Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Sondage 

Prendre un prêt InFine ou utiliser pierre papier des assurances vie ?


Prêt InFine

75% - 3
Pierre Papier déjà sur assurances vie pour achat cash

0% - 0
Prêt amortissable (coût 1000 euros/mois à donner bque)

25% - 1
Nombre de votants : 3

#1 04/11/2017 21h31 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Réputation :   

Bonjour ici !

Voilà !
Moi et ma maman avons décidé de créer une SCI familiale. Cela dans un but de transmission et d’investissement.

Jusque là, ma mère payait de l’ISF mais avec les nouvelles lois Macron, elle sera un peu en-dessous du  seuil lui permettant enfin de souffler ! Pour vous donner une idée, elle avait 41 000 euros de revenus et dessus payait 23 000 euros d’impôts ! (dont environ 8000 d’ISF et 8000 d’impôt sur le revenu). 20 ans que cet impôt durait, elle n’en pouvait plus, d’autant plus que ça fait 15 ans qu’elle est retraitée.

Elle possède déjà 3 biens immobiliers lui offrant des revenus fonciers. 2 assurances vie de chacune 500 000 euros.
Aucun d’emprunt en cours.

Nous avons eu un coup de cœur sur un bien immo après 2 ans de recherche.
Il vaut 205 000 euros (218 300 avec les frais de notaire)
Le revenu locatif serait de 900 euros/mois (charges de co-pro déduites). Ajouter une taxe Foncière de 990 euros.
Peut-être qu’il faudra prévoir des travaux de 2000 à 6 000 euros pour refaire une cuisine.

Nous avons pris des rendez-vous chez le banquier et sommes totalement perdues !

Fiscalement et pour améliorer une succession :
Mieux vaut-il souscrire à un prêt InFine (le banquier nous a dit que son taux serait de 1.40% sur 10 ans)
ou mieux vaut-il vendre les parts de "pierre papier" des assurances vie de ma maman et ainsi payer "cash" le bien et profiter de suite des revenus locatifs ?

Pour ma part, je peux faire un apport de 5 000 à 70 000 euros. Mais ne vaut-il pas mieux tout emprunter ? Ou tout payer cash ?

En acquérant ce bien, de toute façon, nous ne rentrerons toujours plus dans le nouvel ISF Macron.

Merci pour le temps que vous consacrerez à nous donner vos précieux conseils !

Mots-clés : assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine

Hors ligne

 

#2 04/11/2017 23h45 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   1566 

Pour améliorer une succession, il vaut mieux souscrire à un prêt InFine, long (15 ans ?) et le plus gros possible (100 ou 110% de l’investissement) et mettre l’assurance décès associée à l’emprunt sur la tête de la personne la plus âgées (mais ça coutera aussi un peu…)..

Sinon, pour payer moins d’impôts, il vaut souvent mieux revendre les biens immobiliers sur lesquels on n’a plus d’emprunt. Et pour préparer une succession, il vaut mieux faire des donations (par ex. de la nue-propriété de biens immobiliers) de son vivant, et que le donateur paie les éventuels droits de donation.

Le rendement du bien pour lequel vous avez eu le "coup de coeur" semble assez faiblard… En général l’investissement immobilier nécessite du sang-froid et de l’objectivité, pas vraiment des "coups de coeur"…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#3 05/11/2017 09h41 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Réputation :   19 

Bonjour Sb88,

Dans ou ce trouve le bien? Dans le 88?
Car la renta est vraiment pas terrible.

Je suis pas fan des crédits in fine, d’une part vous êtes obligés de souscrire l’assurance vie de votre banque, et le rendement n’est pas prévisible. Et les frais sont importants, (c’est plutôt la banque la grande gagnante).

Avec un crédit classique vous savez ce que ça va vous couter sur toute la durée. En revanche sur le in fine si le rendement promis n’est pas au rendez vous vous allez devoir sortir les sous de votre poche pour compenser la différence a la fin du prêt.

Avez vous envisager une simulation de crédit classique avec une durée plus longue 15-20 ans avec un financement a 110%.
Et mettre une partie de l’assurance vie de votre maman en nantissement pour que le dossier passe.
Vous pouvez aussi jouer sur l’assurance en prenant du 50/50 ou 60 pour vous 40 pour votre maman pour faire baisser les couts.

Hors ligne

 

#4 05/11/2017 14h23 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Réputation :   

Bonjour JR et GoodByLenine merci de vos réponses,

Je suis dans le 92. Nous tablons surtout sur une hausse du prix du bien au fil des années avec le Grand Paris.
J’ai fait des simulations avec 5 agents immobiliers. Ils ont tous estimé ce bien entre 220 000 euros et 250 000 euros. Nous pourrions l’avoir à 205 000.
C’est aussi un endroit où il y a beaucoup de constructions dans le neuf (et du Franco Suisse). Ca part comme des petits pains à 8 000 euros le m²…..et c’est joli.

La rentabilité est très moyenne mais c’est un très bel appartement en pierre de taille avec une situation en plein centre ville et près du RER. Un locataire devrait s’y plaire. Il pourrait plaire à une profession libérale car situé en rez-de-jardin. Le syndic l’accepterait. Il y a déjà des professions de ce type dans la rue en parallèle, un hôpital (réputé) est à quelques mètres.
Les bons rendements sont situés dans une zone un peu plus loin mais avec des locataires qui seront sans doute moins sûrs.

La banquière nous a fait une simulation avec un crédit classique :
Il nous fallait sortir 1 000 euros tous les mois sur 10 ans.

- Pour ma part, mon métier n’étant pas sûr (j’ai 29 ans, d’où le pseudo "88"), je ne veux et ne peux qu’avancer une grosse somme (donc de 5 000 à 125 000 euros environ)
- Ma Maman a 65 ans, ses revenus de 41 000 ne sont pas sûrs non plus car ce sont des revenus locatifs  pour beaucoup. Pas de réelle retraite ce qui semble déplaire aux banquiers. De plus, je préfère qu’elle profite de son argent. Elle est encore jeune !
Pour le In Fine, la banquière nous a demandé de déposer la somme 205 000 X 120% dans sa banque assurance.
Sortir de la monnaie tous les mois pour un crédit est-il vraiment plus avantageux ?

Je me suis dit que la pierre papier sur l’assurance de ma maman devait avoir un moins bon rendement que cette pierre…d’autant plus qu’il y a des frais de gestion. Je gère déjà les apparts de ma maman et ça se passe bien.
Les rendements assurance en euros devraient passer à 1.8 l’année prochaine.

Désolée de mes maladresses mais j’ai l’impression que si on paie 150 euros d’intérêts à la banque tous les mois; ça représente 150 euros de réduction d’impôts X12 sur l’année ! Du coup, une action nulle.

Les questions sont peut-être :
- Combien va rapporter un rendement en paiement cash ?
- Un Placement en "in Fine"
- Un crédit classique

Surtout si on peut avancer tout en "cash".

Dernière modification par Sb88 (05/11/2017 14h45)

Hors ligne

 

#5 05/11/2017 14h52 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   530 

Sb88 a écrit :

Désolée de mes maladresses mais j’ai l’impression que si on paie 150 euros d’intérêts à la banque tous les mois; ça représente 150 euros de réduction d’impôts X12 sur l’année ! Du coup, une action nulle.

Pas du tout, vous déduisez ces 150€ de vos revenus imposables ce qui réduira légèrement votre base d’imposition.


Rentier en voyage et dans les îles

Hors ligne

 

#6 05/11/2017 14h57 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Réputation :   

Merci KC44 - Ah ! Pas forcément intéressant alors ?
Ma maman ne sera imposée que sur le revenu en 2018. Elle est à environ 8 000.

J’ai comme l’impression qu’il vaut mieux toucher un loyer de ce bien (sans l’offrir aux banques)…quitte à payer plus d’impôts sur le revenu….

Dernière modification par Sb88 (05/11/2017 14h57)

Hors ligne

 

#7 05/11/2017 18h11 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Réputation :   

Ou s’il faut vraiment prendre un crédit "normal"….

Du côté de ma maman :
Essayer d’obtenir un taux en dessous de 1.55% sur 20 ans. Surtout le prendre en auto-financement.
Emprunter à AXA où ma mère pourra faire un nantissement pour rassurer l’assureur sans bouger ses comptes (puisque ses assurances vie son chez-eux).

De mon côté : apporter 50 000 euros.

Si je ne me trompe pas : 218 300 - 50 000 = 168 300 euros à financer à crédit
Si le bien immo rapporte 9 800 euros/an
Tous les ans, cela laisserait dans les 1 385 euros de revenus pour payer les imprévus Co-Pro ou parfois encaisser et en profiter pour ma mère.

Qu’en pensez-vous messieurs les experts ? Cela vous semble possible sachant que ma mère a 65 ans ?
Le gain serait plus intéressant qu’en emprunt InFine ou achat cash ?

Dernière modification par Sb88 (05/11/2017 18h12)

Hors ligne

 

#8 05/11/2017 18h33 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   1566 

Avec les informations que vous avez indiquées, je pense qu’il est préférable de financer ce bien avec un crédit, le plus long possible (mais ça ne sera pas cash-flow positif) ou si possible in-fine (ça sera cash-flow positif, mais à l’échéance du prêt il y aura une énorme échéance à régler, ce qui sera "délicat", car un gros retrait d’un contrat d’AV s’accompagnera aussi du paiement de prélèvements sociaux + 7.5% sur les gains, ou de 30% de PFU, sauf si le contrat est très très ancien, ou alors il faudra revendre le bien) en donnant en garanti un contrat d’assurance-vie existant (votre banquière préférera un nouveau contrat chez elle, mais vous devez pouvoir négocier ceci, ou vous assurer que le contrat qu’elle propose est vraiment "bon" -ce qui n’est pas de loin toujours le cas-, même si ça vous fait payer 0.1 ou 0.2% de taux d’intérêt en plus).
Une alternative (plus compliquée pour la banquière, car 2 prêts à faire) serait d’emprunter une partie en crédit amortissable (par ex avec des échéance de 70% du montant du loyer attendu) long (20 ans), et le solde in-fine (avec un nantissement de contrat AV, mais d’un montant moindre) : ça pourrait permettre d’avoir un cashflow presque nul.

C’est ce qui prend le mieux en compte vos objectifs :
   - le rendement de l’opération sera meilleur qu’en payant cash, car les intérêts payés seront déduits de vos revenus fonciers, et le cash restant investi (au lieu de servir pour payer cash le bien immobilier) rapportera plus que l’emprunt ne coutera, après fiscalité (IR + Prélèvements sociaux).
   - ça ne changera pas forcément grand chose sur la disponibilité du cash (vous ne pourrez pas faire de retrait sur le contrat nanti, sauf avec l’accord de la banque, qui ne le donnera que si le contrat présente encore un solde de 120% du montant emprunté ou du montant restant du)
     (Note: Votre situation est différente de celle d’un emprunteur qui a des flux de revenus pérennes, et qui emprunte avec la perspective de rembourser avec ces flux, donc sans nantir)
   - vous aurez une assurance décès qui remboursera l’emprunt en cas de décès (de la personne sur laquelle l’assurance décès porte, ici plutôt votre maman)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#9 05/11/2017 18h56 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Réputation :   

Un Grand, GRAND merci pour cet éclaircissement GoodByLenine.

Simplement, si ma maman veut profiter d’un peu de cash-flow, que pensez-vous si j’ajoute une base de 50 000 ou plus ?
(tout en procédant aux deux prêts qui m’ont l’air une excellente idée)

et sur sa base imposable, qu’y gagnerait ma maman (pour lui donner une idée) avec et sans mes 50 000 ?

Dernière modification par Sb88 (05/11/2017 19h01)

Hors ligne

 

#10 05/11/2017 19h20 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   84 

J’ai déjà effectué des montages avec prêt in fine adossé à des contrats d’assurance vie pris ailleurs qu’à la banque.
J’ai aussi mixé prêt in fine et prêt amortissable.
Mon expérience : ça a été foireux, aucun des contrats d’assurance vie n’a eu les rendements escomptés et leur fiscalité a évolué. J’ai juste payé à la banque ce que je n’ai pas donné aux impôts.

Aujourd’hui, je réalise mes investissements de manière aberrante pour les "experts" : cela fait trois fois de suite que j’achète sans recours au crédit, c’est très confortable. Je paie certes plus d’impôts… mais plus du tout d’intérêts, sans parler des salamalèques avec les banques qui sont loin derrière maintenant.
Et l’épargne investie en immobilier a chez moi un meilleur rendement net que mes contrats d’assurance vie sur le long terme.

Par contre, votre situation ressemble un peu à un montage que je fais en ce moment avec mon fils : moi même plus jeune que votre maman, j’ai souhaité lui "mettre le pied à l’étrier" en lui faisant une donation de 25% du montant de l’opération et lui faisant prendre un crédit pour le solde.
Sur 10 ans, il n’aura pas de cash flow positif mais une petite épargne forcée très profitable à terme (il paiera un peu d’impôts et un peu de crédit) , d’autant qu’il est beaucoup moins fiscalisé que ses parents.
ça a le mérite de la simplicité.
La différence avec vous : je n’ai finalement pas opté pour la SCI (alors que mon épouse et moi en avons deux dont une qui sera une coquille vide dans quelques jours)… mais la somme en jeu est inférieure.

Il aura donc un logement plus petit qu’il sera libre de garder, vendre, louer, etc.
Et ses parents achètent le même appartement un étage en dessous sans emprunt… qui sera loué aussi mais en meublé… sans comptes à lui rendre. Vive la liberté (vis à vis des banques, de ses parents, de ses enfants).

Dernière modification par Range19 (05/11/2017 19h29)

Hors ligne

 

#11 05/11/2017 20h15 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Réputation :   

Oui, intéressant Range19.
C’est bien pour ça que je souhaiterais savoir ce qu’y gagne ma maman sur son revenu imposable de 8 000 euros en tout (si jamais elle prend un mixe 2 prêts "inFine et crédit"

Côté assurance vie, j’aimerais qu’elle emprunte à AXA pour que ses rendements actuels ne changent pas (puisque tous ses contrats d’assurance vie son chez-eux). J’ai aussi peur des nouvelles propositions des banques qui tourneront forcément les prêts à leur avantage…

Je vous souhaite une belle soirée !
(et ma maman trouve formidable cette possibilité d’échanger avec vous - sans vous connaître vous adore )

Hors ligne

 

#12 07/11/2017 18h33 → Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash) (assurances vie, immobilier, pierre-papier, prêt infine)

Membre
Réputation :   

Pensez-vous que la rentabilité locative serait supérieure au taux de prêt ? Les assurances risquent de coûter cher pour ma maman.

A votre avis, combien coûteraient les intérêts ? Et qu’est-ce qui serait économisé en impôts sur 10 ou 20 ans ?  Je me demande s’il y aura un réel effet de levier…

Si je "meuble" cet appartement. Si j’ai bien compris, je pourrais déduire 3% du prix d’achat tous les ans. Pendant combien d’années ? Cela représenterait tout de même 5 700 euros sur les 190 000 euros du bien net vendeur.

Bonne soirée !

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech