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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/12/2017 09h25

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Bonjour à tous,

je reviens vers vous car mon projet se précise, j’ai enfin signé le compromis après une attente interminable.
L’achat du bien convoité, appartenant à une communauté de communes, a nécessité plusieurs réunions entre les élus et l’élaboration d’un cahier des charges…

VOTRE PROFIL

- maman de 2 enfants, 32ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: je me fait aider par une comptable au top
- Fiscales : j’apprends petit à petit
- Artisanales : j’ai un bon réseau d’artisans et j’aime bien décroûter les murs
- Temps disponible : moins qu’avant, je travaille 20h/semaine depuis 1 mois, j’arrêterai peut-être après la signature de l’acte de vente pour me consacrer à cette nouvelle restauration…

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble avec cour intérieure
- Année de construction : XIIIème et XVème siècle
- Actuellement : 7 appartements, type 2 et 3
- Projet : 3 ou 4 appartements avec terrasses et 2 commerces
- Etat actuel : insalubre mais les apparts étaient loués!
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? 7 compteurs

LOCALISATION DU BIEN

- centre-ville
- ville moyenne, Occitanie

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 40 000
- Loyer envisagé : Appartements : 1940/mois, commerces : 700/mois

- Travaux : environ 230 000€
- Subventions : environ 70 000€, 2 appartements seront conventionnés, loyer intermédiaire

- Taxe foncière hors TOM:  2000
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 60

- Rentabilité brute : 15,84%
- Rentabilité net avant impôts : environ 13%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 25000
- Taux du crédit avec assurance : 1,9 sur 19 ans.

RÉGIME D’EXPLOITATION

SCI à l’IR

Merci pour vos avis !

Mots-clés : immeuble, immobilier, investissement

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#2 23/12/2017 14h05

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Les appartements sont encore loues actuellement ?
Cela complique les travaux

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#3 23/12/2017 21h04

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Bonjour, l’immeuble est il classé inscrit ou en périmètre Monuments Historiques ? Avez vous besoin de demander une autorisation de travaux au titre du code de l’urbanisme ? Je trouve la pno hyper basse, êtes vous sûre de vos calculs ? Sinon c’est un bel exemple de pugnacité, il y a souvent de belles affaires à réaliser avec les collectivités qui ne sont pas faites pour gérer un parc immobilier mais bien plus du foncier.


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#4 24/12/2017 08h19

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Bonjour,

les appartements ne sont plus loués, heureusement ! Cela a certainement été squatté mais il n’y a plus personne et je rajoute une serrure supplémentaire la semaine prochaine pour être sûre de ne pas me retrouver nez à nez avec un zombie quand je pousse la porte d’un appartement.

L’immeuble est un bâtiment "remarquable", situé à 200m environ de la cathédrale. J’ai déjà déposé un permis de construire car je vais modifier la façade en restituant les fenêtres à meneaux XVème et en rouvrant les arcades destinées aux commerces au rdc.
Les abf ont déjà validé le projet, je pense que j’obtiendrai l’autorisation d’urbanisme assez rapidement.

Pour la pno, je me suis basée sur un immeuble de même superficie que j’ai déjà. Par contre, il n’y a pas de commerce, du coup l’assurance va peut-être être plus chère…

Ce sera mes premiers commerces et j’ai quelques inquiétudes à ce sujet. Je ne sais pas encore si je fais tous les travaux à l’intérieur pour louer ensuite ou si je tente de louer en l’état, avec juste les menuiseries remplacées, moyennant un loyer modéré…

Je vous souhaite de passer un joyeux réveillon de Noël !

Dernière modification par alexia210 (24/12/2017 08h24)

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#5 24/12/2017 08h33

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"Ce sera mes premiers commerces et j’ai quelques inquiétudes à ce sujet. Je ne sais pas encore si je fais tous les travaux à l’intérieur pour louer ensuite ou si je tente de louer en l’état, avec juste les menuiseries remplacées, moyennant un loyer modéré…"

Coucou Alexia…

Honnêtement, je connais bien la rue , t.u n’arriveras pas à louer les locaux commerciaux ou avec beaucoup de chance.

Se serait mon projet, je remplacerai les menuiserie et tenterai de le louer en local de stockage ( 50 à 80e par mois ) ou avec de la chance en local commercial mais ça mange pas de pain s’essayer.

Pour la rentabilité, je compterai que 100e de loyers pour ses locales + pour mes appartements.

Ou sinon , en faire deux locals de stockage que t.u ajoutes au logement au  loyer intermediaire ( de mémoire il y va un plafond à 8m2 pris en compte )

Au plaisir de reprendre un petit café smile


Maintenant je profite !!!

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#6 24/12/2017 08h52

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Salut Cricri,

en fait, j’envisage de faire des box dans la grande cave voûtée en rdc à l’arrière. Actuellement, je loue l’emplacement de 8m² 40€ dans un immeuble situé à 100m et ça part comme des petits pains ! Je pourrai déjà obtenir 320€/mois avec la cave du rdc.

Comme on l’avait vu ensemble, je suis "tenue" par le cahier des charges à refaire des commerces sur le côté rue, en rdc. La ville a fait de cette rue une priorité pour 2018 et entre mon immeuble et le bas de la rue, il y a déjà 3 commerces qui tournent. Si je loue les locaux ne serait-ce que 200€/mois chacun, ce qui est bien moindre par rapport à ce qui se pratique à côté, je rentre dans mon prévisionnel.

Joyeux noël Cricri, au plaisir !

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#7 24/12/2017 08h57

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"en fait, j’envisage de faire des box dans la grande cave voûtée en rdc à l’arrière. Actuellement, je loue l’emplacement de 8m² 40€ dans un immeuble situé à 100m et ça part comme des petits pains ! Je pourrai déjà obtenir 320€/mois avec la cave du rdc."

Bien vu.. dans cette rue j’ai aussi un box en sous sol qui se loue 40e aussi ( 40m2 )

Pour les commerces il y a en effet quelques commerces qui tournent mais beaucoup de fermer..
Mais si c’est une condition de nos "amis" de la ville smile


Maintenant je profite !!!

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#8 24/12/2017 21h57

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Salut Cricri et Alexia, vous etes dans quelle ville ?  smile

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#9 25/12/2017 19h05

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Alexia a dit :

LOCALISATION DU BIEN

- centre-ville
- ville moyenne, Occitanie

smile


Maintenant je profite !!!

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#10 25/12/2017 21h09

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C’est bien ce qui m’intrigue :p  plus précisément ? smile  dans l’aude ?

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#11 27/12/2017 17h43

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Cricri et Alexia

On est peut être voisins d’investissements

Je suis dans le gers

Au plaisir d’échanger 😉

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#12 15/02/2018 11h14

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Bonjour,

quelques nouvelles de cet investissement qui a décidément bien du mal à se concrétiser !
J’ai donc obtenu le prêt (160 000€/19 ans) sans grande difficulté, en revanche, à ce jour, toujours pas de permis !

En effet, j’avais accept, un cahier des charges précis de la com-com :
- 2 logements conventionnés
- restauration de la façade avec remise en place de meneaux en pierre sur les anciennes croisées
- aménagement de commerces en rdc
-…

Sauf que voilà, c’était sans compter sur l’avis des abf…

Ceux-là veulent en plus que je démolisse les bâtiments XIXème du rez-de-chaussée dans la cour. (bâtiments en brique et pierre de taille….)
Le problème à mes yeux : ces bâtiments supportent les terrasses de mes appartements donc plus de bâtiment, plus de terrasse….
La cour y gagnerait évidemment, mais je sais que les locataires n’investissent pas vraiment les cours, même quand celles-ci sont très agréables, alors qu’ils sont bien contents d’avoir une terrasse.

Aujourd’hui, je chiffre donc le coût de la démolition et m’apprête à re-déposer un nouveau permis !

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#13 15/02/2018 11h37

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C’est toujours une joie de travailler avec les ABF…

Le nombre de projets qui sont abandonnés à cause d’eux; j’espère que ce ne sera pas votre cas.

Dernière modification par Bigbil (15/02/2018 11h38)

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#14 15/02/2018 11h45

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Non, je n’abandonnerai pas.
J’ai vraiment eu l’immeuble à un prix défiant toute concurrence.
J’ai bien négocié les prix avec mes artisans.
Je vais toucher la patate de subventions !
J’irai jusqu’au bout.

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#15 15/02/2018 12h57

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Salut alexia, on t’il le droit de revenir sur ce qui a été convenu en amont ?
T.u a pris en compte le cahier des charges avant de signer et cela n’y figurait pas pourtant ?


Maintenant je profite !!!

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#16 15/02/2018 13h21

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Salut Cricri,
disons qu’il y a eu un manque de communication entre la communauté de communes/le service Patrimoine/les bâtiments de France/ et moi.
Je m’en veux un peu parce que je sais qu’il faut aller voir les abf avant de déposer le permis mais comme on m’avait dit au Service habitat que "le chef" des abf avait validé le projet…
Bref, j’ai perdu 2 mois (et quelques milliers d’euros…).
Comment ça avance de t.on côté ?

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#17 29/04/2018 18h05

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Victoire !
J’ai reçu mon permis en recommandé hier !
Je vais enfin pouvoir signer l’acte de vente et commencer les travaux….
Y’a plus qu’à !

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#18 29/04/2018 21h16

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Yes smile


Maintenant je profite !!!

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