avec sa mère, on me les a toujours demandé.

Bref à suivre. Mais dans ce cas le montant de la bourse serait plus important que le crédit d’impôt en la gardant à charge.

Dernière modification par tiflof (04/01/2018 20h12)

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