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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 09/11/2017 06h36

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Bonjour,

Pour le prêt de ma résidence principale, j’ai demander à négocier les points suivant :

- Que le prêt soit sans indemnité de remboursement anticipé
- Que la modulation des échéances soit de -20% / +20%
- Qu’il y ai bien une clause transférabilité de prêt (transférer notre prêt en cas de nouvelle acquisition)

Voyez vous autre chose que je devrais essayer de demander ?

Merci

Dernière modification par Mani (09/11/2017 06h36)

Mots-clés : conditions, negociation, prêt

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#2 09/11/2017 07h41

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Oui je vois bien un truc, comment ça s’appelle déjà … Ah oui, le taux !
Il faut qu’il soit le plus bas possible ;-)

Plus sérieusement, vous pouvez aussi négocier sur le montant des frais de dossier, ça se fait souvent.

Mais il ne faut pas rêver, la banque ne va pas vous accorder tout ça pour vos beaux yeux car ils ne gagnent pas grand chose sur les prêts. Il lui faudra des contreparties :
- soit vous êtes un client avec un gros potentiel
- soit vous apportez du capital à placer chez eux.

Sinon, je ne suis pas sûr qu’on puisse négocier la modularité des échéances.
Les prêts sont vendus comme des produits commerciaux, avec des caractéristiques dont la modularité d’échéance fait partie.on peut négocier sur le montant des frais de dossier aussi.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#3 09/11/2017 07h49

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A mon sens, faites bien attention à l’assurance. Il est la plupart du temps bien plus intéressant de prendre une assurance externe.
Il faut effectivement au mieux l’absence d’IRA. Mais préférez une IRA au tiers de la durée que de vouloir absolument n’avoir aucune IRA et accepter un taux moins bon par exemple (les taux sont très bas, vous n’aurez probablement pas à renégocier le taux dans les cinq ans qui arrivent).
Négociez les frais de votre carte bancaire et tout ce que vous payez à votre banque, c’est le moment !

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[+1]    #4 09/11/2017 07h55

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Joue a écrit :

A mon sens, faites bien attention à l’assurance. Il est la plupart du temps bien plus intéressant de prendre une assurance externe.

C’est contre productif. Si vous voulez négocier les divers avantages suscités, il faut accepter l’assurance de la banque. Puis en changer rapidement la première année.

Le conseiller est un commercial, il est rémunéré à la comm. Quand il vous vend l’assurance, il est content. Que vous fassiez une substitution la première année, ce n’est plus son problème, lui il vous a vendu l’assurance donc il est content donc il est mieux disposé à vous accorder les autres points (ou, s’il n’est pas décisionnaire, à appuyer vos demandes auprès de sa hiérarchie).

Dernière modification par Bernard2K (09/11/2017 07h56)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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[+1]    #5 09/11/2017 08h10

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Bernard2K a écrit :

C’est contre productif. Si vous voulez négocier les divers avantages suscités, il faut accepter l’assurance de la banque. Puis en changer rapidement la première année.

Je rejoins le point de Bernard2K.
Prendre l’assurance de la banque est un bon levier de négociation, n’oubliez simplement pas de lui rappeler que volontairement vous prenez l’assurance chez eux (alors que vous pourriez en avoir une ailleurs moins chère) et que vous attendez donc des contre parties.

Comme ça a déjà été dit, la banque est un commerçant et pour moi c’est simplement un échange gagnant-gagnant.
Vous prenez l’assurance, vous domicilier vos revenus (fort impact dans la négociation), vous pouvez éventuellement transférer de l’épargne, comme des livrets ou un PEL ou encore prendre une carte bancaire ou même une assurance habitation ou un forfait téléphonique.
En fonction de ce que vous êtes prêts à mettre sur la balance et de la qualité de votre profil et de votre dossier, vous pourrez vous attendre à pouvoir négocier tout ou partie des points que vous avez évoqués.

Derniers points mais très important pour moi, pour mes financements immobiliers, j’ai pu négocier assez agressivement (en plus des éléments apportés ci-dessus) grâce à des propositions de la concurrence.
Allez voir d’autres banques, demandez que l’on vous imprime des simulations même si elles n’ont pas de valeurs contractuelles et nécessite d’être validées et présentez-les à votre banquier en toute sincérité et objectivité.

Avec ces différents éléments vous devriez pouvoir obtenir une offre intéressante.
Si vous avez à faire à un conseillé qui est bloqué par son niveau de délégation, n’hésitez pas à demander à voir le directeur d’agence.

Enfin, préparez votre dossier et faite en sorte que votre interlocuteur vous prenne pour pro.

Dernière modification par Maxence (09/11/2017 08h14)

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#6 09/11/2017 09h08

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Petite précision de mon point de vue, cela dépend également du type de projet et de notre vision à long terme.

Si on souhaite investir à plusieurs reprises dans l’immobilier  ( locatif ),personnellement je préfère avoir un interlocuteur de confiance qui me suivra sur la durée.

Si je la lui "fait à l’envers" sur l’assurance notamment, il n’est pas dit qu’ils suivront sur un autre projet (surtout si celui-ci est plus important, immeuble ou autre).

Néanmoins je vous rejoins sur le fait que donner des contreparties est essentiel pour obtenir de belles conditions de prêt.

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#7 09/11/2017 09h09

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Bernard2K a écrit :

Joue a écrit :

A mon sens, faites bien attention à l’assurance. Il est la plupart du temps bien plus intéressant de prendre une assurance externe.

C’est contre productif. Si vous voulez négocier les divers avantages suscités, il faut accepter l’assurance de la banque. Puis en changer rapidement la première année.

Je ne parle que de ce que j’en ai vu à titre perso (2 emprunts immobiliers, négo avec 4 banques) mais jamais la question de l’assurance de groupe vs externes n’a semblé posé de problèmes. Ni n’a été soulevée. En fait, les conditions de l’emprunt sont fixées avant qu’on ne choisisse l’assurance - qui est ajoutée au dernier moment sur l’offre finale.

Mais si dans ce que vous voyez vous dites que ça peut aider de prendre l’assurance de groupe, pourquoi pas. Surtout si vous êtes jeune, non fumeur et cochez ’non’ sur l’ensemble du QS. Dans ce cas, les écarts de coûts avec les externes devraient être mineurs.

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#8 09/11/2017 12h23

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Waouh beaucoup de réponse en peu de temps !

@Siocnarf : 
- Oui bien entendu le taux , lol , mais c’est surtout le coût total que je regarde…
- Si j’ai déjà déjà des banque qui m’ont proposée elles même des modularités d’échéance.
- En effet. il faut penser aux frais de frais de dossier à négocier. (LBP me l’a déjà proposé à 0€…mais à voir pour les autres banques)

@ Joue :

Il faut effectivement au mieux l’absence d’IRA. Mais préférez une IRA au tiers de la durée que de vouloir absolument n’avoir aucune IRA et accepter un taux moins bon par exemple (les taux sont très bas, vous n’aurez probablement pas à renégocier le taux dans les cinq ans qui arrivent).
Négociez les frais de votre carte bancaire et tout ce que vous payez à votre banque, c’est le moment !

- Comment ça, un IRA au tiers de la durée ? Concrètement, avec des chiffres, ça se traduit comment ?   
- Excellente idée la négociation sur les frais de la carte bancaire  ! Qui ne tente rien, n’a rien !

@ Bernard2K et @Maxence :
Clairement , la meilleure assurance que j’ai trouvé c’est la MetLife. J’en ferai part à la banque avec qui je signerai…Enfin, je garderai l’assurance proposée mais je changerais à terme si moins cher ailleurs…(la banque aura toujours gagnée la domiciliation on des revenus)

@Maxence :Oui, je met vraiment les banques en concurrence en apportant des éléments factuels

@ zappaty : c’est une question que je me pose…et également, si la banque X est OK pour mon achat de RP (meilleure proposition)  mais que pour un investissement locatif, c’est une autre banque Y qui me fait la meilleure offre mais me demande en contre partie la domiciliation de  mes revenus…je fais comment ?! Qu’en pensez vous ?

@ carignan99 :  oui , non fumeur, etc… y compris sur l’IMC, lorsqu’il demande la taille et le poids. je fais un peu de musculation, et je suis donc un peu plus lourd mais il ne s’agit pas du tout d’obésité et donc pas de risque cardiovasculaire, etc…je baisse donc un peu mon poids pour ne pas que l’IMC soit trop haut et que cela me pénalise dans les critères "calculés automatiquement".

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#9 09/11/2017 12h33

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Comme Carignan, le choix de l’assurance s’est fait en dernier, après toutes les autres négociations en ce qui me concerne. Donc ce n’était pas un levier de négociation pour moi.

Pour les IRA, dès que vous allez commencer à en parler, le banquier va probablement vous proposer une IRA dans le premier tiers de la durée. C’est à dire que pour une durée de crédit de 15 ans, il y aura des IRA si vous vendez votre crédit à une autre banque les 5 premières années. Les dix autres n’auront pas d’IRA. Les taux étant bas, il est peu probable que dans les cinq prochaines années, les taux aient encore suffisamment baissé pour qu’il soit intéressant de changer de banque (mais je laisse les spécialistes me corriger si je me trompe).

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#10 09/11/2017 13h06

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Joue a écrit :

Pour les IRA, dès que vous allez commencer à en parler, le banquier va probablement vous proposer une IRA dans le premier tiers de la durée. C’est à dire que pour une durée de crédit de 15 ans, il y aura des IRA si vous vendez votre crédit à une autre banque les 5 premières années. Les dix autres n’auront pas d’IRA. Les taux étant bas, il est peu probable que dans les cinq prochaines années, les taux aient encore suffisamment baissé pour qu’il soit intéressant de changer de banque

OK, je comprend.
Mais il peut aussi y avoir remboursement anticipé pas seulement pour un changement de banque.
Par exemple une revente du bien suite à une séparation, etc…

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#11 09/11/2017 13h23

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à voir si ça se fait sur la RP, mais pour du locatif j’ai déjà eu ceci:
- pret à 110%, inclure les frais de notaire, hypothèque, dossier de crédit, etc…
- différé sur la première échéance (j’ai déjà obtenu 1an de différé…)
- modulation des échéances de façon à pouvoir en cours de crédit suspendre certaines échéances

Si vous avez des offres similaires sur plusieurs banques et que vous voulez en choisir une, pourquoi aussi ne pas "mettre dans la balance"… un accord de principe pour un investissement locatif (à 110% bien sûr!) EN PLUS de l’achat de la RP? Tout se négocie… et puis dans 5 ou 6 ans rien ne dit que vous ne transférerez pas vos crédits ailleurs en négociant à ce moment là "je rappatrie mes 2 crédits chez vous au nouveau taux, et en échange vous m’accordez un crédit pour du locatif"…

Ca peut toujours aider ces points…

Dernière modification par Arnaud13 (09/11/2017 13h26)

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#12 10/11/2017 13h25

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@Mani
Je vois au global ce qui est le plus intéressant.
Et surtout QUI me suivra plus sur le long terme.

Parce que un taux c’est bien, mais trouver quelqu’un qui comprend son objectif à long terme et qui accepte de suivre sur plusieurs projets et de les défendre auprès de ses supérieurs, ça cours déjà moins les rues.

Zap

Dernière modification par zappaty (10/11/2017 13h41)

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#13 23/12/2017 20h01

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Bonjour,

Après pour de l’investissement locatif avec travaux peut être qu’on peut négocier le différé total de paiement, que ce soit neutre.

Pour ma RP je devais commencer a payer en même temps que le mois de mon mariage (madame voulait tout faire enfin c’est un autre sujet), le banquier a bien voulu retarder le prêt de deux mois sans augmenter le capital et les intérêts puisque ma banquière de l’époque m’a dit que sa lui coutait rien.

Je sais pas si vous les investisseur locatif vous négocié le différé de paiement
Moi je vois ma banque en janvier comme dit dans un post récemment, je vous donnerai des news

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#14 23/12/2017 20h11

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Bernard2K a écrit :

Joue a écrit :

A mon sens, faites bien attention à l’assurance. Il est la plupart du temps bien plus intéressant de prendre une assurance externe.

C’est contre productif. Si vous voulez négocier les divers avantages suscités, il faut accepter l’assurance de la banque. Puis en changer rapidement la première année.

Le conseiller est un commercial, il est rémunéré à la comm. Quand il vous vend l’assurance, il est content. Que vous fassiez une substitution la première année, ce n’est plus son problème, lui il vous a vendu l’assurance donc il est content donc il est mieux disposé à vous accorder les autres points (ou, s’il n’est pas décisionnaire, à appuyer vos demandes auprès de sa hiérarchie).

Pour ma part j’ai négocié tous les points cités et une fois ces conditions obtenues j’ai utilisé mon droit de demander une délégation d’assurance.

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#15 24/12/2017 10h58

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Moi je négocie un différé partiel d’un an. Ca permet de mettre de la trésorerie de côté la première année pour palier aux futurs travaux ou vacances locatives. J’ai aussi le possibilité de reporter maximum une mensualité par an, c’est intéressant si il y a une vacance locative. Ca peux aussi être interessant de le faire systématiquement pour augmenter le CF.
Avec les taux actuels il est aussi interessant d’avoir un prêt transférable. Ca permettra quand le biens arrivera à maturité de le revendre et de transférer le pret sur un autre bien si les taux sont moins favorables. Attention cependant,  dans certaines banques c’est soumis à l’accord de la banque (donc pas certain qu’ils acceptent commercialement), dans d’autres c’est soumis à l’accord de l’organisme de cautionnement ce qui me semble mieux

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[+1]    #16 24/12/2017 11h43

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@oliver68

Vous négociez un différé partiel c’est a dire que c’est transparents cela change rien au niveau du capital du prêt

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#17 24/12/2017 22h38

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Oui c’est ca, je ne paye que les intérêts la première année.

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#18 25/12/2017 00h10

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Vous payez des intérêts intercalaires, c’est tout bénéfice pour la banque. Je ne dis pas que c’est une mauvaise affaire pour vous mais ce sont des intérêts que vous paierez en plus par rapport à un tableau d’amortissement initial avec remboursement du capital. Là pendant X mois vous allez payer des intérêts courant sur la totalité du capital emprunté, cela par besoin de trésorerie.
Ca a donc bien un coût. Dans votre esprit cela augmente le CF mais cela ne fait que retarder la fin de remboursement de l’emprunt donc CF meilleur mais à court terme.

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#19 29/12/2017 10h27

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Effectivement pour les frais intercalaires après avec les taux bas c’est un calcul a faire je sais pas si ça revient a très chère

Demander la clause de transfert de prêt mais c’est très difficile a obtenir a ce que j’ai lu
Voila

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[+1]    #20 29/12/2017 10h36

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Ce n’est pas compliqué de calculer les intérêts intercalaires.
Exemple pour un prêt de 100000€ à 2% hors assurance + 20€ d’assurance mensuelle:
=> 2%=2000€ d’intérêts annuels donc cela donne 166,67€ par mois + l’assurance
En demandant un différé, vous paierez donc 186,67€ par mois sans que le CRD (capital restant du) ne diminue.

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[-1]    #21 29/12/2017 20h10

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Après ca dépend de ce qu’on fait de le trésorerie gagné par le différé. Si on s’en sers pour alimenter un portefeuille du type de l’IH, ca peux largement compenser les 2%

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#22 30/12/2017 00h06

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Il faudra m’expliquer comment. Le prêt est affecté à un achat immobilier. Vous voudriez acheter des foncières en devises étrangères pour aller gratter plus de 2% ? C’est de l’inconscience mais j’ai surtout l’impression qu’il y a un biais qui fait que les gens ne prennent pas conscience du coût que représente un différé, comme si c’était un cadeau de la banque. Ce n’est pas le cas croyez-moi.

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#23 30/12/2017 00h16

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@Surin
Effectivement c’est pas un cadeau mais quand on achète un bien avec des travaux le différé peut être intéressant ? Qu’en pensez vous ? C’est mieux de pas faire de différé et payer ses mensualités avec ses économies pendant la phase travaux ?

C’est ce que vous faites ? Moi je peux pas répondre vu que j’ai pas fait encore d’investissement locatif, j’ai juste acheter ma RP en 2010 mais j’aimerais avoir votre point de vue

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[+1]    #24 30/12/2017 00h32

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Oui, c’est plus économique de payer les travaux ou une partie avec ses économies ou bien surtout de commencer à rembourser l’emprunt normalement s’il couvre aussi les travaux. Il vaut mieux prévoir un peu de liquidités mais si c’est trop difficile ce qui est tout à fait compréhensible dans ce genre de situation, alors le différé peut permettre de boucler l’opération et est une aide à envisager, il faut juste être conscient qu’elle a un coût certain.
De plus il existe un risque comme avec un prêt relais si les travaux s’éternisent ou si la recherche de locataire prend du temps et que vous ne rentrez pas de loyers, le différé ayant une date butoir.

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[+1]    #25 30/12/2017 11h04

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Je ne parle pas d’utiliser le prêt pour acheter des foncières étrangères mais de placer le cashflow supplémentaire obtenu pendant la période de différé (l’argent qu’on aurais normalement mis en remboursement de capital). Exactement comme on pourrait le faire sur un crédit in fine.
Gilles Grimm parlait dans une interview des crédit qu’il utilisait. Il utilisait des crédits in fine qui se transformait en ammortissable au bout de 15ans.
Je reste persuadé que dans un contexte de taux bas, il peut être intéressant de maximiser le cashflow et de le placer. Et pour ca, le différé et le report de mensualités sont des outils. Surtout si le pret est ensuite transferable sur un autre bien car il n’est pas certain qu’on puisse encore emprunter à 1,7% dans 10ans.

Imaginez sur votre exemple de pret de 100000€. L’année de différé vous laisse environs 4000€ de cashflow. Avec une hypothèse de rendement de 4% net ils apporteraient 4764€ sur 20ans.
Les 2000€ d’interets bruts donnant 1260€ net (tmi 30%) serais recuperés dès la 7ème année.

Après ca dépend des objectifs de chacuns (cashflow vs remboursement rapide, diversification…)

Bien entendu avec des taux plus élevés ce n’est probablement pas à faire

N’hésitez pas à me corriger si je fait une erreur dans mes réflexions, je suis ici pour apprendre et essaye de partager quand je le peux

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