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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/11/2017 10h13

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Bonjour,

J’ai en ligne de mire un projet que je souhaite vous exposer.

J’ai trouvé quelques part en france, (et je pense que c’est reproductible) un immeuble de 3 appartements pour 40K€ dans une petite ville de 1500 habitants.
Rentabilité de 16% avec les frais de notaire, 35K€ de travaux pour remettre tout cela en ligne.

c’est classique, et 16% de renta en pleine cambrousse à 30 min d’une ville de 50K habitants n’est pas la perle rare non plus.

Un des appartements est loué actuellement à une personne sous tutelle pour 350€ par mois.

Je pratique beaucoup abattement à travers des conventions avec l’ANAH en intermédiaire (30%) et Social (60%) sous l’ancien régime Borloo et j’ai maintenant sur le dernier immeuble lancé du COSSE social (50%)

La ville où se situe l’immeuble se trouve bien-sur en zonage C, et donc l’ANAH n’accepte que en intermédiation locative, ce qui ouvre 85% d’abattement.
J’ai contacté l’agence sociale en charge sur le département et voilà le résultat:
Plafond de loyer au plancher (5€, lorsque l’on peut louer 7,5-8€ facilement sur le secteur) 8% de frais de gestion locative, et 1,5% de garantie de remise en état.
Ces frais sont déductibles des revenus bruts comme charges.

Ce n’est pas de la sous location, c’est à dire que ils cherchent, ou je trouve un locataire, et eux gèrent derrière, je peux refuser un locataire, si il y a vacances locative je ne touche rien,,  comme avec n’importe quelle agence immo,.

Si le locataire de ne paie pas c’est VISALE qui prends le relais, tout leur candidats sont éligible VISALE.

Bref la rentabilité avec ces loyers très bas tombe à 12%, mais je ne paierai aucun impôts pendant la durée de la convention (6 ans mini), car 85%+8%+1,5%=94,5%
La TF et les intérêts couvriront les 5,5% restant…

L’intérêt est double pour moi, un investissement rentable qui ne génère pas d’impôts, mais avec des travaux de 35K€, qui seront consommé par mes 3 autres immeubles en déficit.

Je repousse l’impôts de 2 ans, et j’ai un immeuble rentable dans un coin pommé (mais dans lequel j’ai des attaches personnel, et familiale, donc où j’irai toujours…)

Je rentrerai plus tard dans la partie chiffrée précise, mais est ce que quelqu’un à déjà expérimenté ce type de montage? et intermédiation locative ANAH?

Mots-clés : anah, deficit, immobilier

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#2 18/11/2017 09h26

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Bonjour Alex44,

Je connais très mal ce type de montage mais d’après vos affirmations, vous ne payeriez pas d’impôt pendant 2 à 6 années.
Mes questions sont les suivantes :

- Et après ces 2 à 6 années ? A combien tombera la rentabilité avec les impôts et cela sera-t-il toujours interessant ?

- Avez-vous envisagez de la location en LMNP au réel ? Je ne sais pas si c’est compatible avec ce type de montage, mais même sans, avec les loyers étants entre 10 et 20% supérieurs et l’amortissement du bâtiment et des meubles, si le dossier est bien construit, vous pouvez ne pas payer d’impôt pendant 20 ans, sinon très peu.

Et pour anticiper d’éventuelles réserves sur la location meublée dans les petites villes, si les appartements sont de petites tailles et qu’une plus grande ville est à proximité, il faut faire une étude mais je pense que la demande est toujours présente.

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#3 18/11/2017 09h39

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Bonjour,

Merci pour votre interet.
La convention est renouvelable. Je table sur an, car qui sait ce qui nous attends dans 6 ans.

Avec 12% de renta (voir 16% si les locataires partent je pourrais louer à un tarif normal) et un credit à 1,5% je couvrirai toujours mensualités et quasiment tout les impôts.

Concernant le lmnp, j’avoue avoir compris le principe mais pas approfondie.
Cependant les travaux effectués dans l’immeuble en LmNP sont ils deductible des revenus des immeubles loué en nu. (Je ne pense pas, ce sont deux régimes différents) c’est pourtant l’intérêt que j’ai dans ce dossier.

Aussi j’associe le lmnp à un turnover plus important (à tort?) et j’habite à 3h de ce village. Là j’ai une agence qui gère, et le profil "social" des locataires les amènes à rester longtemps dans les logements.

Je vais creuser en parallèle le lmnp, car les logement de 45m2 s’y pretent bien (d’habitude je suis plutôt sur du t3, toujours pour limiter le turnover)

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#4 18/11/2017 09h40

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Il serait intéressant de chiffrer le "déficit perpétuel". Comme vous dites, il faut additionner : 85 % d’abattement +8 % + 1,5 % + TF + intérêts et assurance de l’emprunt, probablement aussi une assurance PNO, plus des petits travaux d’entretien… Au total, ça doit vous produire un déficit d’un certain montant, en euros. Ce déficit est "perpétuel", en tout cas tant que dure la convention d’intermédiation, dans ce régime des 85 % en Cosse ancien.

Ce montant en euros est intéressant à connaître, car cela veut dire qu’on peut avoir un autre immeuble qui génère des revenus fonciers en positif, du même montant, et ne pas payer d’impôt sur ses revenus fonciers.

Après, il faut bien sûr vérifier la faisabilité de l’opération :
- l’agence est-elle vraiment partante ou va-t-elle trouver une raison de refuser l’intermédiation locative sur ce bien ? N’y a-t-il pas des conditions sur la performance énergétique du logement, par exemple ? Le logement déjà occupé peut-il passer en intermédiation avec le même locataire ?
- quid de la demande locative ? Trois logements dans une commune de 1500 habitants loin de tout, c’est un risque non négligeable de vacance locative.

Par rapport à ce que dit Maxence, je ne pense pas que le LMNP au réel soit une bonne idée dans le cas présent :
- déjà, la demande locative. 3 logements meublés dans une commune de 1500 habitants loin de tout, le risque de vacance locative me semble encore plus fort. A la campagne, les gens ont leurs meubles, même pour des locataires très jeunes, bien davantage qu’en ville.
- ensuite, le coût d’acquisition et les travaux sont d’un faible montant ; les amortissements ne seront donc pas élevés. Il est fort possible qu’il subsiste un résultat positif donc IR et PS à payer sur ce BIC.

EDIT pour répondre à alex44 :
- turnover plus important sur du meublé que sur du nu-social : très probable
- le LMNP au réel est imposé au régime des BIC. C’est totalement séparé du régime des revenus fonciers ; aucune charge ou travaux résultant d’un régime ne peut s’imputer sur l’autre régime.

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2017 09h50)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#5 18/11/2017 09h49

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J’ai effectivement joint l’agence sociale en charge, l’anah…
C’est ok pour eux.

Le seul soucis est le dpe, 2 logements sont vides donc sans dpe, il faudra se baser sur celui qui est loué, et argumenté avec les travaux réalisés (double vitrage, isolation murs, combles…)

D’après eux c’est ok. Si nous allons plus loin je leur demanderai de me l’écrire!

Dès que j’ai visité je mets des chiffres devant vos yeux wink

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#6 18/11/2017 10h02

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alex44 a écrit :

Le seul soucis est le dpe, 2 logements sont vides donc sans dpe

Petite précision :
- si le bâtiment a été construit après 1948, le DPE est effectué par calcul ("méthode conventionnelle") donc il y a une étiquette d’énergie même pour des logements vides.
- si le bâtiment a été construit avant 1948, le DPE est basé sur les factures de consommation. En l’absence de factures de consommation, il n’y pas absence de DPE ; le DPE reste obligatoire mais l’étiquette énergie restera vierge.


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#7 18/11/2017 10h06

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Oui vierge, j’ai pris un raccourci en disant "pas de dpe"
Vous avez raison de le preciser!
Mais au final on ne sait pas la qualité énergétique wink

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#8 18/11/2017 10h09

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Bernard2K a écrit :

- si le bâtiment a été construit avant 1948, le DPE est basé sur les factures de consommation. En l’absence de factures de consommation, il n’y pas absence de DPE ; le DPE reste obligatoire mais l’étiquette énergie restera vierge.

Est-ce que cela a changé très récemment ?
J’ai des biens d’avant 1948 dont le DPE a été effectué par calcul donc avec une lettre attribuée malgré l’absence de factures de consommation !?!


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#9 18/11/2017 10h15

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Est ce que la date de rénovation rentre en ligne de compte?

La méthode conventionnelle est plus ou moins avantageuse ? (Je pense qu’elle est moins precise et plus subjective du controleur ?)

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[+1]    #10 18/11/2017 10h27

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@ DDTee : vous avez raison, ça a changé. Avant le 1er avril 2017, la rédaction était (exemple des maisons individuelles mais c’est pareil pour le collectif avec chauffage individuel) :
"Pour les maisons individuelles construites avant le 1er janvier 1948, les quantités annuelles d’énergie finales visées à l’alinéa précédent peuvent ne pas être calculées suivant une méthode conventionnelle telle qu’indiquée au premier alinéa du 3 a du présent article, mais être définies par la moyenne des consommations réelles sur les trois dernières années précédant le diagnostic"
La méthodes des factures était une possibilité mais pas une obligation. Donc votre contrôleur a eu raison d’appliquer la méthode conventionnelle.

Après le 1er avril 2017, la rédaction a changé en "sont" et non plus "peuvent". La méthode des factures est donc une obligation et plus une simple possibilité. Du coup la possibilité d’une étiquette vierge, en l’absence de factures, est ajoutée.

La date de rénovation n’est pas prise en compte en tant que telle. L’isolation thermique apporté par une rénovation est intégrée :
- si méthode conventionnelle : par la prise en compte de cette isolation dans le calcul
- si méthode des factures : par les factures plus basses. Il faut donc un peu de temps après la réno pour que le DPE reflète le gain de consommation. A noter que l’arrêté prévoit qu’on prend la moyenne des 3 dernières années ou, à défaut, la dernière année précédant le diagnostic. Si on a fait une isolation datant d’entre 1 et 3 ans, on a donc intéret à ne présenter les factures que de la dernière année, en disant qu’on n’a pas les factures des années précédentes. Ainsi le DPE reflétera la dernière année, post-isolation donc plus favorable.

La méthode conventionnelle est plus ou moins avantageuse ?

Peu importe, puisque vous n’avez pas le choix. C’est une méthode ou l’autre, selon la date de construction.

Pour ceux qui voudraient de la lecture :
Arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine | Legifrance
(bien repérer les différents chapitres : chapitre 1 c’est la maison individuelle ; chapitre 2 section 1 c’est la copro avec chauffage collectif ; etc.)

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2017 11h53)


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[+1]    #11 18/11/2017 10h43

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Il faut bien souligner que ces DPE sont une aberration. Les contrôleurs ne comprennent même pas ce qu’ils font et baser le résultat sur les seules factures de chauffage est idiot.
Autrement dit si vous voulez un bon DPE pour votre passoire thermique d’avant 1948, allez vivre ailleurs avant de le vendre, prenez de courtes douches et ne chauffez pas trop, vous aurez un bon DPE. A l’inverse si votre locataire invite du monde, que le chauffe-eau est vidé 2 fois par jour et qu’il se chauffe en laissant la fenêtre entre-ouverte car il fume, le DPE sera pourri, indépendamment de l’isolation du bien.

En conclusion: si construction avant 1948, dans la majorité des cas, ne pas fournir les factures, ainsi vous aurez un DPE vierge, bien plus vendeur que "énergivore".

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#12 18/11/2017 11h33

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Cette loi est totalement stupide ! Dans le même logement les consommations vont largement du simple au triple selon les usages du locataire…


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#13 18/11/2017 12h01

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Surin et DDTee : vous semblez oublier que le locataire paie le chauffage. Il est donc auto-incité à maîtriser ses consommations. Les locataires qui chauffent peu pour faire des économies sont plus répandus que l’inverse.

Chauffer beaucoup avec les fenêtres ouvertes, ça se voit parfois dans les anciennes copros en chauffage collectif et sans comptage de chaleur, mais alors le comportement de votre locataire n’influe pas beaucoup sur la conso de chauffage puisque c’est moyenné au niveau de l’immeuble. Dès lors que le chauffage est individualisé et que le locataire le paie, les situations de gaspillage sont rares !

Quand le locataire chauffe trop peu, on voit des bailleurs qui se plaignent des dégradations que ça génère (moisissures notamment) ; quand le locataire chauffe beaucoup, vous vous plaignez que ça va vous donner un mauvais DPE ! Faudrait savoir. Globalement, pour la bonne conservation du logement, il vaut mieux que le locataire chauffe correctement, et tant pis si le DPE est un peu plus élevé !

Et non, cette loi n’est pas stupide. Les consommations réelles sont une très bonne indication de la performance énergétique d’un bâtiment, car elles reflètent son comportement réel. Il y a des choses que le calcul prend mal en compte : apports solaires gratuits, ponts thermiques, défauts dans l’isolation (par exemple si l’isolation s’est affaissée), bâtiments biscornus, ventilation excessive à cause d’une mauvaise étanchéité à l’air ou d’une VMC trop vigoureuse ; ainsi que, dans le collectif, apports gratuits par les voisins.

Quand je faisais des diags énergétiques (non pas des DPE mais des études d’opportunité d’installation d’ENR), j’utilisais beaucoup les consommations réelles, mais je les relativisais avec des questions sur le comportement de l’habitant (vous chauffez à combien ? Vous chauffez toute la maison ? Vous êtes là toute l’année ? etc.).

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2017 12h12)


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[+1]    #14 18/11/2017 12h53

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Bernard2K a écrit :

Surin et DDTee : vous semblez oublier que le locataire paie le chauffage. Il est donc auto-incité à maîtriser ses consommations. Les locataires qui chauffent peu pour faire des économies sont plus répandus que l’inverse.
…/…Dès lors que le chauffage est individualisé et que le locataire le paie, les situations de gaspillage sont rares !

Je ne sais pas d’où vous tenez ces affirmations, qui si elles sont logiques en théorie, ne ressemblent pas du tout à ce que je constate sur le terrain.

J’ai beaucoup de locataires jeunes ou assez jeunes (souvent premier emploi, 5/8 ingénieurs) chez qui je constate des comportements souvent assez irresponsables sur les dépenses d’énergie, sans doute liés aux logements précédents chez les parents où tous les abus étaient financièrement possibles, des milieux d’origines assez élevés… beaucoup de culture du consommateur mentallisant le fait que le confort "ils le valent bien" et que si il baisse par exemple le chauffage quand ils partent toute la journée, c’est pas confortable en rentrant (y compris dans 4 logements où tout est programmable).

J’ai eu le cas il y a quelques années d’une jeune femme (très éduquée), programmant le chauffage à 23°C 24/24 y compris lors d’absences de plusieurs jours, qui ouvrait une fenêtre pour fumer et qui s’étonnait d’avoir des factures élevées. Elle m’a fait venir pour me dire que les radiateurs devaient avoir un problème…

Au delà des exemples, il me semble que vous surestimez largement le bon sens de nos concitoyens smile

Bernard2K a écrit :

Et non, cette loi n’est pas stupide. Les consommations réelles sont une très bonne indication de la performance énergétique d’un bâtiment, car elles reflètent son comportement réel.

Le DPE est censé donner la qualité thermique de l’isolation. Comparer celui qui chauffe à 17°C et à 22°C ne donnera aucune indication fiable sur le logement !
D’autre part, cette mesure aura pour effet l’enterrement même du DPE pour les locations. Pensez vous que les bailleurs courront après 3 ans de factures pour le réaliser, et cela souvent contre leur propre intérêt ?


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#15 18/11/2017 14h08

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Ou à l’inverse, ceux qui bénéficiant des tarifs sociaux consomme fort mais paie peu.

Bref sujet dpe interessant.

Je rejoins aussi Bernard, cela donne une idée réelle (pont thermique, aération, )

Mais cela est trop dependant du comportement du locataire.

Pour bien faire, il faudrait faire une étude sur 24hrs, avec surface, température intérieure exterieur de départ, d’arrivée, et consomation pendant la durée.

Bon là c’est precis, mais c’edt 1500€ le dpe… À la charge du riche propriétaire wink

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#16 24/11/2017 23h12

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Visite effectué cette semaine:

J’ai proposé un prix sabré, dont je donnerai les détails plus tard si l’offre est acceptée.

L’agent qui n’y connais rien visiblement m’avait dis que la toiture était entièrement à reprendre car il y avait une fuite… Quand je suis arrivé et que j’ai vu un parpluie et une couverture neuve je me suis dis que cela avait 5 ans… Le couvreur charpentier que j’avais fais venir à passé une tête pour me dire que c’était nickel, mais plutôt 10-15ans. Si il y a fuite ce n’est pas grand chose.
Le vendeur 65 ans habite en Rep dominicaine, bref faut le débarrasser. wink

Bon c’est côté convention et intermédiation que cela pourrait être compliqué vis a vis du dpe. Ils acceptent du D max. Vu la configuration c’est possible (mitoyen de chaque coté chauffé) mais tout est électrique (coef 2,58)… Et surtout les doe seront vierges à la vente.
Seul celui loué 300€ sera avec un dpe sur factures… Je n’ai pas visité (tutelle) mais l’agent m’a dit qu’il fesait 25°c dans l’appartement…! J’espère que c’est comme pour la toiture! wink que elle s’est trompée

J’espère leur faire accepter avec les travaux réalisés (fenêtre double vitrage, isolation des murs donnant sur l’extérieur)

J’attend leur réponse.
J’aimerais aussi que le gouvernement soit precis sur le prélèvement à la source, les deficits reportables, les travaux en 2018…
Ce que l’on appelle prévoir en somme!

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#17 29/11/2017 17h02

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Offre acceptée à 30+4! Pour un affiché à 45+5.

Actuellement loué 300+15 le bien est déjà rentable… Il reste 2 appartements dispo.

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#18 01/12/2017 12h57

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Passons au financement,

Ma banquière au vu de ma situation et de notre endettement important me propose le montage suivant:

Crédit In fine à 1,7% sur 10 ans, avec Nantissement de mon AV (qui est dans la même banque) qui à un encours de environ 20% de la somme emprunter (13K€ pour 69K€ emprunté)

Le loyer de l’argent est donc à 97€ mensuel… Loyer de l’ensemble de l’immeuble 730€ (0% impôts IR) reste la TF et Assurances.
Je dois mettre en contre partie 10K€ par an sur l’assurance vie (finalement pas très éloigné de ce je comptais faire) financé par le CF de cet immeuble et d’une partie d’un autre.
LA couverture de la banque est confortable (à 10 ans, 113K€ pour 69€ CRD) mais j’ai en contre partie une latitude sur les supports (50% eur, 50% à ma guise…)

Je vais voir aussi si je peux m’affranchir du Nantissement au dessus de 70K€ (Cad retirer si nécessaire 10K€ tant que il y a 100% de couvert…)

En amortissable cela aurait été plus compliqué de par la charge de remboursement. En In fine, seul le loyer de l’argent (les intérêts) sont comptabilisés!

L’idée générales est la suivante: bien que je sois en banque privée, le financement et l’endettement va commencé à poser problème (500K€ d’emprunt hors RP), en prenant cette solution sur 10 ans je réalise l’investissement comme souhaité, et d’ici 2 ans des crédits de RP d’arrètent, je récupère donc de la capacité pour refaire des OP.
Sachant que si tout se passe comme prévu je ne paie pas d’impots sur les loyers avant 2021… Soit après l’arret de ces lignes de crédits RP…

On avance…

à votre avis? qu’en pensez vous?

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#19 01/12/2017 13h28

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L’idée paraît séduisante mais personnellement je ne suis pas fan :
- obligation de laisser la banque choisir les supports
- obligation de placer le cash flow sur l’av

Comme vous  le mentionnez justement, la banque se couvre très largement. Vous êtes pieds et poings liés avec votre banque pour les 10 ans à venir.

Vous vendez votre âme à votre banquier


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#20 01/12/2017 13h54

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Merci pour votre retour, Je pensai de toute facon placer sur l’av une partie du cf (j’atteins les 2100€/mois)
D’ailleur je nuance vos propos sur les supports, j’étais surpris de pouvoir choisir 50% des supports. Je m’attendais plutôt à 70% en euros.

Cependant, Je ne vois pas la difference avec rembourser 350€ par mois, je suis aussi pied poing liés jusqu’a ce que je rembourse le credit…
Enfin c’est mon point de vue.

D’ailleur le fond euros rapporte 1,8% donc je vais capitaliser les intérêts.
Reste a trouver les bons support pour les 50%.

Dernière modification par alex44 (01/12/2017 13h56)

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[+1]    #21 01/12/2017 14h11

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Vous devriez faire une comparaison objective entre un prêt classique et un prêt in fine (inclure les frais liés à l’av)

La banque vous laisse une liberté sur 50% des supports car la somme versée au bout des 10 ans sera largement supérieure au besoin.

Franchement c’est la première fois que je vois un tel montage. Le banquier va s’amuser avec les opérations de dé/renantissement.


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#22 01/12/2017 14h21

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Je peux le faire,

11K€ d’interet sur 10 ans in Fine,
17K€ d’interets sur 20 ans amortissable.
Même si là je compare un peu des choux et des carrottes! Mais je ne peux obtenir un amortissable sur 10ans…

en amortissable 10 6500€ d’intérets

Je vais essayer d’estimer les frais de l’AV et le rendement obtenu par le placement (mais à mon sens que je nantisse ou pas, je place sur cette AV 4K€ par an déjà donc même avec un amortissable je placerai sur cette AV et j’aurai des frais. Seulement c’est vrai je serai plus libre.)

Dernière modification par alex44 (01/12/2017 17h58)

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#23 02/12/2017 09h33

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Alors j’ai des surprises…

Le locataire est présent depuis 1989! ce qui me gène c’est que c’est un bail de loi 1948.
Il est noté "Bail conventionné " après quelques recherches je vois que normalement on ne peut signer de bail 48 après 26 décembre 1986…

Le bail de la loi de 1948

Section 2

Vu que celui là est signé est 89, est il valable? (ou est ce une coquille du site, car sinon quel bail signait on entre 1986 et 1989 (nouvelle loi)

Aussi je m’interroge sur la facilité à changer ce bail en loi 89, pour faire un conventionnement ANAH 85%.
Normalement le locataire (et sa tutelle) doivent y voir un intérêt puisque le loyer sera de 262€ au lieu des 293€ actuels.
Mais le bail 48, est ultra protecteur de ce que j’ai compris pour le locataire…En tous cas lui il est bien installé.

Aussi je viens de recevoir la TF… (élément qui n’était pas à ma disposition) et elle est de 1302€ donc 317€ de TOM. Je trouve cela exorbitant pour un village de 1600 âmes en campagne…

Je mouline mes chiffres basé sur ces infos, mais je pense revoir mon offre (bien qu’accepté par le vendeur) en argumentant sur la base de ces éléments ou l’AI m’avait dit "TF pas élevée", bail normal… Qu’en pensez vous?

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#24 02/12/2017 09h56

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Bien évidemment, ces éléments changent la donne, vous n’avez pas à culpabiliser de quoique ce soit.
A vous de bien réfléchir, au vu de ces éléments, si vous souhaitez toujours acquérir le bien et surtout à quel prix. Au risque de jouer un peu et laisser languir le vendeur, tant pis si le bien vous passe sous le nez mais bon, s’ils cachent ces éléments, pas sûr qu’un acheteur compulsif vous passe devant si rapidement. Profitez de votre position de force pour négocier âprement.

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#25 02/12/2017 15h05

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Je peux donc revenir sur ma proposition d’achat signée.

Je vais voir comment negocier le sujet.

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