Limitation du nombre de petites surfaces locatives dans une aglomération ?

Bouibouis · #1

Bonjour,

Nous sommes en train d’acquérir un immeuble de 3 étages dont j’ai déjà parlé dans une discussion précédente dans une petite ville de moins de 3000 habitants. Il n’y a donc pas de copropriété.
Le RDC est composé d’un local commercial et les 2 étages du dessus des habitations à rénover entièrement.

Dés la première visite, l’agence nous a mis en garde qu’il n’était pas possible de diviser le T4 du 1er étage en 2 T2. Son explication : il y a une histoire de quotas de "petites surfaces" (moins de T4) à ne pas dépasser au niveau de l’agglo. Des investisseurs auraient tenté précédemment de demander à la mairie de pouvoir diviser et leur achat n’aurait pas aboutit à cause de la réponse négative de la mairie.

Pour nous, le fait de faire un T4 par étage en soit pourrait nous convenir (le dernier serait un T4 de toutes façons). Mais d’une part il est parait forcément avantageux de faire une division pour augmenter les revenus et le potentiel locatif. D’autre part, la distribution actuelle de cet étage avec un couloir qui sépare clairement l’appartement en 2 parties fait qu’il serait beaucoup plus simple et logique de faire 2 T2.

Nous avons bien sûr contacté la mairie et l’agglo à ce sujet. L’agglo n’était pas au courant de cette histoire de quota. Le responsable de l’urbanisme de la mairie semblait être au courant mais nous a dit qu’il allait revérifier avec le maire… On l’a relancé 3 fois en 1 mois et toujours pas de réponse.

J’ai fouillé le net pour trouver des réponses. De partout, je lis que s’il n’y pas de copropriété, s’il n’y pas de changement de destination (ce qui est le cas) et tant qu’on ne touche pas l’extérieur du bâtiment, à priori il n’y a rien d’illégal à diviser un appartement en 2. Je n’ai rien trouvé sur cette histoire de quotas que l’agence immo semble défendre haut et fort. En terme de quotas j’ai lu des choses sur la loi SRU et les quotas de logements sociaux mais comme cela concerne des communes de plus de 3500 habitants on est pourtant pas concernés. La ville en question est très pavillonnaire et j’ai cru comprendre dans l’explication de l’agence qu’il y aurait un lien avec un risque de limitation de nouvelles constructions (mais franchement je ne vois pas le rapport à moins une histoire de conflit d’intérêts…?).

Est-ce que cette histoire parle à quelqu’un ?

Lorsque l’on divise un appartement (hors copro), finalement, comment la mairie est au courant ? Y a t-il une déclaration à faire et à qui ? Est-ce au moment de déclarer les revenus fonciers (mais ne déclare-t-on pas un revenu foncier global au sein d’un même bien et non pas par appartement) ? Est-ce au niveau du nombre d’abonnements / compteurs edf ?
Evidemment on ne veut rien faire d’illégal, juste comprendre comment ça marche et comment les informations se recoupent.

Merci,
Bouibouis

Mots-clés : division, t2, t4

rentier69 · #2

Bonjour

De ma très maigre expérience, je dirais que du moment qu’il n’y a pas de copro et que vous êtes chez vous vous pouvez faire ce que vous voulez, sous réserve, dans votre cas, de faire une déclaration de travaux auprès de l’administration. Vous pouvez voir quel type de demande faire en saisissant "permis de construire ou déclaration de travaux" sur un moteur de recherche.

Ça permet à l’administration de savoir qu’il y a un appart en plus (donc une taxe d’habitation en sus, mais mon avis ça ne change rien pour la taxe foncière).

Vous parlez d’EDF ? Si vous divisez, il faudra un passage de consuel pour la nouvelle installation dans le nouvel appartement.

Sans compter tous les frais de démolition, réaménagements, etc …

Bernard2K · #3

ce qui m’étonne c’est que vous ne dites pas un mot sur le document d’urbanisme de la commune (PLU ou équivalent). S’il y a une telle règle, elle est forcément écrite dans le document d’urbanisme. Lisez-le si ce n’est déjà fait.

Bouibouis · #4

Bonjour,
Je vous remercie pour vos réponse.

Oui nous avons lu le PLU et je n’y vois rien de semblable. Le seul paragraphe qui a mon sens pourrait nous concerner est celui des places de stationnement :

ARTICLE 12 – zone Ua - Stationnement
* Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en
dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule dans le cas de
garages collectifs ou aires de stationnement est de 25,00 mètres carrés, y compris les accès.
* Il est exigé :
‐ pour les constructions à usage d’habitation, 1 place de stationnement par logement.
‐ Pour les constructions à usage de bureaux, 1 place de stationnement pour 50 m² de surface de plancher.
‐ Pour les constructions à usage de commerces et de services, 1 place pour 20 m² de surface de plancher attribué à
l’espace de vente.
‐ Pour les équipements recevant du public (d’un type différent de ceux cités ci-dessus), 1 place de stationnement
pour 4 personnes pouvant être accueillies.

Mais il y a plusieurs stationnement publics devant le bâtiment un espace de stationnement public d’au moins 20 places derrière et la possibilité de rentrer plusieurs voitures dans la cave de l’immeuble. Donc je ne pense pas que ce soit un problème. Et puis ça ne dit pas qu’on ne peut pas diviser.

Je ne vais pas tout vous copier-coller mais l’autre partie qui pourrait faire référence à cela est peut-être ce paragraphe :

SECTION III – POSSIBILITÉS MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL

ARTICLE 14 – zone Ua - Coefficient d’Occupation du Sol
* Dispositions supprimées par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014.

ARTICLE 15 – zone Ua – Les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales.
Non réglementé.

ARTICLE 16 – zone Ua - Les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques.
Non réglementé.

Donc rien de spécial, à part ça les autres parties concerne les modifications extérieures ou les nouvelles constructions.

Nous allons de toutes façon déposer une déclaration de travaux car nous refaisons la toiture. Pas de permis de construire car pas de création d’extension ou de surface de plancher.

Je regarde le cerfa n°13703*06 pour la déclaration de travaux. J’imagine que la partie qui pourrait concerner cette division serait la dernière partie "Déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions pour une déclaration préalable" ? Dans le paragraphe 1.2 on y parle de surface créée, mais lorsqu’il y a division il n’y pas de surface créée n’est-ce pas ?

De même cela me fait penser que le 2e étage n’a visiblement pas été habité depuis très longtemps. Faut-il le déclarer comme une surface créée ?

On aimerait ne pas être recalé pour cette déclaration de travaux !

Merci de vos lumières…

KBmorbihan · #5

Bonjour,

Bouibouis,concernant vos questions :

- il n’y a effectivement pas de surface créée quand bien même le plancher est inhabité depuis longtemps ou bien même depuis toujours.

- concernant le stationnement c’est un point important,les places de parking publiques sont publiques,ce n’est pas un argument que vous pouvez utiliser.
Pour ma part,actuellement en division,je vais signer une convention avec la mairie qui m’autorise la non-création de ces places.Seul l’instructeur pourrait trouver à redire mais dans les petites communautés de communes ils sont autrement plus ouverts que dans les grandes villes.
Si vous souhaitez diviser et que vous sentez la mairie opposée au projet,faites attention de bien disposer de ces places,au quel cas elle pourrait vous ennuyer.

-EDF demande,d’après mon expérience,une autorisation de travaux avant l’installation des compteurs.

Que faites vous du local commercial ? car dans les petites communes,le maire aime voir des commerces ré-ouvrir.Si tel est votre projet,jouez-en,et la division ne posera pas de problème.

Iqce · #6

Bonjour,

Même si dans un monde parfait on devrait trouver l’info dans un PLU/PLUi mais au niveau du PADD pour commencer et donc avant de regarder dans la partie réglementaire (réglement + plans pour voir si quelque chose est sectorisé), pour le coup je regarderais d’abord dans le PLH puisqu’il s’agit de décliner la politique du logement plus que l’occupation du sol.

Edit : puisque vous évoquez l’agglo comme niveau de compétence en terme d’urbanisme, bien vérifier s’il n’y a pas un PLUiH (en clair : un PLU Intercommunal valant PLH) en cours : auquel cas l’information pourrait être une anticipation d’un éventuel sursis à statuer ?

Dernière modification par Iqce (06/11/2017 18h17)

Bouibouis · #7

Merci pour vos réponses.

Alors on eu de nouveau le responsable de l’urbanisme de la mairie avec cet fois un semblant de complément d’information, à priori les choses auraient changé depuis le dépôt de demande du précédent investisseur qui n’était d’autre que…. le boss de l’agence immobilière ! (étrange, en tout cas ils se sont bien gardé de nous le dire… mais leur projet à eux était de tout mettre en T2 je pense, en changeant la destination du RDC d’où sans doute un conflit avec la mairie) Nous avons évoqué au téléphone la question des stationnements mais cela ne semble pas poser de problème.
Nous rencontrons demain ce même responsable de l’urbanisme pour mettre le projet à plat. Je pourrais vous en dire plus ensuite.

Nous poserons la question pour le PLUiH.

Nous comptons garder le local commercial au RDC car c’est ce que veut la mairie et cela se comprend car c’est au centre du village et ils souhaitent garder quelques commerces au centre. Nous ne sommes pas contre cela. C’est certes plus risqué de louer un local commercial car il existe un risque de ne pas trouver preneur de suite mais nous souhaitons quand même tenter sachant qu’il y aura aussi une partie habitation en location qui compense ce risque. Dans le pire des cas, en cas de vacance, nous utiliserions la vitrine pour l’activité pro de mon conjoint (photographe) en attendant de pouvoir le mettre en location, ce qui est notre but final.

Pour info, nous avons signé le compromis vendredi dernier et avons obtenu un délai de rétractation de 10 jours car le bien est composé d’un commerce mais aussi d’une partie habitation.

Merci pour l’info concernant EDF et l’autorisation de travaux. Je ne le savais pas. Inversement, le responsable de l’urbanisme nous a dit que si nous voulions refaire la toiture à l’identique, ce n’était pas nécessaire de déposer une déclaration de travaux…
Je suis toujours un peu perdue concernant comment déclarer la division. Je pense qu’à un moment donné il faut le déclarer aux impôts, que l’on fasse ou non une déclaration de travaux ?

Merci.

Bernard2K · #8

La jurisprudence dit que dans le cas d’un immeuble mixte (habitation + commercial) il n’y a pas de délai de rétractation. Mais si le vendeur vous a accordé ce délai et que c’est écrit noir sur blanc dans le compromis, tant mieux pour vous.

Bouibouis · #9

Ben oui c’est écrit dans le compromis ça nous a étonné. Mais j’ai l’impression qu’il y a beaucoup de choses qui peuvent se jouer au niveau relationnel avec les notaires…

Bouibouis · #10

ALors pour info, rencontre fructueuse avec la mairie puisque d’une part le nouveau PLH a en effet évolué dans le bon sens apparemment. D’autre part M. le maire nous a avoué qu’il était embêté plus qu’autre chose par les quotas qui lui étaient imposés mais s’il s’agissait d’un seul logement en plus et tant qu’il n’y avait pas de permis de construire cela ne dérangeait pas. (Sous-entendu, s’il y avait eu changement de destination du commerce cela aurait entraîné un permis de construire et serait donc remonté àl’agglo, ce qu’ils ne souhaitent pas à priori à cause de ces même quotas…)

Donc soulagés de cette bonne nouvelle !

Iqce · #11

Excellente nouvelle et tout s’explique.

Toutefois, attention, soyez conscient que ce n’est pas parce que vous n’êtes pas concerné le changement de destination que vous n’êtes pas soumis à autorisation de travaux au titre du Code de l’Urbanisme…Quoiqu’en dise la mairie qui me semble facilitatrice et sympathique mais limite laxiste en ne vous alertant pas sur ces points.

En clairet en pratique pour bien dormir : si vous touchez à l’aspect extérieur avec reprise d’enduits, toiture, ou même seulement remplacement des ouvrants, je vous conseille pour être à l’aise de respecter la loi dans son esprit et de déposer un dossier mais en ne mentionnant que ces seuls travaux extérieurs.

Dernière modification par Iqce (10/11/2017 11h34)

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