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#1 27/10/2017 11h46 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Bonjour à tous,

L’investissement dans l’immobilier comme vous le savez est assez large.

Il est possible d’investir en actions cotées (Foncière), en SCPI, en direct dans un immeuble dans le neuf, l’ancien… etc.. bref c’est très large.

Je souhaiterai aujourd’hui échanger avec vous sur la possibilité d’investir dans un bien neuf mais en achetant uniquement la nu-propriété pendant une période de 15 ans par exemple.

Avant de vous présenter ce cas, je tiens à préciser que je ne suis pas favorable à l’investissement dans le neuf en général :
En effet ce genre d’investissement est "dopé" par les divers avantages fiscaux auxquels les ministres du logement successifs laissent leur nom pour la postérité, mais qui sont finalement des subventions déguisées pour les promoteurs.
Ce système permettant de gonfler les prix ce qui permet au promoteur de bénéficier d’un double effet :
- communication gratuite autour de ses produits puisque c’est l’état qui en fait la pub, voir le "cautionne"
- justification d’un prix de vente élevé par une économie d’impôt future.

Je vous propose le raisonnement suivant (données de ma ville que je connais bien - Toulouse).

Un programme est en cours dans mon quartier (Rive Gauche).
Programme dit de "Standing", le prix des appartements est autour des 5000€/m2 !
Immobilier neuf TOULOUSE - CARRÉ D’ART | VINCI Immobilier

Ce prix est sans option particulière ni sujétions de luxe. La facture peut rapidement monter si vous avez de telles envies.

Mais restons sur le prix de base à 5000€ le m2.

Ce programme est éligible à la loi Pinel B1 ! On peut donc profiter d’un réduction d’impôt c’est très bien. Nous sommes dans les clous puisque le prix du m2 est inférieur à 5500€.
On va pouvoir bénéficier d’une super réduction de 18% soit environ 1000€/m2.

Le prix du bien revient donc à 4000€/m2, et nous voila engagé à louer le bien avec un loyer plafonné et pour 9 ans.

Dans le même quartier, voire la rue d’a coté :
Le prix de l’ancien est à moins de 3000€/m2 : (Avant négociation) et en cherchant 5 min sur le bon coin.



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On perd le coté ’Standing’ mais bon on y gagne la possibilité de louer à qui on veut sans plafonnement.
Et on achète de l’ancien, moins bonne qualité (quoique).

Que se passera-t-il dans 9 ans à la fin du programme Pinel.

Le bien que nous avons acheté neuf va se trouver dans la case Ancien et en concurrence avec les biens anciens.
2 Solutions :
Soit le prix de l’immobilier ancien a progressé et il est possible que notre bien trouve un acquéreur à 4000€/m2
Soit c’est le status-quo voire la baisse et nous ne retrouverons jamais les 4000€/m2 car le marché nous offre actuellement les biens à 3000€.

D’autre part, on se retrouvera en concurrence dans le même immeuble avec tous les pigeons investisseurs qui auront acheté en même temps que nous et qui voudront vendre en même temps que nous… bref, une offre à la vente assez conséquente, rien de mieux pour vendre au plus haut ?

Bref, je suis allergique à ce genre d’investissement.

Toutefois mon propos est aujourd’hui sur l’investissement en nu-propriété :

(Toujours sur Toulouse).
Nous l’avons vu le prix du neuf dans certaines zones peut monter à 5000€/m2 alors que le prix de l’ancien tourne autour de 3000€/m2.
3000€/m2 c’est d’ailleurs le prix moyen que j’ai constaté dans les quartiers agréables de Toulouse pour des biens sans trop de travaux.

Nous partirons sur un prix moyen de 3000€ pour la démonstration comme base de prix pour l’ancien.

Sur les hauteurs de Toulouse, il existe un programme qui propose de la nu-propriété à 2300€/m2 après 15 ans vous récupérer le bien en pleine propriété.
Pendant cette période, vous ne percevez pas les loyers, vous ne vous occupez de rien. Vous ne payer pas les charges ni les taxes foncières, bref vraiment pas prise de tête.
Vous récupérerez le bien dans un état identique à celui de la livraison, c’est un engagement contractuel. En gros le bien sera rénové. C’est un point sur lequel il conviendra d’être vigilent mais considérons que c’est le cas.

Un bien équivalent dans l’ancien en nue se louera certainement autour de 700€ par mois.
Niveau charges, environ 600€ de TF, 600€ de charges annuelles.
Le financement vous coutera sur 15 ans à 1.5% environ 1250€ assurance comprise.
Le cash-flow avant impot sera autour de -630€/m.

La location nue sera imposée au TMI + CSG en fonction du résultat foncier.
Soit dans cet exemple : 4000€ de revenu foncier soit environ 1900€ d’impôt annuel. (TMI à 30% + CSG)
En gros un Cash-flow négatif mensuel de 790€.

En considérant aucune vacance locative et une stabilité de l’impôts et des taxes…
Sur 15 ans il faudra débourser 142 200€ pour être finalement propriétaire de cet appartement.

Certes cela fera bondir les investisseurs en LMNP (dont je fais partie), mais l’idée n’est pas de démontrer la pertinence de cet investissement par rapport à l’optimisation max, mais bien de montrer son intérêt relatif par rapport à un investissement classique tel que réalisé par M. Toutlemonde.

Dans le cas de l’investissement en nu-propriété sur 15 ans.
Le prix du bien initial est de environ 138 000€ soit une mensualité sur 15 ans de 880€
N’ayant pas de revenu locatif cela permet également de créer un déficit foncier total de 17 000€ sur 15 ans (attention toutefois il n’est reportable que 10 ans). Ce déficit n’est intéressant que si vous avez par ailleurs un revenu foncier, mais si c’est le cas il permettra d’économiser 8200€ d’impot (TMI à 30% + CSG)

Sur 15 ans il faudra débourser 158 400€ (-8200€ si vous utilisez le déficit).

Pour l’écart de prix vous bénéficiez : (16k€)
- d’une sérénité sur le paiement des loyers pendant 15 ans puisque ce n’est pas votre problème
- de l’assurance de récupérer un bien en bon état puisque rénover à l’issue des 15 ans
- d’un investissement réalisé a un prix de marché correct puisque comparable à ce qui se fait sur le marché de l’ancien au moment de votre investissement.
- d’un appartement "réputé" de meilleur qualité que son homologue déja ancien au début de l’investissement.

Bien sûr c’est beaucoup moins intéressant que de dénicher un appartement très décoté, avec travaux que l’on fait soi même ou avec des artisans compétents et pas cher.
Qu’on mettra en meublé pour bénéficier du status LMNP etc..
Mais c’est une bonne alternative à l’investissement immobilier classique, pour les gens qui souhaitent ne pas se prendre la tête.

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : démembrement, immobilier, loi pinel

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#2 27/10/2017 12h34 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Bonjour

Merci pour le sujet et la piste de reflexion.

j’aurai une petite remarque sur la forme. a priori vous ne comparez pas le meme secteur.

j’ai repris votre ville et 2 programmes cote a cote.
pour le Pinel
https://www.kp-finance.com/produit/resi … rs-dillon/
pour la nue propriété:
http://irgimmobilier.fr/nue-pro/cours-d … -toulouse/

on est bien a 5000  / M2 sur le pinel ( j’ai pris le plus petit prix et la plus petite surface )

mais j’ai 3500 sur la nue propriété. 

J’aurai tendance a vous dire que les memes derives existent coté commercial  " regardez la belle reduction que je vous fais de 60% ) .. sur un prix irréaliste a la base.

je ne suis pas sur que la comparaison aie du sens. selon moi les objectifs sont tres differents et les profils egalement.

par exemple, le client du demembrement qui ne veut pas s’embeter avec la location  serait plutot un client de SCPI et il faudra comparer cela.  ( en general 15 ans apres , on veut encore moins avoir affaire a un locataire )

d’autres part, il faudra faire un calcul detaille mais je doute que l’effort d’epargne mensuel soit identique. la nue propriété demandant un remboursement du pret uniquement sur la capacité du propriétaire ( ce qui est a la fois un risque et une sécurité selon les profils )

Cdt

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#3 27/10/2017 12h46 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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bonjour,

Globalement je suis d’accord avec votre exposé sur la non attractivité du Pinel.

Mais :

- non, à la revente à terme votre bien ne sera pas en concurrence avec les biens "anciens" à 3 000 euros/m2 car bien meilleur sur le plan énergétique par exemple, reste à voir l’emplacement etc mais je chipote peut être trop. Je crois qu’il sera en concurrence avec les futurs logements BEPOS et autre "énergie positive" que nous ne connaissons pas pas mais qui vont s’inventer par la force des choses et les volontés politique.
- pas d’accord non plus sur les sommes déboursées : il faut rajouter le fait que si vous aviez placé votre argent en SCPI (pour rester dans l’immo) ou sur une bonne foncière style Klepierre etc vous auriez perçu annuellement quelques %…

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#4 27/10/2017 12h58 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Timinel a écrit :

Bonjour

Merci pour le sujet et la piste de reflexion.

j’aurai une petite remarque sur la forme. a priori vous ne comparez pas le meme secteur.

j’ai repris votre ville et 2 programmes cote a cote.
pour le Pinel
https://www.kp-finance.com/produit/resi … rs-dillon/
pour la nue propriété:
http://irgimmobilier.fr/nue-pro/cours-d … -toulouse/

on est bien a 5000  / M2 sur le pinel ( j’ai pris le plus petit prix et la plus petite surface )

mais j’ai 3500 sur la nue propriété. 

J’aurai tendance a vous dire que les memes derives existent coté commercial  " regardez la belle reduction que je vous fais de 60% ) .. sur un prix irréaliste a la base.

je ne suis pas sur que la comparaison aie du sens. selon moi les objectifs sont tres differents et les profils egalement.

par exemple, le client du demembrement qui ne veut pas s’embeter avec la location  serait plutot un client de SCPI et il faudra comparer cela.  ( en general 15 ans apres , on veut encore moins avoir affaire a un locataire )

d’autres part, il faudra faire un calcul detaille mais je doute que l’effort d’epargne mensuel soit identique. la nue propriété demandant un remboursement du pret uniquement sur la capacité du propriétaire ( ce qui est a la fois un risque et une sécurité selon les profils )

Cdt

Bonjour Timenel,

Merci pour votre réponse.

Concernant vos exemples je suis d’accord avec vous. Mais ma démonstration n’a pas pour but de dire que le prix en démembrement est forcément bien dans TOUS les cas.
J’ai volontairement pris deux exemples dans deux zones différentes et j’ai comparé dans chacune de ces zones le prix du neuf avec le prix de l’ancien dans la même zone.

Il y a bien sur des zones ou c’est moins intéressants pour le démembrement.

Je suis également d’accord avec vous concernant le pseudo argument commercial d’une décote de 60%  ou 50%, c’est un problème, mais relisez mon post je n’ai pas avancé cet argument en indiquant le prix du neuf démembré par rapport à un prix du neuf classique. J’ai comparé le prix du neuf démembré avec le prix de l’ancien dans la même zone.

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#5 27/10/2017 13h10 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Mes remarques :
- Même remarque que Timinel : comparer à quartier identique. Quel est le prix de l’ancien sur les "hauts de Toulouse" où est situé votre nue-propriété ?
- il y a deux grosses incertitudes sur la nue pro-propriété : la valeur dans 15 ans, et les charges de copro dans 15 ans. On trouve des appartements anciens bradés, avec des charges de copro à 3 ou 4 mois de loyer. Qi nous dit que cet immeuble n’en prendra pas le chemin.

Vous dites vous-même : la nue-propriété est à des prix comparables à l’ancien. Pour enlever les "ennuis", on enlève aussi le revenu ! C’est un peu embêtant de payer aussi cher sans en avoir les revenus, vous ne trouvez pas ? C’est sûr que sans revenu on a du déficit, youpi. Mais pour ne pas avoir de revenu, il y a une solution encore plus radicale : ne pas acheter. Quelqu’un qui ne veut ni ennui ni revenu devrait sérieusement se demander s’il ne ferait pas mieux de s’abstenir d’investir dans l’immobilier en direct !

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#6 27/10/2017 13h14 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Iqce a écrit :

bonjour,

Globalement je suis d’accord avec votre exposé sur la non attractivité du Pinel.

Mais :

- non, à la revente à terme votre bien ne sera pas en concurrence avec les biens "anciens" à 3 000 euros/m2 car bien meilleur sur le plan énergétique par exemple, reste à voir l’emplacement etc mais je chipote peut être trop. Je crois qu’il sera en concurrence avec les futurs logements BEPOS et autre "énergie positive" que nous ne connaissons pas pas mais qui vont s’inventer par la force des choses et les volontés politique.
- pas d’accord non plus sur les sommes déboursées : il faut rajouter le fait que si vous aviez placé votre argent en SCPI (pour rester dans l’immo) ou sur une bonne foncière style Klepierre etc vous auriez perçu annuellement quelques %…

Cher IQCE;

Je ne suis pas d’accord avec les points que vous soulevez même si ils sont pertinents :

- Le prix dans 9 ans sera celui de l’ancien, regardez le marché actuel, les lots construits il y a 10 ans sont en concurrence avec les lots plus anciens, il existe peut être une prime pour les plus récents, mais franchement pas de l’ordre de 25% !
D’ailleurs à la location vous ne louerai pas plus cher un T3 de 10 ans qu’un T3 de 25 ans et en tant que bailleur c’est ce qui importe. Après si c’est pour votre résidence principale ca se discute.

- Concernant votre remarque qui semble relever du coût d’opportunité, je ne suis pas d’accord non plus.
Mon but est de comparer 2 types d’investissements à savoir :
Investir dans l’ancien en location nue ou
Investir dans le neuf démembré.

Pour montrer que ce sont 2 investissements plus ou moins équivalent qu’il convient de juger selon l’aversion de chacun au risque locatif en direct (vacances, loyer impayés etc…)

Si votre propos est de dire qu’il y a de meilleurs investissement que celui-ci je ne le conteste pas. Mais ce n’est pas le but de mon post.

Bernard2K a écrit :

Mes remarques :
- Même remarque que Timinel : comparer à quartier identique. Quel est le prix de l’ancien sur les "hauts de Toulouse" où est situé votre nue-propriété ?
- il y a deux grosses incertitudes sur la nue pro-propriété : la valeur dans 15 ans, et les charges de copro dans 15 ans. On trouve des appartements anciens bradés, avec des charges de copro à 3 ou 4 mois de loyer. Qi nous dit que cet immeuble n’en prendra pas le chemin.

Vous dites vous-même : la nue-propriété est à des prix comparables à l’ancien. Pour enlever les "ennuis", on enlève aussi le revenu ! C’est un peu embêtant de payer aussi cher sans en avoir les revenus, vous ne trouvez pas ? C’est sûr que sans revenu on a du déficit, youpi. Mais pour ne pas avoir de revenu, il y a une solution encore plus radicale : ne pas acheter. Quelqu’un qui ne veut ni ennui ni revenu devrait sérieusement se demander s’il ne ferait pas mieux de s’abstenir d’investir dans l’immobilier en direct !

Bonjour Bernard2K,

Merci pour votre réponse :

Concernant le prix de l’ancien sur les hauts de Toulouse (Quartier Terrasse, Cote Pavée) on est autour de 3000€.



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Je ne dis pas que les prix du neuf démembré sont équivalent au prix de l’ancien, ce que je veux dire c’est que le coût d’acquisition de l’ancien en location nue (compte tenu de la fiscalité) est comparable au coût d’acquisition du neuf démembré (en incluant le fait de ne pas avoir de revenus).

En d’autre terme, avec le neuf démembré vous obtenez une décote au moment de l’acquisition équivalente au loyer que vous devriez avoir dans les 15 ans suivant, sans en avoir les soucis de gestion.

Dernière modification par Pryx (27/10/2017 13h40)

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[+1]    #7 27/10/2017 14h26 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Meilleurs agents donne pour le quartier Cote pavée Prix m2 moyen 2 700 € dans une fourchette de 1 571 € à 3 731 €.
Ca veut dire qu’en cherchant bien on doit pouvoir trouver du 2000 €/m². Par exemple cet appartement

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à 1875 €/m² avec balcon et cave en prime. Les chambres et la salle de bains semblent bien, il faut prévoir un petit budget pour rénover et équiper la cuisine. Avec une marge de négo sur la prix on doit pouvoir faire cet investissement, tout compris, pour un peu moins de 2300 €/m².

Donc, je pense qu’en cherchant un peu, en négociant et en acceptant quelques travaux, on peut trouver de l’ancien au prix de la nue-propriété. Donc, pour le même prix d’investissement, on a le revenu en plus ! Et on a un bien qui ne décote pas (à marché constant) pourvu qu’on le maintienne en bon état. Alors que le neuf va décoter (à marché constant), même avec la rénovation prévue à 15 ans.

A propos de décote, n’oublions pas que la nue-propriété est presque toujours pour un programme d’un bailleur SOCIAL. On est censé croire que l’immeuble de logements sociaux sera restitué pimpant, comme neuf ? On est censé croire que le côté "social" ne provoquera aucune décote sur le quartier, sur l’immeuble, et sur l’appartement en particulier ? On est censé croire qu’au bout de 15 ans, les locataires ne feront aucune difficulté pour libérer l’appartement ou pour accepter une augmentation de loyer aligné sur le marché normal ? Moi je n’y crois pas une seconde.

Vous dites "Mais c’est une bonne alternative à l’investissement immobilier classique, pour les gens qui souhaitent ne pas se prendre la tête."

Déjà, il n’y a aucune garantie qu’il n’y ait pas de prise de tête. Les gens croient que le Pinel n’est pas une prise de tête ; comme tous les gens pensaient que les défisc précédentes n’étaient pas une prise de tête. Or, on sait tous que ça peut virer à la prise de tête : malfaçons sur la construction, procès sans fin avec le promoteur, vacance locative, forte décote à la revente, etc. Presque tous les gens qui débarquent sur le forum avec une défisc ancienne décrivent ce bien comme le vilain petit canard de leur patrimoine et cherchent à savoir comment s’en débarrasser.

Qu’est-ce qui prouve que la nue-propriété sera sans prise de tête ? Les problèmes potentiels sont nombreux. De même qu’il a fallu des années pour que l’ensemble des problèmes des défisc précédentes émergent et écornent l’image de l’investissement sans risque et sans prise de tête, l’avenir nous réserve sans doute de nombreuses histoires de galère sur la nue-propriété. Il suffit d’attendre…

A mon avis, c’est illusoire et dangereux de faire croire que l’immobilier en direct peut être garanti sans prise de tête, quelle que soit la formule d’investissement.

Je maintiens mon point de vue : si on ne veut ni les ennuis ni les revenus, il faut se demander sérieusement si on veut investir dans l’immobilier en direct. Tant qu’à investir dans l’immobilier, les SCPI me semblent plus adaptées à ce profil d’investisseur. Si vraiment on ne veut pas les revenus (TMI actuel élevé mais perspective de TMI plus bas à 10-15 ans), il y a les SCPI en nue-propriété, elles aussi décotées par rapport à la pleine propriété.

EDIT pour mise en gras de certaines parties de mon message : j’ai l’impression que bien des intervenants de cette discussion ne prennent pas en compte, ou pas suffisamment, qu’on signe pour acheter un logement SOCIAL. Même si la fin du démembrement fait en principe sortir le bien du logement social, les 15 ans de social laisseront forcément des traces à tous points de vue.

Dernière modification par Bernard2K (29/10/2017 07h27)

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#8 27/10/2017 14h57 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Bernard,

Je ne suis pas sur que votre sources d’information sur le secteur cote pavée soit pertinent.

Il existe dans ce quartier une zone sinistrée qui plombe le prix moyen. Cette zone (peu étendue) mais avec beaucoup de logements concerne les rues Belle Paule, Sergent Viguié, et quelques rues autour.

Il y a dans cette zone une cité tristement célèbre…

Dans l’ancien quartier de Mohammed Merah à Toulouse, "on apprend à vivre avec" - 02/10/2017 - ladepeche.fr

Cela concerne principalement le bas de la côte pavée, qui est moins bien cotée.

Le projet que j’ai évoqué à titre d’exemple concerne le haut de la cote pavée (Mieux cotée).

Je ne sais pas où se trouve exactement votre annonce mais je pense que c’est dans le quartier bas de la zone.

Néanmoins, il est sans doute possible de trouver dans la zone du projet que j’ai cité, de l’immo ancien au niveau de prix du neuf démembré, je peux bien sûr en convenir si tel est votre propos.

Le but de mon message était de montrer que sans prise de tête il est possible d’avoir un investissement intéressant pour ceux qui ont un peu "peur" de l’immobilier en direct et qui sont attaché à la pierre et pas à la pierre papier.

En suivant votre hypothèse, ok le prix est le même mais vous économisez l’impôt sur les revenus, vous créez meme un deficit foncier et à la sortie vous avez un bien de réputé de meilleure qualité.

Mon propos était de faire "découvrir" ce type de support, pas de le vendre.

A titre personnel, je préfère l’immobilier en direct, en LMNP en cash flow positif, car cela me plait de chercher de tel bien et de m’occuper des locataires.

J’ai également des SCPI. C’est un placement qui a un intéret, mais de nombreux risques :
- choix des actifs
- pérennité des revenus, l’immobilier de bureau ne sera peut être plus intéressant dans quelques années (télétravail, nouveau mode de consommation etc..)
-Prix de l’immobilier artificiellement entretenu à un niveau par les SCPI qui se vendent entres-elles etc..
- Frais de gestion en hausse
- Prélèvement sur les réserves ses dernières années pour maintenir un niveau de dividendes acceptables, quid pour les prochaines années ..
- Risque de hausse des taux
et finalement le risque immobilier en général mais qui est le même pour la détention en direct.

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#9 27/10/2017 15h15 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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C’est dommage que vous ne listiez pas les risques et prises de tête potentielles sur un logement social de 15 ans, potentiellement encore occupé, avec le même enthousiasme que vous listez les risques sur la SCPI.

A mon avis c’est très loin d’être sans risque et sans prise de tête.

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#10 27/10/2017 15h29 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Bonjour Pryx,
C’est une réflexion intéressante .
On est d’accord pour le pinel c’est une hérésie (sourire )
Pour la comparaison de l’ancien en pleine propriété avec la nue propriété vous n’avez pas mentionné le prix d’achat du bien..
Par rapport à votre calcul de la mensualité d’emprunt il doit être de 200k€ ? Donc avec vos chiffres on a une rentabilité nette autour de 2% (la première année car les années suivantes la charge d’ intérêts d’emprunt  diminuants les impôts augmentent et on approche une rentabilité nette de 1%) c’est vraiment très bas !

Le cash flow étant très fortement négatif cela un représente un coût d’opportunité très important surtout pour un jeune investisseur qui part avec un boulet aux pieds.
Le But de l’investissement locatif c’est quand même de faire payer le bien par le locataire ! wink

La nue propriété reviendrait encore plus chère mais certes sans les tracasseries de la gestion locative.

Le problème dans votre exemple c’est qu’on compare un très mauvais investissement à un mauvais investissement.

Il faudrait regarder si ces investissements se font dans d’autres villes en comparant avec le marché local de l’ancien en pleine propriété.
Vous évoquez un investissement pour des gens plus frileux avec l’immobilier mais il y a quand même les risques évoqués par Bernard2k, il faut pouvoir sortir le cash tous les mois ce n’est pas possible pour tout le monde

Dernière modification par Yssingelais (27/10/2017 15h35)

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#11 27/10/2017 15h37 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Quelques remarques :
Prise de tête :
La notion "pas de prise de tête" avec la nue-propriété est une "illusion commerciale", comme bien des aspects du Pinel. La gestion des locataires affecte directement la valeur de votre bien : si la racaille s’installe dans l’immeuble pour des trafics, le prix du bien chute. Si le locataire de paie pas lors de la transmission, cela vous retombe dessus. De plus, l’évolution du quartier, dans le bon ou mauvais sens, influe sur le prix du bien. Or, avec la nue propriété, vous demeurez passif, car en pratique c’est presque invendable sans faire de pertes… Et donc vous êtes obligé d’attendre 15 ans.
Pour l’immeuble remis dans le même état après 15 ans, c’est de la blague : il faut 10 à  15 000 euros de travaux pour une remise à neuf d’un trois pièces normal. Si vous faites un procès, c’est 5 ans avec 3000 à 4000 euros de frais en première instance et autant en appel…

Comparatif :
N’oubliez pas que votre cash-flow négatif de 880 euros plombe votre capacité d’emprunt pour d’autres projets, comme la résidence principale, secondaire, le vrai investissement immobilier (= déficit foncier après travaux ou LMNP) ou l’épargne en bourse. 880x12x15=158400. Je devine qu’en prenant des actions sûres / LVMH ou Air Liquide, et en réinvestissant les dividendes, on doit dépasser les 200 ou 250 000 euros, et on peut s’arrêter quand on veut au cours des 15 ans.

Le moins mauvais des Pinel:
Vous ne précisez pas le type d’appartement envisagé, s’il s’agit d’un studio, deux pièces ou trois pièces, dont la clientèle diffère.
Le "moins mauvais" des Pinel serait, à mon avis, un deux pièces dans un quartier qui va avoir une gentrification (ou boboïsation…) massive dans les 10 ans, et donc une grosse plus-value, qui compense le loyer faible. Le trois-pièces, dont les locataires sont stables, est à éviter dans le cadre d’un loyer bas.
En fait le Pinel n’est à recommandé qu’à l’investisseur expérimenté, qui connaît son marché par coeur, et à éviter pour tous les débutants. C’est l’inverse qui se produit…

Les 3 investissements immobiliers:

A mon sens, il existe trois façons d’investir dans l’immobilier :
1/ La gestion directe, avec de gros bénéfices envisageables, mais qui représente un travail, avec une formation, une étude de marché et des "prises de tête"… Voir les post de DDtee, ZX, Philippe30, Cricri…
2/ Les foncières cotées et SCPI, où le travail est aussi nécessaire pour un résultat correct. Autrement, vous achetez les parts SCPI de votre banquier, qui touche des com ou  des points pour sa carrière… Voir les posts de IH, Parisien…
3/ Défiscalisation, Pinel, et toutes les pigeonnades où on vous dit toujours : "ouvrez la bouche et attendez la becquée"… "Gagnez de l’argent sans rien faire…" "On s’occupe de tout"…

Seuls le 1/ et 2/ sont jouables. On n’a pas le beurre, l’argent du beurre et les fesses de la crémière… Pas de travail, pas de sous… Dura lex, sed lex…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (27/10/2017 15h44)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#12 27/10/2017 15h53 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Encore une fois messieurs je suis 100% d’accord avec vous et j’ai d’ailleurs pris la précaution de dire :

et pardon de me citer :

Pryx a écrit :

Bien sûr c’est beaucoup moins intéressant que de dénicher un appartement très décoté, avec travaux que l’on fait soi même ou avec des artisans compétents et pas cher.
Qu’on mettra en meublé pour bénéficier du status LMNP etc..

Je ne prétend donc pas que c’est l’investissement ultime.

Je veux juste mettre en lumière une façon d’investir dans l’immobilier qui peut etre intéressante sous certains aspects.

Des risques il en existe bien sûr, et comme toujours pas d’argent sans sueur, qu’elles soient froides ou ruisselantes.

Rastignac dans ce que vous évoquez, si la racaille s’empare du bien c’est un risque, mais c’est pareil partout.
Quand vous achetez un bien dans une copro vous ne maîtrisez pas tous les autres lots;

En ce qui concerne :

Rastignac a écrit :

Le "moins mauvais" des Pinel serait, à mon avis, un deux pièces dans un quartier qui va avoir une gentrification (ou boboïsation…) massive dans les 10 ans, et donc une grosse plus-value, qui compense le loyer faible. Le trois-pièces, dont les locataires sont stables, est à éviter dans le cadre d’un loyer bas.

Pouvez-vous me donner votre fournisseur de boule de cristal ?
Et même si vous tombez juste sur le quartier pourquoi ne pas prendre alors un bien ancien plutôt qu’un Pinel.

Yssingelais a écrit :

Pour la comparaison de l’ancien en pleine propriété avec la nue propriété vous n’avez pas mentionné le prix d’achat du bien..

C’est effectivement environ 200ke, soit 3000€/m2 pour un 60m2 hors frais de notaire. Pour le loyer c’est certainement faible mais c’est le prix dans le quartier pour un 3 pièce.

Encore une fois je ne compare pas cet investissement dans l’absolu avec toutes les possibilités offerte, je le compare avec un autre investissement immobilier en dur dans le même quartier/zone.

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#13 27/10/2017 16h01 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Depuis le début vous ne parlez pas de la clé de démembrement. La décote ne serait que de 23% sur 15 ans?

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#14 27/10/2017 16h33 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Bonjour,

La clé de démembrement n’a que peu d’importance car elle se base sur une assiette fausse à mon sens (c’est à dire le prix du neuf) qui comme évoqué plus haut est faussé.
Mais le programme évoqué, le prix de la nue propriété représente 58% de la valeur neuve.

Ce calcul est basé sur l’actualisation des revenus locatifs (finalement ce que j’évoque).

Les 23% que vous évoqué c’est en matière fiscale ce que retient l’administration pour un démembrement par tranche de 10 ans (de mémoire).

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#15 27/10/2017 16h50 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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@Pryx
Je n’ai pas de boule de cristal, mais comme tous les investisseurs, je parie un peu sur l’avenir, en croyant naïvement être plus malin que les autres… Philippe30, la référence de l’immobilier direct du site avant qu’il prenne de la distance, a déclaré avoir acheté un Pinel, dans un quartier où il n’habiterait pas… Je crois donc possible qu’une fine lame se lance dans cette bagarre, d’ailleurs il était satisfait de son investissement. Le problème, sur les retours que j’ai, c’est que depuis 2007 et la fin de la grande hausse des prix de l’immobilier, 95% des "Pinelistes" environ perdent de l’argent à la revente.
Mon impression demeure qu’un Pinel présente trop de contraintes, entre autre de bloquer longtemps l’investisseur sur un projet sans pouvoir vraiment s’en dégager. Si je me trompe sur un investissement classique, je peux vendre assez vite, limiter la casse et passer à autre chose, dans le cas d’un Pinel, il faut rester 9 ans. Or les aléas de la vie, ou les occasions d’affaires, exigent plus de souplesse.
A titre personnel, je prendrais toujours un bien ancien avec des travaux, loué en LMNP ou en nu, en studio ou deux pièces pour la liquidité du capital.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#16 27/10/2017 17h07 → Investir dans l'immobilier résidentiel neuf en nue-propriété (démembrement, immobilier, loi pinel)

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Et je vous rejoins sur votre stratégie, j’ai la même !

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