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#726 18/12/2018 19h36

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@skarklash : le problème est qu’on ne connaît pas les tdvm futurs mais si on considère 1% d’ecart (6-5 visé à long terme) origin est favorable malgré la clé.

C’est donc un pari. J’ai eu l’impression que le commercial de corum me disait que origin allait se maintenir à 6,5 alors que xl risquait vite de passer en dessous de 6 des 2019 puis tendre vers 5 ce qui fait >0,4 points d’ecart.

Après pour me simplifier la vie il m’a dit « si vous ne savez pas quoi faire, faites 50/50 ».

Il m’a dit aussi que origin risquait de passer à une clé de 43% pour le 15 ans pour attirer les NP au 1/1/19 et mon banquier m’a dit que je n’aurais pas l’argent avant 2019.

@cat : concernant les clés, certaines sdg acceptent de baisser à ma demande la clé en ma faveur de 2%, ils l’ont déjà fait et pensent que ça peut être servi en moins de 2 mois mais n’est pas garanti.
Corum a beaucoup de demande et refuse, ils pensent que les petites sdg acceptent ma demande car ils auraient du mal à collecter…

Le risque des -2% est de ne pas trouver de NP…

Dernière modification par Malolechat (18/12/2018 20h33)


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#727 18/12/2018 20h34

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Je dirai 50/50. On parle d’un risque lié a la devise mais est ce que ça sera un risque ou au contraire un bienfait ?
Je pense que les meilleures opportunités sont hors zone euro car de plus en plus de SCPI investissent dans la zone euro.
Pour avoir, les meilleurs opportunités d’investissement il faut aller là où peu de personnes vont afin d’avoir du rendement et des PV même si cela génère un risque plus important.
Une autre question c’est de savoir si l’Euro risque de s’apprécier par rapport aux autres devises .
A titre personnel et sur le long terme je n’en suis pas sûre.
Pour XL, je suis d’ailleurs étonné que leur objectif de rendement c’est 5% alors qu’ils vont dans des zones géographiques plus lointaine.
Je détiens du corum origin et j’en suis satisfait même si je trouve que la zone euro est plus une zone à risque.
Mais là je digresse sur l’avenir de la zone euro.
Donc je recommande du 50/50 .

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#728 18/12/2018 20h36

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Pour info, sur Pierval en us15 ans (à 39%) j’ai du attendre le 2eme mois pour qu’il y ait une contrepartie (c’est passé fin nov2018). A 37% ce serait un joli coup…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#729 18/12/2018 21h22

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@thome76 : xl apporte la diversification à l’international et la devise peut être un avantage en plus des fiscalité et clé favorables. Aller là ou les autres ne vont pas et prendre du risque pour obtenir du gain est intéressant. Pour remettre dans le contexte, 50k d’xl ne représente que 1/12ème du PF donc le risque reste contenu.

@GBL: un mandat de 3 mois a 37% entraîne le risque de ne pas trouver de NP, ou de ne pas en trouver tout de suite et donc de perdre des mensualités.

Je ne sais pas si le calcul suivant est exact, à 50k et dvm 5% :
- 37% mensualités = 563€
- 39% mensualités = 534€

Gagner 29€ / mois soit 5220 au bout de 15 ans au risque de perdre une mensualité de 534€ tant qu’on ne trouve pas de NP est rentable si on trouve la NP en moins de 5220/534 = 9,75 mois, ça se tente non ?

Dernière modification par Malolechat (18/12/2018 22h33)


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#730 18/12/2018 23h12

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On lit tout et son contraire ici :

Malolechat a écrit :

- Xl 39% objectif rendement élevé plutôt que revalorisation des parts, tdvm 2018 7,5%, 100% étranger
- Origin 42% objectif valorisation des parts plutôt que rendement élevé, tdvm 2018 6,5%, 87% étranger

Skarklash a écrit :

XL est axé revalorisation avec un objectif de rendement de 5% et une revalorisation meilleure des actifs axés sur plus de premium. Origin est plus axé rendement.

Verdict ?

Skarklash qu’est-ce qui vous fait dire que XL est axée "sur plus de premium" ? Une source ?
Pensez-vous que le seul impact fiscal des 12% en France suffit à dire que ça ira en faveur d’XL ? Avez-vous regardé la fiscalité des revenus en Grande-Bretagne ?

Autres choses qui me font réagir, le message de thome76 avec lequel je ne partage pas du tout la vision.

thome76 a écrit :

Je pense que les meilleures opportunités sont hors zone euro car de plus en plus de SCPI investissent dans la zone euro.

CQFD, honnêtement que doit-on en penser ?

thome76 a écrit :

Pour avoir, les meilleurs opportunités d’investissement il faut aller là où peu de personnes vont afin d’avoir du rendement et des PV même si cela génère un risque plus important.
Une autre question c’est de savoir si l’Euro risque de s’apprécier par rapport aux autres devises .
A titre personnel et sur le long terme je n’en suis pas sûre.
Pour XL, je suis d’ailleurs étonné que leur objectif de rendement c’est 5% alors qu’ils vont dans des zones géographiques plus lointaine.

On peut donner un avantage à la diversification mais la zone euro a prouvé sa résilience sur le temps. Les rendements y sont ce qu’ils sont et ce n’est pas du tout parce que peu de personnes investissent dans un secteur que le potentiel de gain y est meilleur, je dirais même que c’est l’inverse souvent. Regardez en habitation, tous les investisseurs du monde entier se ruent sur Paris et ils ont raison depuis 20 ans, ceux qui ont investi en province ont été bien souvent les perdants de cet adage que vous citez. Ce n’est qu’un exemple, pas une généralité en effet.
Corum XL aujourd’hui c’est plus de 50% en GBP, je trouve cela risqué, le potentiel de perte existe bien on est déjà à plus de 2% par rapport aux achats donc 2% de baisse du prix d’achat du à la devise et 2% de baisse des loyers par rapport à ce qui a été annoncé à l’achat.
Seul le temps dira si c’était opportun, aujourd’hui c’est un pari avec une bonne dose de risques et, je le rappelle, 16,8% de frais de gestion sur les loyers hors zone euro, ça pique pour l’US.

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#731 19/12/2018 00h35

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@Surin : autant pour moi j’ai inversé les objectifs de xl et origin. J’ai corrigé.

Xl objectif revalorisation des parts
Origin objectif rendement élevé

Source : le conseiller corum.

Ça vaut ce que ça vaut, je ne suis pas allé vérifier, et même si je le faisais je ne saurais critiquer cette lecture car je ne sais pas différencier le prime du non prime.

La différence de fiscalité liée aux quelques % de revenus non étranger d’origin ne change effectivement pas grand chose.

Je ne connais pas non plus la fiscalité des revenus au UK.

Mais à t’on besoin de connaître tout ça pour investir à partir du moment où on a un pf diversifié en sdg, secteur, géo, prime / taule, anciennes / jeunes, devises, variable / fixe, petites / grosses, etc…?

Je ne suis pas convaincu qu’il faille investir tout dans de la pierre à Paris et y opposer la taule hors zone euro.

Si je délègue à des sociétés de gestion l’achat et la gestion d’immeuble c’est parce que ce sont des professionnels de ce type d’investissement immobilier, par conséquent je considère que s’ils vont chercher du rendement en dehors de paris c’est qu’ils ont probablement une bonne raison. Vous même avez investi en Thaïlande n’est ce pas ?

Ça n’est pas parce que paris a bien marché ces 40 dernières années que ça va continuer. On peut même légitimement se poser la question si paris n’est pas devenu trop cher.

Je cherche d’ailleurs du rendement et non pas une valorisation des parts car investissant au travers d’une sci is je ne souhaite pas les vendre.

Pour rappel le PF de scpi est constitué de 2/3 de scpi française réparti entre paris / idf / province.

Au total il est effectivement surpondéré en taule, province et étranger mais avec un cash flow positif j’aurais la liberté régulièrement de réinvestir la trésorerie dans de nouvelles scpi et aurais alors le loisir de modifier l’allocation sectorielle, géographique, prime / taule, etc…du PF.

Dernière modification par Malolechat (19/12/2018 00h46)


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#732 19/12/2018 01h08

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Malolechat a écrit :

Mais à t’on besoin de connaître tout ça pour investir à partir du moment où on a un pf diversifié en sdg, secteur, géo, prime / taule, anciennes / jeunes, devises, variable / fixe, petites / grosses, etc…?

Absolument d’accord avec ce raisonnement, c’est bien, vous adoptez les bons réflexes, tout ce que vous avez dit avant est pertinent et il est inutile de voir chaque critère secondaire comme un argument, c’est trompeur in fine.

Sur la taule, on y met des gilets Ghosn millionnaires mais ce n’est pas une raison pour y investir. D’ailleurs je ne connais pas de SCPI ayant investi dans la taule.
=> attention, c’est le matin je suis en pleine forme !

Mon exemple sur Paris n’étais pas pour inciter à investir à Paris, c’était pour illustrer le fait de ne pas forcément chercher à aller où personne ne va.
Maintenant avec le Brexit etc personne ne va investir en GBP, CorumXL y va, cela se défend.
Essayez de faire un camembert de répartition de vos investissements et vous y verrez le pourcentage de Paris/province et autre. A comparer avec l’allocation moyenne des SCPI.
En effet vous pouvez tout à fait le modifier au gré de vos investissements futurs.

Pour répondre à la question initiale :

Malolechat a écrit :

Du coup j’hésite entre prendre 100k d’origin ou faire 50/50 avec xl…qu’en pensez vous ?

=> 100k origin car 50k XL c’est trop.
Si vous voulez diversifier et comme vous dites c’est 1/12ème, pondérez néanmoins, je recommanderais plutôt 20 à 30k de XL maxi et le reste en Origin.

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#733 19/12/2018 09h07

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Malolechat a écrit :

xl apporte la diversification à l’international et la devise peut être un avantage en plus des fiscalité et clé favorables. Aller là ou les autres ne vont pas et prendre du risque pour obtenir du gain est intéressant.

Si vous voulez prendre des risques avec une vrai diversification hors zone euro et éventuellement des devises différentes, à mon avis, prenez un portefeuille de REITs et oubliez Corum XL.

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#734 19/12/2018 11h16

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Corum XL affiche un objectif de distribution à terme de 5% et un TRI de 10%. Le surplus de gain se fera sur la revalorisation de la part en lien avec une qualité et un potentiel de plus-value sur le patrimoine acquis.
Corum Origin veut dégager un taux de distribution de 6% et sécuriser ses revenus (dixit son directeur qui parle d’une visibilité à 9 ans).

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#735 19/12/2018 11h29

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Encore une fois je vous demande une source.
De ce que j’ai compris le différentiel de performance entre distribution de 5% et objectif de TRI à 10% est espéré sur les opportunités d’achat en devises.
Je trouve qu’il y a plus à perdre qu’à gagner.

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#736 19/12/2018 13h41

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Bonjour à tous,

Vos avis ont été précieux et la nuit a portée conseil. J’ai pu donc prendre une décision éclairée.

Je vais prendre 100k d’origin.

Grace aux 24 mois d’anticipation, j’espère dégager d’ici fin 2018 (édit 2019) 25k de trésorerie, le temps de trouver l’usufruit et des délais de jouissance. Je pourrais alors les investir dans xl si je le souhaite à ce moment là.

Dernière modification par Malolechat (19/12/2018 15h04)


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#737 19/12/2018 13h44

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Fin 2019 ;-). Ou alors vous préparez un gros coup…

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#738 19/12/2018 14h21

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Surin a écrit :

Encore une fois je vous demande une source.

Corum XL
Corum Origin

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#739 19/12/2018 14h33

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Il n’y a donc rien qui permette de dire que Corum XL est axée "sur plus de premium" par rapport à Origin. Dans les statuts je n’ai rien vu en ce sens et un objectif de revalorisation de prix de part ambitieux n’a aucun lien avec des achats "premium".
Le gain devra se faire sur le panier de devises et son évolution, seul l’avenir permettra de classer une SCPI sur un patrimoine plus qualitatif que l’autre.

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#740 19/12/2018 15h31

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@kc rien ne vous permet (non plus) d’affirmer que XL est un mauvais deal car on ne sait pas ou sera la livre dans quelques années (et finalement peut être bien plus haut que maintenant)

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#741 19/12/2018 15h41

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Je ne me prononce pas sur mauvais deal ou non, je n’ai jamais dis cela. Merci de ne pas me faire dire ce que je n’ai pas dit.

Je dis juste que ce n’est pas du premium, il faut arrêter d’employer des termes qui ne correspondent pas à la réalité ni au statuts ou autre. Soyons concret.

J’ai l’impression de passer pour l’enquiquineur de service alors que je m’efforce de rester factuel, face au ragot ou bruit de couloir.

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#742 19/12/2018 17h24

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Surin a écrit :

Je ne me prononce pas sur mauvais deal ou non, je n’ai jamais dis cela. Merci de ne pas me faire dire ce que je n’ai pas dit

Surin a écrit :

De ce que j’ai compris le différentiel de performance entre distribution de 5% et objectif de TRI à 10% est espéré sur les opportunités d’achat en devises.
Je trouve qu’il y a plus à perdre qu’à gagner.

Dernière modification par roudoudou (19/12/2018 17h25)

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#743 19/12/2018 17h39

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Surin a écrit :

De ce que j’ai compris le différentiel de performance entre distribution de 5% et objectif de TRI à 10% est espéré sur les opportunités d’achat en devises.

=> Par opposition à un patrimoine supposé premium ce qui n’est pas le cas.

Surin a écrit :

Je trouve qu’il y a plus à perdre qu’à gagner.

Là je donne un avis, alors j’aurais pu préciser "plus de risque de perdre que de gagner".
En tout cas je ne suis pas du tout affirmatif en prétendant que XL parviendra ou non à son objectif de 10%. Elle peut y arriver, à condition que du gain se fasse sur les devises, ce qui est tout à fait possible, je suis très bien placé pour en parler.

J’aimerais que le discours des commerciaux ne soient pas objet de rumeurs ou affirmations en tout genre du style Corum AM est à vendre ou combien, Novapierre Allemagne qui clôturerait ou une SCPI supposée avoir un patrimoine plus premium que l’autre alors que rien, aucune source, aucun écrit ne permet d’avoir une piste de réflexion sur ces bruits de couloir.

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#744 19/12/2018 18h40

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Si ça peut vous rassurer Surin, je trouve vos interventions toujours très appréciables car avec bienveillance vous proposez une critique claire, loyale et appropriée, comprendre sourcée, argumentée et compréhensible, tout comme d’ailleurs sont celles de gbl, roudoudou, cat, Skarklash et les autres…

Vous n’êtes donc pas et ne passez pas pour un enquiquineur, ça n’est d’ailleurs pas à vous de vous juger. (dikkenek?)

Perso ce qui m’importe c’est d’avoir, plusieurs avis et de recouper les sources pour pouvoir prendre seul au final la décision qui me convient le mieux et si ces réflexions peuvent servir à d’autres qui comme moi débutent alors je dis banco ! (Cité de la peur?)

Dernière modification par Malolechat (19/12/2018 18h41)


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[+2]    #745 23/01/2019 16h14

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Petite maj du projet :

Bulletins de souscriptions des scpi us et pp envoyés.

Taux obtenus 1,65% sur 25 ans et 1,25% sur 15 ans.

En attente de l’assurance emprunteur de ma courtière en assurance pour éditer l’offre de prêt et envoyer l’argent aux sociétés de gestion pour leur permettre de chercher l’usufruit.

Recherche d’un cgpi offrant la meilleure retrocommission pour l’achat de l’us cf suite :

Bonjour,

Lors de mes recherches d’achat d’usufruit de scpi j’ai appelé directement les sociétés de gestion.

Je m’etais dit que quitte à avoir des frais d’acquisitions autant que j’en fasse profiter la société de gestion pour qu’elle puisse mieux me le rendre.

Concernant paref, ils m’ont dit qu’ils ne vendaient pas directement leurs parts et m’ont orienté vers un intermédiaire : x.

X m’a proposé alors de s’occuper de tout mon achat d’us.

A l’époque, je n’etais pas assez avancé dans mon projet. Mon banquier avait besoin des nombres et valeurs de parts exacts et on a rempli les bulletins de souscription ensemble, le même jour ou il a rempli celles des scpi maisons en pleine propriété.

X vient de me recontacter ce jour et m’a demandé où j’en étais. J’ai répondu que j’avais souscrit les bulletins avec mon banquier mais que l’argent n’était pas débloqué car j’attendais maintenant l’assurance emprunteur de ma courtière en assurance.

J’ai ajouté que j’allais être amené à devoir refaire les bulletins car entre temps les clés de demembrement de corum s’étaient modifiées.

Il m’a alors proposé de le faire.

Je lui ai demandé s’il était possible d’avoir une retrocommissionn et il m’a répondu oui, de 1%. Il me ferait un papier, légal, à remettre à mon expert comptable. Cette rétrocession serait un revenu pour la sci et donc imposable à l’impot sur les sociétés. Ça me ferait gagner le conseil, la recherche des scpi, le remplissage de la paperasse et 1% du montant investit soit 2k brut.

J’avais prévu de passer annuellement par un cgp pour le réinvestissement de la trésorerie mais s’il peut me repredre tout le dossier usufruit d’embl juste sur signature d’un mandat ma foi, je n’ai qu’a y gagner.

Je lui ai dit que j’allais voir avec mon banquier et lui donnerait une réponse positive ou négative quoiqu’il en soit.

Question à 1000 points, je cherche donc à acheter de l’usufruit 15 ans pour les scpi suivantes :
- 100k corum origin
- 50k vendome région
- 50k pierval santé

Quelqu’un a t’il un CGPI qui offrirait le même service que x mais avec une meilleure rétrocession ?

Toute offre est la bienvenue.

N’hesitez pas à me joindre en MP, je réponds sous 24h.

Dernière modification par Malolechat (23/01/2019 17h27)


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#746 23/01/2019 16h43

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Malo, un petit conseil en passant : ne soyez pas trop gourmand sur les clés pour les usufruits de Vendôme Régions et Pierval Santé sinon vous risquez d’attendre (très) longtemps.

Dernière modification par cat (23/01/2019 16h43)

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#747 23/01/2019 16h44

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Je suppute que le CGP que vous citez va rapidement vous demander d’amender votre message, au minimum en ce qui concerne une des SCPI que vous y citez. Attendons pour voir…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#748 23/01/2019 17h26

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Je n’y avais pas pensé j’edit.


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#749 23/01/2019 17h51

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Bravo Malo. Pour ma part le déblocage des fonds vient d’avoir lieu.

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#750 23/01/2019 22h37

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Je viens d’avoir le devis assurance emprunteur et obtiens pour 600k :

Édit :
- 21k en interne au cmb avec suravenir
- 7k en externe avec ma courtière avec swisslife.

Dernière modification par Malolechat (24/01/2019 18h31)


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