Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 07/11/2017 11h54

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,
J’ai fait l’acquisition d’un bien locatif en Janvier 2017 que j’ai rénové dans le courant de la même année.

Je n’ai pas perçu de revenus cette année et ai donc créé un déficit foncier (Je peux justifier de plus de 20 000€ de charges déductibles) et j’aimerais opter pour le régime réel pour deux ans.

Je suis totalement néophyte dans la fiscalité de l’immobilier, dois je entamer des démarches particulières cette année (inscription en tant que loueur de meublé) ou bien je n’aurai qu’à déclarer mes charges en 2018 lors ma déclaration de revenus 2017?

Le bien sera loué uniquement en période estivale de Mi Mai à Mi septembre et restera vacant le reste de l’année.

Je vous remercie d’avance pour vos conseils avisés,

Cordialement

Mots-clés : charges, défiscalisation, immobilier

Hors ligne Hors ligne

 

#2 07/11/2017 12h16

Membre
Réputation :   0  

Il est important de noter que les locations vides et les locations meublées ne relèvent pas du même régime
A la lecture de votre mail, votre location semble être du meublé
Vous ne serez donc pas sur du revenu foncier mais sur du BIC.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 07/11/2017 13h06

Membre
Réputation :   2  

Effectivement vous avez raison de le souligner il s’agit d’un meublé de tourisme donc les revenus sont des BIC.
Est ce que l’option pour le régime réel nécessite des démarches cette année ou bien tout sera effectué lors de la prochaine déclaration en 2018 sur les revenus 2017?

Hors ligne Hors ligne

 

#4 07/11/2017 13h28

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   119  

Ce n’est pas tant une question d’option pour vous, puisque "les entreprises nouvelles peuvent exercer l’option jusqu’à la date de dépôt de leur première déclaration de résultats", mais avant tout une question d’immatriculation.

Un peu de lecture qui vous sera surement utile :

www.impots.gouv.fr/portail/files/media/ … ionnel.pdf

Immatriculez-vous maintenant et vous remplirez le moment échéant une déclaration au réel pour les revenus 2017, vous dégagerez ainsi un déficit que vous reporterez.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 07/11/2017 13h58

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1770  

S’agissant de location meublée imposée en BIC au réel, vous avez deux possibilités :

1) démarrer l’activité cette année. Dans ce cas, seront amortis l’achat, les frais de notaire, et les travaux. Il vous faut un expert-comptable pour vous faire la compta de l’exercice 2017.
Je pense que dans ce cas, vous avez besoin de le louer au moins une fois en 2017 pour que l’activité de location ait effectivement démarré avant le 31/12. Trouvez quelqu’un qui vous le loue au moins une semaine d’ici la fin de l’année (quitte à ce qu’il ne l’utilise pas et que vous lui rendiez le montant de la location en liquide).

2) démarrer l’activité en 2018. Dans ce cas, vous n’aurez pas d’exercice 2017 donc aucune déduction ni amortissement en 2017.
En 2018, vous amortirez, non pas ce qu’il a réellement coûté (achat + notaire + travaux), mais sa "valeur vénale", expertisée au moment de la mise en location. Si vous pensez que sa valeur vénale (valeur sur le marché) est, suite à vos travaux, supérieure à son prix de revient (achat + notaire + travaux), cette deuxième option est plus intéressante.

Tout cela est détaillé ici, avec sources et jurisprudence à l’appui : (24/25) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Dernière modification par Bernard2K (07/11/2017 14h02)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 07/11/2017 14h16

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   119  

Juste une précision : je pense qu’en théorie, le fait que le logement ne soit pas loué n’entraîne pas le report du début d’activité jusqu’à la première location effective. Mais par précaution, pourquoi ne pas louer une semaine (fictive ou pas), cela pourrait effectivement éviter des palabres avec l’administration fiscale.

Dernière modification par pierrejacques11 (07/11/2017 14h17)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 07/11/2017 14h19

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1770  

pierrejacques11 : la théorie dit qu’on ne peut pas amortir un bien qui n’est pas "mis en service", qui n’a pas commencé son exploitation commerciale.

Dans le message que je mets en lien, on trouve le lien de cet d’arrêt de cour d’appel. Lisez-le et notamment les considérant 16 et 17 : Arrêt Cour Administrative d’Appel Versailles_16-12-2014_14VE00348 DATE DEBUT AMORTISSEMENTS.pdf - Google Drive

Dernière modification par Bernard2K (07/11/2017 14h35)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 07/11/2017 15h04

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   119  

Je n’ai pas expressément évoqué les amortissements (je parle de début d’activité) mais c’est vrai que je ne les ai pas exclus non plus !

Cet arrêt est intéressant. Si je l’ai bien saisi il rappelle que même s’il n’est pas contesté que l’activité de l’entreprise débute l’année X les immobilisations ne pourront donner lieu à amortissement cette même année X s’ils ne font pas l’objet d’une utilisation effective (immobilisation "en service", donc location, et perte de valeur).

De ce fait une déclaration en 2018 pour l’activité 2017 ne pourra inclure de charge d’amortissement de l’appartement, amortissement qui débutera en 2018.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 07/11/2017 15h10

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   229  

Exactement, pierrejacques.

Il ne faut pas confondre la date de début d’activité d’une entreprise et la date de début des amortissements comptables.

Typiquement, vous faites construire un immeuble pour votre société, de fait elle existe et elle comptabilisera en compte d’immobilisation les actifs immobilisés. Par contre, elle ne pourra pas amortir ces actifs tant qu’ils ne seront pas utilisés.

La question importante ici, c’est de savoir si l’activité est considérée comme réelle ou non dès 2017. Si oui, alors l’amortissement ne commencera qu’en 2018 puisque pas de mise en service, mais les dépenses 2017 seront imputables. Si non, il faudra faire estimer le bien en 2018 pour calculer l’amortissement du bien, mais les dépenses 2017 ne seront pas déductibles.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 10/11/2017 15h39

Membre
Réputation :   2  

Merci beaucoup pour vos précisions qui m’aident à y voir déjà plus clair, j’ai discuté avec un ami expert comptable qui s’est renseigné et me fera un bilan simplifié.

Je vais suivre votre conseil et louer une petite semaine avant la fin de l’année pour débuter l’activité en 2017.

Ce qui m’ennuie et que je n’avais pas anticipé c’est que l’acquisition de mon bien a été effectuée en Octobre 2016, est ce que cela veut dire que je ne pourrai donc pas amortir les frais de notaires et l’acquisition ?

Je vais essayer de passer d’autres charges pour faire gonfler le déficit et de manière à reporter 10700 sur mon revenu 2017 et au minimum annuler totalement mes revenus du foncier de 2018 (Je table sur environ 14 000€), j’opterai ensuite pour le micro (meublé de tourisme) qui sera devenu plus intéressant avec 71% d’abattement.

Je suis agréablement surpris par l’impact sur la fiscalité en optimisant les montants des travaux et en jonglant avec les options, l’immobilier physique est vraiment intéressant mais demande quand même du travail et des anticipations.

Je m’étais lancé au départ du fait des faibles taux d’intérêt, les déductions étaient dans un coin de ma tête mais je ne maîtrisais pas encore les leviers, je verrai comment cette opération évolue sous deux ans et je renouvellerai peut être l’opération.

Dernière modification par salvaticu (10/11/2017 16h21)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 10/11/2017 21h02

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1770  

Vous confondez des choses qui relèvent des revenus fonciers et des choses qui relèvent du BIC (meublé) :
- pas de 10700 € déductibles du revenu global : c’est valable seulement en revenus fonciers. En LMNP BIC réel, le déficit est déductible seulement des mêmes revenus, donc il se reporte jusqu’à ce qu’on puisse le consommer.
- en BIC, l’option au réel est pour 2 ans, donc vous ne pourrez pas revenir rapidement au micro. D’ailleurs le micro n’est probablement pas intéressant : avec les amortissements, vous aurez probablement zéro imposition sur ce revenu pendant 6 à 10 ans donc c’est encore plus intéressant qu’un abattement de 71 %.

Révisez le régime LMNP au réel de façon approfondie, pour arrêter de vous emmêler les pinceaux !

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2017 21h03)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 01/12/2017 11h42

Membre
Réputation :   2  

Vous avez raison, je me suis emmêlé les baguettes entre les différents statuts / fiscalités, sans doute à cause de tout ce que j’ai pu voir dans mes recherches en tant que néophyte.

Je vais me déclarer en tant que LMNP dès 2017 et louer une semaine pour débuter mon activité sur cette année et ainsi déduire mes travaux.

Je suis en train de réunir toutes les factures travaux / achats affectés au bien, restera à calculer l’amortissement du bien (Acquis en décembre 2016), qui aura un impact significatif tous les ans comme l’a souligné à juste titre Bernard2K.

Merci pour votre aide et votre gentillesse, je commence à y voir beaucoup plus clair, je retrouve pas mal d’infos sur la fonction recherche également.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 06/12/2017 11h11

Membre
Réputation :   2  

Re-bonjour à tous,
J’ai une question qui va peut-être vous sembler idiote mais sur la déclaration de début d’activité, il est nécessaire de préciser si l’activité est saisonnière ou permanente.

Le bien sera proposé à la location tout au long de l’année, pour de courtes durées (1 semaine, 15 jours etc), la demande étant plus forte en été il sera sans doute plus souvent occupé pendant cette période et parfois vacant en hiver.

De plus je ne vois pas quelle incidence pourrait avoir le choix entre l’un ou l’autre?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 06/12/2017 11h21

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   539  

salvaticu a écrit :

De plus je ne vois pas quelle incidence pourrait avoir le choix entre l’un ou l’autre?

Temporaire :
- CFE pour vous, plus de taxe d’habitation pour le locataire
- Soumis à autorisation selon les communes
- Taxe de séjour journalière à collecter auprès des locataires et à reverser à commune/intercom et département.
- Redevance TV


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

En ligne En ligne

 

#15 06/12/2017 19h32

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1770  

Attention :
- ce que vous envisagez s’appelle clairement de la location saisonnière (par opposition à location "à l’année"). Dès qu’on loue en courte durée, ça s’appelle de la location saisonnière, même si elle a lieu toute l’année ! Tout ce qu’écrit DDTee juste au-dessus est très juste concernant les différences de la location saisonnière, par rapport à la location à l’année.
- la notion d’activité permanente ou saisonnière, pour une entreprise, est très différente. Une activité est saisonnière "si chaque année l’établissement cesse totalement ses activités plus de trois mois consécutifs", dixit l’Insee. Ca peut être un camping, un magasin en zone exclusivement touristique, un refuge en montagne, un loueur de kayak, un moniteur de voile, des activités de ce type. L’avantage est qu’on peut déclarer la fermeture saisonnière de l’entreprise et cesser de payer un certain nombre de cotisation et taxes.

Mais, en général, en location saisonnière ("courte durée" serait un terme plus exact), on cherche à louer toute l’année et même à maximiser son taux de remplissage, et c’est bien ce que vous annoncez vouloir faire.

Donc, même si ça peut sembler paradoxal, votre "entreprise" de location saisonnière doit être déclarée comme une activité permanente !

Dernière modification par Bernard2K (06/12/2017 19h44)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 20/12/2017 11h00

Membre
Réputation :   2  

Bernard2K a écrit :

Attention :
- ce que vous envisagez s’appelle clairement de la location saisonnière (par opposition à location "à l’année"). Dès qu’on loue en courte durée, ça s’appelle de la location saisonnière, même si elle a lieu toute l’année ! Tout ce qu’écrit DDTee juste au-dessus est très juste concernant les différences de la location saisonnière, par rapport à la location à l’année.
- la notion d’activité permanente ou saisonnière, pour une entreprise, est très différente. Une activité est saisonnière "si chaque année l’établissement cesse totalement ses activités plus de trois mois consécutifs", dixit l’Insee. Ca peut être un camping, un magasin en zone exclusivement touristique, un refuge en montagne, un loueur de kayak, un moniteur de voile, des activités de ce type. L’avantage est qu’on peut déclarer la fermeture saisonnière de l’entreprise et cesser de payer un certain nombre de cotisation et taxes.

Mais, en général, en location saisonnière ("courte durée" serait un terme plus exact), on cherche à louer toute l’année et même à maximiser son taux de remplissage, et c’est bien ce que vous annoncez vouloir faire.

Donc, même si ça peut sembler paradoxal, votre "entreprise" de location saisonnière doit être déclarée comme une activité permanente !

Merci de vos précisions, j’ai cependant coché activité saisonnière sur ma demande d’enregistrement, j’espère que cela ne sera pas problématique, je vais prévenir le greffe du tribuna de commercel afin de voir si une modification peut être apportée.

Dernière modification par salvaticu (20/12/2017 11h00)

Hors ligne Hors ligne

 

#17 28/12/2017 11h28

Membre
Réputation :   2  

Je commence à sérieusement me demander si le jeu du réel LMNP en valait vraiment la chandelle.

Le bien a été acquis en 2016 107 000€ + frais notaire, seront ils amortissables puisqu’antérieurs à 2017?

Les travaux ont été effectués en 2017 environ 15000€ (10 000€ plomberie + 3700 électricité + divers) + 6000€ de meubles (cuisine +mobilier divers), je suppose que tout ça passera en amortissement et non en charge immédiate?

J’ai déclaré mon début d’activité de location sur 2017 avec une semaine de location que je compte faire passer sur 2017, je débute réellement l’activité en 2018 (Je table sur environ 10 000€ de loyers).

Le bien fini pourrait se vendre 160 000€ minimum.

Je déclare 33 000€ de revenus je ne suis donc pas fortement fiscalisé et peut être que l’abattement de 70% n’aurait finalement pas été si défavorable par rapport au réel..

En effet, il faudrait que l’amortissement annuel + frais divers couvre totalement les loyers et la je me demande si ça sera réellement le cas, du coup l’abattement au forfait meublé de tourisme serait très proche fiscalement.

Qu’en pensez vous? Est ce que quelqu’un qui à l’habitude saurait me dire quelle est la fourchette d’amortissement annuel je pourrais sortir sur ce bien?

D’après ce que j’ai cru comprendre, du fait que mon activité a débuté en 2017 pour un bien acquis en 2017, c’est la valeur vénale qui devrait être prise en considération, comment l’estimer?

Dernière modification par salvaticu (28/12/2017 13h34)

Hors ligne Hors ligne

 

#18 28/12/2017 14h06

Membre
Réputation :   2  

en m’intéressant à Patrim pour l’estimation de la valeur vénale, en faisant la moyenne des 5 logements similaires j’obtiens une valeur de 163 000€, à savoir que mon bien est totalement rénové à neuf et mieux placé que les 5 autres biens de comparaison, puis-je prendre cela comme base pour le calcul de l’amortissement du bien?

Du coup si j’utilise cette méthode mes travaux effectués en 2017 viendront ils s’ajouter dans les amortissements ou bien doit on considérer qu’ils sont inclus dans la valeur vénale?

En utilisant les durées d’amortissements après décote du terrain selon un post du forum (40% gros oeuvre, 10% façade, 25% installation générale etc), j’obtiens un amortissement de 6500 €/an, ça pourrait couvrir les recettes surtout que toutes les charges courantes viendraient gonfler tout ça pour arriver aux alentours de 8000€.

L’utilisation d’une valeur vénale non contestable par le fisc puisque calculée sur la base des données Patrim simplifierait mes démarches et le découpage de toutes les charges !

Dernière modification par salvaticu (28/12/2017 16h41)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 28/12/2017 15h06

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2067  

Si vous utilisez la valeur vénale (déterminée sous votre responsabilité), vous ne pourrez assurément pas en plus  ajouter les travaux comme des charges ou même les ajouter à la valeur vénale. Si vous indiquez au fisc que vous prenez le beurre et l’argent du beurre, ils vous répondront que vous avez gagné l’imposition plus les pénalités.

Aucune valeur vénale n’est complètement "non contestable". Mais plus vous avez de justificatifs, et moins vous poussez le bouchon, moins il y a de risques de contestation. (Et le fisc ne passe pas non plus son temps à contester quand il n’y a pas d’abus caractérisé, ou d’alarme générée automatiquement par ses logiciels).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#20 28/12/2017 16h41

Membre
Réputation :   2  

Merci pour votre réponse effectivement les travaux passés et effectués durant l’année de début d’activité ayant contribué à la valorisation du bien et donc à sa valeur vénale évaluée cette même année, il est logique de ne pas les amortir en plus de la valeur vénale du bien qui est supposée déjà les intégrer.

Mais si je fais des travaux l’année prochaine pour améliorer mon bien, ils viennent donc augmenter sa valeur vénale, cela veut il dire que je peux la réévaluer l’année prochaine par exemple ou bien c’est la valeur vénale déterminée lors du début d’activité qui sera retenue jusqu’à épuisement?

Je me demande également ce qu’il en est des meubles, fournitures et petits travaux? Notamment ceux <500€ ? Entrent ils dans les charges comme les frais de copropriété, électricité, taxe foncière, etc ou bien doit on considérer qu’ils entrent dans la valeur vénale?

En tout cas dites moi si je me trompe mais je pense qu’opter pour la valeur vénale (163 000€) sera plus intéressant, j’illustrerai l’estimation d’une copie du site Patrim des impôts et ferai appuyer ça par deux estimations d’agents immobiliers différents.

Le bien ayant été payé 107 000€, les frais de notaire ne seront pas amortissables puisque payés en 2016 (le début d’activité est 2017) et j’en ai eu pour 20 000€ de travaux, en amortissant le tout je n’obtiendrai pas le même amortissement que celui sur la base de la valeur vénale de 163000€ à laquelle je peux prétendre (selon moi), j’ai donc intérêt à privilégier la seconde option?

Dernière modification par salvaticu (28/12/2017 17h14)

Hors ligne Hors ligne

 

#21 28/12/2017 19h11

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2067  

C’est la valeur vénale au moment où vous décidez d’inscrire le bien comme immobilisation dans votre bilan comptable (comme ça a déjà été écrit maintes fois sur ce forum) qui servira pour les amortissements. Après, vous ne pourrez plus la changer.

Les éventuels "travaux de l’année prochaine" seront à comptabiliser également, comme des travaux.
Les meubles pourront aussi être immobilisés, et amortis.

Vous devriez avoir recours aux services d’un comptable pro, qui pourra vous expliquer tout ceci en détail. Vous devriez aussi lire LMNP : les déductions possibles en régime réel et Comptabilité : amortissement ou charge selon le montant de la facture ? et d’autres discussions de site:www.devenir-rentier.fr lmnp charges comptabilité - Google zoeken


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur