Plafond de loyer suite à une subvention ANAH et déplafonnement?

Si vous acceptez la subvention de l’ANAH vous êtes engagé par la convention à louer 9 ans avec plafond de loyer et plafond de revenus des locataires. Si vous voulez rester libre de fixer le loyer, ne prenez pas la subvention.

Comme dit Julien, si le loyer est très bas, c’est tout bon pour vous : vous aurez pléthore de candidats à la location et vous pourrez donc choisir les meilleurs profils.

Notez que l’intérêt de la convention ANAH n’est pas seulement les subventions pour les travaux, mais aussi l’abattement sur les loyers, donc une forte économie d’impôts.

notez aussi que vous pourrez déduire de votre revenu foncier le coût des travaux, subvention déduite. Entre l’abattement et ce coût des travaux qui devrait faire du déficit foncier reportable, ça vous fait des années d’imposition nulle ou très faible sur ces revenus fonciers.

Vous devriez simuler le loyer net de charges et d’impôts, avec et sans l’ANAH. Suivant votre TMI et le taux d’abattement du dispositif (vous ne citez ni l’un ni l’autre…), il est fort possible que les 260 € du loyer conventionné vous rapportent plus, en net, que les 400 € du loyer non conventionné.

Pour ce qui est d’augmenter le loyer : pendant la durée de la convention, c’est impossible. Ensuite, vous pourrez l’augmenter :
- si c’est avec le même locataire, par la procédure du "loyer manifestement sous-évalué", au premier renouvellement de bail après la fin de la convention ;
- si le locataire s’en va, c’est encore plus simple. Il faut voir ce qui s’applique dans votre ville comme encadrement des loyers, mais en gros, en dehors des rares villes avec encadrement des loyers fort (Paris, Lille), vous pourrez fixer librement le nouveau loyer (après la fin de la convention bien sûr), et il y a très peu de chances que qui que ce soit vienne vous chercher des poux dans la tête. Ne dites surtout pas au nouveau locataire combien c’était loué avant.

Mais si, comme je l’écrivais plus haut "les 260 € du loyer conventionné vous rapportent plus, en net, que les 400 € du loyer non conventionné.", le même calcul vaudra toujours : il sera alors plus intéressant de renouveler la convention (si c’est possible) plutôt que de passer en loyer libre.

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2017 10h51)

alex44 : le site de l’anah sembler indiquer qu’il y a bien subventions pour les travaux PUIS abattement du Cosse :
Rénover votre bien avant de le louer

Bonjour

c’est tres difficile de vous aider sans chiffrage plus precis ( sur l’operation , vous meme et les aides potentielles de l’Anah ).

vous avez sans doute cette information mais il faut savoir que vous aurez a avancer tous les fonds. L’anah vous apportera ( ou pas ) une subvention par la suite mais ca peut etre tres long  ( j’ai fini une rénovation lourde en Decembre, j’attends toujours ).

je doute que l’anah finance la division de l’appartement, il faudra bien cloisonner votre budget pour identifier ce qui est possible.

pour les locataires, sauf a etre dans une convention renforcée ( delegation de la gestion a un organisme social pour avoir une deduction de 85% du loyer ), vous pouvez choisir vous meme vos locataires. Cet apsect n’est pas réellement derangeant.

par contre,  je vois que vous etes  auto entrepreneur en Achat / revente.  j’imagine que que cette opération est pour votre patrimoine propre , car le bien n’est pas rééllement vendable sous convention ( entre les remboursements que vous devriez faire et les obligations pour l’acquereur cela devient complique )

Chaque année pour declarer vos loyers et vous attachez la convention Anah.

Cdt

N’oubliez pas que :

- vous ne pourrez pas passer votre SCI à l’IS tant que vous aurez des conventionnements actifs
- si vous percevez admettons 10 000 € de subvention auprès de l’ANAH, il me semble que cette subvention est considérée par les impôts comme une source de revenu foncier et vous devrez alors mentionner 10 000 € dans votre formulaire 2044 (qui s’annuleront si vous avez au moins 10 000 € de charges en travaux la même année

Dernière modification par Gamma76 (27/11/2017 14h32)

Bernard2K a écrit :

alex44 : le site de l’anah sembler indiquer qu’il y a bien subventions pour les travaux PUIS abattement du Cosse :
Rénover votre bien avant de le louer

L’ANAH de charente (16) m’a indiqué que ce n’était plus possible… c’est peut être comme pour le montant des loyers, propre à chaque départements?

Gamma76 a écrit :

@Bre : oui il me semble qu’une structure à l’IS soit totalement incompatible avec les abattements déductibles en loi Cosse (qui ne doivent s’appliquer qu’à une personne physique via le formulaire 2044 au niveau des encaissements des loyers).

S’il s’agit d’un projet total de réhabilitation, vous seriez bien mieux d’acheter en nom propre + subvention ANAH pour faire du déficit foncier ou bien acheter en nom propre + LMNP pour ne pas être imposé (ou faiblement) durant plusieurs années…

Pour le côté fiscal franchement je suis nul

vous devriez vous attarder sur ce point et vous forcer à vous améliorer car calculer des rendements sans les impôts peut s’avérer dangereux et donne un résultat faussé. Surtout à l’heure où la CSG va subir une augmentation…

NB : personnellement j’ai quelques logements que j’ai passé en loi Cosse/Borloo et j’ai amélioré ma rentabilité nette (mais pas brute) alors que j’ai considérablement baissé leurs loyer. Cela paraît contradictoire mais il suffit de poser les données sur un tableur pour s’en rendre compte !

En fait c’est un appartement donc que je diviserai en 2, j’aurai aimé faire du meublé d’un côté et du foncier de l’autre (le meublé rembourserait le crédit, le meublé serait mon bénéfice) sauf que:
- acheter en propre ferait que ce nouveau meublé grignoterait encore mon CA d’AE (j’ai déjà un meublé qui me rapporte environ 6/7000€ et mon activité achat vente m’a rapporté 70 000 cette année sans forcer (et je souhaite conserver ce statut d’AE), je m’étais dit que j’achèterai mes prochains biens avec une SCI pour continuer mon activité immo dans une bulle distincte)
- acheter en propre puis faire reintégrer le meublé à la SCI me coûterait quelque chose comme 3/4000€ de notaire en plus je trouve cela dommage

Je veux bien m’améliorer côté fiscalité mais cela fait déjà 2 comptables que je vois et ils ne cherchent même pas à comprendre ma situation et mon but, un peu à la façon de vendeur immo ils me disent "faut faire ça" alors qu’il me décrive un but totalement différent de ce que je souhaite..

Gamma76 a écrit :

Vu sous cet angle, effectivement, il y a plus d’intérêts pour opter vers une SC à l’IS.

Vous ne pourrez en revanche pas tout cumuler avec une structure à l’IS (pas d’abattements ANAH sur les revenus locatifs) et méfiez-vous des frais supplémentaires tels que la taxe CRL sur les loyers, le fait de devoir prendre un comptable et aussi que les PV sont basés sur la VNC si jamais vous vendez le bien…

Actuellement vous déclarez l’ensemble de vos loyers sous votre statut AE ? (sans déclarer aucune charges je suppose ?)

Ne pourriez-vous pas passer LMNP pour le logement existant (ce qui devrait réduire votre BIC considérablement en passant l’ensemble des charges courantes et en constatant des amortissements) et en intégrant 1 ou 2 nouveaux biens meublés par la suite ? Ceci éviterait peut être d’atteindre le seuil fatidique des 82 800 € de l’AE ?

Mes propos sont bien entendu à vérifier, je ne suis pas expert dans ce domaine… A voir aussi si l’on peut faire cohabiter ensemble les statuts d’EA et de LMNP…

Je fais du meublé et vu que c’est du bic que je le veuille ou non mes revenus du meublé comptent dans mon CA dixit les impôts.. j’aurai aimé être AE comme aujourd’hui et à côté lmnp au réel mais personne n’arrive à m’expliquer clairement.
Il est en tourisme et je ne suis pas au réel dessus car grâce à cela je déduis de façon forfaitaire 71% de mon CA je suis donc imposé sur environ 1800€ seulement
Pour le comptable et oui.. ça me coûtera 1500€ environ par an mais du coût en sci je serai au réel, ça se déduira donc en charges ainsi que tous mes allers retours en ik (non négligeable car pour les travaux du premier j’ai fait environ 20000km en 6mois)