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#1 06/11/2017 13h08

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Bonjour,

Je souhaiterais faire une offre d’achat sur un immeuble comprenant 6 appartement tous loué en location nu. Mais je m’interroge au niveau de la fiscalité.

Le bien en question :
-    Montant du bien 580 000€
-    Revenu mensuelle : 4100€ soit 49200€ / an
-    Taxe foncière : 3000€
-    Charges diverses : 1600€
-    Prêt sur 20 ans à 1.7% + assurance : 3000€ / mois
-    Intérêt 1er année : 9600€
-    Cash-flow positive de : +716€ sans les impôts
-    Pas de travaux à prévoir

En réel cela donnerait :

Base impôt : 49200 – 9600 - 3000 – 1600 = 35000 €
Calcul impôts : 35000 * 0.3 = 10500€
Et csg : 35000 * 0.1555 = 5442 €
Soit un impôt annuel de 15942 €

Avec les impôts, je me retrouve avec un solde négative par mois de -612€, ce qui va être difficile à supporter pour ma part.

Et comme je souhaiterais faire plusieurs acquisitions à l’avenir, je souhaiterais réinvestir les revenus fonciers dans d’autres opérations immobilières. Je pense me tourner vers une sci is afin de profiter de l’amortissement, et ainsi mieux gérer mes impôts.

Est-il possible de réinvestir les gains d’une sci is dans une autre sci sans passer par l’impôt sur le revenu ? Est-il également possible de faire de l’amortissement avec une structure de type scn ir ou sarl ir pour un immeuble avec des appartements en location nue ?

En vous remerciant

Mots-clés : amortissement, immeuble de rapport, location nu

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#2 06/11/2017 13h29

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Mes remarques :
- c’est une étude de cas, que vous auriez dû poster en étude de cas

- vous sous-évaluez les charges. Entretenir un immeuble et le maintenir au goût du jour nécessite d’y consacrer, en moyenne annuelle, de l’ordre de 0,3 % à 1 % du prix d’achat. 0,3 % représente déjà 1740 €/an, soit plus que le montant que vous prévoyez en "charges diverses". Qui plus est, "pas de travaux", mon oeil. Un bailleur qui prévoit de vendre un immeuble ne fait plus que le strict nécessaire, voire moins, et vend donc un immeuble en déficit d’entretien. Attendez-vous à divers travaux à réaliser les premières années.

- Vous sous-estimez les prélèvements sociaux, désormais 17,2 % et pas 15,5 %.

- Le cahsflow négatif en première année va devenir encore plus négatif par l’effet de ciseau des intérêts décroissants.

Au total, compte tenu de des trois remarques qui précèdent, attendez-vous à un cahsflow négatif qui débutera plutôt vers 700 € /mois et augmentera d’année en année.

Seulement trois solutions à cela :
- acheter moins cher un immeuble avec travaux (par exemple le même immeuble à 480 k€ et 100 k€ de travaux vous permettrait que les travaux soient déductibles fiscalement et donc un cashflow bien meilleur les quelques années nécessaires à ce que le déficit foncier soit absorbé ; s’il est à 400 k€ et 100 k€ de travaux c’est encore mieux bien sûr) ;
- louer meublé en LMNP au réel (donc acheter un immeuble vide) ;
- ne pas acheter cet immeuble pour éviter de se trouver étranglé par ce cashflow négatif. Si vous ne pouvez pas faire face au cahsflow négatif, la seule solution raisonnable est de renoncer à cet achat (et de viser plutôt : plus petit/ plus rentable /meublé LMNP au réel).

- Attention aussi à ce que immeuble de 6 logements + location nue + le fait que le vendeur n’a probablement pas fait une offre de vente aux locataires = engagement pour vous de continuer les baux en cours pendant au moins 6 ans. (Article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation). Si le notaire fait bien son boulot, cet engagement figurera dans l’acte authentique. Alors, si vous espériez mettre rapidement fin aux baux nus pour passer en meublé, c’est râpé.

- pour réinvestir les gains d’une SCI IS dans une autre SCI sans passer par l’IR : il faut une holding. Encore plus simple : que ça soit la même SCI IS qui fasse l’acquisition suivante.

- attention à la SCI IS : c’est reculer pour mieux sauter. Certes le cashflow sera meilleur pendant la durée de détention mais l’imposition de la plus-value à la revente de l’immeuble peut vous ruiner : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé… (bien lire jusqu’au bout).

- amortissement, IR et location nue : totalement impossible. L’amortissement nécessite d’être à l’IS ou en LMNP au réel.

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2017 14h01)


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