Investissement locatif dans un EHPAD d'occasion avec un TRI élevé

Caceray · #1

Bonjour à tous,

J’ai hésité à ouvrir ce sujet dans la rubrique Immobilier physique (étude de cas) mais je pense qu’on peut commencer à parler d’investissement douteux (j’aurais même dit arnaque m’enfin…)

En tant que CGP, l’un de mes collaborateurs m’a fait part au cours d’une réunion, de "l’étude" proposée à l’un de ses clients par un autre CGP, anonyme et indépendant, rencontré sur un forum.
Il devait avoir, je pense, fait part de son intention d’investir dans la pierre, et dû être flairé par le loup…

Vous trouverez ci-joint, le scan de "l’étude financière" (j’ai pris soin d’effacer le nom du destinataire au marqueur pour préserver son anonymat, les surlignages en jaune sont d’origine).

SCAN : lien

Le mail d’origine contenait :
- étude financière (pièce jointe)
- bail commercial
- compromis de vente (!) déjà contresigné (des fois que le prospect serait hyper chaud)

Je n’ai pas joint les autres documents, encore une fois par soucis de préservation de l’anonymat des protagoniste et de ma sécurité juridique quant à la divulgation de tels documents.

Je pense cependant pouvoir vous dire librement que le bien concerne un EHPAD, dans une banlieue périphérique de la ville d’Angoulême pour un logement d’une surface d’environ 31 m². (4800€/m² hors mobilier et frais de notaire, soit plus cher que Toulouse centre ville dans le neuf en Pinel, c’est vous dire !)

J’ai l’impression que les CGP peu scrupuleux font de moins en moins d’effort pour "maquiller" le mauvais placement mais là ça me fend le cœur de penser que quelqu’un a failli signer ce truc, et pire, que si ce n’est pas lui, une autre victime prendra sa place.

Et cerise sur le gâteau : rendement annoncé de 14,32 % ! Qui dit mieux ?

(Je n’ai pas revérifié les calculs, j’espère au moins qu’ils sont mathématiquement bons)

Bon week-end !

Message édité par l’équipe de modération (10/11/2017 23h11) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : cgp, ehpad, occasion

ZeBonder · #2

C’est un winner ce type avec 14,32% de rendement, le tout sans aucun risque !

julien · #3

Oui c’est pas le rendement locatif les 14%. C’est plus un TRI en mettant pas d’apport. Mais bon, on est d’accord ça veut rien dire en pratique.

Je pense qu’au délà des problèmes spécifiques au LMNP géré (bail commercial, être complètement aux mains du gestionnaire etc.), votre comparaison du prix au mètre carré est celle qui est pertinente, car suffisante pour s’arrêter là…

GoodbyLenine · #4

On a discuté longuement des investissements en EHPAD sur Synthèse : l’investissement immobilier en EHPAD (et dans les liens que cette discussion comporte), y compris des des points sensibles de ce genre d’investissement.

En ce qui concerne la proposition qui a été faite, ça me semble une proposition "classique" dans ce domaine, avec les risques/opportunités et inconvénients/avantages associés. En particulier, le prix au m² n’est pas vraiment le critère principal à prendre en compte dans ce type d’investissement (d’autant qu’il y a souvent plus de m² de parties communes que de parties privatives dans un EHPAD).

Cependant la présentation qui en a été faite, si on a ici toutes les infos, ne semble pas de nature à correctement éclairer le candidat investisseur, à plusieurs niveaux :
(a) le rendement immobilier brut est voisin de 5%, mais le document met en avant un TRI de 14% sur les fonds apportés par l’investisseur, ce qui est trompeur (et la volatilité sur le TRI est énorme en cas d’aléas lors de la vie du placement…);
(b) certaines hypothèses semblent optimistes (revalorisation de 0.5%/an par exemple, quand les autorités de tutelle font tout leur possible pour faire baisser -de qqs %/an- les recettes de ces établissements), et les conclusions de la simulation sont donc très optimistes;
(c) certains aspects ou risques sont passés sous silence, alors qu’un "pro" a le devoir d’éclairer son client sur ces aspects, en particulier :
(c1) que contient exactement le bail comme clause de révision du loyer (je doute que ce soit "+0.5%/an" et quand bien même ça le serait, la portée en serait limitée),
(c2) quelle est exactement la nature de la clause de rachat en 2027, et quelle garantie est apportée par l’exploitant (s’il est en difficulté en 2027, il se passe quoi ?) sur son application (qui est le "garant" solvable de manière pérenne sur ce point) ?
(c3) rien n’est indiqué sur la surface des parties communes de l’EHPAD, ni sur qui en serait propriétaire (les copropriétaires des lots, l’exploitant, autre ?)
(c4) je doute qu’un bail commercial signé en 2015 avec les caractéristiques décrites soit applicable tel quel (certaines clauses semblent contraire à la loi Pinel sur les beaux commerciaux, donc réputées non écrites… en tout cas c’est ce que l’avocat qui me conseillait avant de signer un bail commercial portant sur un EHPAD renouvelé en 2015 m’a dit, et il enseignait dans ce domaine à la fac…) donc si un jour il y a contestation, le locataire pourra se prévaloir de meilleures clauses.

En synthèse : ce n’est pas forcément un "mauvais" investissement (tout dépend aussi de ce qu’on recherche), mais la manière dont il est présenté ne semble pas appropriée.

niceday · #5

Sur la base de ce pdf, je trouve cette simulation plus (+) qu’optimiste, voire mensongère.
De tels pratiques devraient être dénoncées; malheureusement ces propositions ne sont pas assez encadrées.
"Nous avons supposé que le bien serait revendu au terme de l’opération pour un montant de 148 052€" .. eh oui tout simplement au prix 10ans après. C’est irréel !

A moins que l’exploitant assure lui même le rachat à un prix dont les bornes sont déterminés, mais ce n’est pas le cas.

Entre autre, il s’agit d’un bien ancien restauré et orienté pour une activité acheté au prix du neuf résidentiel.

Lorsqu’on fournit des simulations comme celles-ci, la moindre des choses c’est de réaliser plusieurs scénarios, calculer la sensibilité des hypothèses.

S’il s’agit d’"une proposition "classique" dans ce domaine", alors c’est dommage/triste pour cette profession.

Dernière modification par niceday (10/11/2017 22h24)

Caceray · #6

En complément de mon premier message, voici le mail d’origine du CGP en question :

CGP Anonyme a écrit :
Bonsoir Monsieur XXX,
Pour l’EHPAD, je vous adresse un exemplaire de compromis sur une de mes ventes sur ce programme en surlignant les points importants et en faisant disparaître le nom du client. Voici les points importants :
• La promesse de vente est surlignée en page 11
• Son échéance surlignée est en page 12
• La garantie juridique liée à cette promesse est encadrée en page 12
• Le prix payé par mon client aujourd’hui est surligné en bleu en page 30
• Juste au-dessus, vous pouvez vérifier que le prix de la promesse de vente à l’exploitant (surligné en vert) correspond bien au même prix (prix hors mobilier comme je vous l’ai indiqué dans votre étude)
Je vous adresse également la copie du bail dont j’ai surligné les points importants, ce qui vous évitera de vous perdre dans le jargon juridique du notaire (mais rien ne vous interdit de tout lire).
Cordialement.

Plus j’y pense, et plus ce que je pensais être une arnaque un peu trop grosse, suscite en moi un interrogation particulière, notamment sur cette promesse d’achat dans 10 ans.

Pourquoi un acquéreur, sachant que son vendeur bénéficie d’un TRI explosif si la vente s’effectue, ne proposerait-il pas un prix légèrement en dessous ?
Je suis certain que beaucoup d’investisseurs seraient déjà content d’avoir un rendement de 5% (net d’impôt !).

Et pourquoi le CGP ne réalise pas l’opération lui-même !?

Voici le paragraphe intéressant :

Extrait du compromis de vente a écrit :
PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

L’acquéreur s’engage, aux termes de l’acte authentique de vente, à conclure avec la société X, au capital de X, […], une promesse synallagmatique de vente portant sur les BIENS et les meubles meublants les garnissant, moyennant le prix ci-dessous indiqué, payable comptant le jour de la réalisation de la vente.

L’engagement prendra la forme suivante :
[3 pages de contrat, précisant entre autres que la transaction de sortie doit s’effectuer avant fin 2027]

Je ne suis pas avocat/notaire, mais ce que je comprend du premier paragraphe, c’est que Mr X s’engage à conclure avec la société X un promesse synallagmatique.
En revanche, il n’est pas indiqué que la société X s’est engagée elle aussi. Auquel cas, lorsque le client aura compris la subtilité, après l’acte définitif, il sera trop tard, car tout aura été respecté.

goldex · #7

Même principe que Aristophile, « l’investisseur » s’engage à vendre à tel prix (ce qui crée la confusion) mais bien sûr la société ne s’engage à rien…

EricB · #8

Bonjour,

Ci-dessous quelques points à bien regarder. Notez la subtilité de la langue française et l’emploi du conditionnel :

CGP a écrit :
- Nous avons supposé que le bien serait revendu au terme de l’opération pour un montant de 148052€

- Les loyers seront perçus à compter du 1er avril 2018 pour un montant estimé à 8165€ par an indexés à 0,50%

- retenue de 3,75% sur les loyers

- revenus imposés en BIC

- document non contractuel

- source = document CGP

Ajoutez à tout cela tous les frais mentionnés à toutes les pages + les imprévus + la difficulté potentielle de revente.

Sinon comme mentionné par GoodbyLenine, voir la file : Synthèse : l’investissement immobilier en EHPAD.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (11/11/2017 12h25)

DDtee · #9

Le titre porte à confusion, 14,32% n’est certainement pas un TRI élevé mais au contraire extrêmement faible pour de l’immobilier acquis avec financement !

Algoret · #10

Il y a me semble-t’il contradiction entre l’affirmation initiale que les travaux à venir seront financés par les vendeurs et le bail mettant les dépenses de l’article 606 à la charge des acheteurs

Dernière modification par Algoret (23/05/2019 19h47)

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#5 10/11/2017 22h22

#6 11/11/2017 10h26

CGP Anonyme a écrit :

Extrait du compromis de vente a écrit :

#7 11/11/2017 11h35

#8 11/11/2017 12h12

CGP a écrit :

#9 11/11/2017 12h17

#10 23/05/2019 19h45

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