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#1 16/10/2017 22h43

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Bonjour à tous!

Je cherche des réponses (mon notaire me répond pas).

Nous voulons diviser notre terrain actuel (2000m² , la ou il y a notre RP+loc saisonnière pour un total de 176m²) pour faire construire une maison avec deux parties pour faire du saisonnier sur le devant du terrain.
Afin de pouvoir bénéficier des 10% d’emprise au sol vierge de la nouvelle parcelle que nous voulons créer avec un géomètre, il faut que celle-ci soit donc une unité foncière différente, et ne pouvons pas le faire avec la même indivision(moi et ma compagne) car l’emprise restante est calculé sur l’unité foncière total soit 10% de 2000m² = 200m² - 176m² = environ 24m²…

Nous avions pensé a créer une SCI en étant imposé à l’IS pour apporter la nouvelle parcelle à la SCI,  cependant le comptable nous déconseille cela si possible.

Pour cela il pense, afin qu’il y ait un changement de propriétaire et une nouvelle unité foncière, que soit moi, ou ma compagne soit propriétaire de la nouvelle parcelle, ce qui fera un propriétaire différent que l’indivision actuelle…

Voici un extrait d’un texte trouvé ici

http://jurisurba.blogspirit.com/archive/2008/05/09/qu-est-ce-que-l-unite-fonciere-au-sens-de-legislation-sur-le.html

"deux parcelles contiguës dont la première est en pleine propriété alors que la seconde est en indivision forment deux unités foncières distinctes"

Serait-il donc possible selon vous de procéder comme cela pour éviter de faire une SCI?

Ou y aurait-il d’autres possibilités?

Je vous remercie de vos réponses ou vos pistes!

Dernière modification par Snamm (16/10/2017 22h44)

Mots-clés : division, foncière, parcellaire, unité

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#2 17/10/2017 07h51

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Bonjour,

Sur votre phrase en gras : oui c’est bien ainsi que l’entende les services de l’Etat (je fût employé dans un BE de géomètre il y très longtemps).

Par contre je ne vois pas de quel 10% vous parlez ; j’imagine que vous évoquez le CES du PLU ? Ce serait bien de le préciser.
Si tel est le cas dans quel zonage êtes vous et êtes vous sur certain d’avoir bien lu compris la règle ?
Le COS à disparu ; le but est de densifier, notamment en centre urbain cf Grenelle ALUR etc.
Un tel CES POURRAIT revenir à conclure que :
- les élus ont contourné la règle ?
- il s’agit d’un très vieux POS devenu PLU qui va donc être bientôt "Grenellisé" et il est urgent d’attendre pour votre projet (sous réserve que vous apportiez les réponses aux questions supra, et que vous soyez en centre urbain etc) ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 19/10/2017 18h41

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Bonjour,

Merci pour les réponses, nous sommes en zone UD (zone urbaine). Nous étions au COS depuis trés longtemps et depuis cette année (environ vers Avril je crois nous sommes passés au PLU, il me semble que c’était la date butoirs imposée par la loi Alur pour passer au PLU dans ma commune).

L’article 9.2 de notre PLU indique : Calcul de l’emprise au sol
La surface de l’emprise totale des constructions est limitée à 10% de la surface de l’unité foncière.

Donc oui je pense que nos élus ont contournés la règle… je peux si ça vous intéresse vous scanner l’extrait de notre zone.

Vous pensez qu’il faut attendre longtemps? nous avons déjà attendu 10ans que le PLU arrive si il faut attendre encore pour que le PLU se Grenellise (d’ailleurs je ne suis pas sur de comprendre après quelques recherches sur le net).

Après nous avons une parcelle de 1000m² possible devant chez nous, ce qui permet d’avoir une emprise au sol de 100m² donc 2 locations de 41,5m² environ ce qui nous conviens. Après c’est sur qu’un poil plus grand nous ouvre d’autre perspective de méthode de location (vide, meublé à l’année etc).

Nous rencontrons un autre notaire Lundi prochain, j’espère avoir des réponses positives comme les vôtres sur le faite  que "deux parcelles contiguës dont la première est en pleine propriété alors que la seconde est en indivision forment deux unités foncières distinctes" et que l’ont peut déposer un permis dans ce sens.

Bonne soirée!

Dernière modification par Snamm (19/10/2017 18h42)

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#4 19/10/2017 20h02

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Vous étiez au POS et non pas au COS, lapsus !  smile

ZoneUD : secteur assez éloigné du centre. En cas de bâti diffus (cohérent avec la règle des "10%" qui voudrait peut être préserver une sorte d’unité architecturale, artifice de bureau d’étude à la noix habitué à faire du POS), ce genre de zonage peut basculer en zone Naturelle lors d’une Grenellisation par Révision du document actuel. Zone  Inconstructible sauf extensions, changements de destinations éventuels, bâtiments agricoles.

Cet article 9.2 n’a à priori aucun bon sens avec du 10%  et n’aurait pas du échapper à la vigilance des services de l’Etat dans le cadre du contrôle de légalité.
Le fait est qu’une règle, même illégale ou idiote, si elle est inscrite au règlement doit être appliquée par les services instructeurs.

Allez sur le site de la commune et regardez si un nouveau PLU est commencé ; celui ci sera forcément Grenelle et surtout il y a des possibilités de se faire entendre au fil de la procédure. La durée d’élaboration une fois le PLU prescrit est d’au minimum 2 ans.

Si l’on suppose que la commune traîne volontairement et que vous êtes pressés, pensez la division en fonction soit d’un futur CES beaucoup plus favorable, soit en gardant en mémoire que seules les extensions (mesurées donc d’environ 30% maximum) et les annexes (en général située dans un rayon de 20 mètres des constructions) seront probablement possibles en zone Naturelle.
Si vous avez des plans et des questions, je tenterais d’y répondre bien volontiers et de vous donner un avis plus précis sur une éventuelle évolution du zonage.

Ce genre de dossier est intéressant car il met en évidence que vous risquez de passer à coté de "quelque chose" à l’avenir malgré le recours au géomètre et au notaire qui ne sont ni urbanistes ni aménageurs, mais si vous portez à leur connaissance ces éléments ça devrait aller sans soucis surtout pour le géomètre qui va comprendre immédiatement.

Dernière modification par Iqce (19/10/2017 21h25)


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