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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/11/2017 20h03

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Bonsoir à tous,

Actuellement étudiant en gestion de patrimoine et en parallèle conseiller en banque privée en alternance, je souhaite réaliser mon premier investissement locatif en meublé étudiant. Je suis sur Paris intramuros.

Vu mon profil il s’agirait d’un projet assez modeste ce qui me contraint de m’éloigner de Paris vu les prix pratiqués ici.

J’ai à ce jour ciblé 2 communes intéressantes à savoir Reims et Saint Étienne. Deux stratégies diamétralement opposées, l’une plutôt patrimoniale avec un potentiel de plus value à long terme.
À l’inverse, Saint Etienne on est sur du rendement pur avec des prix au M2 défiant toute concurrence mais un marché aux perspectives peu encourageantes.  Cette option me tente particulièrement mais la distance avec Paris (3h30) en train me pose problème…

Qu’en pensez vous ? J’ai acquis beaucoup de connaissance grâce à ma formation mais je n’ai aucune expérience en ce qui concerne les démarches liées aux travaux etc..

Mots-clés : locatif, reims, saint etienne

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#2 25/11/2017 23h11

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Nous cherchons un bien sur Reims depuis 3 mois et mon impression est la suivante :
- prix très élevé pour une "petite" ville
- très compliqué de trouver des appartement avec chauffage individuel et/ou parking dans le centre
- agents immobiliers peu ouverts (malgré une dizaine d’agences visitées) la plupart ne travaillent pas le samedi, et ne n’ont jamais donné de nouvelle malgré notre recherche bien ciblee
- noyautage systématique de l’offre par les agences surtout en centre ville où vous avez 2/3 agences par rue.
- probablement des opportunités le long de la ligne de tram, au nord de la gare sncf de reims centre, secteur courlancy ou science po.
- beaucoup de biens bricolés et chers

Apres une quinzaine de visites, nous avons fini par louer en attendant de trouver un bien intéressant.


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#3 26/11/2017 01h43

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Quant à moi je vous déconseille vivement de tenter l’aventure à Saint-Etienne au vu de votre inexpérience (rien de péjoratif) et de votre éloignement. J’aurais plutôt conseillé Reims mais le marché local semble complexe au vu du message de lachignolecorse.
Je pense que vous devriez continuer à vous former, rechercher une région dans laquelle vous avez des attaches familiales par exemple et la question des artisans ne se règle pas en quémandant sur un forum, il faut les rencontrer, lier une relation de confiance, travailler avec eux et donc ne pas être un parisien débarqué du train tous les 3 mois (encore une fois, rien de péjoratif dans mon message).

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#4 26/11/2017 08h56

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lachignolecorse : Merci pour votre témoignage, il est vrai que les prix sont plutôt élèves sur Reims, notamment pour les petites surfaces. Je vais continuer à explorer ce marché, la bonne affaire peut surgir à tout moment.

Surin : Merci pour votre avis, en effet  cet éloignement complique les choses. En ce qui concerne les artisans, je ne "quémande pas". Je demande simplement si des membres du forum ont des professionnels à me recommander. Comment pourrais-je les rencontrer  et lier cette relation de confiance si je ne sais où les trouver ?
Enfin, merci pour vos conseils mais malheureusement ma famille est établie sur Bordeaux, où les prix sont aujourd’hui hors budget pour moi.

Pour Reims, vous pensez que des étudiants peuvent être intéressés par le quartier Orgeval si le bien est proche du tram?

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#5 26/11/2017 09h14

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Nous n’avons recherché qu’à proximité du centre ville. Pour les bonnes affaires, il faut être présent. Donc projet d’achat reporté en 2018.


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#6 26/11/2017 14h27

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Bonjour JeuneLoup,

Investir à Saint-Etienne dans de l’immobilier étudiant peut vous permettre de faire un 1er investissement sans trop de risques, avec une mise de départ modérée (moins de 40.000 euros), à condition d’être très sélectif sur l’immeuble (mais bien sûr, c’est le cas dans n’importe quelle ville). J’y investis depuis de nombreuses années et je connais bien le marché stéphanois, avec ses forces et ses faiblesses.

Il y a de nombreux investisseurs étrangers à la ville qui possèdent des logements étudiants. Pour avoir conseillé plusieurs d’entre eux, je peux vous indiquer une ou deux résidences qui sont des valeurs sûres et que je connais bien, dont une en particulier qui offre des services particulièrement intéressants aux propriétaires. Si cela vous intéresse, je peux vous donner plus d’informations en MP.

Par contre, je vous déconseille d’acheter sans visiter avec un ’local’, car à Saint-Etienne plus que dans d’autres villes, il faut raisonner non pas en ’quartiers’ mais plutôt en ’rues’. Cela est aussi valable autour de la fac. D’autre part, sachez que la faculté de sciences est en plein déménagement en ville.
Je vous déconseille aussi les résidences service dont vous trouverez sur leboncoin des annonces de propriétaires qui ’bradent’ leurs appartements….

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#7 26/11/2017 16h32

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Dianedechartreuse merci pour votre intervention qui me conforte dans mon projet!

Je serai ravi d’en savoir plus en MP! Que pensez vous de la rue Michel Servet ? J’y ai trouvé un studio à refaire complètement à 22500 euros.

Appartement 1 pièce 33 m² Ventes immobilières Loire - leboncoin.fr

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#8 27/11/2017 13h26

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Bonjour,

Une seule question me vient à l’esprit : Avez vous déjà visité Saint Etienne ?
S’il y a des cotés positifs (nul doute, il doit bien y en avoir), il y a quand même beaucoup de cotés négatifs. Pour y avoir vécu 2 ans ( 1 an périphérie de Saint Etienne, et 1 an Saint Etienne Bergson), j’ai détesté cette ville, et je n’y investirais pas, pour ces même raisons.
Il y a des très bons prix, il y a beaucoup d’étudiants. Ils ont un choix énorme. En pleine saison, pour relouer un appartement d’une SCI, l’annonce devait être renouvelée sur leboncoin tous les jours, sous peine d’être sur la 4è ou 5è page, dans la catégorie "location, moins de 400€/mois". Autant dire qu’il y a énormément d’appartements en location, que les locataires ont le choix du roi.

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#9 27/11/2017 14h13

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Je n’envisage pas d’acheter des biens loin de ma RP, je concentre par ailleurs les biens dans un même endroit (plusieurs appartements dans un même immeuble) car je compte en acheter plusieurs et in fine multiplier les localisations ça devient sportif.

Déjà que faire 15mn de voiture pour faire visiter des appartements/faire des petits travaux/assister à l’AG ne m’enchante pas plus que ça, gérer un bien à distance me parait compliqué.

Après je ne dis pas que c’est impossible, simplement il faut peut être se projeter sur le moyen terme.
Qui va gérer les travaux à distance ?
Pensez vous acheter un seul bien ? Comptez vous laisser l’appartement dans une agence ? Comptez vous rester en RP encore longtemps ?

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#10 27/11/2017 14h27

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Je vais faire Bref car la plupart de mes premières idées ont déjà été abordées.

L’éloignement est un vrai problème (déjà pour moi qui suis lyonnais), mais alors pour vous de Paris….
Pour un parisien cela peut être intéressant lorsque vous allez abordé un projet de plus gros ampleur ou que vous avez déjà des gens que vous connaissez sur place.
Car la première fois vous allez être obligé de vous déplacer souvent, pour vérifier le travail qui est effectué, et pour de nombreuses autres choses, sur un ensemble de bien type immeuble, ça parai alors faible, mais pour un petit studio, ça va grandement diminuer votre rentabilité.

Avez vous assez d’argent de côté ou de revenu pour encaisser un mauvais payeur?

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