Xalale [35] : étude de cas immobilier (achat d'un garage)

4% pour un garage c’est faible. En plus le rendement sera moins Car au prix du parking il faut ajouter les frais de notaire (environ 2500 euros) et les frais de banque si emprunt.

En effet hors impôt vous avez un revenu de 52 euros par mois avec la fourchette basse et à condition qu’il soit loué toute l’année.

À 52 euros j’espère que vous habitez à côté Car si vous devez faire visiter le plein d’essence mangera de nouveau un mois de loyer 😀

Si vous empruntez sur 20 ans vous êtes à 75 euros environ donc en négatif.

Dernière modification par Matinvest (03/11/2017 09h38)

En terme de rendement et ratio démarche/gain, l’opération n’est pas très intéressante. L’idéal pour les garages est de les prendre en groupe, ce la permet de mieux répartir les frais de notaire.

Pas vraiment d’éléments dans votre présentation qui permettent de vous conseiller plus, donc si vous pouviez la compléter avec vos revenus, épargne…

Pacsé et 2 enfants.
Revenu du foyer 42 000/an
TMI à 14%
LEP plein et Livret A quasi plein.
Tout à fait pour l’assurance, je ne l’avais pas intégré.

Dernière modification par Xalale (03/11/2017 10h14)

faible rendement, et avec votre épargne vous pouvez être plus ambitieux que cette place de parking.
Mais surtout ne payez pas cash, prenez un prêt et conservez votre épargne pour preuve de votre sérieux et de votre capacité d’épargne et pour les aléas.

Dernière modification par Kili (03/11/2017 10h46)

Bonjour Xalale,

J’investis dans les garages et je rejoins l’avis des personnes vous aillant déjà répondu.

J’aurais plusieurs éléments de réponses à vous donner qui pourront, je l’espère vous aider dans vos investissements futurs.

Effectivement, pour des garages, un rendement aussi faible n’est pas du tout intéressant.
Il ne faut pas oublier que contrairement à de l’habitation, il est beaucoup plus difficile de réduire ces impôts avec les garages car ils nécessitent peu d’entretien et souvent pas ou peu de travaux.
Vous risquez donc de payer les impôts plein pot.

Pour compenser il faut minimum une rentabilité autour de 10% brut pour avoir un cashflow net après impôt à 0 ou tout juste positif.

Comme ça a été évoqué précédemment, un point très important, ne vous privez pas d’utiliser l’effet de levier apporté par un crédit immobilier. C’est un extraordinaire moyen de s’enrichir.
Si vous utilisez votre épargne pour financer, comme vous l’avez dit vous pourrez obtenir du 5-10% de rendement sur capitaux investis.
par contre, si vous mettez un petit apport et que le crédit finance le reste, le rendement sur capitaux investis sera beaucoup plus intéressant.

Exemple :

- Bien à 100k€
- prenons un exemple avec 1.000€ de cash flow net après impôts par an (soit +83€ par mois)

Rentabilité sur capitaux investis :

- Financement total sur fonds propres : 1%
- Financement avec 10k€ d’apport : 10%

Enfin de façon général, même si un bien semble trop chère, s’il est intéressant, je pense qu’une visite n’est jamais une perte de temps.
Cela vous fera gagner en expérience et dans certains cas, de grosses négociations sont possibles, particulièrement sur des biens un peu spéciaux ou avec des travaux.

Deux points à retenir sur les garages :
- du temps de gestion pour un revenu finalement très faible.
- il peut y avoir beaucoup de vacance. Si le quartier n’est pas très demandé, un garage peut rester vide quelques mois voire un an.

En plus de ce qui qui a déjà été dit par d’autres, notamment le niveau très élevés des frais de notaire, en proportion du faible prix d’achat.

C’est pour ça que ce n’est pas intéressant à moins d’en tirer un rendement > 10 %.

Dernière modification par Bernard2K (04/11/2017 22h18)