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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 29/11/2017 11h15

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Réputation :   4  

Bonjour

J’ai effectué une première visite d’une maison de ville qui a été divisée en 4 appartements d’environ 30m2 chacun. Il y a également de quoi créer un voir 2 autres appartements de même surface. Elle se situe en centre ville, proche de toutes les commodités et des transports en communs.
Ce bien se situe en occitanie, dans une ville entre moyenne et grande, plutôt dynamique et étudiante. Je ne peux en dire davantage car rien n’est encore conclu.

Le bâtiment est plutôt sain, a rafraichir mais pas vraiment de gros travaux.
Budget estimé pour l’achat / frais de notaire et la rénovation + meubles à 200k €.

Je souhaiterais acquérir ce bien avec mon frère, reste à choisir le statut.

SITUATION :

- personnelle : inchangée ( cf à ma présentation )
- co emprunteur : CDI 2,3K€ net mensuel hors primes un peu plus de 100k € d’épargne
TMI à 14% ( je crois ) du fait de sa situation de famille, pas de résidence principale, logé a titre gratuit.

APTITUDES/DISCIPLINE

- Comptable  : notions
- Fiscale  : notions
- Artisanale : entourage proche dans le bâtiment 
- Temps disponible : beaucoup

CARACTERISTIQUE DU BIEN

-Type : petit immeuble
-Année de construction : années 40 ?!
-Etage : 3 niveaux
-Luminosité : lumineux
-Surfaces : 150m2 habitable
- Pas d’ascenseur
- Bâtiment vide
- Chauffage électrique
- 5 compteurs électrique et 4 compteurs d’eau avec la possibilité d’en rajouter pour le dernier étage

RENTABILITE DU BIEN

- Cout total espéré du bien avec frais de notaire : 200k €
- Taux de vacances envisagé : 1 mois par an
- loyer 450€/ mois en meublé
- Frais de gestion locative : gestion directe
- Taxe foncière : 2500€
- Assurance PNO : 200€ ?!
- 1000€/an pour l’entretien comptons large
- rentabilité nette : un peu plus de 8%
- je table sur des mensualités à 1000€ ce qui ferait un cashflow positif d’un peu plus de 340€ par mois

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Montant de l’emprunt : 200k €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,5% au plus je l’espère
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de protection : oui

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée au réel

J’ai passé une annonce fictive sur leboncoin, en quelques heures j’ai reçu 6 mails.
Je suis relativement rassurée sur la demande locative.
Les travaux ne comprennent que les matériaux. Nous réaliserons les travaux en famille.
J’ai compté très large également, en optant pour des cuisine équipée à 2k €, du mobilier design ainsi que des matériaux issus de magasins pro et non de grandes surfaces de bricolage.
Les prix sont donc gonflés au maximum pour éviter les surprises.

Reste à voir le banquier, essayer d’obtenir un taux inférieur à 1,5€, le différé de paiement, et pourquoi pas un geste sur les frais de dossier.
Vaut-il mieux prendre une hypothèque ? Choisir un prêt in fine ?
Partir sur une SARL de famille ou bien simples co-emprunteurs ?

Merci pour vos retours.
J’affinerais suivant la tournure que prendra l’affaire …

Dernière modification par audrey8134 (29/11/2017 11h37)

Mots-clés : immeuble, immobilier, lmnp, sarl de famille

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#2 29/11/2017 14h21

Membre
Réputation :   55  

Bonjour Audrey,

La première question que je me pose (mais vous avez peut être une réponse immédiate) en voyant votre étude de cas et en ayant lu votre présentation est la suivante :

- Pensez-vous qu’il est réaliste d’obtenir un financement à 110% avec travaux pour un montant de 200 k€ ?
Sachant que, sauf erreur de ma part, il s’agit de votre première investissement immobilier.

Par ailleurs, concernant les différentes charges (Taxe foncière, PNO,…), vous n’avez pas réussi à avoir les montants réels ? Cela me semble indispensable pour aller plus loin.

Enfin, concernant votre cash-flow, n’oubliez pas les impôts.
Même si en LMNP au réel il est possible d’amortir le bâtiment et un certains nombre d’autres dépenses suite à l’acquisition, je vous conseille d’étudier ce point plus en détail.
Vous pourriez vous retrouver avec un cash-flow beaucoup plus faible voir négatif au bout de quelques années…

Concernant les possibilités d’achat à plusieurs, je ne suis pas un expert, d’autres vous répondrons bien mieux que moi mais il me semble qu’il n’est pas possible de faire du LMNP dans tous les cas, SCI à l’IS par exemple.

Dernière modification par Maxence (29/11/2017 14h25)


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#3 29/11/2017 14h43

Membre
Réputation :   4  

Je connais parfaitement le montant de la TF, je ne souhaite simplement pas rentrer trop dans les détails avant de finaliser la l’achat, si ça se concrétise d’ailleurs car il y a plusieurs acheteurs potentiels.
Je mets donc des chiffres volontairement supérieurs à la réalité. Ce n’est pas plus mal pour les calculs bien au contraire.

Si vous avez bien lu ma présentation, ce sera mon 2ème achat. J’ai acquis un t2 à la mer avec mon conjoint mais il s’agit d’un VEFA donc la remise des clés n’aura lieu qu’en juin 2018.
Le banquier m’a dit qu’il n’y aurait pas de souci pour un futur projet étant donné la gestion de mes comptes et ma capacité d’épargne.
Mon frère fonctionne de la mème manière.

Pour le cashflow,( pour le prêt tout court ) il est plutôt pessimiste la puisque l’optimisation des dépenses travaux n’est pas à son maximum. Tout en sachant qu’on peut créer 1 voir 2 logements supplémentaires, donc à minima entre 600 et 900€ de plus par moi pour un investissement d’environ 20 à 30k €.

Dernière modification par audrey8134 (29/11/2017 14h45)

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#4 29/11/2017 14h59

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Réputation :   55  

audrey8134 a écrit :

Si vous avez bien lu ma présentation, ce sera mon 2ème achat. J’ai acquis un t2 à la mer avec mon conjoint mais il s’agit d’un VEFA donc la remise des clés n’aura lieu qu’en juin 2018.
Le banquier m’a dit qu’il n’y aurait pas de souci pour un futur projet étant donné la gestion de mes comptes et ma capacité d’épargne.
Mon frère fonctionne de la mème manière.

Pardonnez moi si je n’ai pas bien compris, mais il me semble qu’étant donné qu’il s’agit d’une VEFA, vous remboursez des mensualités sans avoir de revenus en face et que vous ne louerai pas cette appartement toute l’année mais qu’il s’agira plus d’une résidence secondaire.

Je suis donc étonné que votre banquier vous suive sur une nouvelle opération et en plus à 110% mais si c’est le cas, tant mieux pour vous smile
Quid de votre taux d’endettement avec votre RP en plus…

audrey8134 a écrit :

Pour le cashflow,( pour le prêt tout court ) il est plutôt pessimiste la puisque l’optimisation des dépenses travaux n’est pas à son maximum. Tout en sachant qu’on peut créer 1 voir 2 logements supplémentaires, donc à minima entre 600 et 900€ de plus par moi pour un investissement d’environ 20 à 30k €.

Soit, mais la question de la fiscalité reste entière. Pour moi se serait une erreur de ne pas creuser cet aspect.
Vous pourriez avoir de sérieuses surprises si ce volet n’a pas été sérieusement étudié.

Dernière modification par Maxence (29/11/2017 15h00)


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#5 29/11/2017 15h22

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Effectivement je commence à rembourser un des 3 prêts actuellement mais cela ne grève pas mon budget. A partir de cet été, je rattraperai le retard …
Je ne vois pas cet investissement comme l’immeuble qui lui devra s’autofinancer.
La mer je souhaite faire mieux que le livret A, ce qui ne sera pas bien difficile je pense … En étant sérieuse, je pense au moins le louer d’avril à octobre pour environ 5000€, ce qui une fois toutes les charges déduites correspondra à du 3% net !

La résidence principale c’est mon conjoint qui rembourse le crédit qui ne représente même pas 30% de son seul revenu.

J’ai pris rdv avec le banquier, on verra s’il me suit ou si je dois faire appel à un courtier ou bien simplement apporter les frais de notaire.

Je finalise également l’étude des impots, je ne laisse pas de coté cet aspect très important de l’investissement !
Ce qui est lié avec la manière dont on va procéder avec mon frère …
Si nous somme co emprunteur, je suppose que le bénéfice une fois toutes les charges et amortissements retirés sera divisé par 2 avant d’être imputer sur notre déclaration.
Quelqu’un peut-il me le confirmer ?

Dernière modification par audrey8134 (29/11/2017 15h24)

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#6 29/11/2017 20h19

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Bonjour,

ça semble une bonne opération, à 11 % de rentabilité brute.

Les 3 statuts compatibles avec le LMNP, pour investir à plusieurs, sont : indivision, SNC, et SARL de famille. Je ne vais pas vous faire un comparatif entre les 3 solutions : les 3 fonctionnent; faites des recherches sur internet, prenez des avis professionnels si nécessaire…

Attention, pour la SNC et la SARL, c’est la société qui achète, pas vous personnellement. Ca change au niveau de la banque, et ça change au niveau du titre de propriété : d’où la nécessité de faire un compromis avec clause de substitution.

Concernant l’entretien, vous n’êtes PAS large avec 1000 €/an. En première approche, 0,5 % du bien chaque année, c’est ce que ça coûte pour entretenir un bâtiment et le garder au goût du jour (en moyenne long terme). Sur une maison ancienne, il y a toujours quelque chose à faire.

Pour la création de logements supplémentaires, il est possible que la commune vous demande la création de places de parking. Consultez le document d’urbanisme de la commune pour savoir s’il y a une telle obligation.

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2017 20h19)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#7 30/11/2017 07h04

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@Bernard2k j’ai un peu étudié le statut de la sarl de famille pour laquelle un gestionnaire est nécessaire, incompatible avec mon statut de fonctionnaire.
De meme, la sarl est un bon produit pour la transmission de patrimoine, mais nous somme tous les 2 sans enfants … pour l’instant.
L’avantage est pour moi que le bien est séparé du patrimoine personnel.

Pour l’indivision, j’estime qu’elle reste la meilleure option puisque moins complexe comme montage et nous pourrions disposer de l’argent disponible si cash flow positif alors que la sarl l’argent appartient à la société …
Par contre justement, comment est réparti le bénéfice pour l’imposition ? Si nous achetons 50/50, chacun reporte la moitié ? Le comptable réalise 2 bilans avec moitié amortissement, charges … ? Je n’ai pas trouvé de réponse à cette question.

Pour les places de parking, aucun problème pour en créer !

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#8 30/11/2017 07h38

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Les recettes et les charges d’une indivision doivent être réparties au pro-rata de la part de chaque indivisaire.

Si vous êtes à 50/50 dans l’indivision, c’est donc le même pro-rata de 50/50 pour les charges comme pour les recettes.

Notez que 50/50 n’est pas obligatoire ; vous pourriez choisir une autre répartition, par exemple 67/33 %, si l’un veut s’impliquer plus que l’autre.

Lisez des infos sur le fonctionnement d’une indivision, par exemple : www.notaires.fr/sites/default/files/Ind … atuite.pdf


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 30/11/2017 09h46

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J’ai déjà fait une offre orale quelques jours après la 1ère visite du bien.
L’agent commercial ( marchand de bien avec commission fixe d’après ce qu’il laisse entendre ) me dit qu’il a déjà une offre un peu supérieure à la mienne, juste pour information et en toute transparence.
Et voila que 3h plus tard, il republie l’annonce …
Que penser de ce genre de comportement ? Cela peut-il être du bluff ?

De même, j’ai demandé l’année de construction, il ne l’a connait pas.
Puis-je l’obtenir auprès du cadastre de la mairie de la ville ?
Pas d’acte notarié d’achat, pas de papiers justifiants la séparation de la maison en 4 appartements distincts … Il prétend qu’il s’agit d’une succession pour laquelle les héritiers ne s’entendent pas et qu’il lui est très difficile d’obtenir des documents …

Dernière modification par audrey8134 (30/11/2017 10h02)

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#10 01/12/2017 10h20

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audrey8134 a écrit :

J’ai déjà fait une offre orale quelques jours après la 1ère visite du bien.
L’agent commercial ( marchand de bien avec commission fixe d’après ce qu’il laisse entendre ) me dit qu’il a déjà une offre un peu supérieure à la mienne, juste pour information et en toute transparence.
Et voila que 3h plus tard, il republie l’annonce …
Que penser de ce genre de comportement ? Cela peut-il être du bluff ?

De même, j’ai demandé l’année de construction, il ne l’a connait pas.
Puis-je l’obtenir auprès du cadastre de la mairie de la ville ?
Pas d’acte notarié d’achat, pas de papiers justifiants la séparation de la maison en 4 appartements distincts … Il prétend qu’il s’agit d’une succession pour laquelle les héritiers ne s’entendent pas et qu’il lui est très difficile d’obtenir des documents …

Ne jamais croire un AI ou marchand de bien. Il défend sa com.

Faites un tour au service cadastre. Vous aurez les infos manquantes.  En terme de découpage d’immeuble, vous pouvez très bien avoir un nombre de lots inférieur au nombre de compteurs.

Faites votre offre par écrit. A 11% de rentabilité brute en faisant les travaux vous même, vous aurez du mal à avoir de la concurrence hormis des acheteurs ayant le même profil que le votre.

Pour la sarl de famille, je crois que ce n’est pas incompatible avec votre statut fonctionnaire car c’est une gestion de biens de votre patrimoine. Il doit exister une possibilité de demander un accord auprès de l’administration. Par contre, vous allez devoir prendre un EC pour l’aspect fiscal ce qui sera une charge supplémentaire.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#11 01/12/2017 13h27

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@lachignolecorse : la commission a l’air fixe d’après l’annonce, a quoi cela l’avancerai de mentir ?
Et pourquoi repasser l’annonce quelques heures après nos échanges ?
Pourquoi accepte t-il ma contre visite tout en connaissant l’offre que je lui ai soumise ? il peut très bien finaliser la transaction avec le concurrent qui propose tout de même 17k € de plus que moi …
Et il touchera plus rapidement sa commission !
A moins que cette offre ne convienne pas aux proprios ?

J’ai envie de tenter avec mon offre par écrit demain, le propriétaire est-il tenu de me répondre ?
Me fera t-il une contre-offre ou bien acceptera t-il sans me donner de réponse l’offre d’un concurrent ?!
On verra bien …

J’ai contacté le cadastre qui n’a sois disant pas les infos car maison trop ancienne. On m’a donc envoyé vers les impots. Après un petit coup de fil, l’agent a bien les réponse à mes questions mais tout doit se faire via email … J’attends donc sa réponse.
Une chose est sure, il m’a confirmé le fait que la maison a bien été déclarée divisée en 4 appartements !

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#12 01/12/2017 13h40

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audrey8134 a écrit :

@lachignolecorse : la commission a l’air fixe d’après l’annonce, a quoi cela l’avancerai de mentir ?
Et pourquoi repasser l’annonce quelques heures après nos échanges ?
Pourquoi accepte t-il ma contre visite tout en connaissant l’offre que je lui ai soumise ? il peut très bien finaliser la transaction avec le concurrent qui propose tout de même 17k € de plus que moi …
Et il touchera plus rapidement sa commission !
A moins que cette offre ne convienne pas aux proprios ?

J’ai envie de tenter avec mon offre par écrit demain, le propriétaire est-il tenu de me répondre ?
Me fera t-il une contre-offre ou bien acceptera t-il sans me donner de réponse l’offre d’un concurrent ?!
On verra bien …

Détachez vous de ces questions qui resteront sans réponse.  Vous avez raison d’avoir un doute raisonnable. Si vous n’avez pas peur de perdre l’affaire, alors c’est à vous de faire VOTRE prix. Argumentez sur la sécurité financière de votre situation pour "rassurer".

Il ne faut pas se poser trop de question. J’ai perdu une affaire la semaine dernière.  Un immeuble qui a été remis en vente suite à emprunt refusé. Il avait été vendu à 345k€. J’ai proposé 270k€. Je n’ai pas eu l’affaire car une personne a proposé un montant inférieur à ma proposition et l’offre avait été déjà acceptée par le vendeur.


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#13 01/12/2017 14h09

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Je n’ai rien à perdre en tentant effectivement, je ne vais pas céder à la pression psychologique.
Il y a du travail sur cet immeuble, le surestimer serait une grossière erreur.
Si l’offre ne passe pas dommage, je prendrai cela pour une expérience et non comme un échec.
J’aurais déjà entrepris les démarches auprès du banquier, expertisé certains travaux et matériaux …
Et je me dit que la prochaine ou la fois suivante … sera la bonne !

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#14 02/12/2017 17h01

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Voici quelques nouvelles !
Le banquier nous suivait sans problème par contre taux a 1,69%, frais de dossier a 580€, frais de garantie 2,2k €, assuranc 55€ sur 2 têtes juste hallucinant.
Il fallait domicilier au minimum nos PEL chez eux eux et assurer la bien chez eux.
Bref rien de bien reluisant.

Contre visite ce matin, avec une meilleure projection, on a bien visualisé les travaux.
L’agent immo nous met en garde que nous sommes 2 vraiment interressés mais le prix est de 20k € supérieur à notre première offre. Nous avons d’ailleurs croisés les concurents qui finissaient la visite à notre arrivée !
Nous réfléchissons donc depuis 12h30 la fin de la visite avec des plans en 3D, calculs …
Au moment ou nous allions prendre la décision … petit sms de l’agent qui a eu la courtoisie de m’annoncer que l’immeuble est vendu.
Il n’hésitera pas a revenir vers nous si les gens se désistent. Ce qui me parait peu probable.

Je suis déçue certes mais la renta aurait été bien amputée et les travaux réalisés par nous meme aurait quand meme pris un certain temps, mini 9 mois donc pas de loyers.
Je me rends compte que sur toutes les visites décrites par l’agent, les acquéreurs ne s’embetent vraiment pas. Pas de grosse modif, pas de chambre mais un clic clac, pas de portes palières coupe feu, une kitchenette, un coup de peinture et un lino et basta … ce sont quand meme des appartement de 30m2.
Nous on visait davantage un public qui recherche un certain standing en mettant une cuisine équipée, un coin chambre avec verriere, placard, visiophone, salle de bain a neuf avec lave linge, carrelage partout, ouvrir des cloisons avec linteau, création de 3 places de parking …

Bref, cela m’aura servi d’expérience.
Je suis encore plus motivée !

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