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#1 10/11/2017 18h37

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Bonjour,

Il s’agit pour moi de recueillir vos avis sur un bien dont la propriété est paternelle (pleine propriété) mais qui nous interroge fortement (mon père, mes 2 sœurs et moi).
Je sais que certains d’entre vous rechignent à donner leurs avis lorsque les cas traités ne concernent pas directement la personne qui poste le fil, mais mon père n’a pas Internet, et le sujet concerne (ou concernera à terme) sa descendance (le + tard possible).

*Situation du bien:
Petite ville de 29000 habitants en Sud Isère, dans un quartier ancien, assez central.
Potentiel locatif avéré suite à interrogation d’agences immo et annonce fictive sur LBC (même si j’ai un doute sur le potentiel fort sur les biens meublés).
Les places de parking ne sont pas payantes aujourd’hui dans ce quartier, mais manquent (et manqueront).

*Description du bien: (Dimensions ci-dessous pour la partie du bâtiment de mon père):
Bâtiment à usage industriel : 450M2 + cour 200M2, ainsi qu’à usage d’habitation, résidence principale de mon père: 40M2).
Hauteur du bâtiment: 10 M

> Le bâtiment dans les faits est coupé en 2 parts distinctes (1 mur sépare le bâtiment au niveau du faîtage de la toiture), une des parts étant la propriété paternelle, avec des tirants et poutres traversantes au travers des 2 bâtiments (des 2 parts). L’entrée pour les 2 parties est individuelle.
> Aucun règlement de copropriété n’a jamais été signé entre les 2 parties.
Chaque partie a supporté individuellement les travaux afférents au versant de toiture donnant sur leur partie privative, et les tribunaux suite à litige ont jugés d’une situation de non copropriété, n’obligeant pas l’ensemble des propriétaires (2) à ’partager’ les frais d’entretien de la toiture.
> Mon père a aussi un petit appartement de 40 M2 au sein de l’ensemble, qui constitue aujourd’hui sa résidence principale, mais qui ne respecte pas tous les critères de décence.

Etat global du bâtiment paternel : en mauvais état général, beaucoup de constructions à démolir sans doute dans le cadre d’1 projet locatif, tous les corps de métier doivent intervenir pour la réhabilitation (y compris toiture et facade), les niveaux supérieurs ne sont pas faits (ou partiels)…

Projet de réhabilitation (abandonné):
> Un projet familial de construire une dizaine d’appartements, dont 1 pour mon père, après donation (surface habitable totale : 700 M2 avec 2 ou 3 niveaux sous comble selon le versant du bâtiment) a été analysé, mais abandonné:
* désaccord sur la stratégie de construction (entreprise générale en autonome versus architecte en maîtrise d’œuvre)
* devant l’ampleur du projet et notre inexpérience dans le domaine.
* De plus (et pas des moindre), la rentabilité affichée (voir ci-dessous) nous me semblait insuffisante.

A noter que la municipalité dans son règlement d’urbanisme demande 1 place de parking / 60 M2 de SHON créée, soit une quinzaine pour ce projet.

> Les enseignements récoltés suite à quelques interventions d’entreprises du BTP ou architecte ou Économiste de construction, ou suite à nos propres recherches, sont:
• les travaux de diagnostic ou de sondage avant de débuter la réhabilitation sont déjà significatifs (non chiffrés)
• L’ANAH à été sollicitée mais l’ampleur des travaux et le caractère de réhabilitation d’1 bâtiment industriel ne justifient pas des subventions possibles de leur part (en échange de loyers sociaux).
• le coût global des travaux serait sans doute supérieur à un coût de construction d’appartements neufs, du fait des démolitions nécessaires, des contraintes du bâtiment, soit supérieur à 1200€ HT/M2 de SHON (850 M2)
• En locatif nu, le prix de la location mensuelle estimée au M2 est estimé à :9€/M2
En meublé, 10€/M2 estimé.
• Sans être rentré dans les détails fiscaux, le projet consistant essentiellement en des dépenses de construction non déductibles des revenus dans le cadre de locations nues, les locations de meublés semblait ici naturel (amortissement oblige…).

Synthèse chiffrée du projet:
* coût d’acquisition: 0
* coût des travaux en TTC: 1,2 M€, avec le calcul suivant: 850 (M2 de SHON) x 1200 (€ /M2 de SHON) x 1,2 (1+TVA à 20%)
J’ai un doute sur le taux de TVA applicable, mais j’ai cru lire que dans le cadre de construction, le taux applicable serait 20%…
* Autres coûts divers (estimés à 10% mais pas sûr du chiffre): 120K€
Soit coût de revient: 1,32 M€

Revenus locatifs annuels: = 75,6 K€ en considérant un peu de vacances locatives (disons 10%), avec le calcul suivant: [700 (M2 de SHAB) x 10 (€/M2) x 12]x90%

Soit une rentabilité brute de 5,7%, rédhibitoire compte tenus des difficultés et risques du projet.

La suite…
Un projet municipal a été annoncé, et des travaux de façade du bâtiment paternel seront sûrement nécessaires (un rendez-vous avec le service urbanisme est à planifier). A noter que ces travaux ne sont pas de simples travaux, des éléments architecturaux particuliers en facade seront sans doute réclamés.

Mon père, retraité avec une pension minimale ne peut assumer les coûts des travaux et envisage de refaire lui même les travaux (façade et toiture, pour profiter de l’échafaudage qu’il aura pris soin de monter).
Il est certes dans une bonne santé, mais mes inquiétudes sur l’exécution sont réelles.
Je suis prêt à l’aider à financer certains travaux (je ne suis pas sûr qu’il acceptera roll), mais si cela est à fonds perdus, cela ne me satisfait guère…

Je dois rajouter que mon père a d’autres projets en tête (et en toute autonomie roll), de démolition et de construction a minima sur un versant, pour financer l’autre versant, mais personnellement, je ne pense pas cela réaliste.
Le risque de brouille familial dans ce type de sujet est fort, et je veux l’éviter (mon père a forcément un lien affectif avec ce bâtiment qu’il occupe depuis 30 ans, qu’il n’a malheureusement pas pu/su valoriser…).

Je recherche donc des idées sur les évolutions à peut être considérer pour le bien, qui permettrait à mon père de ne plus s’inquiéter pour ce bâtiment (en se détachant du lien affectif qu’il a avec lui), et permettrait à ses filles et fils de ne plus s’inquiéter pour leur père…
A noter que le voisin a proposé à mon père de lui racheter le bien dans son état brut, pour 45€ / M2, ce qui l’a refroidit…

Merci d’avance!

Dernière modification par Dav26 (11/11/2017 09h48)

Mots-clés : immobilier, industriel, travaux


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#2 11/11/2017 16h05

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Bonjour Dav26,

Merci pour cette présentation détaillée ; il y a quelques points peut être qui n’aident pas à vous répondre alors que le sujet me semble très interessant.

1- Combien de devis avez vous obtenus ?

2- le bâtiment à t’il un aspect historique (même l’industriel peut être concerné) ? Est il repéré à un titre quelconque dans le PLU (MH, ER, proche EBC…) : y a t’il des servitudes ?

3- A vous lire il semble que le projet communal impose une réhabilitation de la façade ? Pourquoi, quel est ce projet ?

Sinon :

D’abord, on ne mélange pas facilement l’affectif (l’affect que vous portez à vos proches, la relation de votre pére avec l’immeuble) et les affaires. Si votre père doit se "perdre" dans ce projet, hélas, il vaut mieux le laisser…C’est dur à lire, mais pour avoir vécu du similaire, acceptez vos proches comme ils sont et aidez les sans vous mettre en péril.

Ensuite ce projet me semble bien trop gros pour un particuliers sans réelle expérience du sujet ; non seulement sur le plan financier mais surtout sur sa complexité. Vous devez bien avoir pensé et compris que vous serez vite à la merci des dires des entrepreneurs sur un soucis divers sur un tel projet.

=> Avez vous pensé par exemple à un principe de dation qui peut être conviendrait à votre père ?
=> Êtes vous sur que l’immobilier locatif classique soit la seule solution ? Par exemple vous n’avez pas de soucis de stationnement, mais vos voisins ? Or mettre aux normes pour du stationnement parking doit être sinon plus rentable du moins plus maîtrisable et peut être cohérent avec de simples travaux de façade ? de plus, cela peut amener le voisin à proposer un tarif d’achat plus attractif par soucis de tranquillité.

Dernière modification par Iqce (11/11/2017 16h06)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 12/11/2017 10h58

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A mon tout merci d’avoir pris le temps de lire mon fil et d’y répondre.

Iqce a écrit :

1- Combien de devis avez vous obtenus ?

Dans les faits:
* 1 économiste de construction associé à une entreprise générale du BTP qui a chiffré/écrit de manière plutôt détaillée l’ampleur des travaux. Son estimation ne comprenait pas l’ensemble des coûts de sondage, diagnostic…
Son chiffrage: environ 1200€ HT / M2 de SHON
* Nous avons également demander un avis à un architecte qui a lui aussi mandaté (gratuitement) un économiste de la construction, et à l’oral, ils estimaient le coût des travaux > à une construction neuve (>1200€/M2). Une des remarques de l’architecte était que s’il y a avait une possibilité de rentabilité, cela ne pouvait l’être que pour des travaux sur l’ensemble de l’ouvrage et non pour une partie seulement (économies d’échelle?).
* Un autre architecte nous proposait un contrat de contractant-général, avec une première phase d’études préliminaires, aboutissant au projet architectural, les solutions techniques et le budget prévisionnel. Cette phase était facturée près de 2% du montant total des travaux HT (estimés à la signature du contrat, puis ré-estimé…).
Nous n’avons pas poursuivi avec lui.

> Nous n’avons pas fait deviser individuellement les différents corps de métier (et il aurait fallu faire deviser X maçons/charpentiers/plombiers/…). Nous n’envisagions pas dans notre projet de construction de gérer nous-mêmes les interventions des différents corps de métier.

Iqce a écrit :

2- le bâtiment à t’il un aspect historique (même l’industriel peut être concerné) ? Est il repéré à un titre quelconque dans le PLU (MH, ER, proche EBC…) : y a t’il des servitudes ?

> Désolé, je ne suis pas spécialiste PLU et les acronymes ne me parlent pas forcément (MH? ER? EBC = Espace boisé classé, non applicable dans le cas présent)…Ce que je sais est que le bâtiment est dit « remarquable » pour la municipalité, mais ne relève pas des conseils des architectes des bâtiments de France. Cela signifie en gros que la municipalité sera vigilante à ce qu’on ne dénature pas le bâtiment (fenêtres, façades…)

> J’ai consulté les documents notariaux…rien n’est indiqué comme servitude.
Est-ce suffisant pour affirmer qu’il n’y en a pas?
> A noter que le bâtiment n’a jamais été considéré dans un régime de copropriété et en refaisant des recherches récemment, cela semble se confirmer (voir ci-dessous, même si le texte parle de non application du régime de copropriété pour chacun des copropriétaires hmm):

http://www.adil83.org/l-adil-vous-informe/nos-informations-logement/24-informations-logements/copropriete/44-la-copropriete-a-deux-personnes a écrit :

le régime de la copropriété ne s’applique pas aux immeubles divisés en deux dans le sens de la hauteur, c’est-à-dire, aux maisons divisées en deux, séparées par un mur mitoyen ou privatif.

Dans ce cas, les droits et obligations de chacun des copropriétaires se règlent d’après les titres de propriétés existants. Les parties ont également la faculté de conclure une convention d’indivision relativement à une partie commune.

Aucune convention d’indivision n’a été conclue avec le propriétaire voisin.
Et en écrivant ce texte, au vu des projets paternels de vendre une partie de son bien, je m’interroge si cette situation perdurerait (ou copropriété à créer seulement pour les propriétaires de la partie paternelle…).

Iqce a écrit :

3- A vous lire il semble que le projet communal impose une réhabilitation de la façade ? Pourquoi, quel est ce projet ?

En gros, réhabilitation d’un parc (assez vaste) en zone de loisirs et détente.

À une réunion d’information, ils ont parlé de plan façade, nous n’avons pas oser évoquer le caractère obligatoire, mais je serai très surpris que ce ne soit pas le cas.
En toute honnêteté, je me demande même pourquoi cela n’a pas été requis ces dernières années (même sans ce projet municipal), les façades paternelles étant vraiment moches et pas du tout (mais pas du tout…) conforme ce qui a été fait à sa droite et gauche. Elles ont bien un caractère remarquable, mais pas celui attendu par la mairie (et les habitants, je pense).

Iqce a écrit :

D’abord, on ne mélange pas facilement l’affectif (l’affect que vous portez à vos proches, la relation de votre pére avec l’immeuble) et les affaires. Si votre père doit se "perdre" dans ce projet, hélas, il vaut mieux le laisser…C’est dur à lire, mais pour avoir vécu du similaire, acceptez vos proches comme ils sont et aidez les sans vous mettre en péril.

C’est effectivement dur à lire…je ne sais pas comment l’aider d’ailleurs.
En ayant peu de moyens et de caractère hyper (trop) indépendant, je vois bien que rien ne peut aboutir positivement tout seul.
Si je devais lui octroyer un prêt (pour lui laisser faire ce qu’il veut), je ne sais même pas comment le formaliser.

Iqce a écrit :

Ensuite ce projet me semble bien trop gros pour un particuliers sans réelle expérience du sujet ; non seulement sur le plan financier mais surtout sur sa complexité. Vous devez bien avoir pensé et compris que vous serez vite à la merci des dires des entrepreneurs sur un soucis divers sur un tel projet.

Nous sommes d’accord.

Iqce a écrit :

=> Avez vous pensé par exemple à un principe de dation qui peut être conviendrait à votre père ?

> Je dois creuser le principe de dation que je ne maitrise pas. Avec la mairie ? un promoteur ?

Iqce a écrit :

=> Êtes vous sur que l’immobilier locatif classique soit la seule solution ? Par exemple vous n’avez pas de soucis de stationnement, mais vos voisins ? Or mettre aux normes pour du stationnement parking doit être sinon plus rentable du moins plus maîtrisable et peut être cohérent avec de simples travaux de façade ? de plus, cela peut amener le voisin à proposer un tarif d’achat plus attractif par soucis de tranquillité.

> Ce n’est sans doute pas la seule solution à mon sens.
Comment creuser l’option du stationnement parking?   (Nb: il y a quelques mois j’avais aussi mis une annonce bidon sur LBC pour des places de stationnement, j’avais eu une personne intéressée).
Le voisin sera le + intéressé je pense pour son activité professionnelle (il occupe aujourd’hui illégalement des places de stationnement publiques pour son activité).
La façade, la toiture seront de toute façon à rehabiliter, mais moins de travaux effectivement.


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#4 12/11/2017 15h03

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Bonjour,

Malheureusement, vous ne donnez guère d’éléments pour vous aider plus, ce qui dénote toutefois à mon sens que ce projet est effectivement un poids pour vous.
Dans ce genre d’opération il faut avoir de la "passion" pour ce que l’on fait.

Dation : vous passez un accord avec un promoteur par exemple qui va prendre en charge des travaux contre par exemple la jouissance d’une partie du bien. votre père pourrait ainsi rester dans un immeuble rénové soit en tant que locataire soit toucher un revenu régulier…L’affect pourrait y trouver son compte peut être ?

Acronymes : j’ai envie de vous dire que comme pour la dation google est votre ami. A mon sens, il n’est pas possible de vous obliger de faire des travaux sauf si justement par ces biais et sous certaines conditions (par exemple si le Maire prend un arrêté de péril), le bien est repéré par le PLU.
Dans cette commune de prés de 30 000 habitants, le PLU est sans doute en ligne. Trouvez votre bien sur le plan, lisez la légende et le règlement de zone et posez vos questions, on tentera de comprendre ensemble.
Il est certain que tout ceci "est un métier" ; mais comment vous répondre sérieusement sur l’option stationnement par exemple sans un minimum de données régaliennes découlant du dit PLU ?
Derrière ces questions, mon idée est donc de vous aider à explorer le champ des possibles ; avez vous pensé au photovoltaïque également et encore par exemple ? Or si le bâtiment fait l’objet d’un de ces acronymes ou d’un autre type de servitude, ce sera bien plus compliqué voir impossible. Notez que la plupart des gens que vous avez consultés sont capables de vous aider mais vu que ce serait contre leurs intérêts…Le forum est en revanche impartial.

Au pire vous pouvez passer par les Messages Privés, je répondrais en faisant un suivi sur le forum pour le partage d’info.

Edit : sinon, à condition de ne pas être pressé vous pouvez déposer une série de demande de certificat d’Urbanisme Opérationnels, c’est gratuit, mais pas forcément fiable à 100% comme un permis de construire (lequel à de lourdes conséquences financières).

Dernière modification par Iqce (12/11/2017 15h08)


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#5 15/11/2017 00h43

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Merci pour l’aide apportée.

Je me suis donc (re)penché sur le PLU actuel. A noter qu’il est en révision, pour aboutir à un nouveau (a priori pour 2018).
Mes questions sont en italique, désolé encore pour ce long texte….

Iqce a écrit :

2- le bâtiment à t’il un aspect historique (même l’industriel peut être concerné) ? Est il repéré à un titre quelconque dans le PLU (MH, ER, proche EBC…) : y a t’il des servitudes ?

> Le bâtiment en question (en zone UA2) n’est pas classé ou inscrit au titre des monuments historiques (MH), n’est pas inscrit au titre des emplacements réservés (ER), n’est pas proche d’espace boisé classé (EBC).
> Sur le PLU graphique, l’alignement des façades est imposé.
> Le lot cadastral est toutefois marqué sur le PLU graphique comme ’Élément architectural (R.123.11.h) remarquable’:

Code de l’urbanisme pour R.123.11.h sur legifrance.gouv.fr a écrit :

Les documents graphiques du règlement font, en outre, apparaître s’il y a lieu : (…)
h) Les éléments de paysage, les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique, et notamment les secteurs dans lesquels la démolition des immeubles est subordonnée à la délivrance d’un permis de démolir ;

=> si démolition il y avait à l’intérieur du bâtiment de mon père (je pense à du gros œuvre à l’intérieur du bâtiment, comme des dalles sur des niveaux supérieurs), un permis de démolir est-il aussi requis? (je n’ai pas trouvé l’information ferme sur Google mon ami)
=> En cas de démolition (/ dalles), quelles précautions conseilleriez-vous, compte tenu du mur mitoyen avec le bâtiment voisin?


Ci-dessous une synthèse du PLU pour la zone concernée:

Occupations et utilisations du sol interdites

qui auraient pu être imaginées pour le bâtiment:
* installations et travaux divers tels que les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, parcs d’attractions ouverts au public,
* travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage identifié en application de l’article L 123-1-7,

=> J’ai besoin d’aide pour comprendre cela malgré ma lecture de l’Article L123-1-7 et du premier alinéa du IV de l’article L. 122-3…comment repérer les éléments de paysage identifiés en application de l’article L 123-1-7? sont-ce les repères du PLU graphique?

* Il est également indiqué qu’on ne peut changer dans cette zone la destination des RDC destinés au commerce en garage dans cette zone;

Pour info, le relevé de propriété récupéré il y a quelques années auprès de la mairie indique (pour 1 seul N° cadastral) les types de locaux suivants en propriétés bâties: ’CM-Commerce avec boutique’ pour un côté du bâtiment; ’CB-Local divers’ pour un autre côté; et ’AP-Appartement’, ainsi qu’une propriété non bâtie (sol= cour).

=> Sur la destination des lieux, comment savoir ce qui est aujourd’hui doit être considéré comme la destination actuelle des lieux? Je n’ai pas de doute pour le RDC, c’est ce que j’indique ci-dessus (CM/CB/AP), mais quid pour les étages ?…dans les documents notariaux qui datent de plusieurs décennies, c’est indiqué ’Débarras’ et ’grenier’, même si aujourd’hui, cela pourrait ressembler pour une portion seulement, à de l’habitation pas encore aboutie, certes à réhabiliter en totalité (au fur et à mesure des travaux qui ont été fait sans déclaration par mon père)…ce ne sont pas des lots divisés, donc mon idée est qu’on doit toujours les considérer comme indiqué sur les documents notariaux? et si nouveau logement créé, ce sera un changement de destination? N’est-ce pas? (Je pense que mon père n’en a pas pleinement conscience dans ses projets)

Par ailleurs, il est exigé pour ces zones UAx de créer des places de stationnement par tranche de 60 m2 (et parking bicyclette couverte) pour les constructions neuves; cette clause indique ceci aussi pour les réhabilitations et changements de destination, sauf si ce ne peut être respecté, les conditions de stationnement existantes seront alors maintenues.

=> N’est-ce pas contradictoire avec la non possibilité de changer la destination des RDC de commerce => garage?
=> Comment dois-je interpréter cela: pas de place de stationnement possible dans la propriété (sauf cour), que ce soit en tant qu’activité mais aussi comme lot requis pour des logements créés?
=> Un ancien atelier de réparation mécanique auto/moto (à considérer comme un commerce?) ne peut pas changer de destination pour un simple garage? c’est assez cocasse…


Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières

pour la zone et qui auraient pu être imaginées pour le bâtiment:
* travaux d’extension et d’aménagement sur les bâtiments faisant l’objet d’une protection au titre de l’article L 123-1-7, s’ils peuvent être conçus dans le sens d’une préservation des caractéristiques esthétiques ou historiques desdits bâtiments,
=> Même question que ci-dessus sur l’article L 123-1-7
* Les constructions destinées à l’artisanat sous réserve de ne pas générer de nuisances pour le voisinage (sonores, olfactives, visuelles)

Aspect extérieur…

•    Points à retenir pour l’aspect général.
* Les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
(…)
* encouragement de formes architecturales contemporaines, d’utilisation des matériaux durables et d’énergies renouvelables comme les bardages bois, toitures terrasse végétalisées, ….
* Valorisation des éléments intéressants du bâti, notamment d’architecture recensés au rapport de présentation (à demander à la mairie?) pour tout aménagement/restauration de construction existante, et prise en compte de l’intérêt architectural d’un bâtiment repéré au titre de l’article L 123-1-7e alinéa aux documents graphiques à titre d’information comme élément du patrimoine d’intérêt local
•    Façades et toitures:
> Harmonisation du rythme des façades avec celui des bâtiments voisins
Les façades sur rue devront, dans tous les cas, respecter ou remettre en évidence le parcellaire d’origine. (…)
=> Même si je suis bien conscient que cela valoriserait le bien, doit-on (ou non) interpréter cela comme une obligation de réhabiliter la façade ? Le ’devront’ doit-il être interprété comme une obligation même si aucun travaux effectué? quels que soient les travaux effectués?
> Harmonisation des toitures avec celles des bâtiments voisins, notamment en terme de lignes horizontales et de rythmes des percements.
La pose de châssis de toiture et de capteurs solaires doit être particulièrement étudiée, notamment au regard de la trame des ouvertures de la façade, de la recherche d’une intégration dans le plan de toiture et éviter la multiplicité des dimensions et des implantations.
=>C’est donc peut-être une option en couplant cette clause avec l’encouragement d’utilisation des matériaux durables et d’énergies renouvelables, même si je ne pense pas qu’il y en ait dans cette zone…
Faut-il d’abord en parler à la mairie pour voir s’il n’y a pas d’opposition? puis faire l’analyse se posera la question de sa rentabilité, de trouver des entreprises sérieuses (bref, un mini projet)…? et ensuite si on voit que le potentiel existe, déposer une déclaration de travaux ou PC?


NB : Du fait du caractère non décent de l’habitation principale de mon père, s’intéresser à sa rénovation via des subventions (ANAH par exemple) peut aussi être une des options pour mon père, à mon avis.

Dernière modification par Dav26 (15/11/2017 08h54)


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#6 15/11/2017 09h37

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Bonjour,

Quel travail ! Maintenant que de vous même vous avez fait cet effort vous devez réaliser que les "devis" obtenus par ailleurs étaient forcément très approximatifs faute d’avoir pris en compte tous ces éléments. Imaginez les avenants…Les contentieux…

"Je me suis donc (re)penché sur le PLU actuel. A noter qu’il est en révision, pour aboutir à un nouveau (a priori pour 2018)."
=> toutes autorisations en dehors d’un permis ou d’aménager obtenu AVANT le débat sur le PADD peut être remis en cause ou soumis au sursis à statuer : vous auriez pu payer un archi éventuellement pour du vent !
1 - Il est urgent d’attendre. Dites moi si possible où en est la réflexion sur le futur PLU ?

2 - Je suppose à vous lire que l’on est pas en secteur ABF et que le futur PLU n’en fera pas apparaître un non plus.

Réponses ma portée :

*Démolition :

- si vous conservez l’enveloppe du bâtiment, et or secteur ABF : pas de permis de démolir, juste un Permis de Construire.
- constat d’huissier obligatoire. Maître d’Œuvre (archi spécialisé, avec réf de chantiers similaires) et entreprise qualifiée (idem) avec assurance valide.
Le reste c’est du pipeau sans avoir vu le bâtiment, mais effectivement ce sera sans doute compliqué !

*L’article L 123-1-7 : prévu pour zoomer un élément remarquable, avec prescriptions particulières sans en faire un Monument Inscrit ou Historique. A voir ce que dira le futur PLU, il est possible de "déclasser" si votre projet convainc la Mairie. J’en reparle plus bas en conclusion.
Oui le plan du PLU identifie ce qui est concerné.

*Changement de destination du RDC :

Là c’est "chaud" en terme juridique. L’idée au PLU est de garder les commerces et autres dans ce secteur. Mais, dans le permis vous êtes en déclaratif : vous pouvez (hum !) de faire apparaître en commerce la seule devanture en caricaturant ! Ce qui n’est peut être pas faux, car à vous lire j’imagine que l’on peut facilement comprendre que l’arrière boutique est déjà en usage de garage ?  Soit c’est notoirement faux parce que cela se voit depuis la voie publique soit…

*Usage : votre père réside dans le bâtiment n’est ce pas ? Donc il a une adresse. Rien ne prouve qu’il n’occupe pas TOUT le bâtiment avec son stock de matériel, ses voitures etc Encore une fois, si depuis la voie publique rien ne contredit ceci…Pour l’exemple, dernièrement j’ai eu le cas sur une grange : non reliée aux réseaux, en pleine nature etc Mais extérieurement : fenêtres encadrements portes comme une maison etc => vu avec le service instructeur, c’est notoirement une maison à usage d’habitation, OK merci : rien d’illégal, juste une question d’appréciation partagée de l’architecture.
On pourrait relever que la taxe d’habitation est de fait illégale car sous estimée/inadaptée : oui, mais c’est un autre débat, hors champs du Code de l’Urbanisme.

* Occupation du sol/aspect extérieur

Je groupe ces 2 points car ce projet "énorme" est à voir avec la Mairie et le service instructeur (Com Com ?) dés le départ. Si la Mairie y trouve son intérêt, sur la base de vos plans projets établi comme évoqué supra soyez prudents sur ce que vous laissez voir et comprendre, même le futur PLU peut s’adapter au projet. A contrario…

Je vous conseille donc de lire à minima le PLH (courage pour ce satané nouvel acronyme), PLH qui à une temporalité différente du PLU mais dont le PLU doit absolument tenir compte, pour déterminer à priori quels logements sont visés sur le marché pour aller dans le sens de la politique publique. Si en plus vous faites du social avec l’ANAH (outre le logement de votre père) ce sera sans doute très facilitateur !

NB : sur un tel projet, les taxes seront également conséquentes. Evitez de créer de la surface hors du volume existant pour rester dans l’exonération de fait ! Et surtout ne créez pas de place de stationnement tant que possible : portez les sur les plans comme existantes (150 euros de taxes environ par places créées).

J’ai répondu "vite fait" avec des fautes sans doute ; et si j’ai oublié quelque chose faites signe.

Dernière modification par Iqce (15/11/2017 12h58)


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#7 15/11/2017 21h05

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J’ai enfin pris le temps de tout lire.

A mon humble avis, c’est un nid à embrouille :
- demi-maison, avec mur de refend et structure de la charpente partagée avec le voisin, avec qui les relations ne sont pas cordiales si j’ai bien compris. Ca peut compliquer beaucoup de choses.
- tout à refaire, pour un coût élevé et un rapport locatif faible. Votre projet à 1,3 M€ est un truc à éviter absolument !
- probablement des obligations d’entretien et d’amélioration qui deviendront obligatoires alors que votre père n’a pas les moyens d’y faire face.

A mon humble avis toujours, un bâtiment problématique "en bloc" se résoud si possible "en bloc" :

- de préférence, vendre. Il n’y a pas que le voisin qui peut être intéressé. Publier des annonces et/ou donner mandat à des agences, et voir ce qui se passe. Ne pas oublier de démarcher de façon volontaire des structures susceptibles d’être intéressées par le bâtiment : entreprises, institutions… A chaque fois que vous entendez "manque de locaux", "volonté d’extension", "possible déménagement", etc., par le bouche à oreille ou dans la presse, contacter ces gens.

- sinon, essayer de le louer en bail commercial ou professionnel (usage industriel, commercial, artisanal, ou bureaux).
Dans les baux commerciaux ou professionnels, c’est souvent le preneur qui fait les travaux d’aménagements à ses frais, ce qui est souvent compensé par un loyer plus bas que s’il avait loué des locaux immédiatement opérationnels. J’ai déjà dû citer ce cas où un étage d’un grand bâtiment était loué au Département (on disait alors Conseil Général). Au départ, des murs, même pas de fenêtres. Le Département a fait tous les aménagements à ses frais. Pour le bailleur, c’est un loyer significatif pour ZERO investissement.
Un tel locataire ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval, il faut démarcher, là aussi de façon volontaire, des structures susceptibles d’être intéressées par le bâtiment : entreprises, institutions… Il faut rencontrer les notables, les entrepreneurs, faire marcher l’"entregent"…

Dans les deux cas, l’objectif est d’en retirer un revenu (soit ponctuel par la vente, soit régulier par le loyer), sans investir, puisque votre père n’a pas de quoi investir. C’est donc le conseil qui me semble le plus adapté à sa situation.

Le point commun de ces deux solutions (vendre, ou louer tel quel), c’est que votre père doit aller habiter ailleurs pour pouvoir vendre/louer facilement sans cette résidence principale qui fait tache. Pas facile à entendre, mais ça me semble vraiment quasiment indispensable.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2017 00h00)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 17/11/2017 00h59

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Bonsoir,

Iqce a écrit :

1 - Il est urgent d’attendre. Dites moi si possible où en est la réflexion sur le futur PLU ?

Réunion d’information dans quelques semaines sur le sujet (je pense qu’on va parler PADD (encore un autre acronyme ;-) => PADD = Projet d’Aménagement et de Développement Durable). Je vais essayer d’en savoir plus ces prochains jours en passant à la mairie, car je ne suis pas sûr d’être présent à la réunion.

Iqce a écrit :

A voir ce que dira le futur PLU, il est possible de "déclasser" si votre projet convainc la Mairie. J’en reparle plus bas en conclusion.

Je ne vois pas dans votre conclusion cette mention de déclassement, me trompe-je ? de quoi s’agit-il?

Iqce a écrit :

*Usage : votre père réside …

Je ne suis pas sûr de comprendre… rien n’atteste d’une destination de lots (acte de propriété, minute cadastrale,… ?), celle-ci peut être apprécié en fonction d’1 aspect extérieur (et selon l’appréciation du service instructeur) ?
Quid si dans le même lot, le RDC avec un aspect ’local professionnel’ et à l’étage un aspect ’habitation’?
NB: mon père va demander au service des impôts les documents cadastraux (y compris explication sur l’évaluation des lots pour taxe foncière notamment)

Iqce a écrit :

Je vous conseille donc de lire à minima le PLH

Je suis volontaire, mais où puis-je me procurer ce document (j’imagine communauté de commune) ? Je ne le trouve pas en ligne sur les sites de la comm comm et mairie.
Comme précédemment évoqué, lors du projet avec mes 2 sœurs et mon frangin + papa, « l’ANAH à été sollicitée mais l’ampleur des travaux et le caractère de réhabilitation d’1 bâtiment industriel ne justifient pas des subventions possibles de leur part (en échange de loyers sociaux)."

Bernard2K a écrit :

A mon humble avis, c’est un nid à embrouille

J’en suis personnellement assez conscient, mais il me semble quand même important de comprendre ce que prévoit la mairie pour envisager le futur du bâtiment.

=> [i]A tous les sachants: Une municipalité (ou autre corps d’état) peut-elle obliger un propriétaire à faire des travaux (hors arrêté de péril), si le bâtiment reste ‘élément architectural remarquable’, non inscrit ou classé MH?[/i]
J’ai l’impression que cela dépend de la couverture du site patrimonial par PVAP ou PSMV (acronymes me revoilà smile et smile).
(Cf. lecture de Impact de la loi du 7 juillet 2016, relative à la liberté de la création, à l?architecture et au patrimoine, sur la protection du patrimoine immobilier | DROIT DE L’URBANISME / DROIT ADMINISTRATIF – Cabinet DUCOURAU à Bordeaux – 05 56 01 69 80
+ art. L. 313-1 du Code de l’urbanisme)


Bernard2K a écrit :

- de préférence, vendre.

=> N’est-ce pas opportun de faire passer un expert immobilier (prestation payante) pour lui demander une valorisation actuelle du bien ? Cela permettrai peut-être à mon père de déterminer un Prix de vente réaliste (aujourd’hui aucune idée, enfin si, j’en ai une et mon père aussi, et il y a quelques différences…)
Ce que je vois dans le cadre de la vente comme options :
•    vendre sans rien faire. Certes les acheteurs pourraient ici être de doux rêveurs ou entreprises ou institutions, mais leur calcul économique ne serait-il pas également compliqué, même en achetant le bâtiment une bouchée de pain ?(mais ce pain ne sera pas du goût de mon père)
•    Vendre après quelques travaux préalables (toiture, facade) => soit en DIY pour une partie (challenging), sinon nouveaux devis à faire…
•    Sinon, l’option enchère notarial peut-être à creuser (une fois que mon père aura fait ce choix de la vente)
•    (et je dois creuser (je n’ai pas encore trouvé le temps) la dation.

Bernard2K a écrit :

Un tel locataire ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval, il faut démarcher, là aussi de façon volontaire, des structures susceptibles d’être intéressées par le bâtiment : entreprises, institutions… Il faut rencontrer les notables, les entrepreneurs, faire marcher l’"entregent"…

Et faire appel à des agences immobilières….mais puis-je (et comment ?) jouer sur les 2 tableaux (l’agence me retorquera sans doute qu’un choix est à faire, non?)


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#9 25/11/2017 11h21

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La réunion PLU sera publique donc je ne pense pas qu’on ait beaucoup d’informations propre à l’immeuble en question et mon père ne va pas jeter sur la place publique tous ses questionnements.

Une rencontre avec les services d’urbanisme de la ville s’impose (après la réunion publique).

En revanche, j’ai toujours ces mêmes interrogations (voir précédemment), si certains parmi vous ont des infos pour nous permettre d’avancer.
Les points essentiels sont:
* comment qualifier une destination de lots?
* dans quelle mesure peut-il y avoir obligation de travaux?

M.e.r.ci ;-)


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#10 22/03/2018 14h30

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Bonjour,
Petite mise à jour (avec malheureusement peu d’avancées).
Le nouveau PLU précise de nouvelle prescriptions architecturales pour ce bâtiment (bâtiment remarquable pour la municipalité).

En cours: débarras du local (actuel) pour mettre en vente (à un prix que mon père considérera suffisant, sinon, il reste).

Des échanges ont eu lieu entre mon paternel et la mairie (service urbanisme, Architecte), et le seul message communiqué est en gros, "si vous ne pouvez pas faire les travaux sur façade tels que le préconise la mairie, alors il faut partir…".

=> A tous les sachants: Une municipalité (ou autre corps d’état) peut-elle obliger un propriétaire à faire des travaux (hors arrêté de péril), si le bâtiment reste ‘élément architectural remarquable’, non inscrit ou classé MH?


M.erci


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#11 08/06/2018 23h47

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Bonsoir,
Mise à jour de ce fil.

* Outre le message oral des services de la mairie, mon père a reçu ces derniers jours une lettre de la mairie mentionnant le conseil de rechercher un acheteur qui devra se rapprocher du service de l’urbanisme. Perso, je trouve hallucinant qu’un organisme public puisse écrire cela (ce n’est à mon sens pas dans leur mission).
* De plus le lieu où se situe le bâtiment (et donc le bâtiment) est soumis dans le futur PLU à une OAP = orientation d’aménagement et de programmation (OAP) ’Patrimoine’, avec des prescriptions précises quant aux travaux sur l’immeuble (mais toujours la même question, prescriptions obligatoires ou uniquement si projet?).
Iqce me préconisait il y a quelques temps d’aller voir ’architecte des bâtiments de France pour tirer cela au clair quand bien même le bâtiment n’est pas un MH. Mon père est réticent à cette démarche. Est-ce une démarche que l’on peut entreprendre en anonymat (en se faisant passer pour un acheteur par ex.)?

* Autre fait récent:
Le voisin a indiqué à mon paternel qu’ils devaient se rendre tous les 2 à la mairie (avec services urbanisme et de police municipal je crois) pour se voir signifier une taxe pour les places de parking présentes devant le tènement…
Il y a du reste à quelques mètres sur une autre partie du tènement d’autres places publiques (devant un resto et autre commerce)…je ne sais pas si les autres propriétaires sont aussi concernés par une telle taxe.
Ce voisin a dit à mon père qu’il envisage de payer cette taxe (chose que mon père ne souhaite pas), et dit qu’il fera un parking fermé avec des grilles (pour exploitation professionnelle essentiellement)… cela fera sans doute tâche en terme de valorisation du bien.
=> sur cette remarque, mon père a pris peur, car il s’imaginait du coup ne plus pouvoir rentrer par son ancien (et donc idem pour le futur potentiel repreneur). J’ai essayé de le rassurer, car j’imagine que ce serait une violation du droit de propriété. Me trompe-je?
J’avoue à ce jour ne pas tout comprendre. Pas de courrier de la mairie sur ce sujet. Une taxe subite…J’imagine que la municipalité ne peut pas signifier une taxe sans que ce soit validé par le conseil municipal.

Dans les faits, il y a un espace public devant les 2 bâtiments, dont quelques places délimitées du côté du bâtiment paternel. Mon père se gare le plus souvent juste devant l’entrée de l’ancien atelier. Le reste de l’espace est aujourd’hui majoritairement exploité par le voisin (en tant que places de stationnement) pour son activité professionnelle.
Les clients de mon voisin (par méconnaissance j’ose espérer) se garent même très souvent devant l’entrée de l’atelier de mon père, l’empêchant du coup assez fréquemment de partir.
Pour visualiser cela, voyez la configuration ici

Avez-vous des expériences et/ou conseils à apporter pour gérer au mieux cette situation, avec la mairie et le voisin, dans un effort de non dévalorisation de la propriété?

Mon père pensait par exemple se faire accompagner d’1 avocat pour cette réunion, cela me semble prématuré personnellement; je pense qu’il vaut mieux faire travailler un homme de loi sur la base de faits déjà établis que sur des faits non encore discutés.

A vous lire!


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[+2]    #12 09/06/2018 08h20

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Vous nous dites que votre père vous a dit que le voisin avait dit que la ville avait dit… Ca fait beaucoup d’intermédiaires, et beaucoup de déformations et d’incompréhensions possibles.

Depuis le début, les informations sont très floues, beaucoup d’incertitudes…

L’idée de votre père de s’adjoindre les services d’un avocat me semble plutôt pertinente, s’il en a les moyens. Il serait peut-être temps d’avoir quelqu’un qui accède à toutes les informations et qui les comprenne. Ce n’est pas le cas actuellement.

Après, est-ce un avocat, ou un urbaniste, ou un notaire, dont votre père a besoin ? Tout dépend de ce qu’il attend de ce professionnel et du champ de compétences dont il a besoin.

L’impression que j’en retire (mais je peux me tromper bien sûr), c’est que votre père ne vous a pas vraiment missionné pour que vous l’aidez, mais que vous vous êtes un peu auto-missionné ; qu’il n’écoute pas forcément vos conseils et qu’il semble assez buté ; que vous n’accédez pas à toutes les informations ; que, quand vous y accédez, vous ne les comprenez pas toujours (notamment sur ce que la commune et les documents d’urbanisme peuvent imposer ou non) ; que vous n’êtes pas spécialement compétent sur ces sujets.

Votre situation fait un peu écho à la mienne ; mes parents sont en train de vendre leur maison ; ça fait un an que je trime (avec mon frère) pour les aider, mais c’est très difficile. Mes parents demandent de l’aide, mais quand je leur demande de faire telle chose, ils disent "oui, oui", puis ils font l’inverse. Quand je leur demande de ne pas intervenir sur tel point, ils y sont fourrés tous les jours. Je suis en train de limiter mon investissement sur cette affaire, puisque j’ai l’impression de pisser dans un violon. Nous avons choisi de déléguer à des professionnels : AI pour la vente ; un débarrasseur pro pour vider la maison ; et bientôt le notaire. C’est très bien ainsi, chacun son métier, laissons faire les pros.

Quelques expressions issues de la sagesse populaire : "nul n’est prophète en son pays". "On ne peut pas aider quelqu’un contre son gré" (ou plus imagé : "on ne peut pas faire boire un âne qui n’a pas soif", mais je ne voudrais comparer mes parents, et votre paternel, à cet animal). Et ne pas oublier : "ce qui est gratuit n’a pas de valeur". Vos conseils risquent de rester lettre morte, parce qu’ils sont gratuits ; alors qu’un professionnel, coûteux, votre père l’écoutera.

Dernière modification par Bernard2K (09/06/2018 08h36)


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[+1]    #13 09/06/2018 11h46

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Dav26 a écrit :


* Outre le message oral des services de la mairie, mon père a reçu ces derniers jours une lettre de la mairie mentionnant le conseil de rechercher un acheteur qui devra se rapprocher du service de l’urbanisme. Perso, je trouve hallucinant qu’un organisme public puisse écrire cela (ce n’est à mon sens pas dans leur mission).
* De plus le lieu où se situe le bâtiment (et donc le bâtiment) est soumis dans le futur PLU à une OAP = orientation d’aménagement et de programmation (OAP) ’Patrimoine’, avec des prescriptions précises quant aux travaux sur l’immeuble (mais toujours la même question, prescriptions obligatoires ou uniquement si projet?).
Iqce me préconisait il y a quelques temps d’aller voir ’architecte des bâtiments de France pour tirer cela au clair quand bien même le bâtiment n’est pas un MH. Mon père est réticent à cette démarche. [b][i]Est-ce une démarche que l’on peut entreprendre en anonymat (en se faisant passer pour un acheteur par ex.)?

A vous lire!

Bonjour Dav,

Les réponses ont été données ou en tout cas tous les éléments permettant de les trouver y compris sur le forum dans d’autres sujets ; je pense que vous ne les comprenez pas ce qui est "logique" sans du tout vous vexer car c’est un sujet assez pro wink Si l’on donne un jour un poisson à quelqu’un il mange un jour mais si on lui apprend à pécher…wink
Vous prenez le terme "OAP" et vous éclusez le net ; observer que moi même ou Bernard pour ne citer que les deux derniers à tenter de vous aider (MES EXCUSES AUX AUTRES wink )etc faisons de même (et je pense que nous le faisons tous soit par "jeu" ou passion ou interêt professionnel pour gagner en connaissances, pas que pour les "+1").

Et vu que l’on se connaît vaguement, on peut continuer en MP ou au tél, pas de soucis, pour le volet urbanisme et droit du sol…’Peux pas mieux vous*te dire.

Sinon : l’OAP est prescriptive et réglementaire : si quelqu’un veut faire quelque chose dans le périmètre de l’OAP il doit être en compatibilité avec les principes de l’OAP (attention, compatibilité au sens juridique du terme). Rien ne vous empêche de faire ce que vous voulez sur votre bien (enfin, celui de votre père) pour l’entretenir etc Dans le respect du PLU. edit : pour être plus précis, il me faut un extrait du plan du PLU et du règlement. J’avoue avoir perdu le fil, désolé si vous l’avez fait par le passé (au tél ça ira plus vite à force).

Il n’est pas forcément choquant de se voir contacter par la Mairie ; l’OAP répond à un principe d’utilité publique/interêt général. Donc en bon gestionnaires, les élus vous sensibilisent à la situation. c’est potentiellement la phase amaible préalable…Car :
Quelles suites possibles :
1- les élus ne bougent pas, votre père non plus, un autre PLU survient l’OAP disparaît (peu probable pour ce dernier point)
2- votre père vends à Tartempion et la Mairie préempte (DPU : droit de Préemption Urbain) pour revendre à un porteur de projet, cf courier reçu (ou pour faire elle même le projet, bof)
3- fort de l’OAP déclinée dans le PL, la Mairie exproprie.

NB : je ne vois pas pourquoi vous ne pourriez pas aller voir l’ABF et craindre quoi que ce soit en restant dans l’anonymat, sauf que c’est un peu impoli, perso je ne recevrais pas les gens à sa place dans ce cas sad . L’ABF est un fonctionnaire ETAT, rien à voir avec les collectivités, il n’ira pas "balancer" à la Mairie, mais si des travaux ont été entrepris sans son accord au titre du Code du Patrimoine, il vaut mieux effectivement ne pas y aller. Ne stressez pas, de toute manière vous verrez un technicien pas l’ABF, dans le 38 il est débordé.

Dernière modification par Iqce (09/06/2018 12h12)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#14 08/06/2019 20h52

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Bonsoir,
J’avais essayé de mettre de côté cette histoire familiale.

Bernard2k qui avait vu juste 1 x de plus a écrit :

L’impression que j’en retire (mais je peux me tromper bien sûr), c’est que votre père ne vous a pas vraiment missionné pour que vous l’aidez, mais que vous vous êtes un peu auto-missionné ; qu’il n’écoute pas forcément vos conseils et qu’il semble assez buté ; que vous n’accédez pas à toutes les informations ; que, quand vous y accédez, vous ne les comprenez pas toujours (notamment sur ce que la commune et les documents d’urbanisme peuvent imposer ou non) ; que vous n’êtes pas spécialement compétent sur ces sujets.

Effectivement, mon père ne daigne pas écouter ni mes conseils (ni ceux d’un avocat).

De nouveaux éléments apparaissent aujourd’hui qui me tracassent malgré tout (le bien a beau ne pas être à moi mais à mon père, je m’aperçois que c’est plus le fait de la non action paternelle ou du sentiment de se faire avoir qui m’énerve dans cet histoire).
Mon père m’indique par hasard avoir accepté auprès d’1 connaissance (un entrepreneur général en bâtiment) si des acheteurs se présentent la vente pour 65K€ d’une partie du local (entourée en jaune ici)…et il s’avère que 2 personnes pourraient être intéressées pour ce prix (mais ne sont pas intéressées par l’autre partie du bâtiment).
* Au RDC => une partie de l’ancien local professionnel d’~110M2, aujourd’hui à l’état brut, un garage non entretenu (et hors normes électriques notamment).
* et en R+1 avec une belle hauteur sous plafond un peu plus de 130M2, à rénover sérieusement, où mon père s’est établi (dans une toute petite pièce parmi ses 130M2) avec un confort des plus spartiates, qui constituait des habitations d’ouvriers lors de l’exploitation industrielle du tènement.

Je lui pose alors la question…que fera-t-il de l’autre partie du bâtiment, et 100K€ lui paraissent-ils suffisant? (il ne sait pas pour l’autre partie du bâtiment, mais il croit que c’est un bon prix, il pourra s’acheter une nouvelle voiture, et le reste il sait pas…).
Je sors alors un nouveau conseil(sic): faire expertiser le bâtiment pour avoir une idée de la valorisation du bâtiment et de chaque partie. Il me dit, ’maintenant que j’ai donné mon accord pour vendre…’…damned, il préfère se faire avoir que de revenir sur un accord verbal avec un beau parleur?

Mes interrogations sont les suivantes: si partie A vendue, et partie B conservée, une copropriété est-elle nécessaire? Il y aurait juste une façade en commun entre ces 2 bâtiments.

En me promenant dans le quartier et en discutant avec un commerçant, ce dernier me donne une information (retransmise à mon père s’il veut en faire quelque chose roll): un local commercial rénové de 70M2, à la suite du tènement (donc très proche de ce local) et également ’bâtiment remarquable’ pour la municipalité, a été vendu il y a 2-3 ans 90K€.
Comme précisé précédemment, la réhabilitation d’un parc (assez vaste) en zone de loisirs et détente pourrait rendre ce quartier plus attractif (c’est ce que je pense).
Mes réflexions sont confuses et oscillent entre:
1/ je m’en f..s, je le laisse faire, c’est son bien, s’il se fait avoir c’est son problème (pour la partie B s’il la conserve, ce sera à terme le problème de ses enfants).
2/ je devrais prendre à ma charge le passage d’1 expert immobilier et faire une proposition à mon père si j’estime que ça en vaut la peine mais cette réflexion est balancée par le fait que ma situation financière est aujourd’hui assez bien établie donc serait-ce un choix raisonnable?

Merci par avance de vos conseils.
BàV,

Dernière modification par Dav26 (09/06/2019 03h24)


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[+1]    #15 08/06/2019 21h54

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Pas votre bien, pas votre problème. La dimension familiale rend les choses encore plus compliquées.

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#16 09/06/2019 12h44

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Dav26 a écrit :

Effectivement, mon père ne daigne pas écouter ni mes conseils (ni ceux d’un avocat).

Tout est dit. Puisqu’il n’écoute personne, rien de ce que vous pourrez faire n’aura d’efficacité. Soit votre père est suffisamment "à l’ouest" pour justifier d’une mesure de curatelle ou de tutelle, soit vous êtes bien obligé de le laisser mener ses affaires comme il l’entend.

Mon père m’indique par hasard avoir accepté auprès d’1 connaissance (un entrepreneur général en bâtiment) si des acheteurs se présentent la vente pour 65K€ d’une partie du local (entourée en jaune ici)…et il s’avère que 2 personnes pourraient être intéressées pour ce prix (mais ne sont pas intéressées par l’autre partie du bâtiment).

65000/240 = 270 €/m², ce qui est pas mal vu que le bien est en mauvais état et très atypique. Mieux que la précédente offre à 45 €/m².
- pas intéressées par l’autre partie, c’est ce que dit votre père. A-t-il vraiment proposé de vendre le tout ? Vu qu’il habite sur place, je suppose qu’il n’a pas envie de vendre l’autre moitié, car comme ça il peut continuer à habiter dans sa ruine adorée où il habitera sans doute aussi longtemps qu’il le pourra.

Je sors alors un nouveau conseil(sic): faire expertiser le bâtiment pour avoir une idée de la valorisation du bâtiment et de chaque partie.

Cette idée n’est pas nouvelle, vous en parliez déjà il y a des mois (relisez plus haut).
Pour ma part, je proposais de vendre. Ce qui suppose de faire appel à (au moins) un agent immobilier, ce qui avait de nombreux avantages : expertiser gratuitement la valeur du bien par la mini-étude que fait l’AI au début. Puis faire un "test marché" : avec une annonce de qualité pro, des visites réalisées par un pro etc., y a-t-il des gens intéressés par le prix affiché ? Combien de coups de fil ? Combien de visites ? Combien d’offres ? Même si ça ne s’était pas vendu, ça aurait bien renseigné vote père sur la valeur (ou l’absence de valeur) de son bien.
Mais il a choisi de vendre par le biais de connaissances. Ca n’a pas la qualité du "test marché", car l’offre n’est pas suffisamment publié. On ne sait pas et on ne saura jamais s’il aurait pu trouver d’autres acheteurs, prêts à mettre un prix supérieur. C’est comme ça…

Sur l’expertise : sur des biens atypiques comme ça, un expert peut se planter dans les grandes largeurs. Une connaissance a acheté un bien similaire à celui de votre père pour un prix 87 % inférieur à l’expertise réalisée par un expert immobilier payé pour cela. Or, même à ce prix hyper-bas, il n’y avait pas d’autre acheteur en lice. Donc, l’expert s’est planté. Pourtant, ses arguments et sa méthode étaient bons, mais il n’y avait juste pas d’acheteurs à cet endroit-là pour ce bien-là. Le marché a toujours raison.

C’est pour ça que vendre via un AI aurait constitué un "test marché" bien plus instructif qu’une expertise, et gratuit qui plus est.

Votre père a choisi une autre solution. C’est déjà bien qu’il ait trouvé un acheteur, et à 270 €/m² pour un bien aussi atypique, il ne s’en sort pas trop mal. Au total, sa solution correspond à sa situation, à ses objectifs (notamment continuer à habiter sur place), donc elle est cohérente. A noter quand même qu’il va avoir des frais pour diviser avant de vendre (je dirais 3 à 6000 €).

Dernière modification par Bernard2K (09/06/2019 12h47)


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#17 Hier 20h48

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Bonsoir,

Le temps a passé et le bien de mon père n’est toujours pas vendu. En 2019 (dernier post), le projet de vente d’une partie du bien n’est pas allé très loin. Cela ressemble à une mauvaise saga sans fin, je le concède.
Dans les discussions passées, certains d’entre vous me conseillaient (faute notamment de prise en compte paternelle de mes conseils) de ne pas mettre de l’affectif et de laisser agir mon père à sa guise. C’est ce que j’ai fait pendant quelques temps, le laissant gérer, mais voyant l’embourbement, j’accepte sur sa demande de l’épauler de nouveau, sous conditions, après quelques discussions (sur sa non écoute de conseils).

Ayant repris le sujet il y a seulement 3 semaines, j’ai encore des éléments manquant à éclaircir dans certains aspects de la vente (notamment la partie division en volume), avec l’aide d’un nouveu notaire à contacter prochainement.
Désolé pour ce long fil.

Les faits:
Il y a plus de 7 mois, un entrepreneur et mon père trouvent un accord pour acheter l’ensemble (pour rappel, ce sont 2 bâtiments distincts, accolés, sur une seule parcelle cadastrale).
Le prix négocié est de 180K€.
Dans les faits, le projet d’acquisition se fait par l’entrepreneur* et un de ses clients, en prévoyant une division en volume: chacun son bâtiment.
Le projet de ces acquéreurs est :
* pour bâtiment (1): parking au RDC (en lieu et place d’1 ancien atelier) + habitations à l’étage (aujourd’hui, c’est là qu’habite mon pere)
*  pour bâtiment (2): au RDC, activité tertiaire; parking clientèle dans cour & habitations à créer à l’étage

Différentes démarches sont demandées par le notaire de mon père (l’acquéreur* et mon père avaient pris le même notaire sad), les plus significatives étant:

1/ Cessation d’activité ICPE

à faire auprès de la DREAL
ICPE = Installations classées protection de l’environnement…mais qu’est-ce donc? je l’ignorais il y a encore quelques semaines.
Voir quelques détails ici.

L’installation paternelle était soumise à déclaration, mais des activités antérieures étaient concernées par un régime d’autorisation (A).
Action mise en place: cessation d’activité établie a posteriori (20 ans après la cessation réelle de l’activité)

2/ étude des sols pour envisager pollutions - étude 1

Mon père preste une société pour cette étude des sols des terres superficielles (coût de 2,6K€ quand même) avec constatation de pollutions (métaux lourds entre autre> pas mal en exterieur), hydrocarbures (un peu mais pas excessif juste à un endroit localisé), Composés organiques volatils = COV).

L’acquéreur entrepreneur fait un courrier à mon père qui atteste de sa prise de connaissance (et acceptation) de ces pollutions, qu’il fait parvenir au notaire. Je comprendrai plus tard que ce courrier est insuffisant pour permettre au projet de progresser.

3/ Certificat ATTES

Pendant 4 mois, le calme plat, le notaire fait le mort auprès de mon père (mais communique a minima avec l’acquereur entrepreneur). C’est là que mon père me demande de l’aide.
Devant la situation bloquée, je me rends à une réunion avec le notaire / l’acquereur entrepreneur / et mon père, pour comprendre les points de blocage pour établir une promesse de vente.
Nous comprenons que le notaire vient de se pencher sur le droit de l’environnement (il l’avoue, il connait peu), et qu’il n’écrira pas de promesse de vente, sauf délivrance d’un certificat ATTES délivré par un bureau d’étude certifié (en nous expliquant que ce document atteste de la dépollution, ce qui s’avère faux).
Durant cette réunion, il propose à mon père de récupérer toutes les pièces de son dossier et de changer de notaire s’il le souhaite, il ne s’en sentirait pas vexé (on sent bien son désir de lâcher le dossier, sans doute trop complexe pour lui et peu intéressant pécuniairement). Dont acte. La non information des points de blocages en temps et en heure justifie à mon sens ce changement de notaire.

Mais qu’est-ce que l’ATTES et quelles étapes sont nécessaires pour l’obtenir?
J’ai donc creusé de mon côté le droit de l’environnement (contexte ICPE de type déclaratif) pour mieux comprendre la suite.
Pour ceux que ça intéresse, tout est .

En synthèse, dans le cadre d’1 mise en vente d’1 ICPE avec changement d’usage (après mise à l’arrêt définitive), le porteur de projet doit faire réaliser une étude des sols et mettre en œuvre les recommandations de cette études des sols pour rendre le projet compatible avec l’usage prévu.
Le maître d’ouvrage fait attester la mise en œuvre des mesures par un bureau d’étude certifié dans le domaine des sites et sols pollués. L’attestation est jointe à la demande de permis de construire ou d’aménager.
C’est donc normalement au maitre d’ouvrage de fournir l’ATTES, au moment du dépôt du permis de construire (PC).
Suite à discussion avec un BE spécialisé, il semble que des notaires demandent parfois cela pour mieux se couvrir (il est arrivé que des acheteurs aient porté plainte contre leur notaire, faute d’information au moment de la vente sur la nécessité d’une ATTES lors du dépôt du PC).

A noter que si la vente devait se faire sans changement d’usage (pour ICPE de type déclaratif, je précise), l’ATTES n’est pas nécessaire, mais l’information des pollutions connues aux acquéreurs nécessaires (et la cessation d’activité effectuée avec remise en état du site comparable à la dernière période d’activité de l’installation).

4/ Et la suite?

(je sollicite vos avis svp)
Mon père a discuté et est en contact uniquement avec un des acheteurs (qui fait l’intermédiaire avec son client). Ce dernier a pris en charge certains coûts (théoriquement imputables au vendeur, tels que les diagnostics immobiliers).
Je sais que le 2e acheteur a pris aussi un autre notaire.

a/ ’Etudes complémentaires des sols, Evaluation des risques sanitaires, et certification ATTES que les acquéreurs devront fournir lors du dépôt des PC’

Après consultation d’un autre bureau d’études certifié, une nouvelle étude de sol plus fine et précise sur son étendue est nécessaire, du fait de la pollution déjà détectée en étude 1, une évaluation quantitative des risques sanitaires (du fait d’habitations envisagées dans le projet futur), et si la conception du projet des acquereurs est conforme avec les préconisations de l’étude pour assurer la comptabilité entre l’état des sols et l’usage futur du site, alors l’ATTES est établie par ce cabinet.
Le coût minimum de ces prestations est de 7,5K€ (dont 600€ d’ATTES ou peut-etre 600*2 puisqu’il y aura 2 PC a priori).
Si des incompatibilités entre l’état des milieux avec l’usage futur du site (en gros, pollution constatée pour lesquelles des scenarii de rehabilitation sont à envisager), une mission  plan de gestion (avec scenarii de rehabilitation possibles/  bilan coût/avantage/…) est proposée au coût de 3,6K€.

Le responsable du bureau d’études confirme qu’il pourrait indiquer les coûts estimatifs des travaux à prévoir pour rendre le site compatible avec l’usage futur dès la phase de diagnostic (donc après investissement de 7,5K€).
Une dépollution coûteuse n’est pas forcément à envisager selon les investigations et les usages futurs considérés.
Pour illustrer ce point, la présence importante de métaux lourds dans une cour qui a comme future cible un parking peut être ’toléré’ en terme de risques sanitaires avec une simple couche de bitume.
Au lieu de parking, si l’usage futur indiqué était un parc de jeu d’enfants, de lourdes mesures de dépollution serait à envisager.
Si les résultats de la 1ere étude des pollutions sont confirmés, et compte tenus des projets énoncés par l’acquéreur entrepreneur, il n’y a (pour l’instant) pas lieu de penser à de lourds travaux de dépollution, dixit le responsable du BE.

La problématique: Engager 7,5K€ ou 11,1K€ sans avoir une idée des coûts de mise en œuvre pour rendre le milieu compatible avec l’usage futur peut refroidir les acheteurs les plus aguerris.
Dans l’immédiat, je vois 2 options:
Option 1: mon père prend tous les coûts à sa charge mais si la vente échoue avec les acquéreurs actuels (voir + bas b/ et c/), certaines analyses ou rapports (ex: ATTES qui est nominative au maitre d’ouvrage et lié au projet) seront payés en pure perte.
Option 2: négocier avec les acquéreurs le deal suivant:
* mon père prend à sa charge le coût des études de sol et rapport associé aux études de sol (en dehors du contexte du projet des acquéreurs) - cela correspond à ~ 4,5 K€
* le reste (directement lié au projet des acquéreurs) donc difficilement exploitable par mon père si jamais la vente n’avait pas lieu à prendre en charge par les acquéreurs ~3K€ (EQRS et ATTES si tout va bien). Ce sera malgré tout des fonds financés en pure perte pour les maîtres d’ouvrage s’il y a abandon du projet pour n’importe quelle raison.
Qu’en pensez-vous?

Si mission ’plan de gestion’ à prévoir, cela signifie qu’il y a une pollution importante à un ’ou plusieurs) endroit(’s) non compatible avec l’usage futur du site, supposant sans doute des travaux de dépollution coûteuse. Je ne sais pas trop quoi en dire dans l’immédiat.

b/ Mon père voulait faire une vente à un seul acheteur pour les 2 bâtiments (charge ensuite à cet acheteur de diviser), mais l’acheteur (entrepreneur) a fait intervenir un géomètre (à ses frais) pour une division en volume. J’ai donc compris qu’il y aura 2 ventes.
Je ne comprends pas tout sur ces points, mais je redoute des soucis (la division de terrain a lieu j’imagine avant dépose PC, mais quid si le PC est refusé et la vente est annulée, pour un ou les 2 PC). 
Le nouveau notaire (à rechercher) devrait sans doute pouvoir nous renseigner sur ces sujets.

c/ Comme indiqué précédemment, le ténement est considéré par la commune comme bâtiment comme remarquables (ÉLÉMENTS BÂTIS À PROTÉGER AU TITRE DE L’ARTICLE L.151-19 DU CODE DE L’URBANISME) et soumis à des mesures de protection et de mise en valeur spécifiques.
Je doute que l’acquéreur entrepreneur (qui a pourtant déjà fait une ébauche du projet) a pris connaissance de ces éléments ou est allé voir le service urbanisme de la commune.
Ce dernier a indiqué à mon père vouloir mettre en conditions suspensives de l’acte de vente l’obtention du permis de construire.
Comment faire pour s’assurer que la vente n’est pas déjà vouée à l’échec?

Tel que je le vois, les priorités pour mon père sont:
a) trouver un nouveau notaire > j’ai peur que l’acquéreur* sollicite le même (puisque lui aussi se retrouve sans notaire sur ce projet)  ;-)
b) comprendre ce projet de division en volume et les impacts potentiels pour mon père (en lien avec le notaire)
c) convaincre l’acquéreur d’aller voir la mairie pour être sûr que les mesures de protection et de mises en valeur collent avec leurs projets (+ éventuellement CU opérationnel).
d) indiquer aux acquéreurs cette problématique ATTES, avec une partie négociation peut-être.
Voyez-vous d’autres priorités?

Bàv,


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[+1]    #18 Hier 21h19

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Dav, il me semble que j’ai évoqué des points supra ; il serait bien de les préciser.
Avez vous vu la mairie : souhaite t’elle préempter (ou acheter) ?
C’est la situation idéale théorique : la ville peut se faire payer la dépollution par EPORA. Accueil — Epora

Je vous confirme qu’il faut faire le point avec l’acheteur ; lui expliquer les tenants aboutissants, voir si son projet est compatible avec l’ABF et les contraintes du sol. Effectivement des garages isolés ventilés peuvent être acceptés. Sinon dans le 38 pour évacuer ce genre de sol pollué aux hydrocarbures il doit falloir aller sur Lyon (à confirmer). Coût : plusieurs 100nes d’€ la tonne…S’agissant de petites quantités. Donc pas forcément rédhibitoire ?
Sinon, il existe de la phyto-épuration. Cela retarde la vente mais au point où vous en êtes ?
Pour la division en volume et les PC dont un pourrait être refusé : je suppose que c’est à votre notaire de verrouiller ces points.

Dernière modification par Iqce (Hier 21h20)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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