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#1 18/10/2017 19h20

Membre
Réputation :   6  

Bonjour à tous

Nous souhaiterions développer notre patrimoine immobilier.

Présentation fiscale :
A ce jour nous avons un appartement T4 situé à Thonon les Bains loué 1200 euros dont 200 euros de charges comprenant eau froide, eau chaude, chauffage, entretien espace vert.
Acheté en 2011 pour une valeur de 179 000 euros, il reste à ce jour 139 000 euros à rembourser sans pénalité de remboursement.

Nous disposons à ce jour de 110 000 euros de liquidités dont 40 k€ placés en divers PEA et CT. (bien sur si je pouvais éviter de les "casser" je serais content)

Notre contexte familiale :
Marié sous le régime de communauté, ma Femme et moi ayant un enfant d’une première union et deux en commun : soit un total de 4 total : 10 ans, 9 ans, 2 ans et la dernière à venir en février.
Ma femme est actuellement mère au foyer, et moi je suis en profession libéral sur suisse depuis plus de 10 ans avec un revenu fiscal de référence de 137 405 €.
Nous avons pour projet l’achat d’un terrain de 1000 m2 situé à Allinges + construction d’une maison neuve de 200 m2 pour un montant total HORS D’EAU / HORS D’AIR de 500 k€
Malgré notre revenu notre banquier "tic" sur mon statut indépendant Suisse, et celui de ma femme donc elle nous octroierai "uniquement" 308 000 euros de crédit pour notre résidence principale.  (aucun crédits conso à coté).

nous avons élaborés un schéma qui consisterai à :

1 : Utiliser la liquidité pour rembourser une partie de l’appartement afin qu’il ne reste plus que 29 000 euros de crédit ou pas ?
2: Ouvrir deux Sci dont une en IS qui rachèterait l’appartement à la valeur d’achat soit 179 k€ ce qui nous permet d’avoir un apport supplémentaire de 40 000 venant se greffer au 110 K€ pour l’achat de notre résidence principale sur la deuxième SCI.

La deuxième Sci est elle vraiment interessante ?
Existe t’il un autre schéma plus intéressant ?

D’ici 2 à 3 ans ou même avant nous souhaiterions augmenter notre patrimoine immobilier nous aurons à ce moment la reconstituer un apport de 50 000 euros, donc l’idée serait de réinvestir dans du locatif dans notre région.

Notre statut étant peu apprécié des banques comment développer notre patrimoine immobilier.

Une holding serait elle interessante dans notre cas?

je m’excuse pour les fautes ainsi que l’explication pouvant paraitre un peu brouillon.

D’avance merci pour vos réponses.

Mots-clés : immobilier, sci (société civile immobilière), sii (société immobilière d'investissement)

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#2 19/10/2017 00h12

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Une SCI qui rachète votre appartement, ou l’autre SCI qui achèterait votre maison, doit emprunter pour ce faire. Les sociétaires de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes de celle-ci. Le banquier qui fait correctement son boulot analyse donc cet endettement quasiment de la même façon que si c’était en nom propre donc je ne vois pas bien ce que ça change à part rajouter de la complication et des frais.

Par ailleurs, avec 308 k€ d’emprunt +110 de liquidités, même en rajoutant les 40 k€ éventuellement dégagés par votre manœuvre, il en manque toujours pour arriver à 500 k€.

De plus, 500 k€ pour une maison hors d’eau hors d’air : quel budget pour finir les travaux ? La maison fait 200 m² et le second oeuvre coûte cher. Sans parler meubles, déco et coût du déménagement. Même à 500 €/m² ce qui est peu, ça fait 100 k€ de budget supplémentaire. Ca serait dommage que nous n’ayez plus un sou en poche que vous deviez attendre 2 ou 3 ans pour que votre capacité d’épargne sur votre revenu courant permette de finaliser la maison.

Une piste plus adéquate me semble : avoir des parents avec un patrimoine et/ou des revenus suffisants qui se portent caution ou co-emprunteurs, ce qui permettrait sans doute d’emprunter à un plus haut niveau.

Ou bien faire une maison moins coûteuse. wink

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2017 00h14)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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