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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 15/11/2017 16h54

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Bonjour à tous !

Cette question s’adresse surtout aux personnes ayant déjà effectué des travaux de rénovations pour du locatif, ou "ayant ouï dire" :

Je suis en passe d’acheter un immeuble avec 4 appartements potentiels, le bien n’est pas du tout vétuste mais nécessite tout de même de nombreux travaux pour remise aux normes et mettre "aux goûts du jour".

J’ai 26 ans, j’ai une patate d’enfer, haltérophile, ancien compétiteur et j’aimerai prendre grande part dans la rénovation.
Je sais ce qu’il faut faire, j’ai les connaissances techniques pour y faire, j’ai l’énergie pour y faire, cela ne me fait pas peur …mais le problème est que je ne suis pas du bâtiment.

Pour une première acquisition, rénover 4 appartements pour 130.000€ de travaux c’est tout de même ambitieux.

On m’a parlé de pourquoi pas, intégrer un artisan qui est du métier ( rénovation générale ), qui pourrait superviser les travaux tout au long du process, en m’incluant dans le fait de donner une large aide quand il serait sur place. Il viendrait que ponctuellement pour suivre le bon déroulement des travaux, faire des journées de travail sur place et m’orienterai vers des choix judicieux suivant son expérience.
Il serait alors Maitre d’oeuvre et artisan.

De mon côté:
- Ce processus me rassurerait car suivi par un pro
- Le prix en serait diminué car je ferai parti intégrante des phases de travaux en plus d’être MO.
- Je pourrais aussi fournir et m’occuper d’apporter tout le matériel nécessaire sur place

De son côté l’artisan bénéficiera :
- D’un grand chantier ( 1 an de travaux )
- Qui nécessitera que peu de présence au final, et une flexibilité des journées ou il viendrait suivant son planning.

Question :

- Savez vous si ce genre de processus existe ? En avez vous entendu parlé ou utilisé?

Vous l’aurez compris, je cherche à augmenter la rentabilité du bien en diminuant les coûts travaux, mais en restant bien entendu réaliste.

Je vous remercie pour l’attention que vous porterez,

Dernière modification par Zdeniso (15/11/2017 16h58)

Mots-clés : artisan, immeuble, locatif, location, maitre d'oeuvre, rénovation

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#2 15/11/2017 21h38

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Bonsoir,

J’ai effectué des travaux dans mon appartement, réalisés par deux artisans. Par manque de temps, et par sécurité également, je n’ai clairement pas les compétences.
Lorsque l’artisan débute un chantier, il a une assurance. Si par accident, il y a des dommages, l’assurance doit jouer, et il est couvert.
Dans votre cas, l’assurance de l’artisan fonctionnerait alors que celui-ci n’est pas sur place ? Si vous explosez une conduite de gaz (pour l’exemple), c’est l’assurance qui va prendre en charge ?
Je ne vois pas bien l’intérêt pour un artisan. Au final, il doit vous former comme un apprenti (vous n’êtes pas du métier), pour aucun retour sur investissement (vous n’allez pas travailler pour lui ensuite), et en tirant les prix vers le bas le plus possible.
En plus, si les travaux sont mal faits, vers qui se tourner? L’artisan dira que vous ne savez pas faire, et il n’aura pas tord. Vous direz qu’il devait vous superviser et qu’il est en défaut d’information. Donc, vous faites quoi ?
Je ne vois que les travaux d’évacuation des gravats, et d’acheminement des matériaux ou il y a peu de risque. Mais sans matériel (vous avez une camionnette?), je doute que cela soit finalement financièrement intéressant.
Ce n’est que mon avis, j’attends le retour d’autres investisseurs.

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#3 15/11/2017 21h58

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Bonjour,

Projet ambitieux, surtout pour être le premier !

Par curiosité, pouvez-vous nous dire le (sur)coût du professionnel et les avantages que cela procure en contrepartie afin de pouvoir apprécier l’intérêt ou la nécessité de la prestation ?

Sans plus d’information, je serai plutôt en accord avec amoilyon… En même temps, je suis du genre à payer 25€ le changement d’ampoule de mon phare avant par un garagiste agréé alors que ça me prendrait 5 min et un retroussage de manche de le faire moi même…

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#4 15/11/2017 22h08

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Salut

Avec 15000 vous faites pas mal de choses vous même par appartement soit moitié moins que le budget😉

A+


Vers une retraite dorée 😁

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#5 15/11/2017 22h38

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Je suis d’accord avec se qui a été dit et je ne vois pas trop l’intérêt pour l’artisan surtout que vous risquez de lui faire perdre du temps..
Votre projet de 4 appartement est ambitieux mais je pense qu’avoir de l’ambition est une bonne chose pour devenir rentier.
Mon premier projet immobilier ( 5 appartement) arrive a son terme au bout de 3 ans de travaux et je ne regrette pas car j’ai vraiment appris pas mal de chose n’étant pas du métier et cela me permet d’etre plus serein pour les prochains

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#6 16/11/2017 00h36

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"intégrer un artisan qui est du métier" : quel métier ?
Une même personne qui fait tous les corps de métier du second oeuvre, c’est extrêmement rare. Chaque corps de métier nécessite beaucoup de compétences, alors les gens n’en font généralement qu’un seul ; voire deux (souvent proches : par exemple peintre et plaquiste ; ou encore plombier-chauffagiste ; mais peintre-plaquiste-plombier-chauffagiste-électricien-carreleur, c’est très rare !).
Une entreprise générale de bâtiment fonctionne presque toujours en additionnant les compétences de plusieurs salariés ; pas en ayant des homme-orchestre capables de tout faire.

Sur le fait que vous participiez : un artisan qui accepterait un tel deal est rare. Quand ça arrive, c’est plutôt le petit indépendant, et pour un chantier ponctuel, pas trop compliqué et dans son corps de métier. Et il veut maîtriser le résultat ; soit vous vous chargez de la préparation (démolir, évacuer les gravats, lessiver…) et c’est tout ; soit vous l’aidez pendant son chantier, mais vous faites juste le manœuvre, il ne vous laisse pas faire seul ; il veut maîtriser ce qu’il fait pour être sûr du résultat. A propos, n’oubliez pas que vous avez déjà un travail : où allez-vous trouver le temps d’assister l’artisan ?

En plus vous voulez que l’artisan soit aussi le maître d’oeuvre (c’est à dire concevoir, dimensionner, tracer les plans), pour une grosse rénovation multi-corps de métier dans laquelle vous feriez la plus grande partie ; vous cherchez le mouton à 5 pattes, et ça n’existe juste pas.

Rénover un immeuble de 4 logements pour un débutant en investissement immobilier est déjà un gros challenge. Ne le compliquez pas avec un plan improbable et qui a 99,999% de chances de tourner en eau de boudin.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2017 00h57)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#7 16/11/2017 07h19

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Bonjour

"Je suis en passe d’acheter un immeuble avec 4 appartements potentiels, le bien n’est pas du tout vétuste mais nécessite tout de même de nombreux travaux pour remise aux normes et mettre "aux goûts du jour".

Peut être pourriez vous détailler cette partie ? les réponses seraient probablement plus précises.
( faut il casser des murs ? Changer des prises, des tableaux électriques ? Ou de tapisser et repeindre ?)

Chtirentier

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#8 16/11/2017 07h32

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Vous ne pouvez pas travailler pour un artisan moyennant une baisse du prix. Je ne connais aucun artisan qui acceptera, à moins que ce ne soit un proche.  Si vous voulez vous faire la main, garder certains travaux qui ne nécessitent pas une grande technicité comme la peinture, la pose de cuisine, les revêtements de sols. Avec 4 appartements à rénover, ce sera déjà pas mal d’heures à passer.

N’oubliez pas que vous mettrez 3 fois plus de temps qu’un pro au début, que le résultat final ne sera pas aussi bien, que vous paierez vos matériaux plus cher (et vos erreurs) et qu’il faudra vous équiper.

Si vous voulez aller plus loin, gardez vous un appartement à rénover vous même.  Attention tout de même à ne pas être trop optimiste.

Dernière modification par lachignolecorse (16/11/2017 07h40)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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[+1]    #9 16/11/2017 07h51

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Bonjour
J’ai rénové un immeuble avec 9 appartements cette année avec des artisans.

Voila les postes que j’ai fait moi même:
Démolition (a part cassé les murs porteurs)
Évacuation des gravats (les volumes sont souvent important surtout si vous devez descendre les gravats du 4eme étage sans goulotte.
Ensuite vous rendre en déchetterie.
J’ai exprès acheté une camionnette pour les travaux.
J’ai fait la plomberie (j’adore ça) et je suis souvent déçu par les artisans plombiers.
J’ai ensuite fait la peinture, et les sols parquet carrelage et deco.
L’électricité par exemple et gaz c’est des postes a risques je ne tenterais jamais de le faire d’autant que vous devez obtenir un consuel a la fin du chantier.

Vous êtes disponible uniquement les week-end pour les travaux, ou vous avez un emploi flexible?
Car tout prend souvent plus de temps que prévu.
130K€ pour 4 appartements c’est beaucoup, c’est quoi la surface des appartements?
Vous incluez la façade + toiture + nouvelles fenetre?


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

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#10 16/11/2017 08h23

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Bernard2K a écrit :

Une même personne qui fait tous les corps de métier du second oeuvre, c’est extrêmement rare.

Je valide mais je préciserais : une même personne qui fait tous les corps de métier du second oeuvre correctement, c’est extrêmement rare.

Je vois beaucoup de "professionnels", notamment auto entrepreneurs, qui se disent multi cartes. En fait ils sont plutôt zéro carte, avec par contre la tarification des professionnels spécialisés dans tel ou tel corps de métier, voire plus cher parce qu’ils prennent plus de temps pour accomplir les mêmes tâches, doivent louer du matériel adapté…

Les vrais multi cartes, çà existe, pas mal de maçons expérimentés arrivent à construire une maison de A à Z (quasiment) seuls. Ou sinon, certaines entreprises de plus grande taille ont un personnel suffisant pour offrir des services de qualité sur plusieurs postes.

Mais je ne connais non plus personne qui offrirait la prestation de superviser le chantier d’un amateur. C’est plutôt un ami calé qui ferait cela, pour aider.

Sachez en tout cas que faire le maître d’oevre est déjà très usant et formateur. Vous pourrez voir au fur et à mesure quelles tâches vous pouvez accomplir seul, au cours du chantier, en accord avec les artisans qui interviennent. D’ailleurs vous dites avoir les connaissances techniques et savoir ce qu’il faut faire, mais il faudrait développer, cela ne veut pas dire grand chose.

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[+2]    #11 16/11/2017 10h50

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Une telle association peut exister, mais se construit au fil du temps…

1- Il faut déjà du temps pour trouver un bon artisan, quel que soit le corps de métier. Les devis et les discussions c’est bien et indispensable mais pas suffisant. C’est après la réalisation de travaux que l’on sait vraiment si on a trouvé la bonne personne (et il y a des corps de métier où c’est pas facile !).

2- Trouver des bricoleurs "touche à tout", c’est assez facile mais des gens compétents qui ont une vison globale du bâtiment, c’est plus rare. Si l’on souhaite en plus qu’ils soient force de proposition pour offrir des solutions/matériaux/mise en oeuvre innovante/originale/peu coûteuses alors là c’est l’exception.

3- Comme déjà dit, un artisan n’a d’emblée pas d’intérêt rationnel à travailler avec vous (perte de temps, risque de mésentente, risques de responsabilité…) mais peut se mettre à le faire si votre compagnie lui est agréable et si cela lui permet d’obtenir de nouveaux chantier.

J’ai une expérience concluante qui correspond à votre recherche avec un artisan dont la narration peut peut-être vous aider ?

Il s’agit d’un électricien.
Il a des compétences supérieures à la moyenne des artisans par son expérience (en milieu industriel avant le bâtiment, par la construction seul de sa maison de 170 m2 et de 4 maison de 80 m2 pour faire du locatif), sa formation (bac+3 électricité/électronique, formation continue sur les métiers du bâtiment).
Je lui ai fait refaire les tableaux électriques de tous les biens acquis plus parfois pose de VMC, prises supplémentaires etc… pendant qu’il travaillait dans les biens, j’y travaillais en même temps à d’autres choses, nous avons commencé par sympathiser. Au fil du temps, il s’est mis à m’aider (sans rien demander) car il avait une meilleur connaissance ou de meilleurs outillages que moi (pour un exemple toujours plus parlant, alors que je lui demandais avec les outils à ma disposition conseil pour créer une ouverture dans une cloison, il l’a fait avec ses outils en quelques minutes).
Puis, lors des derniers chantiers, nous avons convenu de travailler ensemble sur certains postes, le principe est qu’il facture son temps passé sur le chantier (18€/heure TTC).

Dans la vie, il faut souvent donner du temps au temps, pour que les choses se mettent en place harmonieusement. C’est pourquoi, il est souvent conseillé de commencer par un seul lot et d’y faire expérience, test des artisans, du marché locatif etc… que se passe t-il si les professionnels recrutés sont mauvais sur un immeuble entier ?
Je comprends cependant bien l’envie d’attaquer directement par un immeuble … Bons succès à vous !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#12 16/11/2017 16h16

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@amoilyon Pour ce qui est question de l’assurance non, l’artisan ne serait couvert que quand il sera sur place, c’est à dire les quelques jours de sa présence ( imaginons qu’il soit la 1 jour par semaine, il s’agirait de cela ). Si les travaux sont mal fait, oui effectivement cela peux poser question, mais le suivi de l’artisan ET ma présence limite les erreurs. Les jours ou il est là, pas de problème, et les jours ou je continuerai ce que je peux faire, il les vérifiera à son retour. De toute façon je n’attaque rien de nouveau sans lui et je ne suis pas non plus le gros débutant, j’ai déjà réalisé des travaux de ce style il ne s’agit là que d’une ’aide bienvenue’.

@Caceray Vous m’avez bien fait rire pour l’ampoule ! big_smile Disons que si je devais tout faire faire par des professionnels, j’en aurai pour +180.000€. Si je pouvais tout faire seul on est au début des 100.000€ et avec un exercice comme celui là on arriverait au alentours des 120/130.000€…Et ce n’est pas faute d’avoir fait des devis ^^

@Dum500 Il est sûr que faire soit même ça rend la chose TRES rentable ! Si ça ne tenais qu’à moi ( plusieurs associés dans la société ) je ferai 75% du travail seul..

@MisterR Je vous remercie de l’anecdote sur votre histoire, c’est inspirant et ça motive ! Je ne pense pas ,comme vous ,qu’être ambitieux est nuisible au contraire ! Pour l’intérêt de l’artisan, il est déjà d’avoir ce chantier (en gros un CA sur ce chantier), de pouvoir définir les jours ou venir, même au dernier moment ( je lui laisse la flexibilité des présences, j’habite à côté et le seul objectif de temps est 1 année entière ) et mon aide va forcément accélérer ce chantier ! De plus j’amène via camionnette tous le matériel qu’il aura besoin sur place…

@Bernard2K Je comprends votre point de vu. J’ai connais pas mal d’artisan à titre personnel qui font "de tout" mais ils sont hors de portée géographique de ce chantier. Je ne pense pas que ce soit les meilleurs dans tous les domaines mais au moins c’est du travail propre et soigné. Je pensais faire le manœuvre en sa présence et avancer quand il n’est pas la. J’ai du mal utilisé le terme "maitre d’oeuvre", je le voyais plus sur sa capacité a "suivre le chantier et son bon déroulement" que "dimensionner, tracer les plans " .

@Chtirentier Alors au niveau des travaux il s’agit de :
- Démolition d’ancien mur intérieur de brique
- Isoler acoustiquement les sols et planéifier ( technique utilisé en fonction du résultat du bureau d’étude structure )
- Isolation des murs extérieur en les doublant
- Création des cloisons intérieurs
- Changement de quelques menuiseries fenêtres et pose des portes intérieurs
- Installation VMC
- Changement des chaudières individuelles gaz ( condensation ventouse)
- Refaire toute l’installation électrique aux normes ( avec GTL)
- Refaire l’installation plomberie horizontale ( PER, multicouche) et verticale ( colonne d’eau a refaire)
- Chute d’évaucation en fibro a refaire en PVC
- Peinture carrelage sols
- Cuisine SdB…

Bref sur le papier c’est un peu faire du neuf dans du vieux mais on veut faire les choses bien et que ça tienne dans le temps !

@Lachignolecorse Je vous remercie pour ces conseils…J’avais pensé à suivre un artisan faire 100% de la rénovation d’un appartement et de faire les autres ( qui sont identiques ) moi même c’est une idée qui reste au cas où !

@JR Merci de partager votre experience ! Je serai disponible à 100% pour ce projet pendant 1 an ! La surface des appartements sont de 100m² chacun, vous trouvez ça beaucoup environ 30.000€/ appartement ? Façade et toiture ne sont pas à faire pour les 10-15 ans à venir heureusement ! Les fenêtres sont déjà comptées dans le lot des travaux oui.

@pierrejacques11 Disons que j’ai déjà réalisé des travaux et j’ai en plus les connaissances "théoriques", normes NF C15-100 pour l’électricité par exemple..mais voilà je ne suis pas dupe, les connaissances théoriques, c’est bien, mais la réalité c’est pas la même. D’ou l’intérêt d’avoir un artisan ^^

@DDtee Je vous remercie pour ces conseils, cette expérience qui oui m’aide beaucoup….cela existe donc ce genre de procédé mais sous certaine condition..et vous avez totalement raison. Merci de votre positivisme !

Dors et déjà merci à tous pour ces retours !

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#13 16/11/2017 18h55

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Au vu de l’ampleur des travaux, je renouvelle avec force ma mise en garde. C’est complexe et il est d’autant plus improbable de trouver un artisan qui puisse tout faire. L’exemple de DDtee est vraiment le mouton à 5 pattes ; bravo à lui, mais c’est quasi-introuvable, surtout à ce tarif.

Les foreumeurs ont cité surtout des expériences réussies. Voilà ce que vous risquez aussi de rencontrer :
- l’artisan qui ne donne pas suite (n’envoie pas de devis, ou une fois le devis signé, trouve un prétexte pour ne pas faire le chantier)
- l’artisan qui ne respecte pas les délais
- variante en pire : l’artisan qui ne vient plus du tout sur le chantier à un certain moment et fait le mort.
- l’artisan qui dit "bien sûr je peux le faire" et qui ne fait pas de la qualité (ne respecte les normes, etc.).
- l’artisan qui vous fait comprendre qu’il ne vous veut pas dans ses pattes. Il travaille vite, avec son matos de pro, alors vous l’encombrez avec votre petite perceuse et vos questions.
- l’artisan qui est fier de son métier et ne s’"abaisse pas" à en faire un autre. Par exemple, un électricien est formé, habilité. Il ne va quand même pas faire de la peinture ou poser du lino, non mais !
- et surtout, l’artisan qui vous prend pour un *** vu que vous êtes jeune et que vous êtes un particulier. Il a d’autres donneurs d’ordre plus expérimentés et plus exigeants (avec pénalités de retard), alors pour lui, votre chantier est la dernière roue du carrosse.

Voilà, vous aurez été mis en garde, maintenant je vous souhaite néanmoins le meilleur !


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#14 17/11/2017 10h53

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Oui il y a beaucoup de travaux @Bernard2K, les risques que vous décrivez je les connaissais déjà, j’en tiens compte pour mon futur choix, mais c’est vrai que je voulais savoir ci certain avait déjà "essayé" ce processus, "adopté" ou au contraire avait eu de mauvaises expériences…

Après tout rien ne vaut l’expérience pour savoir, dans mon cas l’expérience fait défaut, la vôtre compte donc beaucoup pour pouvoir faire un choix judicieux et bien pesé !

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