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[+2]    #1 13/11/2017 02h39 → Synthèse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI (club deal, expertise, fiscalité, frais, imposition, investissement indirect, opci, sci, scpi)

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Depuis quelques années les SCPI sont autorisées à faire des investissements indirects, c’est à dire à prendre des participations dans des SCI, OPCI, Fond Immobilier, etc. (et même dans des SCPI), alors qu’auparavant ça leur était interdit. Pas mal de SCPI (et parmi les plus grosses) y ont recourt, et certaines pour une part importante de leurs nouveaux investissements.

Cette discussion a vocation à regrouper les différents échanges concernant des investissements indirects de SCPI (discussions qui ont été commencées dans différentes discussions concernant l’une au l’autre SCPI spécifique, notamment (3/3) SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier , (3/3) SCPI Immorente : analyse de la SCPI Immorente de Sofidy , (2/3) SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? , SCPI : toute personne ayant des SCPI devrait se sentir concerné ! ), afin de mieux comprendre les différents cas, et de comparer les pratiques des différentes SdG (en particulier Amundi, La Française, Primonial, Sofidy, et d’autres).

Parmi les points déjà identifiés comme "à surveiller" :
     - frais : n’y aurait-il pas des cas avec empilage de frais, au niveau de la SCPI et au niveau du véhicule indirect (SCI, etc.), peu justifié par une activité de gestion aux différents niveaux ?
     - fiscalité : lorsque le véhicule indirect est imposé à l’IS? n’y a -t-il pas une fiscalité globalement assez désavantageuse pour les associés de la SCPI ?
     - expertise : comment (et sous la responsabilité de qui) sont évaluées ces participations indirectes (pour déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution) ?
     - cessions : il semble possible de largement contourner les limitations imposées aux SCPI au niveau du volume de biens pouvant être cédés, et de l’information des associés sur ces cessions (voire de leur approbation à posteriori par l’AG), car les participations indirectes peuvent céder jusqu’à la totalité de leurs biens (avec le risque ou la tentation de faire tourner le patrimoine, soit pour générer des commissions, soit pour d’autres raisons…).
     - dettes : lorsque les participations indirectes détiennent de la dette, comment ceci est-il reflété au niveau des ratios de dette de la SCPI ?
     - indivisions cachées : que penser d’une société de gestion qui réalise une bonne partie de ses investissements sous forme de détention indirecte, en répartissant ces investissements indirects sur plusieurs de ses SCPI (avec des % ajustés à chaque fois) ? N’y a-t-il pas risque de multiples conflits d’intérêts :  Qui gère réellement les bien ? Qui est rémunéré pour quoi ? Comme se décide la répartition entre SCPI ? Quid des possibilité de cession du bien (si une SCPI a besoin de réaliser une partie de son patrimoine -par ex avec un marché secondaire embouteillé-, et qu’une autre a besoin d’investir sa collecte pléthorique) ? Quid si une SCPI change de société de gestion ? etc. 
     - Conseil de Surveillance : quelle visibilité a le CS sur les biens acquis via des investissements indirects ?
     
Il faudra aussi surveiller le pourcentage du patrimoine de chacune des SCPI qui est détenu par des investissements indirects, sachant qu’un pourcentage élevé constitue un signal d’alarme.

Certaines SCPI (par ex Immorente ou Efimmo1) participent à des "club deal" (dont on discute un peu dans SCI CAPIMMO : Votre avis sur cette SCI de PRIMONIAL), qui sont des fonds privés acquérant des biens immobiliers, et les gérant pendant quelques années.

[à compléter]

Mots-clés : club deal, expertise, fiscalité, frais, imposition, investissement indirect, opci, sci, scpi


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#2 27/07/2018 14h06 → Synthèse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI (club deal, expertise, fiscalité, frais, imposition, investissement indirect, opci, sci, scpi)

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Je fais suite à l’échange qui a eu lieu sur la file d’Immorente concernant les frais liés aux investissements indirects.
Pour les SCPI que je ne suis, je constate que, outre les frais prélevés par les gestionnaires de ces investissements indirects :
* Sofidy prélève sa commission de gestion habituelle sur les investissements indirects (12% TTC), sauf apparemment pour les OPPCI gérés par Tikehau Capital (voir p. 10 du RA 2017).
* Primonial REIM prélève sa commission de gestion sur les produits financiers (5% HT) sur les investissements indirects.

Concernant la liste des les points "à surveiller", je constate concernant Primonial REIM (mais c’est peut-être la même chose pour Amundi), qu’il y a sérieux manque de transparence sur les bilans et les comptes de résultats des SCI. Nous n’avons notamment :
* aucune information sur l’endettement de chaque SCI;
* aucune information sur les charges relatives à chaque SCI.

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#3 27/07/2018 15h08 → Synthèse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI (club deal, expertise, fiscalité, frais, imposition, investissement indirect, opci, sci, scpi)

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Quelques informations venant des rapports annuels 2017 (donc situation au 31/12/2017) :

      SCPI               Capitalisation    Participations indirectes     
                                                            Valeur estimée 

Immorente            2 728 M€            144 M€  (5.3%)           
Efimmo1                1 039 M€              21 M€  (2.0%)             
Epargne Foncière  2 094 M€            366 M€ (17.4%)      (à comparer à 9.8% au 31/12/2016)
Edissimmo             2 475 M€            987 M€** (40%)     (à comparer à 23% au 31/12/2016)
Rivoli Avenir Pat    2 289 M€         1 057 M€** (46%)     (à comparer à 32% au 31/12/2016)
Primopierre            2 175 M€           417 M€  (19.2%)     (à comparer à 16.3% au 31/12/2016)

Note : ** signifie "valeur vénale" (et non valeur estimée, d’expertise), ce qui doit cependant changer peu de choses, car ces investissements sont assez récents.

Les enjeux ne sont donc pas du même ordre de grandeur dans les SCPI de Sofidy (avec 2-5% de la  capitalisation détenu indirectement) , celles de La Française ou Primonial (avec 17-20% détenu indirectement), et celles d’Amundi (avec près de 50% de la capitalisation détenu de manière indirecte).
On remarque aussi, mais c’est sans doute non corrélé, que les SCPI Sofidy ont des résultats (par part) assez stables, quand les résultats (par part) des SCPI Amundi baissent régulièrement d’année en année.


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#4 27/07/2018 15h17 → Synthèse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI (club deal, expertise, fiscalité, frais, imposition, investissement indirect, opci, sci, scpi)

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En outre, concernant Primopierre, la valeur vénale donne une image qui doit être complétée car c’est une valeur nette de dettes alors que les SCI en question (notamment celles avec Primovie comme autre associé) contiennent une quantité de dettes non négligeable.

GBL, pour Primopierre, vous pourriez également ajouter les 14 millions d’euros des participations financières non contrôlées (les 417 millions ne couvrent, me semble-t-il, que celles qui sont "contrôlées").

Dernière modification par cat (27/07/2018 15h37)

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#5 27/07/2018 16h51 → Synthèse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI (club deal, expertise, fiscalité, frais, imposition, investissement indirect, opci, sci, scpi)

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Je suis désolé mais de mon point de vue ils faut traiter différemment les SCI "maison" qui n’ont d’autre but que de répartir un immeuble entre 2 SCPI d’une même SG et les investissements en cash dans un fond appelé OPPCI ou MATA Capital sans que l’on sache de quoi il s’agit.
Quel TOF est pris en compte pour ces fonds ? Immorente se permet d’afficher dans sa répartition géographique du patrimoine que 4,6% sont "autres" que Paris, RP, province ou Europe.
C’est ça qui est nébuleux.
RAP et Edissimmo partagent beaucoup d’immeubles avec Opcimmo, je ne dis pas que c’est vertueux mais c’est un tout autre sujet selon moi. La Française fait de même avec ses SCPI tout comme Primonial.

Je précise que PFO a aussi investi dans MATA Capital, à voir si cela suffit à expliquer sa baisse de valeur de réalisation des 2 dernières années, c’est probable:

RA PFO 2017 page 51 a écrit :

Acquisitions complémentaires au 1er trimestre et au quatrième trimestre de parts dans la SCI à capital variable MATA CAPITAL HIGH INCOME PROPERTY FUND pour 13 millions € (12,04 % du capital). Le total des parts détenus par la SCPI est de 14 357 parts (16,76 % du capital). Ces parts ont été dépréciées à hauteur de 784 462 € correspondant à la valeur liquidative communiquée à la fin de l’exercice.

13 millions investis en 2017, 5 millions fin 2016… On continue ?
On parle de millions qui s’envolent, 784k€ de dépréciation de parts, c’est sur les 13 millions ? Soit 301k€ de plus pour les 5 millions investis précédemment.
1,085 millions d’euros envolés dans MATA Capital pour PFO et 516800€ envolés pour Immorente.
MATA Capital: "un fonds dont la stratégie de gestion est centrée sur l’immobilier de commerces de petites tailles, dans les secteurs dynamiques d’Ile-de-France et de Province. Cette souscription qui génère une distribution annuelle de 6,5% aura une contribution positive sur le résultat de la SCPI dès 2017" => BT4T 2016 de PFO.
Force est de constater que la contribution est négative et que je suis incapable d’en évaluer les frais d’acquisition et frais de gestion.

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