Immobilier physique et SCPI restent outrageusement favorisés par la fiscalité française !

Merci, Parisien, de cette mise au point (qui ne change rien pour moi, car mon patrimoine n’est pas suffisant pour détenir de l’immobilier physique outre ma résidence principale, mais que je trouve bienvenue).

Flyz57 a écrit :

Je ne suis pas d’accord sur le point de la RP.
Il est heureusement normal que l’on ne paye rien et encore moins un loyer fictif.
Nous pouvons pas vivre dans la rue, le besoin de logement est une condition primaire de notre vie.
Encore heureux que pour me loger, je ne paye pas d’impôt en plus

La PV sur la RP me semble aussi normal dans le sens où à part vendre sa RP à Paris et acheter une nouvelle RP dans la creuse, vous aurez subi de la même manière la hausse de l’immobilier sur votre secteur, il n’y pas de réel enrichissement; même si vous pouvez acheter moins grand et donc avoir de l’épargne supplémentaire (mais vous vous privez volontairement de surface habitable)

ARguments faciles à réfuter:
- pour votre premier point, si vous trouvez normal de ne pas payer d’impôt sur le loyer "fictif" que vous évitez, alors d’accord avec vous, mais à condition que le locataire qui a placé de l’argent pour générer de quoi payer son loyer ne paie pas non plus d’impôt sur le revenu généré ayant servi à payer le loyer.

Autrement dit, il faut rendre le loyer déductible du revenu imposable/
Mais attention pas le  loyer réel (sinon, effet inflationniste, les bailleurs se hâtant d’augmenter leurs loyers à la prochaine relocation) mais sur un loyer forfaitaire fonction de la localisation géographique (donc plus élevé à Paris que dans la Creuse) et de la taille de la famille.

- pour votre deuxième point, vous ne voulez pas payer d’impôt sur la plus-value en cas de revente, car vous avez besoin de tout le produit de la vente, non amputé, pour pouvoir acheter et payer une nouvelle résidence?
Mais on peut utiliser le même argument avec l’épargne financière. Pourquoi l’amputer avec de l’impôt en cas de cession, puisqu’on va replacer le produit de la cession dans de une nouvelle épargne financière ? Pourquoi amputer cette dernière, alors qu’elle aussi est indispensable commefuture complément de retraite par exemple?

Autre possibilité d’imposition: si on revend la résidence principale principale, un impôt sur la plus-value peut être calculé, mais son paiement peut être différé jusqu’à la première des dates suivantes où le propriétaire cédant aura forcément de l’argent pour payer l’impôt:
- une cession non réinvestie dans une autre résidence principale
- ou une cession réinvestie, mais  dans une résidence moins chère
- ou le décès
- ou un départ hors de France

Quelques petits oublis de mon ami Parisien

a) l’lmpot foncier…..pas pres de baisser!
b)les frais de transaction dans l’immobilier sont autrement plus salés que pour les actifs financiers
c)la liquidité ,le vrai probléme de tout immobilier! beaucoup de proprietaires se disent riches mais j’en connais aussi beaucoup qui n’ont jamais vendu un seul bien,ils semblent tétanisés ou affichent des prix hors marché

L’imposition des loyers fictifs est une marotte qui est dans les cartons de bercy depuis de nombreuses années. Ils essayent de le faire passer à chaque quinquennat. Sous hollande çà a été évoqué à un moment.

Avec la disparition de la taxe d’habitation, çà reviendra ; peut-être sous la forme d’une augmentation de la taxe foncière.

cf Macron et la « taxe sur les loyers fictifs » : une rumeur qui ne meurt jamais, en six points

Si le point est de dire que des niches fiscales continuent à exister dans l’immobilier, c’est vrai.

Si le point est de revendiquer des impôts supplémentaires pour les propriétaires parce que c’est injuste pour les locataires, c’est quand même un peu plus compliqué que çà. La liquidité n’est pas du tout la même dans les 2 cas et le propriétaire a la charge d’exploiter et maintenir le foncier bati (entre 1% et 4% par an de coût)

Dernière modification par tikou (08/11/2017 14h10)

parisien a écrit :

De plus, le revenu qu’on tire de la résidence principale, à savoir le loyer que l’on évite de payer, échappe à tout impôt. Comparez deux jumeaux, disposant du même capital C. Le premier se paie une résidence principale valant C et le second investit ce même montant et reste locataire.
Le second paiera alors 30% sur les revenus générés (lui servant en fait à payer son loyer) et le premier ne paiera rien du tout.

Le propriétaire doit payer des impôts sur les sommes qu’il versent pour le remboursement de son emprunt, de ses frais d’acquisition, de sa taxe foncière et de l’entretien de sa RP. Selon les régions, les sommes entre loyers et coût global de la RP peuvent être assez similaires.

Vous me répondrez que le propriétaire capitalise ces sommes après impôts (quoique sur les frais d’acquisition ou la TF cela doit être limité) et pas le locataire.

C’est tout à fait vrai, vous avez donc le choix entre vouloir changer les règles (visiblement votre cas), vous adaptez à ces règles (choix des propriétaires de RP), ou accepter que votre choix (rester locataire pour de très bonnes raisons) soit moins optimisé financièrement.

Carpediem
Ps: Pour l’IFI, le choix du minimum d’immobilier est quand même plus profitable que celui du beaucoup d’immobilier.

Bonjour

On connaît tous depuis un certain nombre d’années un marché immobilier haussier.
Mais cela n’a pas toujours été le cas.
Comment fait on en cas de revente de sa RP avec moins value pour x causes.
Pourra t’on imputer sur les plus value de la vente de ses autres RP comme on fait pour les actions ?
oupsss
Ce que je veux dire c’est que si on cite les avantages de l’un par rapport à l’autre il faut quand même faire le travail inverse pour être juste.

roudoudou a écrit :

parisien a écrit :

De plus, le revenu qu’on tire de la résidence principale, à savoir le loyer que l’on évite de payer, échappe à tout impôt. Comparez deux jumeaux, disposant du même capital C. Le premier se paie une résidence principale valant C et le second investit ce même montant et reste locataire.
Le second paiera alors 30% sur les revenus générés (lui servant en fait à payer son loyer) et le premier ne paiera rien du tout.

C’est absolument faux, les revenus utilisés pour rembourser sa résidence principale sont les revenus disponibles après IR (et autres impôts)…

Vous comparez deux choses qui n’ont rien à voir en l’occurrence allouer une partie de son revenu disponible après impôt au remboursement d’une dette ou le placer pour générer un deuxième revenu qui lui sert à rembourser un loyer. Il est logique que le 2e revenu généré soit taxé.

Désolé de devoir vous le dire, mais vous avez perdu une bonne occasion de vous taire et éviter de faire une erreur.

Dans mon exemple, le premier jumeau achète sa résidence principale valant C avec son capital C, donc comptant et sans emprunt. Le revenu généré par le placement de C, c’est-à-dire le revenu généré par la résidence achetée, à savoir le loyer évité, n’est pas imposé comme je l’écrivais. Et c’est injuste comparé au deuxième  jumeau.

Si maintenant l’achat se fait par emprunt, alors effectivement les intérêts seront payés avec de l’argent qui a subi l’impôt et donc une partie du paiement du premier jumeau a donc en quelque sorte été imposé.
Mais dès que l’emprunt est totalement remboursé, on revient à mon exemple (pas d’emprunt) et on retrouve la même conclusion que je donnais, à savoir que le premier jumeau est fiscalement favorisé.

La seule manière de rétablir l’équité est:
- en taxant aussi le premier jumeau sur le loyer "fictif" (c’est-à-dire le loyer évité) mais c’est politiquement impossible à faire passer
- ou mieux, en laissant le deuxième jumeau, locataire, déduire son loyer (pour son montant réel ou pour un montant forfaitaire) de son revenu imposable.

Mttc a écrit :

Pour faire suite aux précédents messages, en plus du locataire, le propriétaire paye tout de même :
-8% de frais de notaire,
-Des frais d’agence dans certains cas,
-La TF chaque année,
-Des intérêts sur un crédit,
-Une assurance sur le crédit,
-Des frais de garantie ou d’hypothèque,
-Les frais de réparation et d’entretien lié à l’immeuble et/ou à l’appartement.

Le locataire paie également tout cela, indirectement, car bien sûr son bailleur lui répercute ces frais dans le montant du loyer.

La preuve: si en France on multiplie par 10 ou 20 la taxe foncière pour l’amener au niveau des Etats-Unis (où les property tax représentent l’équivalent de 1,5% à 2% par an de la valeur du bien), croyez-vous que les bailleurs n’exigeront pas un loyer beaucoup plus élevé lors de la prochaine relocation du bien?

Dernière modification par parisien (08/11/2017 17h39)

parisien a écrit :

Dans mon exemple, le premier jumeau achète sa résidence principale valant C avec son capital C, donc comptant et sans emprunt. Le revenu généré par le placement de C, c’est-à-dire le revenu généré par la résidence achetée, à savoir le loyer évité, n’est pas imposé comme je l’écrivais. Et c’est injuste comparé au deuxième  jumeau.

Adaptons ce raisonnement en remplaçant l’immobilier par d’autres formes de placements. Le premier jumeau investit son capital C sur un compte : un compte à 0% de rendement si on omet la possibilité de plus-value, compte/fond capitalisant si on veut la prendre en compte, ce qui est formellement la même chose que dans l’exemple précédent si ce n’est qu’on a remplacé immobilier par valeur mobilière. Le second emprunte la somme C (ce qui correspond à la location du logement : un emprunt est une location d’argent) et l’investit : il devrait payer des mensualités de crédit et va toucher des revenus de placement. Les mensualités de crédit correspondent aux loyers évités par le premier.

Peut-on vraiment dire que le premier a un revenu évité qui n’est pas taxé comme il se doit ? Si oui, comment calculer sa valeur ? Et si non, quelle est la particularité qui fait que cet argument est différent de celui faisant intervenir l’immobilier ?

Dernière modification par Mewtow (08/11/2017 18h44)

Parisien a écrit :

De plus, le revenu qu’on tire de la résidence principale, à savoir le loyer que l’on évite de payer, échappe à tout impôt

Depuis quand une absence de dépense liée à son propre patrimoine doit être considérée comme un revenu (fictif)? C’est tout simplement effrayant.

Dans de nombreux pays, et en particulier dans celui où j’habite (USA) les intérêts d’emprunts sont deductibles du revenu imposable. Hier à hauteur $1 M d’emprunt, demain sans doute à hauteur de $500, 000. Dans mon cas de figure, une économie d’environ $5, 000 d’IR par an.

En regardant ailleurs, on notera que la situation de la résidence principale en France n’est peut-être pas mauvaise mais elle est loin d’être exceptionnelle. Ce n’est pas parce que les impôts sont déjà outrageusement élèves en France qu’il faut faire un nivellement par le bas (ou plutôt par le haut).

Votre message initial nous renvoit a un travers bien francais, vouloir que les autres paient davantage.

Dernière modification par TyrionLannister (08/11/2017 19h35)

parisien a écrit :

Depuis des semaines, je suis surpris par les discussions et les articles de presse affirmant que le gouvernement actuel matraque l’immobilier

Pas moi, il suffit de s’imaginer quel est le patrimoine immobilier de ces pseudo journalistes et de connaitre l’influence fort du lobby (FNAIM, UNPI, Mouillard etc.)

parisien a écrit :

croyez-vous que les bailleurs n’exigeront pas un loyer beaucoup plus élevé lors de la prochaine relocation du bien?

Je ne pense pas.

Comparez deux jumeaux, disposant du même appartement T dans le même immeuble. Le premier a gagné à la loterie, acheté son appartement cash et le loue 100.  Le deuxième a acheté son appartement à crédit avec tous les frais que cela implique, répercute ces frais sur le loyer et le loue 110.

Soit ce que vous dites est faux, soit le premier jumeau est con. Un propriétaire loue son appartement au prix que le meilleur locataire accepte de payer indépendamment de la TF et autres frais.

Sinon je suis bien évidement d’accord avec vos arguments.  Je me demande même s’il ne faut pas mentionner le taux d’imposition sur les plus-value immobilière de 19%.

Flyz57 a écrit :

taxe habitation ont déjà bien augmenté

Hors sujet car payé par le locataire et le propriétaire.