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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/11/2017 14h54

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VOTRE PROFIL

- Pacsé, 36 ans, 14%, 39500 annuels

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- T 3 63 m² + box, terrasse

LOCALISATION DU BIEN

- 95 VAL D’OISE : Cergy Pontoise

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 85000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé = 600 HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation = 0

- Travaux immédiats
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute = 12% attention charges à 250 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée BIC réel LMNP

CASH FLOW

environ + 100 euros

Pour résumer la renta brute est excellente surtout pour un bien en RP mais dès que l’on applique les charges qui sont de 250 euros / mois elle dégringole sans toutefois être ridicule : 8.5% .

Que pensez vous des biens à investissement locatif avec des charges aussi élevées ?

De plus que pensez vous d’un bien mis en vente par une banque (Apparemment l’ancienne propriétaire a eu des soucis avec son crédit…) Le prix est très bas pour un T3 sur Cergy.

Merci pour vos renseignements.

Dernière modification par ParkerLewis (30/11/2017 14h57)

Mots-clés : charges, immobilier, t3

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#2 30/11/2017 15h16

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Ils sont où les 12% brut ? 600 * 12 / 85000 = 8,4%

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#3 30/11/2017 15h27

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600 HC + 250 de charges = 850 CC

(850*1200) / 85000 = 12%

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#4 30/11/2017 15h52

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Oulà…
On ne prends jamais en compte les charges dans le calcul d’une rentabilité, même brute brute !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#5 30/11/2017 15h53

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On est sur du " super brut " la .. ou carrement tres optimiste ( irrealiste ).

Evidemment c’est une formule qu’on peut trouver mais je ne pense pas que quelqu’un l’utilise, mais les AI n’osent pas dans les annonces smile

Prenez le loyer HC  pour le brut, l’autre n’est pas la que pour induire en erreur faire rever.

et commencer a estimer le net c’est lui qui compte apres tout ( pas les charges sont presque un detail puisque transparentes).
d ’ailleurs sur les 250 euros quelle est la partie non récuperable ? celle la sort de votre poche et peut etre importante. 

pour les charges elevées .. c’est déconseillé pour l’investissement ( regardez les files sur les hesperides )
- en cas de vacances , vous devez les payer quoiqu’il arrive.
- tout ce qui passe en charge , ne passe pas en loyer ( le revenu pour le logement n’est pas extensible )

Cdt

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#6 30/11/2017 16h58

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C’est le calcul que j’ai vu sur le site pap.

Après effectivement ne pas prendre en compte les charges dans ce calcul c’est un peu bidon surtout lorsque comme dans ce cas elles sont limites astronomiques.

Mais du coup un brut à 8.4% cela vous parait raisonnable ?

Et de plus ce bien sera t’il propice à la négo vu la situation ? Une banque acceptera t’elle de descendre de 78500 à 66.000, ce qui avec ce tarif FAI boosterait la renta à 10% ?

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#7 30/11/2017 18h02

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La seule chose qui compte c’est le net net : combien vous reste t-il chaque mois après toutes les charges, le remboursement du prêt et les impôts ?
8.4% brut il est fort possible que la réponse soit ; rien du tout au contraire peut-être devrez vous abonder chaque mois… calculez cela avant tout !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#8 30/11/2017 18h37

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Sur rendementlocatif.com j’arrive à :

- un rendement net net à 3.13% (pas fameux…)
- un cash flow à -161€ (dur….)
- le score est de 6/10

Sinon pensez vous que sur ce types de biens ou c’est la banque qui vends on peux bien négocier ?

Dernière modification par ParkerLewis (30/11/2017 18h38)

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#9 30/11/2017 18h40

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En LMNP les recettes sont le loyer CC. Donc, avec ces charges élevées, vous aurez un "chiffres d’affaires" élevé.

Pour autant, ces charges ne font que transiter par vous, donc elle ne sont pas un vrai revenu. Comme dit DDTee ce qui compte c’est le "net net". En LMNP au réel, n’oubliez pas la CFE et le coût de l’expert-comptable.

Dernière modification par Bernard2K (30/11/2017 18h54)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#10 30/11/2017 19h09

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ParkerLewis a écrit :

Sur rendementlocatif.com j’arrive à :

- un rendement net net à 3.13% (pas fameux…)
- un cash flow à -161€ (dur….)
- le score est de 6/10

Sinon pensez vous que sur ce types de biens ou c’est la banque qui vends on peux bien négocier ?

hello
Sans vouloir être trop "sévère", je pense que vous vous trop a fond sur le bien et que vous cherchez des raisons de faire cet achat alors qu’il est loin d’être bon.
Si vous voulez le bien, allez s’y ! Négocier avec le vendeur et avisé apres.
Et si jamais vous voulez faire une bonne affaire, une vrai, continuez a prospecter, des biens intéressant y’en as des centaines a l’années.

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#11 30/11/2017 19h21

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Merci,

C’est vrai que je suis assez focalisé sur ce bien en ce moment du fait qu’il ne soit pas cher, sans travaux et dans une ville de région Parisienne. C’est effectivement un tord de se focaliser sans prendre en compte tous les paramètres et ici beaucoup de paramètres ne sont pas très favorables.

Après c’est vrai qu’il ne faut pas se précipiter mais j’ai l’impression que toutes les offres en agences immo ne n’ont pas le profil investissement locatif et que toutes les "bonnes affaires" restent dans un cercle très fermé dans lequel il est difficile d’entrer…

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#12 30/11/2017 20h52

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Bonjour,

Sans vouloir être pessimiste,je pense qu’il est moins évident de négocier avec une banque qu’avec un particulier car la banque n’est pas forcément très pressée de vendre,comme peut l’être un vendeur qui a un prêt-relais ou des difficultés financières.

Vous dites vous-même que le prix est déjà très bas pour la vile,ce qui augure mal d’une négociation importante.

De plus,il est  presque certain que la banque vende pour récupérer l’argent que lui doit sa cliente.
Si la cliente doit cette somme,il est probable que la banque ne descendra pas en dessous,sauf si la vente ne se faisait pas d’ici plusieurs mois.

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#13 01/12/2017 08h23

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Merci pour votre réponse.

Je me suis dis exactement la même chose lorsque j’avais déjà visité un appartement où c’était également la banque qui vendait mais alors que le prix d’achat était affiché à 68.500 l’agent m’avait glissé qu’une offre avait été formulée à 40.000 et qu’ils attendaient la réponse de la banque.

De toute façon je vous tiendrais au courant mais avec de charges aussi élevées : hors de question de mettre trop cher et comme le dit Kintaro il y a plein de bonnes affaires mais j’ai encore du mal à les mettre en lumière.

Merci encore pour vos réponses

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[+2]    #14 01/12/2017 09h59

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Les banques connaissent très bien les prix et vous ne ferez pas de bonne affaire avec eux sauf s’ils veulent se débarrasser du bien.  Faites l’inverse : fixez vous une rentabilité nette, déterminez le prix et faites une offre en fonction (sans donner la rentabilité visee).

Si vous êtes joueur, prévoyez une marge de négociation


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#15 01/12/2017 10h11

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Je serais tenté d’annoncer au culot un prix FAI ou j’atteindrais une renta nette nette de 6%.

Mais comme vous dites n’ayant rien à perdre je vais prevoir encore une marge de négo.

Mais pour vous qui avez de l’expérience, quelle serait la renta nette nette mini à fixer pour commencer le calcul ?

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#16 01/12/2017 10h40

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Je répondrai : ça dépend de votre situation et de votre âge :

A titre personnel, je me fixe 10% net mini sachant que je fais les travaux moi-même. J’accepte de descendre à 8/9% si le bien est bien situé et prendra de la valeur.

Sur certains secteurs tendus, vous devrez descendre aussi à cause des prix élevés.

Mais en aucun cas ne pas descendre sous 8% et garder un cf >0.

Ne pas oublier d’être pessimiste dans la simulation.. Les charges ont tendance à augmenter plus vite que les loyers. Toujours prévoir un budget annuel petits travaux (robinets à changer, cumulus…). Idem pour les vacances, je prends 1 mois/an mini.

Il vaut mieux acheter 8% net en étant pessimiste sur les charges plutôt que 10% en oubliant la moitié des charges. 😉

Pour l’age, Si j’avais 30 ans, j’accepterai d’avoir un cf =0. Mais plus maintenant, il faut qu’il soit très positif.

Ne pas se focaliser sur le prix de vente.

Dernière modification par lachignolecorse (01/12/2017 10h43)


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#17 01/12/2017 11h09

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Punaise, 10% pour ce projet ça me parait irréalisable. Je vais me concentrer sur autre chose si ma proposition ne passe pas.

Mais du coup où trouvez vous des projets avec des renta aussi alléchantes sans trop avoir de gros travaux car comme vous je les fais moi même mais il ne faut pas que ce soit non plus trop important.

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[+1]    #18 01/12/2017 23h21

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Pour trouver de la rentabilité dans l’immobilier c’est assez facile : vendeur pressé ayant besoin d’argent rapidement, succession, bien avec locataire en place qui ne paye plus les loyers, biens nécessitant de gros travaux etc…

A titre perso, la situation du vendeur est un de mes 1er critères lorsque je me renseigne sur un bien. Certaines questions vous apportent énormément de réponses sur la marge de négociation des vendeurs : "Pourquoi vendez-vous, depuis quand possédez vous le bien, à combien l’avez vous acheté etc…"

Il est clair qu’un vendeur qui vend sa RP achetée il y a 6 ans sera beaucoup moins ouvert au dialogue qu’un groupe de frères et sœurs habitants à 200kms de l’appartement locatif hérité des parents et devant être vendu pour payer les frais de succession…

Après il suffit de demander si le vendeur a déjà reçu une offre, cela vous donnera un aperçu de la situation. Ces questions, je les pose avant de programmer une visite en + de me renseigner sur le bien, cela m’indique si je vais perdre mon temps ou non.

Comme le dit un "expert" immobilier bien connu du net : l’important est de trouver le bon vendeur

Je rajouterais même : l’important c’est de passer rapidement à un autre bien si l’affaire ne se conclue pas et de ne pas s’accrocher en se disant "si j’augmente mon offre et  propose tel prix cela restera quand même rentable", alors que non la renta ne sera plus au rdv.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#19 02/12/2017 16h42

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Bonjour à tous et merci pour tous ces bons conseils.

C’est vrai que les questions à préparer en amont sont importantes et évite que l’on perde du temps dans des visites qui ne mènent à rien.

Je ne me décourage pas de trouver un bien avec une renta d’enfer et continue mes recherches même si la période de noël n’est pas très propice.

Merci encore.

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#20 03/12/2017 11h47

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Il ne s’agit pas d’une renta d’enfer. Oui vous aurez du mal à atteindre une bonne rentabilité.

Comme l’a indiqué Stinky, il faut chercher un vendeur qui ne cherche pas la plus-value.

Dernière modification par lachignolecorse (03/12/2017 11h47)


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#21 03/12/2017 13h27

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ParkerLewis a écrit :

Je ne me décourage pas de trouver un bien avec une renta d’enfer et continue mes recherches même si la période de noël n’est pas très propice.

Si c’est la période pour croire au Père noël, dans l’immobilier il n’existe pas. Vous ne trouverez jamais "une renta d’enfer" en "cherchant" seulement.
Le sujet a souvent été abordé ; une bonne rente se crée (travaux, niche de marché, valorisation du bien, négociation…) et n’est jamais visible seulement en lisant les annonces.


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