Dtedh [97] : étude de cas immobilier (T2 en fin de défiscalisation)

Dtedh · #1

Bonjour,

J’ai l’opportunité d’acquérir le bien ci-dessous que l’on me propose, dans la lignée de précédents achats.

J’hésite car d’un côté aspect facile (absence de travaux, bon emplacement, déjà un bien dans la résidence, création de patrimoine à terme…), mais de l’autre cash flow toujours légérement négatif (-17€/mois cis provision avant impôt)…

Qu’en dites vous, vous prendriez ou laisseriez tomber pour passer à des projets plus rentables avec des travaux lourds (jamais essayé encore)?

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (appartement)
- Année de construction: 2007
- Étage (1 sur 4), surface (46m2), ascenseur
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Stores électriques
- Études de la copropriété : propriétaires éloignés ayant acheté en défiscalisation
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Outre mer
- Centre-ville d’une ville de 50 000 hab
- Zone avec réhabilitations en cours à proximité

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 56800 €
- Loyer envisagé: 430 € + 75€ charges
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative : 6%
- Provision travaux: 1 mois par an

- Travaux immédiats: néant
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: néant

- Taxe foncière: 610€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 88€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: non

- Rentabilité brute : 9%
- Rentabilité nette avant impôts: 5.2% (compris TF, charges copro, frais gestion, PNO, vacances, travaux)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 5800€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.6%
- Durée du crédit: 15 ans (+3 ans dans 1 an)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue dans une SCI à l’IS existante

CASH FLOW

-77€ par mois puis dans un an -17€ par mois avec allongement crédit +3 ans

Mots-clés : cash flow négatif, dom, défisc

Gore · #2

-17€ par mois pendant 18 ans, si vous êtes sûr d’avoir pris en compte toutes les charges réalistes, c’est quand même zéro.
L’inconvénient n’est pas vraiment le CF, c’est plutôt le temps consacré à la gestion. Si c’est très léger, je ne vois pas de raison pour ne pas y aller.
Vous le gérez à distance ? Vous n’avez pas l’impression de vous faire empaler par l’agence dès qu’il faut faire la moindre réparation ?

Ribeiro · #3

Bonjour Dtedh,

A première vu le bien ne me semble pas inintéressant.

Mes remarques et pistes :

- Il est dommage d’être obligé de louer en nu (via la SCI à L’IS), surtout dans le centre ville d’une ville de 50 k habitants. D’une part le loyer est bien plus faible et en plus vous perdez de gros avantages concernant la fiscalité.

- Pourquoi ne pas allonger la durée du crédit ? Pour avoir un cash-flow positif avec un financement sur 18 ans, il faut avoir une rentabilité brut bien supérieur à 9% en général.
Vous pourriez très bien partir sur 19 ou 20 ans (avec un taux d’emprunt un peu plus élevé) et si besoin utiliser la modularité du crédit pour ajouter quelques années si vous souhaitez maximiser le cash flow.

- Attention à l’effet ciseau, si vous êtes dans le négatif déjà au début, plus les années passeront et plus la charges d’intérêts à déduire vont baisser. Votre cash-flow aura donc tendance à se réduire encore.

- Avez-vous déjà négocié le bien ? Cela vous permettrait d’augmenter sa rentabilité.

Enfin, j’aurais tendance à dire que tout dépends de vos objectifs. Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine pour la retraite, moyennant quelques optimisations, cela peut être interessant.

Cependant, si vous souhaitez vous créer un réel revenu complémentaire, il faudra trouver des solutions pour augmenter le cash-flow ou rechercher des biens plus rentables.

En espérant vous avoir aidé…

Dernière modification par Maxence (26/11/2017 10h58)

lachignolecorse · #4

Bien en outre-mer. Avez vous des facilités pour y passer de temps à autre ou faire vérifier l’état, les travaux par une connaissance? Si non, vous achetez à l’aveugle.
Vous ne prévoyez aucun travaux (cumulus, robinetterie, peinture, revêtements de sol). Votre calcul est trop optimiste.

Bernard2K · #5

Maxence : vous ne semblez pas prendre en compte les spécificités d’une SCI IS. En particulier, dans une SCI IS, une location nue et une location meublée sont imposées pareil.

Quand vous disiez avantages sur la fiscalité pour le meublé, vous pensiez sans doute LMNP, mais pour cela il faut être en nom propre (ou SNC ou SARL de famille).

Dernière modification par Bernard2K (26/11/2017 19h59)

Ribeiro · #6

Je n’étais pas suffisamment claire dans mon message mais c’est ce que je sous-entendais

Effectivement, étant donné que l’imposition est la même avec une SCI à l’IS, je ne vois pas l’intérêt de faire du meublé d’ou mes propos.

La question sous jacente était : pourquoi passer par la SCI à l’IS ?

Dernière modification par Maxence (26/11/2017 20h18)

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