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#551 11/10/2018 11h58 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Kabal,

Peur-être que la différence tient aux hypothèses de taux de rendement retenues ? Les vôtres pouvant être  plus conservatrices que celles de Malolechat. Une différence de 1 point de taux de rendement influe considérablement sur les résultats, notamment pour de l’usufruit.

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#552 11/10/2018 12h02 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Kabal, vos hypothèses de correspondance entre rendement et de clé de démembrement correspondante sont peu réalistes.

Actuellement, la clé la plus chère pour l’US sur 15 ans est celle de Corum qui est de 42% (on est quand même assez loin de 50%) et ce n’est bien entendu pas fondé sur une hypothèse de rendement à 4.5% (plutôt de l’ordre de 5.4 à 5.5% à mon avis).

Avec cette hypothèse plus raisonnable, on est à cash-flow positif.

Concernant l’IS, avec les SCPI envisagées + intérêts + amortissement de l’US, je pense que vous pouvez l’oublier pendant presque toute la durée du crédit. Pour la compta, il me semble que Malo avait indiqué un coût annuel entre 700 et 800 euros.

Par ailleurs, pour le coût du crédit de 400ke sur 25 ans, une calculette en ligne me dit que cela fait un peu moins de 20000 euros par an (mais peut être que vous avez intégré un différé dans vos calculs?).

Dernière modification par cat (11/10/2018 12h12)

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#553 11/10/2018 12h56 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui, j’ai fait la simulation intégrant l’assurance de prêt dedans mais j’ai quand même une erreur. Et je suis parti sur une clé moyenne.

Après, j’avais fait la simulation pour moi. Donc 4.5% me parait la moyenne des rendements actuels. Perso, je ne me vois pas mettre 150k€ US (environ 400k€ de PP) dans Corum.

Merci à vous deux pour la rectification.

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#554 11/10/2018 13h30 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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"Perso, je ne me vois pas mettre 150k€ US (environ 400k€ de PP) dans Corum."
Si cela vous rassure moi non plus. Pour ma part, j’essaierai de panacher avec d’autres SCPI mais visiblement ce n’est pas le choix envisagé par Malo.

Complément à mon message précédent également : ce n’est pas 150ke mais plutôt 200ke d’US (sur Corum) que va prendre Malo. C’est donc encore plus favorable au cash flow.

Dernière modification par cat (11/10/2018 13h30)

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#555 11/10/2018 14h03 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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C’est presque moins risqué de faire une full PP sur ce montage avec un rendement à 4.5/4.7% en long terme ce qui ne semble pas absurde, le cash flow n’en serait que très légèrement négatif avant impots et charges (-100/150€/mois sur environ 500KE)

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#556 11/10/2018 15h09 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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cat a écrit :

"Perso, je ne me vois pas mettre 150k€ US (environ 400k€ de PP) dans Corum."
Si cela vous rassure moi non plus. Pour ma part, j’essaierai de panacher avec d’autres SCPI mais visiblement ce n’est pas le choix envisagé par Malo.

Complément à mon message précédent également : ce n’est pas 150ke mais plutôt 200ke d’US (sur Corum) que va prendre Malo. C’est donc encore plus favorable au cash flow.

Je vous rejoins Cat, j’essaierai moi aussi de panacher entre plusieurs SCPI.

J’ajoute que, à mon humble avis, investir en US sur des durées courtes ne me semble pas trop risqué (notamment si la durée de l’US est inférieure à la durée de maturité des baux détenues par la SCPI). A condition bien sûr de choisir des SCPI ayant de bons fondamentaux (notamment, entre autres, un résultat couvrant le dividende versé depuis plusieurs années). Des durées courtes d’US permettent un retour rapide du montant investi (que l’on pourra réinvestir ailleurs : foncières cotées, actions, ou encore en usufruit de courte durée).

Par contre partir, à titre personnel,  sur de l’US sur 15 ans je ne le ferai pas (trop d’incertitude sur la pérennité du montant des dividendes). Cependant,  contrairement à un investissement en NP ou PP à l’extinction du démembrement on n’a pas les inconvénients liés à la revente des parts (valorisation et risque d’illiquidité du marché secondaire).

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#557 11/10/2018 17h19 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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roudoudou a écrit :

C’est presque moins risqué de faire une full PP sur ce montage avec un rendement à 4.5/4.7% en long terme ce qui ne semble pas absurde, le cash flow n’en serait que très légèrement négatif avant impots et charges (-100/150€/mois sur environ 500KE)

roudoudou, il me semble également que c’est moins risqué avec un scénario "full PP".
Néanmoins, dans le scénario moyen, il me semble que c’est aussi plus rentable d’avoir de l’US que la PP donc la prise de risque "devrait" être récompensée (sauf si un des risques supplémentaires se matérialise).

Dernière modification par cat (11/10/2018 17h19)

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#558 11/10/2018 17h37 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je pense que parier à 15 ans sur de l’usufruit peut être compliqué avec l’effet de levier intraséque.

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#559 11/10/2018 18h02 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@maxcorporis :
Vous avez raison, tout le monde me fait cette réflexion, même mon banquier. J’ai déjà été interrogé ici et j’ai déjà répondu que je travaille régulièrement >125h / semaine, ce qui me rapporte 25k/mois exonéré en partie d’impot lié à mon activité de gardes la nuit en désert médical. De plus je ne me sens pas motivé ni compétent pour chercher, rénover, louer, entretenir, gérer les impayés et les vacances locatives, etc…d’un immeuble de rapport. Si y’a un déficit foncier il faut racheter tous les 5 ans un nouvel idr. Reste le lmp / lmnp…bref, je ne ferme pas la porte car effectivement pour un immeuble de rapport de 600k à Brest on doit pouvoir espérer un cf+ > 3000€ / mois, mais pour le moment je ne me sens pas du tout de faire ça.

@kabal :
Cat a répondu à tout.
- 200k d’us clé 42% 15 ans dvm pp 5,3% et us 5,5% les 1ères années avec différé de remboursement de prêt sans intérêt intercalaire de 24 mois pour réinvestir la trésorerie en us annuellement et générer toujours plus de CF et diversifier le PF avec les meilleures us de scpi du moment sur courtes durées.
- Scpi internationales donc pas d’is
- Is de la scpi fr annulée par l’amortissement de l’us

@cat lmnp75 :
Mon PF boursier pour nantir l’us est en train de fondre comme neige au soleil. Donc je n’aurais peut être pas 200k mais 150k, dans ce cas je prendrais 300k de PP. le PF de scpi pp et us n’est pas arrêté et il est possible que je fasse des lignes equiponderees de 100 voir 50k.
Ça amènerait à chercher plusieurs us différents et j’avoue ne pas savoir qui contacter, un site comme primalliance ? Meilleurescpi ? Etc…
Concernant la durée j’avais pour notion que c’était plus simple à trouver de l’us sur longues durées et plus en faveur de l’usufruitier.

@roudoudou:
Concernant le risque sur longues durées les mensualités sont moins importantes et donc en cas de baisse de rendement plus facilement remboursable par les associés alors que sur des courtes durées, c’est chaud à soutenir.
Qu’entendez-vous par risque risque intrinsèque à l’effet de levier, un exemple chiffré pourrait m’aider à y voir plus clair.

Quoiqu’il en soit il y’a du risque mais je le trouve réfléchi et contenu.

Dernière modification par Malolechat (11/10/2018 18h07)

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#560 11/10/2018 18h52 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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maxcorporis a écrit :

@Malo

Je ne voudrais pas semer le doute dans un esprit déjà bien enclin à la questionnette mais avec un revenu à 2 de 300k€ visiblement pérenne, ne pensez-vous pas qu’un investissement en immobilier

Vous pourriez salarier 1 à 2 personnes pour effectuer un peu d’entretien et de gestion locative en ayant la main sur vos investissements et surtout ne pas :

- entrer dans un marché de SCPI visiblement en haut de cycle pour ne pas dire de bulle
- subir une gestion assez discutable de sociétés de gestion peu recommandables.
- subir de fusion de SCPI avec d’autres canards boîteux comme ce fut le cas déjà souvent
- investir dans des SCPI incluant des SCI communes avec d’autres SCPI et tout ce que cela peut engendrer …
Et il y a bien d’autres commentaires à faire …

Les locaux commerciaux seraient selon moi une solution à appréhender avec votre niveau de revenu et votre capacité d’emprunt !

J’avais envie de vous le dire mais point de vous en convaincre …

@cat : je confirme !

La gestion de l’immobilier en direct et de salariés est hautement plus pénible que les revenus passifs des scpi, par ailleurs il faudra veillez aux seuils IFI qui s’approchent.

Chtirentier

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#561 11/10/2018 20h16 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

je travaille régulièrement >125h / semaine

J’espère qu’il vous avez la possibilité de dormir un peu pendant votre "temps de travail" (pendant les gardes), parce que 125h/sem, ça fait 18h x 7jours, et que les recommendations de l’INPES (Institut national de prévention et d’éducation pour la santé) sur le sommeil semblent peu compatibles avec ce rythme de travail (et votre métier devrait vous inciter à une exemplarité à ce niveau).


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#562 11/10/2018 20h57 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

@roudoudou:

Qu’entendez-vous par risque risque intrinsèque à l’effet de levier, un exemple chiffré pourrait m’aider à y voir plus clair.

Quand vous achetez de l’usufruit par exemple à 36% alors votre levier est de 1/0,36=2,77 car vous achetez 0,36 des revenus qui seront calculés sur 1

Dernière modification par roudoudou (11/10/2018 21h31)

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#563 11/10/2018 23h43 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Merci pour vos calculs à tous les 2.

Effectivement je passe mon temps à dormir quand je ne travaille pas pendant ces périodes de vacances scolaires. Si ça peut vous rassurez, on peut dormir entre 2 appels du 15 lors des gardes de nuit. C’est un rythme à prendre. C’est dur juillet août, c’est plus cool le reste de l’annee. Par exemple cette semaine je ne fais que 28h.

Dernière modification par Malolechat (11/10/2018 23h54)

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#564 12/10/2018 10h08 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Malo,

"à votre place", même si vous devez réduire le volume d’US en première intention, je conserverai les 400ke de parts en PP car :
* vous les obtenez avec de "bonnes" conditions;
* même si deviez diviser par 2 le montant de l’US, vous serez encore très probablement à cash flow positif;
* en réduisant le montant de l’US, vous réduisez certes l’efficacité attendue mais également un peu le risque.

J’ai fureté rapidement sur un des sites que vous citez ce matin et il y avait 2 opportunités sur 15 ans :
* epargne pierre avec une clé de 43% pour l’US;
* primovie avec une clé de 40% pour l’US.
Effectivement à côté de Corum Origin, cela peut semblez peu pertinent… mais dans un souci de diversification, cela peut être bon de se renseigner sur d’autres opportunités (vous pourriez éventuellement contacter Pierval par exemple).

Bien à vous,
cat

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#565 12/10/2018 20h17 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Concernant le PF de SCPI, j’ai retrouvé ces archives :

- Message 282 :

En attendant la simulation d’offre du CMB je commence a regarder quel portefeuille je pourrais confectionner a partir de leurs scpi partenaires.

Pour rappel voici leur proposition :

- 150KE répartis entre Effimmo et Immorente
- 330KE  réservés à Eurofoncière 2 , Primovie, et Novapierre Allemagne.
- 120KE  pour Interpierre, LF Opportunité Immo et Sofiprime

NB : référencement prochain par AIC des SCPI PF02  de chez Perial, ainsi que la SCPI Epargne Pierre gérée par le Cabinet Voisin.

Voici ma sélection : (8 SCPI numérotées)

ETRANGER
- corum XL

ETRANGER BUREAU
- Corum conviction
- lf europimmo

ETRANGER COMMERCE
1- novapierre allemagne

RESIDENCE ETUDIANTE / HOTELLIERE
- Logipierre 3 fiducial
- cap’hebergimmo foncia

LOCAUX D’ACTIVITÉS IDF
- lf opportunite immo la francaise
2- interpierre paref

COMMERCE PROVINCE
- fonciere remusat
- atlantique pierre 1
- fructiregions ciloger
3- patrimmo commerce

BUREAU PROVINCE
- vendome region
4- Epargne pierre voisin
- immo placement voisin
- placement pierre foncia

COMMERCE IDF
- pierre expansion fiducial
- cifocoma paref
- capiforce pierre paref
- actipierre ciloger
5- immorente sofidy

BUREAU IDF
- patrimoine foncier foncia
6- effimmo1 sofidy
- soprorente bnp
- selectipierre2

SANTE
- pierval euryal
7- primovie primonial

AUTRES
8- cristal rente

Equiponderé en 8 lignes de 100k€ on trouve en 2017 un DVM de 5%.

Evidemment j’aurais aimé au moins qqes capital fixe comme : cifocoma, actipierre, pierre expansion, capiforce, fonciere remusat, patrimoine foncier et même de l’atlantique pierre 1 juste pour son bien brestois. C’est bête mais j’aurai été fier de pouvoir le montrer et dire que j’en détiens une petite part.

J’aurais préféré pierval santé a primovie et aurai aimé avoir un peu de caphebergimmo ou logipierre 3?

J’aurais également aimé une ligne de 100k de corum en usufruit vu les recos de Stéphane et les tri calculés par Roudoudou.

- Message 360 :

J’ai fait un point sur le pf envisagé de scpi équipondéré en pp (+us) :
Epargne pierre
Interpierre
Cristal rente
Effimo 1
Immorente
Novapierre allemagne
Primovie
(Corum)

En équivalent fiscal fr avant IS je trouve un dvm de 5,2% (5,25%).

Allocation avec corum :

Bureau 40%
Commerces 40%
Autres 20%

Ile de france 35%
Province 35%
Etranger 30%

Je n’ai pas eu le temps ce jour de re-analyser tout ça et n’en aurais pas avant dimanche soir.

J’ai reçu un message du CMB qui veut me rencontrer le plus vite possible pour valider l’offre avant de l’éditer. Je ne serais pas dispo avant vendredi prochain.

Concernant mon PF d’opcvm à nantir il est actuellement à 280k. Je peux renforcer mon av de 20k en espérant que ça ne bouge pas trop d’ici là et ça sera seulement après avoir eu des rentrées d’argent donc pas avant mi novembre…

J’ai l’impression qu’il semble unanime que prendre de l’us sur 15 ans semble être une mauvaise idée et que le 3 ans est mieux. Ça me tracasse car c’etait tellement simple de faire un one shot avec corum…

Dernière modification par Malolechat (12/10/2018 20h18)

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#566 12/10/2018 20h34 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je vais peut-être perturber ce qui ressemble à une unanimité : pour ma part, je privilégie plutôt l’US 15 ans (même si j’essaie de diversifier les dates de fin d’US de mon portefeuille), et je n’ai jamais envisagé de prendre de l’US 3 ans ou 5 ans.

Avec l’US 15 ans, on n’aura pas à remplir N fois de la paperasse, à trouver N fois une contre-partie, à multiplier les écritures comptables, si on prend un risque sur la durée plus significatif que sur du 3 ans il reste moindre (sous certaines perspectives) que sur de la PP (donc si on accepte aussi d’investir en PP à côté, le risque ne devrait pas être rébarbatif), et le TRI anticipé si la distribution est stable (hypothèse théorique, qui ne se réalisera évidemment pas) est un peu meilleur que sur des durées plus courtes. Si on vise le long terme, et que ne pas disposer de liquidité à court terme sur l’ensemble du montant investi n’est pas gênant (ça dépend de celui qui investi et de ses objectifs, de son mode de financement -s’il y a un emprunt long en face par ex.-, et de la proportion de son patrimoine qui est concernée), l’US 15 ans me semble un choix pertinent.

Par ailleurs, pour le nu-propriétaire, une durée de 15 ans devrait aussi correspondre à un besoin (dans le démembrement de biens physiques, il est même difficile de trouver de la nue-propriété sur une durée inférieure à 15 ans).

Mais il est souvent difficile de trouver la contre-partie, et je ne voudrais pas que ce message assèche encore le volume d’US 15 ans disponible quand j’en rechercherais. Donc je préférerais que l’avis quasi-unanime ne change pas trop… (et j’espère que ça ne va pas déclencher chez Malo un "reset" avec multi-questionnement et remise en cause d’un des aspects de son projet).


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#567 12/10/2018 21h17 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Haha non bien au contraire, ça me conforte dans mon projet, je vois les choses de la même façon, ouf, c’etait le dernier détail qui me tracassait.

Voilà on y est, après un an de préparatifs, je me sens prêt.

Je n’attends plus que l’accord de mon comptable et c’est parti mon kiki.

En attendant quelles scpi en pp auriez vous sélectionné pour faire un PF équilibré et pérenne dans le temps avec 400k à transmettre aux enfants parmi les scpi proposées plus haut ? (4 fois 100k ou 8 fois 50k)

Dernière modification par Malolechat (12/10/2018 21h18)

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#568 12/10/2018 22h50 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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La paperasse n’est pas un argument surtout quand on investit quelques centaines de kE mais bon…
D’autant plus que je clique sur un bouton maintenant pour acheter mes US Corum (signature electronique..)

Mais il est souvent difficile de trouver la contre-partie, et je ne voudrais pas que ce message assèche encore le volume d’US 15 ans disponible quand j’en rechercherais. Donc je préférerais que l’avis quasi-unanime ne change pas trop…

Absence de modestie ?

Dernière modification par roudoudou (12/10/2018 23h28)

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#569 13/10/2018 10h04 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Malo,

un avis "personnel" sur votre proposition de portefeuille en PP. Une proposition du type :

Malolechat a écrit :

Epargne pierre
Interpierre
Cristal rente
Effimo 1
Immorente
Novapierre allemagne
Primovie

me conviendrait mieux que votre proposition de limiter le portefeuille à Epargne Pierre et Novapierre Allemagne. Notamment il y a un équilibre entre SCPI récentes et plus anciennes (4/3) qui me parle plus.
"Personnellement", j’aurais tendance à partir sur cette proposition avec équipondération (car je ne suis pas très fort en lecture de boule de cristal) mais vous pouvez insister un peu plus sur celles que vous comptiez privilégier il y a peu (tout en gardant quand même les autres).

Concernant l’US, j’aurais tendance à aligner sa durée sur celle du crédit donc 15 ans. Pourquoi :
* les clés intègrent "normalement" déjà le fait que le risque est plus grand sur 15 ans que sur 5;
* sur période de 15 ans, les revenus devraient en moyenne augmenter (pas de certitudes bien entendu).
En outre, je pense que pour les volumes envisagés ce sera plus simple pour vous de trouver du 15 ans.
Ce qui me convainc moins c’est de vouloir tout mettre sur Corum Origin.

Quand vous réinvestirez par la suite (le cash-flow, des apports ou d’autres emprunts à durées plus courtes), vous pourrez réfléchir à varier les durées des US (et aussi envisager d’autres produits comme des foncières cotées notamment).

Dernière modification par cat (13/10/2018 10h12)

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#570 13/10/2018 10h34 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Là, j’avoue qu’évoquer des revenus qui "devraient en moyenne augmenter" sur 15 ans me parait fort présomptueux. Personne ne sait ce qu’il en sera et votre hypothèse laisserait sous-entendre que les dividendes des SCPI auraient touché un point bas, ce qui est loin d’être confirmé.
Ensuite c’est paradoxal car vous parlez de risque plus grand sur 15 ans que sur 5 tout en parlant d’augmentation de revenus probable donc à vos yeux c’est moins risqué.
Je souhaitais juste réagir sur ce point pour lequel je n’ai par ailleurs aucune hypothèse à formuler car pas de boule de cristal, c’est l’inconnue pour tout le monde, c’est surtout cela qui est important.

Ce que je vous conseille c’est de faire des hypothèses de variations de revenus en US en partant de 4,5% aujourd’hui et en faisant un tableau avec revenus tendant vers 4% à terme puis 3,5% et à l’inverse un revenu remontant vers les 5%, 5,5% me paraissant inutile mais ça ne coûte rien.
Cela vous permettra de bien évaluer le différentiel de revenus à la moindre variation du dividende.
Sachant que cela peut très bien descendre à 4% pour remonter ensuite à 5%, sur 15 ans tout est permis.


Rentier en voyage et dans les îles

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#571 13/10/2018 10h52 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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kc44, je le dis autrement :
1/ plus c’est loin, plus ce devrait être incertain;
2/ si vous faites des moyennes sur toutes les périodes de 15 ans des revenus générées par les SCPI, vous constaterez qu’en moyenne cela augmente sur période de 15 ans.

Néanmoins, vous avez raison mon hypothèse 2 est probablement (un peu) contradictoire avec la une.
De fait, plus la durée est longue et plus la probabilité est élevée que les revenus aient augmentés sur la période (inutile de faire l’hypothèse que l’on a touché un quelconque point bas au départ).

Vous devez bien entendu regarder ce qui se passe dans le pire cas pour être sûr de ne pas vous retrouver en short en plein hiver.
Néanmoins je ne pense pas que l’on doive construire toute sa stratégie patrimoniale sur une hypothèse peu probable, ou alors on ne fait absolument plus rien.

Dernière modification par cat (13/10/2018 10h57)

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#572 13/10/2018 11h04 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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cat a écrit :

2/ si vous faites des moyennes sur toutes les périodes de 15 ans des revenus générées par les SCPI, vous constaterez qu’en moyenne cela augmente sur période de 15 ans.

En pourcentage êtes-vous bien certain ?
Si c’est en valeur absolue du dividende (donc en euro ou franc converti en euro) c’est la moindre des choses, les SCPI ayant vu leur capitalisation exploser mais je ne suis pas certains que l’indicateur soit pertinent du coup.


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#573 13/10/2018 11h39 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je ne suis pas sûr de comprendre ce que vous appelez le pourcentage (le DVM?) et ne suis pas sûr non plus d’avoir été clair.

Pour essayer de faire plus explicite : imaginons que j’achète 100 euros aujourd’hui une part de SCPI qui me verse 5 euros la première année.
Mon argument est juste de dire que dans 15 ans, il est "plus probable" (mais pas certain) qu’elle me verse un montant supérieur à 5 euros qu’inférieur.

Dernière modification par cat (13/10/2018 11h41)

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#574 13/10/2018 12h29 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je comprends mieux en effet, même si je ne suis pas sûr que regarder dans le miroir permette de tirer des hypothèses pour l’avenir, surtout que depuis 5 ans ou 10 ans la majorité des SCPI ont diminué leur dividende en valeur absolue.
Encore quelques années et votre théorie "moyennes sur toutes les périodes de 15 ans" risque d’être mise à mal ou tirée par le haut par un panier de SCPI.


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#575 13/10/2018 13h20 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Le TRI qu’on évalue en général au départ, en relation avec un US de durée déterminée d’une SCPI, est celui si le montant (en €uros) distribué par la SCPI reste constant (en valeur absolue) pendant toute la durée de l’usufruit.

Dans la réalité, ce montant ne restera bien sur pas constant : Si ce montant augmente on aura un meilleur TRI, s’il diminue (ces dernières années c’est arrivé souvent et pour de nombreuses SCPI, mais la tendance semble s’inverser) on aura un TRI plus mauvais (voire négatif si le montant distribué diminue beaucoup…. et d’ailleurs il peut être utile de calculer de combien le montant devrait diminuer pour avec un TRI nul, ou couvrant juste les "frais" et les intérêts d’emprunt). 

L’évolution du DVM (ou du prix de la part) n’est guère un paramètre pertinent pour un usufruitier (car il n’a rien à dépenser ou à recevoir en relation avec l’évolution du prix de la part), sauf s’il compte réinvestir des montants substantiels plus tard (par exemple s’il a un emprunt long, ou des fonds propres disponibles sur longue durée, et u’il a initialement investi dans des usufruits de durée bien plus courte, ou s’il anticipe d’avoir des cashflow positifs significatifs à ré-investir, car le DVM a quand même un impact sur les TRI pouvant être obtenus en investissant dans de l’US).

Le suivi des courbes (que l’IEIF publiait, mais ne publient plus) qui partaient d’un prix initial d’un panier de SCPI de 1000, et indiquant la valeur de ce panier et le montant distribué, d’année en année (voir ici), donnait des informations bien plus pertinentes qu’une évolution du DVM… (même si se pose avec ces courbes la question méthodologique d’élaborer et de faire évoluer le panier de SCPI, voire le besoin d’ajouter l’impact de l’inflation et des taux d’intérêts).


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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