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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 04/12/2017 13h48

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Sans compter le temps d’exposition. Après avoir acheté mon 1er bien immobilier, je suis resté ’drogué’ à seloger et leboncoin - à mon second achat, je reconnaissais du 1er coup d’œil les biens qui étaient là depuis des lustres…et trop chers p/ à leur valeur réelle.

Donc prévoir le risque de laisser un bien au dessus de sa valeur pendant un temps long : qu’en fait, il ne devienne un bien douteux (’il ne se vends pas, c’est qu’il y a un problème’)…

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#27 04/12/2017 13h55

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Certainement car le vendeur a eu une idée qui lui est passée par la tête, débattue ici.

Qui ne tente rien n’a rien !

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#28 04/12/2017 14h27

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Bonjour,

Arnaud35 a écrit :

Quelle est l’intérêt d’afficher des prix comme cela ?

Surtout par ce qu’effectivement ils finissent probablement par le vendre à un prix supérieur aux 3100 € que vous évoquez.

Même si le prix moyen annoncé de l’ancien sur Rennes est effectivement un peu supérieur à 3000 € du m2, il faut les trouver (où alors il faut quasiment tout refaire)…. Et même à ce prix le rendement est assez rarement au dessus de 6% (j’ai du voir du avoisinant le 7% mais jamais au dessus).

J’avais il y a quelques mois regarder le prix locatif moyen au m2 sur une 50 taine d’appartements (dans un peu plus d’une dizaine d’immeubles que j’avais visité). Ce prix était d’environ 12.5 €/m2/mois pour des apparts entre, de mémoire, 18 et 40 m2. Un seul des immeubles atteignait les 20€ du m2 (et je le reconnais sans raison apparente, ni l’état (propre mais ne faisant pas rêver), ni la localisation.
L’équation est simple : 12*12,5 € par an, soit environ 150 € par an, ça fait une "base" autour de 5% et encore hors travaux souvent nécessaires, vacances,….

Le rendement sur le bassin est clairement compliqué, si on se réfère aux "standards" du forum (peut être pour des biens situés sur les pôles universitaires, souvent en colocation ?).

Mon sentiment est que le marché Rennais est surtout basé sur un mixte "faible rendement" + revalorisation hypothétique. Voire sur uniquement la revalorisation.

Au cours des derniers mois, certes en hypercentre j’ai vu un immeuble partir à 3.8% brut de rendement en 3 jours et un autre qui nécessitait des travaux assez conséquent permettant d’envisager un rendement autour de 6%. Il est parti en une semaine et pour être repasser devant, ce ne sont même pas des travaux assez conséquents qui ont été effectués (il ne reste que les murs, le toit et des poutres à l’intérieur). Le modèle économique là encore n’est pas le rendement.

Crown

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#29 04/12/2017 14h32

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MisterVix a écrit :

3/ Vous vous en fichez, vous voulez devenir locataire, là oui ca se trouve probablement en quelques mois.

Evidemment, c’est cette solution qui serait retenu au moins pendant un temps. Le temps de trouver un bien qui nous correspond à nouveau. Ce qui m’a retenu de le faire, la recherche d’une nouvelle nounou.

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